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奥运经济可以狭义地理解为奥运的市场化，就是赞助、转让、合作等与奥运相关的经济活动，广义地讲，就是奥运会直接、间接引发的经济现象。专家预言，即将举办的北京奥运会将给中国经济带来巨大的影响，人们第一联想到的就是带动旅游休闲业，如果具体到奥运与房地产的关系，最直接的是奥运场馆建设及奥运概念带动周边房地产升值及基础设施配套完善。可能很少有人会把奥运与钢铁产业联系在一起，更难想象奥运引发钢铁产业迁徙而产生的数千亿元地产市场。
2007年我国钢产量4.9亿吨，进口铁矿石3.55亿吨，对外依存度高，工业粉尘年排放量约120万吨，钢铁企业已成为许多地方的主要污染源。国家正在力抓钢铁业淘汰落后产能工作，五年内要淘汰落后炼铁产能1亿吨，落后炼钢产能5500万吨，到2010年形成1-2家年产能3000万吨以上的大型钢铁集团。在今后相当长的时期内，淘汰落后、减少污染、降低成本已成为我国钢铁产业的主旋律，整合、迁徙成为必然选择。钢铁是污染大户，正是因为奥运对环境的苛刻要求，使得其与钢铁联系在一起、并对钢铁产生巨大的影响。同时，钢铁也是占地和用人大户，钢铁的迁徙，又引发巨大的房地产市场需求。
2005年2月18日，首钢搬迁终于尘埃落定，国务院批准了首钢实施搬迁、结构调整和环境整治方案，同意在河北省唐山地区曹妃甸建设一个具有国际先进水平的钢铁联合企业作为首钢搬迁的载体。首钢搬迁之所以成为举世瞩目的大事，这是中国政府兑现对国际奥委会的承诺，对全世界的承诺。2005年10月22日，首钢京唐钢铁联合有限责任公司在河北唐山成立，标志着首钢搬迁、曹妃甸钢铁项目建设进入了实质性阶段，首钢京唐钢铁联合有限责任公司由首钢总公司联合唐山钢铁集团有限责任公司共同发起，双方分别占股份的51%和49%，项目静态总投资668亿元，年设计能力970万吨。2007年2月7日，国务院常务会议讨论批准该项目的可行性研究报告，同意“结合首钢搬迁，河北省淘汰落后产能”。以20平方公里首钢新址为依托的310平方公里曹妃甸工业区将会成为一个现代化的新兴工业城，2008年8月，北京奥运会召开前后，新首钢将会在曹妃甸投产。为了配套首钢搬迁及曹妃甸的建设，选址位于唐山京唐港区与曹妃甸港区之间的滨海新城，正在规划建设中，近期规划面积80平方公里，远期150平方公里，预计五年内将聚集50万人口，首期5平方公里的填海工程已经启动。而7.4平方公里的首钢原址改建成啥样，一直朴素迷离，绯闻不断，首先是开发主体之争，2006年初，首钢集团下属的子公司首钢地产与顺驰合作，成立北京首钢顺驰房地产开发有限公司来参与清河地块争夺战，被业界看成是岗位练兵，规划用途也有中央休闲区(CRD)、房地产、主题公园群等多个版本，目前仍在规划及报批过程中，不过，工业旅游、文化创意及总部经济等元素是少不了的。
曹妃甸“大港口、大钢铁、大电力、大石化”战略的实施，将极大地促进环渤海以钢铁为基础的临海产业的集聚与升级，也对华东、华南等其它地区的钢铁产业产生巨大的竞争压力。2006年8月，济南钢铁集团与莱芜钢铁集团宣布双方即将合并，这是我国有史以来最大规模的一次钢铁业重组，位列全国第六、七位的济钢集团与莱钢集团的联手，将打造一个产能紧逼宝钢的全国第二大钢铁巨头。2007年1月初，山东省政府办公厅转发省发展改革委“关于加快钢铁工业结构调整的指导意见”提出，“十一五”期间，将加快推进济钢、莱钢等大型钢铁企业的重组，组建山东钢铁集团有限公司，并依托新组建的山东钢铁集团，高起点规划建设日照临海钢铁精品基地，争取“十一五”末形成1000万吨产能。2008年3月17日，山东钢铁集团注册成立。2005年底，武钢集团与柳钢集团合并重组，共同申报防城港千万吨钢铁项目，广西已为防城港项目配套建设了总投资27亿元的能源、路网工程、水库工程和供水管网工程等。2006年7月，宝钢集团与广东省政府签署协议，拟联合韶钢集团申报湛江港精品钢铁基地项目，目前已列入广东省2007年重大项目计划表，总投资为697亿元。
我国钢铁产业的整合重组与向临海迁徙本已酝酿许久，可以毫不夸张地说，是与北京奥运关联的环保问题产生了一种钢铁产业聚能和契机，从而引发了一场席卷中国的钢铁海湾战争。钢铁产业的迁徙，生态环境的改善，旧址占据的土地资源的能量释放和新址土地资源开发，新钢城的兴建和旧钢城的改造升级，引发了更为广阔的地产开发市场。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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| 标签:奥运 地产 首钢 曹妃甸 |
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| 标签:租赁市场 地产市场 |
今年清明节首次试行小长假，忙里偷闲自驾游到巽寮湾，工作生活两不误。位于广东省惠州市惠东县巽寮镇的巽寮湾，处在珠三角的东翼，是一块亟待开垦的处女地，地处北回归线，依山傍海，毗邻香港，大亚湾国家级开发区隔海相望，拥有11公里长的白金沙滩，16公里的海岸线，99个大小岛屿，8个月形海湾，迷人的天然海滨浴场。
2005年10月28日，北京金融街在惠州市注册的金融街惠州置业有限公司以26167万元的报价一次性竞得巽寮湾商服、住宅用地达348.88万平方米，分为三个区，17个地块，从而开启了巽寮湾大规模开发的新纪元，如今，在项目现场，随处可见金融街的金海湾项目广告牌及施工工地、围墙。金海湾作为金融街迄今为止最大规模的旅游地产项目，计划用10年时间，将18平方公里的海滨区域打造成集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区，定位为珠三角休闲之城，游艇俱乐部、高尔夫球场、奢侈品商店、多家五星级酒店、滨海体验区、滨海运动区、滨海美食区等多种休闲养生配套一应俱全，如今，五星级喜来登酒店即将开业。无论是参加金融街在各地的项目推介会，还是亲临项目现场，都能深刻感受到金海湾项目的震撼，但震撼之余又不得不让人心存疑虑：
一是项目区相对偏远，远离主城区，需要独立的水污电讯等基础设施配套，包括外围交通进入，如此巨大、漫长的基础设施投入谁来承担？
二是项目区内的整镇搬迁安置及现有项目的整合，如何使原有项目与新建项目、原驻地居民与外来高端人群和谐共生将会是巨大的难题。
三是如此庞大的开发项目消费人群哪里来？包括购房者及旅游消费者，需要相当漫长的时间和巨量的营销投入，才能逐步炒热目前并不出名的巽寮湾。
四是一次性拿到了5233亩土地使用权，市场预热需要相当长的时间，截至今日，随时面临“两年不开发无偿收回使用权”的责难，只能一次捆绑挂牌、逐步分期办证，或者利用拆迁及基础设施配套难度等与政府周旋、制衡。
五是每亩5万元的超低地价，面对如今“土地增值税清算”政策，除非大量开发自有物业，否则，无论是转让土地、合作开发，还是出售物业，都面临“清算”的压力，低地价未必是好事。
六是存量建设用地比例有限，占了总规划面积的不足三分之一，获取土地转用指标异常困难，尤其是目前项目名声较小，属于惠东县所辖，每年的新增建设用指标极其有限。企业自主投入基础设施配套及大规模推广营销，一旦时机成熟政府便会获得周边大量土地收益，除非企业与政府事先签订了土地一级开发协议，明确了周边土地收益回报分成比例，从土地开发中获得预期收益，来弥补二级开发的收益不足及相对漫长。
七是房地产限外政策及别墅、高尔夫等高端项目禁批限制了项目的发展，限制外资进入土地一级开发及高端开发项目，融资渠道受限，对于如此高端品味的海滨区域，从本项目现有的规划来看，别墅、高尔夫是少不了的，对源自首都的一向守法的金融街公司，及相对守旧的惠东县府来说，谁敢批？怎么批？最近，有报道说，专家及开发商意欲拷贝博鳌模式，把巽寮湾打造成国际会议胜地，这同样需要建设国家已严格限批的高端国际会议场所，另外，有影响、有主题的国际会议不是一蹴而就的。
眼下，不仅仅是金融街，稍有胆识的商家都是“两手抓”，两手都要硬，一手大幅圈地，一手大把圈钱，但面临的问题是，项目周期长，变现难，只能靠制造概念，在股市上、国际资本市场上再圈钱。必须严格规范上市企业再融资，迫使企业合理组合短中长期盈利模式，通过正常的经营活动，依靠自身造血功能实现良性循环。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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| 标签:巽寮湾 金融街 土地 一级开发 |
有的人整日愁眉苦脸、唉声叹气，总感觉自己是天底下最倒霉的人。其实，生活富裕程度、身体健康程度并不直接决定你的幸福指数，但长久的心理郁闷却可能毁了你的富裕生活及健康身体。怎样才能减少郁闷次数、降低郁闷程度？少林寺现任方丈释永信大师在他创办的少林寺寺刊《禅露》中告诫人们“别胡思乱想”，简单的五个字道出了“禅”的真谛，多想自己的事，少管别人的事。我没有大师的悟性，只能罗列一些自己的感受与难友们分享：
不要让未来之忧干扰现在，车到山前必有路；
不要太贪婪，知足常乐；
不要做自己能力所不能及的事；
不是原则性问题不要思前想后太费心思决策；
不要跟别人攀比；
少听专家的话，少看权威的书，大部分专家的话、权威的书都是相互矛盾、前后矛盾的，冷水洗脸、热水洗脸都能美容，根据自己的想法活出自己的个性；
学会做减法，忘记不该记的事、扔掉不该留的东西、倒掉吃不完的饭菜。
记住我说的这几条，也许郁闷就会少一点，快乐就会多一点，显得更年轻更漂亮一点，活得更长一点。
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崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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| 标签:郁闷 |
俗话说，活到老，学到老，老板们都是追求上进的，尽管精力有限，他们从不放弃学习、提升的机会，找三陪，陪乐、陪聊、陪练，成了老板们的学习捷径，寻求德、智、体全面发展。
陪乐：包括陪吃喝、陪游山玩水、甚至陪赌的角色。会享受的老板，身边总有一群陪乐的“狐朋狗友”，共担忧愁、分享快乐，有时也泄愤。当然，也有的老板不能洁身自好，收养了不三不四的朋友，非但不能陶冶情操、修身养性，反而同流合污，自己被玩下水。
陪聊：我在深圳曾经当过三个老板的助理，亲身感受了“陪聊”的角色不好当，老板会随时找你聊，两次以上聊不出新东西就要被老板炒鱿鱼了。老板聘助理多半不是为了协助处理事务，主要是陪聊，聊出思路、聊出灵感，所以老板往往招有行业特长、相对有学问的当助理，而不是“生瓜蛋子”或者“万金油”。
陪练：如今，省市及国家队退役下来的职业运动员，有了好去处，做老板的陪练，练了老板的身体，富了自己的腰包，尤其是打乒乓、网球等小球项目运动员，越专业的越吃香，越有水平的身价越高。陪老板强身健体，也是为企业经济建设作贡献，只是分工不同而已。有些老板的陪练还是企业的和平使者、外交家，老板不仅留给自己做陪练，还陪战略合作伙伴或者政府要员练，为了获得长期回报、建立稳固关系，老板甚至舍得将自己心爱的陪练送给需要的伙伴。
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崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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| 标签:老板 三陪 |
替身一词主要流行于演艺界，考虑到大腕们的身价，不屑演、演不了或容易招至非议的情节都由各类替身来完成，如武替是代替做武打动作的，怕大腕伤着筋骨，裸替是代替演床戏什么的，怕大腕隐私部位漏光、曝光，饭替是代替演吃饭情节的，怕大腕撑着。后来，替身也成为政界的宠儿，主要是出于安全考虑，估计任何一个国家、任何一个朝代的元首级人物都有若干个替身，以代替元首出席可能有安全隐患的重要场合活动。如今，替身一职又在商界受到青睐，主要是因为老板们公务繁忙，分身无术，笔者现列举一二。
会替：大部分老板都有当官的“瘾”，在自己的企业“称霸”惯了，也想在外面风光，挤进地方政 协、人 大“参 政议 政”是一些老板的主要追求。另一方面，花些小钱，在各类行业协会里买个理事、副会长等头衔，争当主角发出自己的声音，也是老板们梦寐以求的。社会兼职多了，精力自然就不够用了，隔三差五的理事会、研讨会等，不去又怕丢面子、没了下次的发言机会，精明的老板创造了“会替”这个角色。
饭替：顾名思义，就是替老板吃饭的、应付老板推不掉的饭局的角色，企业大了，内部的、外部的迎来送往的招待很多，老板会派身边能吃喝、擅言谈的亲信出面。当然，也有即使老板到场也要有劳“饭替”的情况，例如，预料到要喝大酒的饭局，老板会带上海量的“饭替”搞垮对手，这种会劝酒、但不一定会喝酒的专业“饭替”，目前市场上很抢手，有时，老板去餐后自己另有安排的饭局赴宴，会带上能够应付场面的留守“饭替”，进行到一定程度，老板会礼貌地向对方解释，并留下“饭替”继续操持场面。
情替：就是帮老板代理感情方面的日常事务的，需要“情替”出面的场合很多、很复杂，更需要“情替”有很高的职业操守。例如，帮老板送礼，帮老板看望有困难、病重的下属员工，甚至帮老板照顾家里、妻儿老小的。
有需求就会有市场，随着老板们商业活动的愈加频繁、高难度和人才市场的日益繁荣，老板的各类专业“替身”一定在中国的市场经济中大显身手。
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崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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| 标签:替身 裸替 |
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角色
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投入
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产出
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园区运营官（管委会、政府）
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资源、环境、心态
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税收、社会就业、政绩
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园区运营商（国有、民营、股份等）
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整合能力、理念、启动资金
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融资平台、房/地产增值
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战略投资商
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资本
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投资收益
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物业/设备投资商
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资本
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租金
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入园企业
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租金、固定资产、流动资金
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经营利润
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管理商（事主）
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环卫、物业等
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管理费及其他
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顾问、代理、中介
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智力资本
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顾问费
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| 标签:园区策划 招商 集约用地 |
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区域名称
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面积（平方公里）
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资源特质
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一级开发商
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二级开发商
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东丽湖
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85
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滨水，地热
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东丽湖旅游开发总公司（东丽区政府国有）
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万科、朗鉅
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梅江南
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8.9
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滨水
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松江集团
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万科、顺驰、弘泽等
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团泊湖
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陆地53平方公里，水面51.3平方公里
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滨水，国家级湿地
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仁爱集团、静海县政府
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仁爱、天房等
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西青区中北镇
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紧邻西外环
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万科
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津南区八里台镇
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位于中心区与大港之间
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泰达集团
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南站CBD
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450亩
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商务中心区，天津地价最高单价
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中信、嘉里、九龙建业等
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金融城
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总占地面积113公顷，规划建筑面积210万平方米，总投资约为260亿元
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商务中心区
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天津金融城开发有限公司
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| 标签:天津 地产 板块 |
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| 标签:房地产 |
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| 标签:博鳌论坛 会址经济 |
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