眼下是个运营的时代，摊子搞大了的公司就不叫公司了，改叫运营商，什么电信运营商啦，城市运营商啦，其实就是提供电信服务的、投资城市建设的。为了与时俱进，现在市长也都改叫城市运营官了。由于工作的缘故，经常接触一些各级地方官员，通过与他们的交流、处事，基本摸清了决定各地经济是否发达的根源：资源、区位等客观要素是一个方面，但绝对不是决定性因素，各级父母官的处事方法、思维模式、甚至个性基本上就决定了一个地方的经济命脉。谈到带兵打仗，人们常说，兵熊熊一个，将熊熊一窝，发展地方经济也是如此。你是市长也好，镇长也罢，哪怕是个村长，不仅包括行政官员，尤其是各级书记（因为大部分时候是书记说了算的），如果你们那里比别的地方穷，先别抱怨客观条件，抽空看一下我给你们的处方，或许能医治你们的心病。我把对城市运营官的素质教育概括为两破三立，就是破除两个心理障碍、创立三条思维准则，具体如下：

一是突破行政区划壁垒：边境孕育着巨大商机，也埋藏着无形陷阱。无论是国境、还是省境、市境，甚至镇界，充满着竞争，但更需要竟合，需要站在更高、更长远的角度，联手共赢、统筹协调发展。但绝大部分情况下，各地是各自为政，仅从自己的角度做规划、搞建设，甚至把有污染、市民讨厌的项目如垃圾填埋场、殡仪馆等项目建到自己区域的边界而直接威胁近邻区域的生态安全。地方官员的这种自我意识普遍存在，这不仅限制了自身发展，威胁了邻居的发展，更成为全社会发展的巨大障碍。

二是突破同质化心态瓶颈：不从自身实情、自身资源特质出发，盲目追从流行趋势，别的城市定位为国际大都市，一夜之间全国冒出百余个国际化城市，人家搞CBD,我们也搞CBD，甚至有很多城市自己搞出多个CBD，一说创意产业，全国铺天盖地创意产业园，其实，创意产业就是个最没创意的产业。继循环经济区层出不穷之后，眼下，低碳城市又成为各地的热捧。更让人不解的是，本没有多高创意及艺术含量的“印象系列”竟成了各地官员拯救旅游经济的救命稻草，泛滥成灾，劳民伤财。当然，这些都是好词汇、好概念，但放置四海就不一定皆准了，低水平的复制、翻版、山寨、拿来主义，是中国官员智商低下的首要表现。

三是学会背景转换思维：商务策划学中有一种创意思维模式叫做“背景转换”，就是把目标体放在另一种背景下考虑，经典的案例是出售“药皂”，我们总认为在普通肥皂中加了一些药物成分制成了药皂，所以一般情况下会把药皂放在洗涤用品货架上与普通的肥皂洗涤剂等一起出售，其结果最多能比普通肥皂卖略高一些的价格，但精明的商人会把药皂与化妆品放在一起出售，因为药皂也是化妆之前的清洗消毒必备品，经过简单的背景转换、捆绑高端之后，药皂的身价自然陡升。笔者曾在徐州学习、生活过，对当地人把青皮萝卜、红心萝卜当水果卖的情形一直感触很深，希望各地官员认真清理一下自家的“萝卜”，有没有可以当水果卖的潜质。

四是学会创新思维：常言道“不怕做不到，就怕想不到”，我们现在看到博鳌论坛的辉煌、杭州湾大桥的壮美都感慨万千，但是，这些伟大的工程在起初可能都有些不切实际，甚至被嘲讽为异想天开。任何一件事情，在思考阶段一定要做加法，把可能的方案、可能的路径尽可能想足，如果在思考阶段就缩手缩脚，想都不敢想，那肯定就没有好结果了，最多只能是循规蹈矩。当然，到了真正的实施阶段，就要做减法，做排除法，慎之又慎。不要让未来之忧干扰现在，车到山前必有路，很多悬而未决的问题的答案总是在最后才被实践者找到的，理论家只能在屋里坐等真理显灵。

五是学会逆向思维：随着城市化进程加速，工农冲突、城乡冲突愈演愈烈，移民问题、暴力拆迁问题愈来愈严重，如果站在对立的角度，这些问题永远得不到解决，从根本上来说，是原驻地居民、政府及商家的利益平衡问题，如果压低原驻地居民利益、放任强拆就会引发更大的血案，如果一味地迁就原驻地居民的要求就会抬高土地成本而最终导致房价暴涨及经营环境恶化，把三者的利益捆绑在一起，变对立为和谐统一，共同做大蛋糕、改变分利模式、解决失地原居民/农民就业等措施是相对有效的办法。另一个例子是关于各地恶性竞争、低门槛招商，要么都想抢高新技术、高附加值企业，哪有那么多呢，要么招来的都是落后淘汰的污染、高耗能企业，天津子牙正在建一个循环经济园，把各地从事拆卸及资源循环利用的看是技术含量不高、且污染严重的企业集中在一起，配套专门的集中处理设施，保证对环境不造成污染，其他一些地方也有类似的做法专门吸引别处不要的企业。在热播的电视剧《蜗居》中，市长秘书宋思明在处理“苏淳倒卖技术案”等许多棘手问题时表现出的逆向思维，值得广大政府官员借鉴学习。

改革开放初期，流行一句话叫做“不换脑袋就换人”，30多年后的今天，这句话仍然适用，自以为是、刚愎自用、思维僵化的官员祸国殃民！一句话，正值各地开两会、调班子季节了，换人！

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

每到年关，预测来年股市房市的报道文章铺天盖地，其实谁也预测不准，谁要是迷信预测来决定投资，铁定血本无归，即使蒙对了也不能说明预测者有多高明。尽管如此，无聊的媒体、无知的专家与无辜的大众仍对这种无厘头的预测乐此不彼，还要无怨无悔地为自己的预测找出一些无边无际的佐证。难怪，因预测股市房市而引发的2008徐滇庆牛刀房价赌局、2009侯宁叶荣添股市赌局受到了众多媒体的热捧。但有一点是肯定的，预测股市会涨、楼市要降的人一定会被奉为人民的大救星，预测股市会跌、楼市要涨的人一定会被骂成人民的公敌。至于预测的具体依据或者真实的结果并不那么重要，这是为什么呢？

从已经或正在想参与炒股、炒房的民众角度来讲，情感上的原因是主要原因。就股市而言，本身并不与所有老百姓的切身利益直接相关，但由于炒股的门槛低，股民众多，涉及面广，股民主要依赖于股涨出手获得溢价收益，而不是靠年底分红。房市的情况正好相反，房价与所有老百姓的切身利益直接相关，想买房自住的，自然希望房价跌，已经有了房的，也不希望房价疯长，因为房价过高直接导致货币贬值，相当于收入直线下降；大部分老百姓一直认为炒楼是不道德、不正当的职业，再加上炒楼比炒股的门槛高得多，靠炒楼挣钱的毕竟是少数，因为大众的仇富心理，更希望杀富济贫。所以你如果想预测股市房市的话，一定要顺应民意地高喊股市会涨、楼市要降，否则挨骂。

从已经或即将入市的商家（上市企业及开发商）角度来讲，都希望股市房市涨。就股市而言，尽管上市公司不可能从股市的每一笔交易中直接获得收益，而是通过首次上市融资及后期增发新股融资，降低了融资成本（相对于银行负债融资而言，大大降低成本，获得相对的投资收益），扩大投资获得经营收益，如果大盘、行业板块及自己的个股走势不佳，增发新股就困难了。就房市而言，开发商的收益直接与房价相关，在地价、各类税费及建筑成本变化不大的情况下，房价越高，开发商的销售收入及净利润大幅上涨，所以，开发商总希望房价越高越好，长得越快越好，但是，真正有责任、有远见的开发商希望房市平稳、健康地发展，而不是暴涨，因为，房价长得过快，很可能会导致房地产泡沫，引发行业崩溃，另外，房价上涨必然会拉动地价、各类相关税费及建筑材料等上涨，长远来看，不仅不会使开发商的净利率有太多的增长，反而加大了开发商的投资风险。

现在我们再来分析一下股市房市背后的真正庄家——政府的态度，在目前中国的经济体制形势下，股市是宏观经济晴雨表，房地产是国民经济支柱产业，因而，股市房市比其他市场领域更具有政治性，也更容易让政府获得意想不到的经济收益。如果我们假设政府作为庄家有操纵股市房市的能力的话（其实，政府真有这个能力，只不过在大部分情况下故意表现出无能为力），政府一定希望并操纵股市涨涨跌跌，促进交易频繁，一方面显得经济繁荣，另一方面，政府在股市中是双向收费的；政府也一定希望并操纵房市不断上涨，房价涨得越快、越高，政府获得的相关税费越多，土地可以卖更高的价格，开发商也能接受，政府就能有更大的经济实力来投入城市基础设施建设，也会有能力从房地产税费及土地收益中拿出更多的钱来补工业地价的窟窿，从而营造更加具有吸引力的招商环境，所以，只要目前的土地体制不变，政府抑制、遏制房价上涨只是做秀而已，最多只是控制上涨速度，不至于泡沫破裂，不至于超出了民众的忍耐力。

从理论上讲，股市在长期内表现出有涨有跌，中短期内可能表现出单边上扬或单边下跌，因为大盘股指、甚至个股股价只是一个相对值，数值高低并不代表经济发展水平。而房市在长期内是不断上涨的，中短期或局部区域范围内表现出振荡，因为土地资源、尤其是建设用地资源及开发能力的有限性与我国城市化快速发展及社会消费需求的无限性之间的矛盾，导致供需关系在相当长的时期内不可能平衡，在没有达到高度发达或遇到毁灭性的经济危机情况下，房价的上涨是必然态势，只要房价上涨速度不要高过GDP上涨速度太多，租金与房价比在一定范围内。事实上，股市与房市并不是绝对孤立的，股市与房市的最直接焦点就是房地产股票。当宏观经济总体向好，有时候，股市与房市交替上涨，有时候双市齐涨，价量齐升；当宏观经济整体低迷，就会导致股市与房市双双下跌。另一方面，假如投资股市与房市的资金总量是一定的，当房市大涨的时候，就会吸引更多的投资人将股市里的资金抽逃投入到房市，从而使股市降温，反之亦然，尽管这个假设不完全成立，但股市与房市在更多的时期内总是表现出此消彼长的关系。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

2001年4月起，笔者来深圳创办了中国泛地产策划网www.bbbest.com，专门从事成片土地项目策划及土地一级开发的研究和实践，专门协助企业成片拿地、协助政府土地运营，但很惭愧的是，长期以来一直苦于没有正当理由而从未踏上过海南这片热土。

2004年10月23日，机会终于来了，笔者受鲁能集团之邀参加海口美丽沙项目策划方案竞标，随后，我们如愿与鲁能集团合作，开启了我在海南的顾问生涯。刚到海南之初，依然随处可见撂荒的土地和烂尾楼，随处可见失魂落魄的老板，随处可见豪言壮语、踌躇满志的官员。当时的感觉是，泡沫刚过，渐醒的人们可再不要好了伤疤忘了痛！

    至今，笔者在海南5年多的顾问生涯中，接触了形形色色的人和事，感受了太多的风起云涌与激情澎湃，尤其是众多国内外地产大鳄的风狂掠地，模式如出一辙，均是基于海南省人民政府2006年7月19日发布的琼府[2006]34号文《关于规范企业参与土地成片开发的通知》的低成本一级开发模式。笔者在海南从事土地一级开发顾问活动期间，走遍了海南所有市、县及部分村镇，尤其是著名的旅游景区及海湾区域,熟悉海南土地政策及大型成片项目的操作模式，并应邀受任海南省生态文化研究会副主任委员。应邀出席两届博鳌论坛、三届中国海南农产品冬交会、三届中国生态文化论坛并发表主题演讲，应邀出席万宁市建市十周年庆典等活动，经历海南地产的渐渐复苏，海南的火爆只是迟早的事。笔者已在海南主持运作过的成片项目有：

    海南星光半岛：海口美丽沙3307亩，香港新世界以18.08亿元摘得该地块，成为当时的海南地王。后由鲁能集团以此项目概念在人民大会堂签约海南澄迈盈宾岛项目，目前正在建成海南岛北部最大、最高品位的综合性旅游度假胜地。

中国热带亚热带农业生态村：由国家级农业龙头企业——海南永青集团开发，海南万宁礼纪、文昌大致坡两地，规划面积5平方公里，农业仓储物流及深加工、休闲居住开发，已成为热带农业产业化及新农村建设示范基地。

海口火山国家森林公园：规划用地3万亩，建设用地3000亩，由多家知名民企注册项目公司主导规划设计及前期运作，后由开发世界最大高尔夫球场——深圳观澜湖高尔夫的香港骏豪集团投资休闲运动及别墅区（即颇受争议的海南省791项目）。

三亚湾阳光海岸项目：海岸线长3.4公里，用地147.86公顷，包括目前最火爆的凤凰岛（当时叫白排人工岛，2005年11月1日，经三亚市民政局批准，正式更名为三亚凤凰岛），三亚城市投资建设有限公司委托顾问。

期间还参与了海航集团旅游地产发展规划及保亭七仙岭温泉度假区等项目。在海南顾问期间，笔者接待过的国家领导人包括中央政治局常委李长春、全国人大副委员长姜春云、国务院副总理回良玉等，几乎接待、交流过所有现职及往届海南省及主要市县领导，包括原省委书记汪啸风、现省委书记卫留成、省长罗保铭、省委常委三亚市委书记江泽林、省委常委宣传部长周文彰、省人大副主任韩至中等，深度合作过的海南本土名人包括全国政协委员、海南原首富、1994年福布斯国内富豪榜第三的冼笃信，海南文昌白鹭湖名人山庄庄主邢怡前等。因为有了在海南的经历，写了30多篇有关海南的博文，多次被海南政府相关网站转载。

笔者虽踏上海南较晚，但几乎完整地亲历了这一次海南逐渐回暖的全过程，而在海南几近疯狂的当下，及时撤离，不忍心亲眼看着泡沫再次破灭。我是幸运的！

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    一年前，我在网上辅导过的一位土地专业女博士，因为执业陷入迷茫，踌躇满志的她后来违心地混入党政机关。如今，突然在网上偶遇，攀谈起了互相感兴趣的休闲农业。

消遥走江湖  17:05:23

终于见你了

吉祥三宝  17:07:52

哈哈，不好意思

吉祥三宝  17:08:12

最近都忙些什么

消遥走江湖  17:08:34

在承德顾问一级开发项目

消遥走江湖  17:09:37

你现在的工作跟你学的专业有联系吗？

吉祥三宝  17:09:46

现在休闲地产境况咋样

消遥走江湖  17:10:07

很有前景呀

吉祥三宝  17:10:30

给我介绍一下，我很感兴趣

消遥走江湖  17:11:28

你百度一下不就知道了。你是博士，还要我教你学习的方法？

吉祥三宝  17:12:23

不是，我是想知道你手上的休闲项目开展得咋样

吉祥三宝  17:12:51

休闲农业

消遥走江湖  17:14:05

我在海南顾问过休闲农业，中国热带亚热带农业生态村，姜春云、回良玉、李长春及海南几乎所有省领导，我都在那里接待过

吉祥三宝  17:14:44

恩，现在这个项目的盈利状况怎么样

消遥走江湖  17:15:37

不咋样，休闲农业只能解决就业问题，社会效益明显，但不太可能有大的赢利

吉祥三宝  17:17:12

那是昙花一现了？

消遥走江湖  17:17:36

不是，很红火呀，政府很支持

吉祥三宝  17:18:11

你不是说不太可能有大的赢利吗

消遥走江湖  17:18:42

做项目不仅仅是看赢利

吉祥三宝  17:19:20

但是领导关注的更多的是GDP啊，怎么统一起来

消遥走江湖  17:22:20

你根本不了解领导，也不了解企业

吉祥三宝  17:23:45

恩

吉祥三宝  17:23:52

那我应该怎么办

消遥走江湖  17:24:28

你要好好参与社会实践，才能全面了解领导及企业家的意图

消遥走江湖  17:25:32

休闲农业的项目能解决就业，能安抚民众，适合大众需求，当然就会产生巨大的政绩，就能升官，自然就能发财

吉祥三宝  17:25:54

但是领导已经表现出不屑一顾，我该怎么办

吉祥三宝  17:26:15

比如是旅游局和农业局的领导

消遥走江湖  17:26:35

那是你遇上素质太低的领导了

吉祥三宝  17:26:59

我在党委直属部门，所以很被动

消遥走江湖  17:27:37

党内居然遇到这样素质的领导，可见西安为啥落后的根源

吉祥三宝  17:29:52

这让我很受打击

消遥走江湖  17:30:35

必须要全面地认识每个产业的作用，协调发展，有些是占量的，有些是造声势的，有些是图名的，也有些是牟利的，当然，还有的产业是民生的，协调发展。不能因为酒厂烟厂挣大钱就大力发展，其他就不屑一顾，那还叫领导？直接倒卖军火算了，这样的领导连地痞流氓都不如

消遥走江湖  17:31:19

你就生在这样的大环境里，想进步都很难，咋叫受打击？

吉祥三宝  17:32:46

我觉得西安太落后了，没想到人的思想竟是如此的根深蒂固的落后

吉祥三宝  17:33:28

我也不例外

消遥走江湖  17:35:18

本来西安就是个中国目前现代化进程下最落后的群落，还要背上最浓重的历史文化沉淀，再加上你去了这个收留腐朽干部的党内机关，咋可能有阳光可言？博士全糟塌了

消遥走江湖  17:39:16

你这个书呆子弱女子能斗得过腐朽的官僚？

吉祥三宝  17:40:41

焦虑

消遥走江湖  17:41:53

10年前国家西部大开发战略实施时，西安要跟成都争西部桥头堡，那时的经济实力差不多，2008年，西安（GDP）2190.04亿元，成都是3901.0亿元，已经不是一个梯队了

消遥走江湖  17:43:43

不到十年，西安把自己远远地抛在了西部的后面，跟东部、沿海就更不能比了。什么也不因为，就是因为脑袋僵化，还自以为是

吉祥三宝  17:43:45

所以才要解放思想嘛

消遥走江湖  17:44:19

等你们西安解放了，全国人民早移居火星了

吉祥三宝  17:44:39

我仿佛已经看见了在新一轮竞争中西安的败像，可领导们依然泰然处之

消遥走江湖  17:45:10

我不看好西安，不是因为我个人的偏见，是因为西安确实太让人担忧了

吉祥三宝  17:45:12

那就坐着等死了

吉祥三宝  17:45:38

看看成都近几年热火朝天的，谁不着急啊

吉祥三宝  17:46:17

你原来不是在西安顾问过几个项目吗

吉祥三宝  17:46:29

现在都怎么样啊

消遥走江湖  17:47:24

就在两年前，西安领导喊出了“陕北要赶超我们，来省城买房了”。那时因为延安榆林大开发，经济飞速发展。如今，西安的危机意识又没了

吉祥三宝  17:47:39

是啊

消遥走江湖  17:48:16

我也解决不了西安领导的意识形态

吉祥三宝  17:50:43

那就坐看别人发展？

吉祥三宝  17:51:00

有没有好招啊

消遥走江湖  17:52:33

此处不留奶，自有留奶处。你愿意消磨自己就做你的大唐复兴之梦吧

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    两年前曾和我一同在海南服务过旅游地产大项目的成都MM，这两天刚组织过员工去海南旅游，下榻盈滨岛鲁能酒店，感觉到海南的再度火热，问我的看法，于是有了下面的聊天记录。

薰衣草  22:40:28

在啊

消遥走江湖  22:40:37

刚到承德

薰衣草  22:40:48

那边很冷吧

消遥走江湖  22:41:21

零下20多度，可屋里暖和

薰衣草  22:41:52

那还好，你从温暖的南方到那儿，真需要勇气

消遥走江湖  22:43:33

在深圳零上10多度，穿同样的衣服，感觉凄冷，在这里零下20多，感觉暖和宜人。回深圳才需要勇气呀

薰衣草  22:43:45

是吗

薰衣草  22:43:47

呵呵

薰衣草  22:44:00

最近海南出台了旅游岛政策，你怎么看？

消遥走江湖  22:44:22

不用看，跟老百姓没任何关系，最好别掺和，否则人财两空

消遥走江湖  22:45:27

2003年就提出国际旅游岛规划了，2006年就开始炒作，只是现在中央有空关注海南了，时机成熟了，珠三角过去了，长三角过去了，环渤海已经热起来了，终于又轮到海南了

薰衣草  22:45:41

你在海南做了很多项目，我想这次海南出这个政策，你应该会有相应的文章吧，我一直在等待

消遥走江湖  22:46:02

海南旅游岛只是政府与一级、二级开发商的合谋共赢加媒体的联手炒作而已，但愿不要形成再一次的泡沫，真正的开发需要耐力，当然也需要一定程度的炒作

薰衣草  22:47:11

我觉得就象一只股票已经做到顶了，需要有消息配合才能出货

消遥走江湖  22:47:29

我在三年前已经发了很多此类文章了，该去海南的开发商已经去了，现在再写早已经是剩饭了，跟别人后面炒作没有出息，而且三年前写是一种责任，一种眼光，现在还跟风那就是煽风点火，唯恐天下不乱了，海南需要炒作，更需要冷处理

薰衣草  22:47:57

呵呵

消遥走江湖  22:48:06

海南需要炒作，但现在已经过了

消遥走江湖  22:49:02

据说这两个月就有近100家开发商、1000亿资金流入海南，这必将造成海南新一轮灾难

薰衣草  22:49:23

为什么呢

消遥走江湖  22:50:44

对政府来说，旅游岛的概念太能作为政绩了，因为海南啥也难做，只能定位旅游为主，热带农业为辅，对之前进入海南的李嘉诚、荣智健、华润、鲁能等一级开发商来说，旅游岛的概念更有价值，圈地飙升价格后转手

薰衣草  22:51:01

嗯

消遥走江湖  22:53:01

因为对真正的终端消费者来说，无论是居住还是旅游，总希望房价越低越好，旅游门票价越低越好。但是炒作热了之后，商家挣钱了，政府收益了，老百姓呢？越来越买不起单了，本来海南的旅游就成问题，国际市场如果起不来，只能是制造新的一场更大的泡沫

薰衣草  22:53:21

对

薰衣草  22:54:00

前两天我去了海南，感觉那儿的人简直疯了一样抢房

消遥走江湖  22:54:41

现在海南省领导前天又在人民大会堂答记者问，鼓吹旅游岛概念，我感觉基础工作没做好，没做扎实，国际游资来了，国际游客来了，泡泡就快要破了

薰衣草  22:55:09

呵呵

消遥走江湖  22:55:24

都认为会有下一个傻蛋会接手，都在炒作

薰衣草  22:55:45

是的

消遥走江湖  22:56:06

我们希望海南会成为全国人民的海南，世界人民的海南，但这只是希望，目前的现实还不是这样

薰衣草  22:56:14

嗯

消遥走江湖  22:56:56

旅游是一个复杂的系统工程，旅游业更是一个高风险、高脆弱产业。

薰衣草  22:57:28

是的

薰衣草  22:57:51

云南的旅游应该算是很成功的，也没有带动多少房产

消遥走江湖  22:59:33

小小的气候变化，甚至几个喷嚏都足以使整个海南、甚至全球旅游业瘫痪，对一个个人来说，如果你是为了自住，在那里买房或许还说得过去，但也只是第二居所。指望海南整个旅游业繁荣而带动你的房价升值，简直是做梦。因为旅游业本身的特性，以及海南政府本身还处于相对蛮荒的执政能力欠发育阶段

消遥走江湖  23:00:07

在很大程度上，旅游与地产不是正相关关系，是正好相反，把疯狂的地产寄托在原本脆弱的旅游上，本身就是一场一厢情愿的失败的联姻。

薰衣草  23:00:26

嗯，你说得很对

消遥走江湖  23:01:01

基于此理性，我是不太想参与现在跟风讨论海南问题的

薰衣草  23:01:41

呵呵

消遥走江湖  23:01:43

海南的问题不是哪一届领导能够解决的，也不是上升到国家战略就能够解决的

薰衣草  23:01:52

嗯

薰衣草  23:02:04

海南你最有发言权

消遥走江湖  23:03:36

因为海南的历史渊源及独特的地域特征，过去就是流放犯人的地方，作为犯人的后裔，再加上地域狭窄，奠定了人的骨子里的个性特质就是做梦、不做实事

消遥走江湖  23:04:04

我也只是参与过某些大项目

薰衣草  23:04:06

呵呵

薰衣草  23:04:09

我知道你的感受和所指

消遥走江湖  23:04:52

每一次海南泡沫都会有一批牺牲品，但不能代表全部海南，海南的明天还是美好的

薰衣草  23:05:36

我是说你刚才那句话，做梦，不做实事

消遥走江湖  23:06:18

一场海南热暴起来，总是先外热，外面的热钱涌进海南，再内热，岛内的傻蛋跟着炒

薰衣草  23:06:39

是的

消遥走江湖  23:07:06

因为利益驱动，谁都去炒，谁都认为自己不是接最后一棒的

薰衣草  23:07:19

就象现在的房产一样

薰衣草  23:07:41

最近又出台了一个限制房产的政策，对房价有影响吗

消遥走江湖  23:08:46

目前的当下，岛内到外已经联动，政府与开发商已经勾结，再加上媒体的煽风点火，无知百姓的风起云涌，海南必将再推上泡沫巅峰

消遥走江湖  23:09:18

对房价不一定有影响，对交易量有抑制

消遥走江湖  23:11:59

你们成都最近出台的房地产价格申请制度最雷人，政府要求开发商调价先向政府申请，退倒计划经济时代了，这种过度干预只有两个作用，一是必然加重房价报复性上涨，二是给政府受贿又增加了一个理由和渠道，最终的作用绝不可能限制房价，因为你违背了基本的市场规律

薰衣草  23:13:05

那你的意思不是说，成都的房价还要涨吗

消遥走江湖  23:13:30

哪里的房价都暂时降不下来

消遥走江湖  23:13:47

因为政府就不想让房价降

薰衣草  23:13:54

那现在买还是不买房啊

消遥走江湖  23:14:21

有足够的钱，又需要就买房。否则买房干嘛？

薰衣草  23:14:46

嗯

消遥走江湖  23:14:52

买不买东西，跟这个东西价格涨落没有任何关系，大家都跟风去买，反而造成需求过旺的假象，价格自然虚高

薰衣草  23:15:46

只是想换

消遥走江湖  23:15:53

没有钱，但你需要房，那就去租

消遥走江湖  23:16:11

想换也要看你是否能承受

薰衣草  23:16:27

对!

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

元旦刚过，春节将至，值此年关时节，说说儿时记忆中的年俗还是蛮有意义的。但我老家在苏北里下河地区，属于冲积平原，不依山、不傍海，谈不上悠久的历史沉淀，更没有独特的地域文化遗存，所以仅有的一些年俗也只是小儿科的，最多也只能算是村级文化遗产。先谈谈蒸馒头年俗。

要是在北方面食地区，蒸馒头决不是新鲜事，更谈不上年俗，但在我们那里，绝对是一件大事，一年中的、甚至一生中的大事，因为我们平时是基本不吃面食的，对面及麦子的生疏、甚至神秘外人是难以想象的。大麦煮熟用来喂猪、牛，大麦炒熟冲大麦茶解暑；小麦直接缴公粮，遇上家人过大生日（就是逢十岁过一次）时用小麦换面粉，擀出长寿面（基本没有专用工具）；吃饺子比过年还稀罕，印象中的饺子馅只有一种，韭菜、鸡蛋加豆腐碎末，包法也跟后来见识到的通行的捏法完全不同，吃法就更奇特，真正的水饺，是泡在汤里吃，而且汤里加了蒜叶、酱油、猪油，北方的同事戏称我们的吃法是“饺子的馄饨吃法”。在我的记忆中，如果不是过年蒸馒头，这已经是对面粉和麦子的认识的全部了。

必须强调声明，我们老家蒸馒头绝对只能是一年只有一次，而且必须是安排在年前腊月里的，以便春节享用。蒸馒头的场面相当排场，程序相当繁琐。首先是自作发面用的老酵子，这是个技术性很强的关键环节，北方人叫“面头”，现在城里哪家超市都能买得到的酵母粉。我们是用剩粥作为原料，经过稀释、保温、发酵、加温、加水，不断稀释放量，一般需要一个星期左右，就会由一小碗放大到一大脸盆。加温的方法是在大锅中加水，再把盛了稀粥的盆碗浮入水中，隔水加温以保证酵母菌茁壮成长且不被烫死，保温的方法是用旧棉裤棉袄包好盛了稀粥的盆碗再裹在被窝里，夜里睡觉也不拿出来，让人的体温直接温暖酵母菌。正式发面前的最后一晚是将放大够量的稀饭老酵子中加入面粉再加温、保温。自作老酵子的温度、流程、时间的拿捏相当艰难，而且一旦失败，就会严重影响这一年的蒸馒头大计，从头再来的机会基本没有，一般是到邻居或亲戚家分一点过来继续稀释放量直到满足要求。

第二个环节是发面，就是生面加老酵子加热水使劲搅和，直至成均匀的半干糊状，这是个体力活，都是由我爸操持，同时也是个风险很大的技术活，因为关系到全家小半年的口粮。那时的我家6口人，每年要发2-3大袋面粉，几乎要动用全家所有的超大容器，主要包括洗澡盆、洗脚盆，木制的那种，洗脸盆、洗菜盆等肯定是不会用到的，因为容积太小。发面需要大容器，不仅是因为量大，还因为和好面后要预留至少三分之二的空间，否则，第二天发满一地，因为小小酵母菌的放大作用。小时候从来也没想过，用洗澡盆、洗脚盆发面是否能达到卫生标准。

老家的馒头有两种，一种叫棒棒糕，长长的，另一种叫菜馒头，圆圆的，里面包馅，有点类似包子，但没有褶。馅只有一种，红萝卜丝加肉末，但做馅却是个细致活，一般是我妈主持，我们仨兄弟掺和当下手。在我们老家有一种特殊的专用炊具叫萝卜刨子，多孔的白铁板钉在木框上。去了根茎的红萝卜洗净，在萝卜刨子上用力蹭来蹭去，就会刨下一丝一丝的萝卜丝。因为红萝卜圆乎乎的抓拿不稳，再加上刨剩到最后时难以拿捏，刨萝卜操作不当很容易伤着手指，记得小时候，我们仨兄弟中，每年都因为做馒头馅而受伤一两个的。爸妈总是打趣说，今年的馒头真好吃，馅里流着小星仔的血。发面和做馅都是在蒸馒头的前一天进行。

发了面、做了馅，就是包和蒸的环节，这是个热气腾腾的大场面。在正式蒸之前还要有个试碱环节，就是小批量蒸馒头，看看酸碱平衡，就像工厂批量生产产品，先要进行小试、中试，万一失败了还可以挽回。在我的记忆中，蒸馒头都是几家合伙，因为场地限制，需要超大的锅灶，而且蒸笼是超大的，租来的，几家合租可以省租金，租金就是几十个蒸好的棒棒馒头。平时我们老家是烧稻草做饭的，为了火旺，蒸馒头需要柴火，因为是平原地区，捡柴成了蒸馒头之前必备的难事。另外一个难事是包菜馒头与点红，就是把萝卜肉末馅包在发面里，这是个难题，不能留下任何痕迹。菜馒头在出笼之后还有个点红环节，就是用一种草的果实，圆圆的多角状，沾上红胭脂点在上面，显得喜庆。讲究的人家，还要做象形馒头，摆在供桌上，如鱼馒头、猪馒头等，千奇百怪，胖胖的，憨态可掘。

老家的馒头主要留在正月初一早上吃，菜馒头直接热了吃，棒棒糕需要冷凉之后切成半厘米厚的薄片晒干备用，初一早上煮馒头片，加上咸肉片、骨头汤、青菜头、粉丝、腐竹等，煮了一大锅，全家围坐着分吃早茶，再加上红枣煮的茶汤。菜馒头正月里早餐每天必备，棒棒糕馒头片一直煮到快入夏的时候，每家如此。我们那里还有一种说法叫做麻雀屎馒头最香，因为在晒馒头片时总有一些麻雀留下遗迹，除非你不吃，或者全部扔掉。无论我在上大学时，还是后来来深圳闯江湖时，老家给我的家当都是老家带来的麻雀屎馒头。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

快年底了，正是盘点一年收成的时候，笔者把与地市、房市相关的账本拿出来晒一晒，看一看究竟是谁在今年的房市暴涨中赚得盆满钵满。

一、全国房地产开发企业总收益：6000亿元

国家统计局网站12月10日消息，今年1-11月，全国商品房销售面积75203万平米，同比增长53.0%,商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。按全国房地产开发企业平均净利润率15%计算（根据近年来上市房地产企业年报平均），1-11月全国房地产开发企业总收益5398亿元，如果预估上12月份收益，预计全年总收益接近6000亿元。

二、各地政府土地财政总收益：14700亿元

各地政府土地财政总收益应该包括两大部分，一是全国土地出让净收益，二是地方政府收取的各类房地产税费。

国土资源部的统计数据显示，2006、2007及2008年全国土地出让金总额分别是7000、1.3万及9600亿元，各地土地出让金普遍超过了地方财政收入的1/3甚至1/2。据建设部统计，2006年全国土地出让金的净收益为2978亿元，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在出让金的40%以上。2009年全国土地财政全面复活，中国指数研究院统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%，上海则以821亿元的土地出让金收入名列全国第一，排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。保守估计，今年全国城市土地出让金收入有望超2万亿元，土地出让净收益8000亿元。

目前，涉及房地产的税费包括营业税、土地增值税、城建维护税、基础设施配套费、教育附加费等，粗略统计，地方政府收取的各类房地产税费约占房价的17%左右，考虑到12月份的商品房销售额，预计地方政府收取的各类房地产税费6700亿元。

三、各地各类炒房者总收益：240亿元

根据国家统计局数据，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中，新建住宅销售价格同比上涨6.2%。若商品房销售额中20%是投资客、炒房者的，并假设所有炒房者去年同期同时购买，则一年房价同比上涨后带来的房地产增值总额为240亿元（35987÷1.868×20%×6.2%），不扣除交易过程中的各类税费。当然，不同城市、不同楼盘因房价上涨带来的增值差异较大，今年11月70个大中城市房屋销售价格指数显示，与去年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，其中涨幅最大的5个城市是：广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%、海口9.6%，再以深圳为例，南山及宝安区部分楼盘新房房价上涨达100%，炒房者炒上这类房子，就算是赶上牛运了。

从上面的盘点不难看出，最挣钱的是各地政府，挣大钱的是各地开发商，挣小钱的是炒房者，最倒霉的、甘愿买单的自然是自住型购房者及炒房炒成房东的。如果按平均值来看，中国目前有660个城市，约6万家开发商，数千万炒房者，2009年，在土地及房地产市场上，平均每个城市挣了22.3亿元，每家开发商挣了1千万元，每个炒房者挣了48万元。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

《广州日报》2009年12月13日报道，媒体人评出“拆”字为2009年最显现、最有意味的一个汉字。随着拆迁速度的加快，由拆迁所引发的矛盾此起彼伏，成为和谐社会的最大隐患。2009年有关拆迁引发的新闻事件层出不穷，11月13日，成都市金牛区居民唐福珍面对强拆，点火自焚。10月27日，中央电视台、《南方都市报》等多家媒体报道，深圳市岗夏城中村改造拆迁一次成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，大冲村改造将会造就近20个亿万富翁。更具戏剧性意味的是，最近一直热播的以房地产、反贪及二奶为主题的电视剧《蜗居》，以江州市石库门拆迁引发血案为导火索迁出官商勾结大案。抵制拆迁而自焚者是否受拆迁暴富者的引诱？电视编剧是否受现实生活中拆迁事件的启发？这三起接连发生的跟拆迁有关的事件是否存在必然联系不得而知，但拆迁事件确实引发了全社会的关注与声讨。12月7日，北京大学法学院五位学者建言全国人大常委会，建议废止或者修改已经实行8年之久的《拆迁条例》，人大迅速作出回应。

无论是新特区成都、改革开发的最前沿深圳，还是世界最大的都市上海（江州），政府为啥要兴师动众地大规模拆迁、甚至不惜背上暴力拆迁的黑锅动用武力、警力拆迁？开发商为啥要不惜血本热衷于拆迁？原驻地居民为啥要固守老巢、固守破旧，以柔弱的身躯、甚至不惜以牺牲生命对抗拆迁？除了制度缺失、法律盲区外，拆迁的经济学根源更需要挖掘，因为拆迁背后是巨大的利益驱动。

城市高速发展，土地需求激增，地价飞涨，房价暴涨，而由于新增土地指标严格受限，所以各地政府步调一致地把魔爪伸向了相对弱势的原驻地居民，通常所说的“三改（城村中改造、旧城改造、棚户区改造）”被美其名曰城市更新。因为更新后最终规划的蓝图诱人，蛋糕巨大，政府、开发商及原驻地居民都可以在拆迁中分得相应的利益，所有的暴力、冲突只是为了捍卫自己一方的利益而付出的必然代价。政府在拆迁中的利益主要表现在，因为旧改拆迁是灰色地带，难啃的骨头，开发商的香饽饽，所以官员受贿、各级政府建立小金库就不足为怪，当然政绩更是显而易见的；开发商热衷于旧改拆迁的主要原因是，旧改多为一级开发打包模式，大部分地区都是挂牌后土地收益完全返还用于拆迁，与净地拿地相比，成本大大降低。

最近一段时间的地价与房价的暴涨，再次引发全国性的拆迁热潮。除了修法、立法，必须从经济学角度深挖根源，切断利益原动力，遏制地价、遏制房价，遏制拆迁与反拆迁的冲动。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    广州亚运城地王一出，成都电视台记者曾一玎、《华夏时报》记者陈小英师妹等各路媒体朋友纷纷联系我交流看法，本来我是不想参与讨论的，但是自己脱不了俗气，有人能借机炒作地王，我就能借地王炒作自己发表另类看法。以下是我与媒体朋友之一刚刚的QQ聊天记录。

开心娃娃  19:35:28

广州亚运城拍出255亿的高价啦！

开心娃娃  19:35:31

你觉得怎么样？

消遥走江湖  19:36:50

胡扯淡，靠炒地王是全社会的悲哀，只会加速地产泡沫，加速全行业崩溃！

开心娃娃  19:37:33

您的意思是说地王没有一个开发的？

消遥走江湖  19:39:06

不仅仅是如此，地王倒不可怕，不管是单价地王，还是总面积大导致总地价地王，关键是市场是否能消化如此的楼面地价或如此集中放量的房子，广州政府早晚要遭报应，靠土地财政敛财，亚运会与房子的品质有本质联系吗？我可以负责任地预测，这次即将爆发的中央地产严查风暴，不可能放过广州和深圳，每一次地产风暴都要倒掉一批高官，轮也该轮到珠三角了。

消遥走江湖  19:40:00

我觉得政府太嚣张了，在这个严打时代，中央出重拳打击高房价、高地价，还敢借亚运炒地敛财

开心娃娃  19:40:38

我老乡说，公开的价格都不是真的

开心娃娃  19:40:43

只是出让给外界看

开心娃娃  19:41:13

这次严查也是作秀，雷声大雨点小

消遥走江湖  19:42:22

希望不要再作秀了，泡沫越来越大，谁来接最后一棒？

开心娃娃  19:42:39

希望是希望，但是明年总体的政策是宽松

开心娃娃  19:42:58

7万亿的资金，市场流动性会继续增大

消遥走江湖  19:43:37

道理很简单，政府还要靠土地挣钱，哪个市长都希望地价越高越好，房价越高越好

开心娃娃  19:43:51

是啊！

消遥走江湖  19:44:54

能卖地的市长是好市长，能到省里争取到土地指标的市长是好市长，现在政府考核干部的潜规则就是这样。

消遥走江湖  19:45:40

当然，多宗地组合出让抬高门槛，利于城市总体规划的落实，利于城市总体形象的提高，广州亚运城的做法还是值得推广的，但是，这次卖地选择的时机不对，宣传角度也不对。亚运城地块拍成了，乐了广州市政府，乐了追风的媒体，似乎摘牌的民企联合体也扬眉吐气了一把，但是能乐得起来吗？市场能不能消化如此巨量的房子及如此居高的楼面地价还是未知数，老百姓就更乐不起来了，不知道要有多少人拿出血汗钱来偿还255亿地款，如果不能如期开发，最终倒霉的还是广州政府。

开心娃娃  19:48:57

有这么严重吗？

消遥走江湖  19:50:32

不仅如此，如果其他城市争相效仿广州炒地王敛财，更多的地产商抱团形成寡头竞争，就会导致全行业崩溃了。