荣智健辞去中信泰富董事局主席后，其私人的全资公司帝港企业有限公司、耀星发展有限公司于2009年4月在海南省万宁市神州半岛竞得约54万平方米的地皮是否属于关联交易，一直被媒体关注。近日，香港最大的英文报纸、被誉为香港、大陆乃至亚洲最具公信力报章的《南华早报》就此采访了笔者，以下是采访内容摘录。

    《南华早报》：我们注意到一些媒体的采访报道，您对此事件的看法是持否定态度，请说说您的理由是什么？

    崔：所谓关联交易，是指关联方直接转移资源、劳务或义务的行为，而不论是否收取价款，我国财政部及证监会颁布的相关文件、香港联交所《上市规则》中，都有对其相应的描述，荣智健已辞去中信泰富董事局主席职务，即使认为荣智健及其私人公司仍与中信泰富存在关联关系，属于关联方，但是，在海南神州半岛土地出让事件中，交易双方是地方政府与荣智健的私人公司，而不是中信泰富与荣智健的私人公司，中信泰富只是作为受地方政府委托的神州半岛土地开发商，中信泰富与地方政府事先约定了开发土地的收益分成。也有人提出质疑，荣智健竞得的土地价格明显低于市场价，而且只有荣智健私人公司一家以底价摘得，是否违背公开、公正、公平原则，我认为这点质疑不靠谱，也没有必要，神州半岛处于远离已建成区的荒郊野外，如果是第一宗交易的地块，市场地价无从谈起，如果已在政府公布的基准地价区域内，我国规定出让底价不得低于基准地价的70%，这一点地方政府肯定不敢违背，至于只有荣智健一家报名，那说明其他开发商还不看好或者没有能力参与竞买，2009年4月时，海南还处于不温不火的境地，即使2010年1月海南国际旅游岛政策炒得沸沸扬扬时，也不见得有多家开发商看上神州半岛，除了一线城市的核心地块，大部分城市、尤其是神州半岛这样的不毛之地，基本无人问津，如果没有足够的实力，也根本不敢涉足。

    《南华早报》：您刚才提到，中信泰富与地方政府合作开发神州半岛的目的是获取土地收益，在此次交易中，中信泰富与地方政府的部分应得收益是否被转移到了荣智健的私人公司？

    崔：根据2005年9月6日中信泰富与海南省万宁市政府签订的合作协议，开发成熟后的神州半岛土地出让后，开发成本返还中信泰富，土地净收益按比例分成，如果出让地价偏低、甚至低至开发成本，土地出让收益就会降低、甚至零收益。就我参与运作的项目经验来看，作为一级开发商，中信泰富肯定要有战略眼光，一开始要降低门槛，让有影响力的开发商进来，形成示范效应、带动效应，近40平方公里的神州半岛，一旦形成气候，土地升值潜力无限，吃小亏挣大钱，作为政府，如果低价出让土地，看似暂时没有获得土地收益，但不管摘地的开发商何时开发、以什么方式开发，只要形成物业销售或转让，政府就可以获得巨额的土地增值税。所以说，从长远来看，在此次交易中，即使地价偏低，中信泰富与地方政府的部分应得收益被转移到了荣智健的私人公司的说法是不成立的。

    《南华早报》：您认为新成立的荣智健的私人公司属于很有影响力的公司吗？

    崔：尽管荣智健的私人公司是新成立的，没有太大的实力及影响力，但荣氏家族及荣智健本人在华人区、尤其是内地，有着极大的影响力，我相信荣智健私人公司摘得神州半岛前期土地开发权，对神州半岛开发的带动作用是不可估量的。另一方面，可以毫不夸张地说，没有荣智健当初的慧眼，绝没有现在及未来的神州半岛，甚至可以说，荣智健及其他一批战略投资商对海南的青睐加速了海南及中央政府对海南国际旅游岛政策的落地，也成就了海南的美好未来。

    《南华早报》：您一方面为政府推介土地，一方面为大企业提供拿地服务，作为一个专业的土地顾问，您建议荣智健的未来地产之路应该怎么走？

    崔：荣智健退出了中信泰富，但绝不会淡出华人世界，以其个人影响力及资产，较短时期内打造一艘新的地产航母是有可能的。内地的城市化正处在加速阶段，荣智健以熟悉的海南神州半岛为突破口是明智之举，接下来，需要关注新兴的区域经济活跃地区，尤其是近期获批的国家级区域规划区，在宏观调控大势下，以拿地获取资源为主，拿地方式以一级开发为主，以避免两年不开发无偿收回的威胁，创建初期，由于开发经验不足，建议集中在部分区域，避免全面开花，当然需要借助土地顾问、国际规划机构及财团等，借助外力是最好的选择。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    （2010年6月3日，《时代周报》刊登记者张睿就海航置业逆势扩张引发的质疑对笔者进行的专访，参见http://www.time-weekly.com/show.php?contentid-7338.html）

从2007年5月成立时的17.5亿元注册资本金，到2009年底超过190亿元的总资产规模，海航集团旗下的地产业务平台—海航置业，如同一个突袭的空降兵，落在地产界短兵相接的战场上。

　　近两年来，除了大本营海南，海航置业已经在北京、上海、广州、成都、重庆等多个城市攻城略地，其3-5年进入中国房地产行业第一集团军的战略蓝图若隐若现。

京城快跑“政企联姻”

　　5月26日，海航集团与北京市通州区政府签署了一纸战略合作协议。海航集团董事长陈峰透露，海航集团将在宋庄投资300亿元建立北京国际航空城，以航空总部经济、电子商务与临空商贸、航空金融及衍生服务业、航空主题文化产业四大组团为核心内容。

　　按照规划，这4000亩土地的开发将以临空产业为核心。届时，海航旗下大新华航空、海南航空、首都航空等将进驻航空城，并吸引包括波音、庞巴迪在内的多家航空制造企业技术支持中心进入。据预计，航空城将为通州区贡献30%的GDP和35%的财政收入。

　　“北京市要集中力量打造通州新城，资金将向通州涌动，政策将向通州倾斜，这为航空城建设提供了契机。”通州区区委书记王云峰在签约仪式上表示，正是基于双方优势巨大的契合点，双方的的战略合作意向才得以顺畅地推进并实施。

　　单单5月份，海航集团已第三次同北京政府签署战略合作协议。

　　5月初，海航集团分羹北京航空旅游业务的蛋糕，与北京首旅集团共同增资重组旗下金鹿航空公司并更名为“首都航空”。

　　至中下旬，海航置业又拿下北京市石景山区政府的一份大“订单”，将深度参与建设石景山区的“首都文化娱乐休闲区(CRD)”。据悉，海航置业将收购位于CRD核心地段的五星级酒店—海韵假期酒店，以及成立专门的石景山投资项目公司，承接多个项目的改制和开发。

　　此前，海航集团旗下海航旅业、海航实业、海航置业、海航商业4个产业集团的运营总部均已迁至北京，且在京项目不胜枚举，涉足商业地产、旅游地产、工业地产和住宅地产等项目。

　　如今，海航集团董事长陈峰口中“与北京市将实现的‘全方位、多角度、深层次’的合作”，又增加了三个注脚。

　　即便海航集团高层一再表态集团核心总部留守海口，但这家曾经偏居海南一隅的民营企业，显然已经将“北京户口”安然落袋。

冰封期马达大开

　　在京站稳脚跟只是海航扩张棋局中的一步。“海航的飞机飞到哪里，酒店就开到哪里。”海航置业旗下海航酒店集团CEO胡建华曾如此形容其酒店行业的发展路径。按照目前的情形，海航置业同样有“飞机飞到哪里，房地产项目就开发到哪里”的势头。

　　据海航集团官方网站介绍，作为海航集团八大板块之一，房地产业务的发展经历了三个阶段。海航置业前身—海南海航建设开发有限公司创立于1996年，时隔七年后就基本完成了海航集团自有的机场、酒店、办公、生活等设施的建设，至2004年，增资并更名扬子江地产集团有限公司，并将总部迁至北京，布局全国，已然是中型房地产集团公司。2007年5月28日，帅旗再易，海航置业设立全国九大区域公司。

　　“在全国5万多家开发商中，海航置业还只是个年轻的开发商。”曾参与海航集团旅游地产的资源整合及战略布局发展规划方案编制的地产专家崔元星对时代周报记者表示，它依托海航集团，尽显行业背景和区域背景特征。

　　在崔元星眼中，正是由于年轻，目前的资金平台又很模糊，海航集团才会打着“国家旅游岛和国有资产背景”的牌子，利用自有资源，与各地方政府和各地开发商合作来获取资金。实际上，“政企联姻”和“企企合作”，正是近来海航置业进军各地最常用的路径。

　　今年3月，海航置业与深圳地产商佳兆业成立策略联盟，表示将共同对国内优质物业发展项目进行可行性论证。4月，海航动作更是层出不穷。1日，绿景地产敲定重组方案，海航酒店地产业务借壳上市。2日，海航地产接手1996年就停工的海口第一烂尾楼—信托大厦，意在高筑奢华酒店。5日，海航集团斥资110亿元，落户天津市宁河现代产业区。5月，海航置业与成都远鸿开启战略合作，起步四川。

　　在诸多开发商按兵不动的楼市冰封期，海航置业可谓大开马达，加速前进。按照其公开于网络的目标，海航置业要在3-5年进入中国房地产行业第一集团军。

　　扩张野心则迅速催生了海航置业的资产裂变，其招聘广告上不断刷新的数据可窥冰山一角：2008年1月1日，其总资产是19亿元，员工为2000余人；2008年底则为52亿元和2700余人；目前则攀至190亿元和8000余人。

　　截至目前，海航置业的土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。仅在大本营海南，海航地产旗下就有20余家项目公司覆盖海南省18个市县。目前在建项目共24个，投资概算共计约150.89亿元，而建成项目仅三个。

“不会走路就跨栏”

　　“海航置业以商业地产、旅游地产、工业地产为三大支柱产品模式，辅以开发高尚宜居的住宅地产产品，并正在打造独具特色的金融地产发展模式。”从集团网站公布的信息来看，海航置业似乎已经找准了自己的位置，即“成为实体开发与金融运作紧密结合在房地产领域的完美体现者和行业先行者，打造中国最具规模实力和发展潜力的大型金融房地产开发投资集团。”

　　“但尴尬的现实是，尚未成熟的海航，还没能有自己的开发模式。”在崔元星眼中，海航置业还缺乏自己的品牌。“万科专注做产业化的住宅供应商，海航需要思考自己做什么。纵观目前成熟的地产商，做到一定程度，都开始做减法，海航那么年轻，路都还没学会走，就想要跨栏，肯定是不现实的。”

　　对海航集团多元化快速扩张的质疑声亦此起彼伏。海航置业员工自叹“扩张速度太快”，却未见其疾进步伐缓速。

　　在海航置业近期的招聘信息中，已明确要为其金融发展部扩容，专注于房地产投资信托基金等项目，可见其正在酝酿金融房地产开发投资的后备力量。

　　海航置业亦正在想办法拉近同一线房企的距离。4月底，旗下海航地产就专门组织执行董事长李同双等30余名中高层参加“赴国内标杆房企交流考察”活动，考察万科和华侨城项目。

　　在考察团成员眼中，此行“有助于对接国内先进建筑元素和项目开发理念，同时也加强了与国内标杆房企的交流合作，对进一步增强海航地产的专业化、规模化运作意义重大。”

然而，资产在数月内成倍增加，海航的资金是否足够？海航的人才储备能否跟得上？海航的开发经验和管理经验能否与其规模相匹配？面对时代周报记者在采访提纲中的质疑，海航置业至截稿仍未做出回应。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    面对一浪高过一浪的楼市地市疯狂，中央于近期出台了一系列宏观调控政策，量、价齐跌的局面逐渐显现，应该说，调控取得了一定的效果，尤其是这两天，国务院新闻办公布了全国工程建设领域20例典型腐败案件，落马涉地官员地（厅）级57人、县（处）级611人，工程、土地风暴来袭。但是，人们不禁要问，房地产市场的癫狂仅靠中央出几份文件、抓几个贪官就能治标又治本吗？隐藏在地市房市背后的黑手究竟是什么？这里摘录《中国青年报》李松涛记者于2006年12月15日采访笔者的一篇报道，虽然时隔三年多，也许对认清当今的房地产市场及未来走势有一定的借鉴意义，详见http://news.qq.com/a/20061215/000943.htm。

    2006年11月24日消息，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合公布消息：2006年1-10月，北京市新建商品房价累计涨8.4％，比1-9月提高0.1个百分点。

二手房市场：被两个“最”字困惑

　　今年北京市二手房交易量增幅创历史最低，价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。

……

一手房市场：政策与对策博弈

　　不仅二手房市场价格增幅大，一手房价格也在持续攀升。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京更是以10.7%的涨幅名列首位。

　　据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。

　　从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越高？

……

    北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明，地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元，依靠土地出让，地方政府已经赚得盆满钵满。

　　康胜认为，卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策，地方政府在博弈，一下子可能刹不住车。

住宅用地收益补贴了工业用地

　　去年到今年的房地产宏观调控政策，把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上，对土地的调控更加关键。

　　在业内人士看来，无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策，均会产生不同程度的影响。

　　11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准，将在原有基础上提高一倍。

　　“提高新增建设用地门槛，带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说，很多开发商都囤积了不少土地，有报道说，近年来，就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地处在囤积未开发状态。

　　崔元星认为，今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月，国务院通知规定：工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说，工业用地出让打破了过去协议出让的规则。

　　表面看，工业用地与住宅用地并没有什么直接联系，工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系，但实际上二者密不可分。

　　据崔元星介绍，不论工业用地还是住宅用地，其一级开发成本相差无几，一般在20万元／亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格，都在10万元／亩左右，一般开发区的地价更低，有些地方甚至出台了零地价招商的政策，“这些低于成本的亏空怎么补？用住宅用地收益来补”。

　　众所周知，地方政府吸引投资商，往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作，政府基本掌控供求关系，可以无限拉高。所以住宅用地价格越高，地方政府越受益，不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上，还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支，就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。

　　崔元星认为，如果把工业用地放开，地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地，从而就能够抑制房价的上涨。

　　然而，工业用地公开出让的政策出台之后，市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。

　　在我国，土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者，一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基矗这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。

“地方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？”崔元星说，在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

就在几分钟前，位于承德市开发区东区的承开土告字[2010]2号地块平静地流拍，该地块被外界称为“大石庙RBD”，总面积约800亩，出让净面积408312平米，折合612亩。该地块位于承德市南部新区的核心地段，主要规划为高档酒店、商业、公共配套及部分住宅，是引领承德市南部新城建设及承德市实现老城中疏的重要载体，地方政府寄予了厚望，此次挂牌保证金4亿元，起价81465.51万元，折合每亩约133万元，截至目前，该地块是承德市名副其实的总面积及总价地王。

然而，承德地王的命运一波三折。上一轮房地产高涨的时候，两年前就曾预公告过，该地块曾被预期到了300万每亩，但由于规划要求苛刻，可开发的纯住宅面积极少，虽有多家大地产商与政府周旋规划调整，均未能如愿。就在2009年底，房市地市再度井喷，大石庙RBD的出嫁再度提上日程，但由于中央出台了出让单宗土地面积限大的政策，该地块被质疑违规，后由于该地块纯住宅不高于总面积20%（约120亩），不超过中央政策的单宗住宅用地210亩的限制，为了给竞得人留下足够的想象空间，挂牌公告第一条就标明“若竞得人在出让期限内，改变土地用途和土地使用条件的，按照《出让合同》第十八条第二款的约定办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。”该地块公告发布于2010年4月13日，时隔4天，被业界称为最严厉的“新国十条”发布，尽管咨询者不少，但报名并如期交纳4亿元保证金的仅有两家，而且可以肯定的是，政府已经做了最大限度的推广招商。

如此重量级的地王，承德本地开发商只能望而却步，但由于承德的知名度、市场规模及投资价值等因素限制，吸引的开发商只能是省内的有一定规模的企业，而非全国的地产大鳄。本次获得竞买资格的两家均为河北省内知名的在承德以外的城市发家的领军企业，一家是已在承德市开发锦绣城及阳光世纪城等多个大型楼盘的保定隆基泰和，另一家是拥有200亿元资产及在上海证交所上市的福成集团属下的三河市福成房地产开发有限公司，本以为本次交易会有惨烈的竞争场面出现，然而，挂牌竞价现场异常冷静，快要临近上午10点报价截止时间时，主持人及公证员多次提醒“如无人报价就无法启动竞价程序”，最终，在主持人宣布报价时限到因无人报价而流拍时，两家竞买人对视后平静地离开竞买现场。这个结果让人捉摸不透，一方面，虽然宏观调控让开发商渐渐理智，但是，毕竟两家竞买人均是有一定背景与开发经验的，肯定是在充分调研之后慎重地按期交付了4亿元的保证金，让这场游戏在平静中中止必然另有隐情，也许这只是游戏的暂时中止或者中场休整，而绝不是停战、缴械投降。

事实再一次告诉我们，中央的宏观调控起了作用，当地方的新推地王遭遇中央的宏观调控，只能是流产。大石庙RBD的流拍，也提醒了地方政府，靠疯狂卖地敛财的时代暂时终结了，取而代之的是地产冷战时代，开发商与开发商之间的冷战、开发商与地方政府之间的冷战以及地方政府与中央政府之间的冷战，冷战之后，或许是理智遏制了房地产的疯狂，或许是心理防线的彻底崩溃导致房地产持续低迷而引发中央政府新一轮的救市。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    （近期，《时代周报》记者肖素吟就传闻中的淡出中信泰富的荣智健陷海南神州半岛关联交易事件采访了笔者，参见http://finance.qq.com/a/20100513/004821.htm）

    淡出中信泰富一年之后，荣智健因海南神州半岛土地问题身陷关联交易的漩涡之中。

　　差不多一年前，荣智健因澳元衍生品亏损主动请辞，中信泰富历时十九年的荣智健时代在金融海啸的阴霾下黯然落幕。

　　不过，这并非荣氏家族华章的休止符。事实上，请辞后的三周内，荣智健私人公司又两度竞得由中信泰富开发的海南省神州半岛部分项目。同年6月25日，荣智健创立了荣氏企业控股公司，初现荣氏家族企业雏形。

　　68岁的荣智健无疑将在另一个舞台上潇洒指挥着“地产交响曲”。尤其是今年3月30日，“红筹之父”梁伯韬入股荣氏家族企业，指点金融，荣氏家族旋律的磅礴之势可想而知。

　　布局海南 身陷关联交易

　　2009年5月5日，《海南日报》刊登声明称，荣智健全资公司帝港企业有限公司、耀星发展有限公司分别于4月22日和29日在海南省万宁市神州半岛竞得五块地皮，面积共计54.4086万平方米。

　　根据2005年9月6日中信泰富与海南省万宁市政府签订的合作协议，作为一级开发商的中信泰富负责整个神州半岛规划、道路平整等基础设施，之后交付政府以公开挂牌拍卖方式出售。2009年4月22日和29日拍卖的12块地皮，荣智健私人公司竞得5块，中信泰富子公司竞得其余7块。

　　然而，时隔一年，香港媒体率先翻起旧账，指出荣智健取得的土地共约54万平方米，按照规划容积率约0.3至0.5计算，建筑面积最多达27万平方米，而荣智健付出的资金不过区区1.96亿元，楼面价仅约700元/平方米，无异于一级开发商的中信泰富。

　　“外界可以合理怀疑中信泰富与荣智健之间有否暗地达成拿地协议。”香港《明报》如是说。另据报道，万宁市国土资源环境局负责神州半岛项目土地出让的陈姓负责人曾表示，在万宁市同类楼盘售价已达每平方米5000-7000元。时代周报记者致电向其求证，但未及开口就被挂断。

　　一时间，荣智健成为众矢之的，陷入关联交易的疑云漩涡。但地产专家崔元星接受时代周报记者采访时却对此持不同看法。

　　“实际上每平方米700元是非常贵的了。”崔元星说，神州半岛是别墅用地，不能单单用楼面地价来计算，而且“如果按照海南的消费能力来讲，万宁市每平方米2500-2700元的地价就撑顶了，现在房价是炒高的。”

　　崔元星还表示，神州半岛原本是个荒岛，属于国有未定用地，可能作防护林用途，是不值钱的。“如果没有荣智健，估计五十年内也没有人开发。”

　　慧眼识宝岛莫若荣智健。位于海南东部的神州半岛，宛如一把倒挂在海南岛腰间的钥匙。事实上，荣智健觊觎这把钥匙已久。

　　2004年10月25日，时任中信泰富董事长的荣智健考察博鳌特别规划区，喜闻万宁市委书记胡光辉推介神州半岛。同年11月27日，他率团考察神州半岛。仅2005年，荣智健就五访海南，三入万宁，无不围绕开发神州半岛项目。经过6次规划研讨评审会和20多次的谈判，终于在2005年9月6日，中信泰富与万宁市政府达成框架协议。

　　“神州半岛的开发价值之一是战略位置的重要性。海南岛南北岸线基本瓜分完毕，神州半岛则处于东岸线的最中间。其二是神州半岛与博鳌亚洲论坛特别规划区的一期隔关口而望。正是这两个特殊的地理位置决定了神州半岛未来的投资价值和地位。”崔元星分析道。

　　然而，金融海啸来袭，中信泰富因澳元衍生品亏损近155亿港元，荣智健于2009年4月8日退位让贤，筹划多年的神州半岛项目几乎失之交臂。然而时隔三周，荣智健私人公司将神州半岛部分项目纳入囊中，荣智健对神州半岛项目势在必得由此可见一斑。

　　或许，这就是荣智健请辞中信泰富后谋局家族企业的第一步棋。

　　起步地产 荣氏再战无锡

　　自2009年4月离职后，荣智健逐步减持中信泰富股权。根据路透社获取的销售文件显示，荣智健于同年5月5日以每股11.95-12.2港元折价配售6000万股中信泰富旧股，涉资7.32亿港元。6月12日，荣智健再按每股3.45港元，以先旧后新方式配售保利香港2.3亿股，集资7.94亿港元。也就是说，一个月内荣智健已经获得15亿港元现金。

　　为何荣智健资本动作频频？据时代周报记者查阅香港公司注册处资料得知，荣智健于2009年6月25日成立荣氏企业控股有限公司，注册资金仅为40港元，而董事会成员最初共三人，即荣智健、长女荣明方和次子荣明棣，清一色家族成员，唯有任职中信泰富执行董事的长子荣明杰暂不在列。

　　这是荣智健首个以“荣氏”命名的家族企业，直至当年12月23日改名为隆源企业控股公司，计划进军地产和金融。精于资本和实业市场，荣智健在地产领域长袖善舞让人拭目以待。

　　继竞得神州半岛5块地皮之后，荣智健更是奔波于海南，在项目附近投资住宅、酒店综合项目。据附近村民透露，曾于几个月前看到荣智健带队来考察地盘。该项目预计将于今年年内推出。

　　不过，更引人遐想的是自今年3月份起荣智健的连续快攻。根据香港联交所资料，荣智健于今年3月11日以每股19.00港元的价格出售了4000万股中信泰富股票，持股比例从9.37%削减至8.27%，套现8.2亿港元。中信泰富亦未披露买方身份及荣智健出售股份的原因。但业内推测，荣智健可能找到了新的项目。

　　3月21-23日，无锡市委书记杨卫泽率无锡代表团访问香港，其间荣智健以隆源企业控股董事局主席身份与代表团见面。3月30日，荣智健再次以隆源控股董事局主席身份，与前保利集团董事贺平前往江苏无锡宜兴市考察投资环境。

　　这样看来，家乡无锡或许将成为荣智健征战地产的又一根据地。

　　事实上，掌舵中信泰富期间，荣智健就在无锡市滨湖区发展了地盘面积合共40万平方米的锦园住宅项目，现正推售第一期住宅。而在中信泰富锦园之后的正是荣智健的达60万平方米的私人地产项目。据透露，该项目于2003年购入，至今尚未开发，但邻近高尔夫球场及湖边，或将兴建低密度高级别墅。

　　“无锡是长三角核心，在地产调控之下，海南首当其冲会受到影响，而选择无锡这样的二三线市是最好的。”崔元星向时代周报记者表示。

　　暗战金融 “红筹之父”出师

　　今年3月30日，“红筹之父”梁伯韬入股隆源控股，任职副主席兼董事总经理。梁伯韬的加盟可谓如虎添翼，意味着荣氏家族已经全面启动其复兴计划。

　　荣智健欲纵横地产和金融，梁伯韬的一臂之力是不可少的。1988年，梁伯韬与杜辉廉合伙创立香港本土最大的投资银行百富勤，协助北京控股、上海实业等多家大型红筹公司来港上市，“红筹之父”称号不胫而走。

　　然而，在亚洲金融风暴中，投资印尼盾的百富勤自身难保，清盘告终。之后，梁伯韬辗转花旗集团等投资银行高层，目前担任全球最大私募股本公司CVC Capital Partners的高级顾问以及新鸿基公司非执行董事。

　　对于“荣梁配”，颇为玩味的一个说法是，“一个是曾经风云一时的‘红筹之父’，一个是享誉海内外的红色资本家；一个曾栽倒于亚洲金融危机，一个则在金融海啸中名声败落”。事实上，荣智健与梁伯韬的渊源颇深。

　　早在1988年梁伯韬成立百富勤之际，作为创始股东之一的荣智健入股百分之五。1990年，正是百富勤协助荣智健借壳泰富发展，易名中信泰富。此外，在中信泰富收购大昌行一役中，梁伯韬亦出谋划策。而早在2001年担任花旗集团所罗门美邦的亚太区主席时，梁伯韬就担任荣智健的财务顾问，两人交情匪浅可见一斑。

　　今年2月，梁伯韬与资本策略地产公司主席钟楚义按照6:4比例，组建Idea Talent Limited，以“白武士”（善意收购方）入股因《阿童木》票房失利而巨亏的意马国际（新）。但截至4月29日收盘，意马国际配股权价每股0.48港元，行权价每股0.07港元，总配股成本0.55港元，但正股收于每股1.05港元，也就是说配股价较正股价折让近50%。市场人士皆称奇。据推测，意马国际股价近期异常波动，可能是荣智健借壳上市的预兆。

　　如果属实，荣智健将重演1990年借壳泰富发展创立中信泰富的戏码，仅一年时间，荣智健构建的荣氏家族旗舰雏形已现。

　　一位接近荣氏家族的投行人士接受媒体采访时表示，荣智健复出的真实目的：“他在中信泰富功成名就，最终黯然退场。他的小儿子和女儿当时都在中信泰富，不可能有更好的发展。他现在这么做，更多是为了子女创建一个好平台。”

　　已近古稀之年的荣智健曾在2008年业绩发布会时表示：“退休后做什么，我还没有想过，我的爱好很多，喜欢打猎、钓鱼、拍照片，也喜欢打球。”现在看来，满头银发的荣智健退休之日可能遥遥无期，因为金融海啸似乎将荣氏家族推向另一个不同的轨迹。

　　“如果他有发展目标和雄心壮志，中信旗下已不适宜家族发展，正好在金融危机时退出，选择另外一个壳，这种可能性是有的。”崔元星如是说。

显然，尽管淡出中信泰富一年有余，已经古稀的荣智健依然希望借地产续写荣氏家族一个世纪之久的荣耀。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    2005年5月间，笔者应邀参与了海航集团旅游地产的资源整合及战略布局发展规划方案编制。前不久，笔者因海航置业融资及扩张问题接受《时代周报》记者孙中元的采访，以下是采访报道的部分内容，具体参见2010年4月8日《时代周报》http://www.time-weekly.com/show.php?contentid-6492.html及《人民网》http://house.people.com.cn/GB/169409/11323115.html

受质疑的地王

“国瑞城、三亚海阔天空项目、康乐园，海航这些项目都开发得很好。”海南房地产网顾总说起海航地产的项目如数家珍，他对海航地产的总印象是“房产多，海口的、三亚的、兴隆的”。但记者发现这些项目成熟的并不多，即使在海南本地完成的也不多。

地产专家崔元星接受时代周报记者采访时认为，海航近年在全国频频高价拿地，“从大方向看是不成熟的表现，海航置业成长较晚，也就两三年的时间，主要依托海南航空在全国的背景、不缺钱，且了解全国市场。海航主要还是旅游地产特别是酒店为主，实际建成楼盘还没看到”。

崔元星介绍，2005年左右，海航主要资产是海口大英山机场土地，当时也有东莞房地产企业参与竞争，没有成功。海航拿到该地后一直没能力开发，到现在这里实际开发的除了政府大楼和海航总部大楼在建，像样的成品还没有。

范睿向时代周报记者介绍，海口大英山机场地块，现在建的还有180多万平方米的海阔天空项目，以及一个50万平方米的商业广场日月广场，“海航地产将用3-5年时间将这里打造成海口新CBD”。

而崔元星认为海航地产本身形象还没有建立，只是在疯狂拿地，“但这些土地有没有开发价值，值得商榷”。

海南房地产网顾总的解释更简单：“大公司都在拿地。中国是发展中国家，房地产还有50年的开发空间，才能成熟。有钱的企业不拿地，难道说不想赚钱？”

有小股东质疑海航航空业不赚钱，却频频高价拿地是在囤地，对此崔元星却不这样认为，“本质原因是房地产增值太快，毛利率可达到30%，比其他行业甚至高几倍，是超暴利；另一方面土地增值带来的暴利也不容忽视，在个别二、三线城市甚至翻倍”。他结合央企地王现象说，“不是个别企业，看最近出现的这些兵器集团、烟草集团都来当地王，可见房地产比很多行业都挣钱，这就是资本追逐利润”。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）窗体顶端

就在两会结束后的第一天，北京土地市场又涌现出新的“地王”，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”，但仅隔6小时以后，“单价地王”就被随后竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。制造连环地王的元凶却是刚刚加入中国地产市场的又一批非地产央企——中国兵器装备集团与中国烟草总公司的属下，他们以国家赋予的倒卖军火及贩卖烟草特许经营权在国际国内市场上获得的巨额黑钱来豪赌地产增值再牟取暴利。

时隔三日，作为央企管家的国资委终于坐不住了，其新闻发言人说，中建、中房、保利、华侨城、中铁等16家以房地产为主业的央企保留，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。在此前国资委监管的央企共有127家，涉足房地产业务的央企（以房地产为主业的央企16家加上不以房地产为主业的央企78家）已达74%。

早在2003年国资委成立初期，就对房地产央企进行了严格重组。去年中期，全国房价一路走高，央企纷纷出重金在一线城市拿地，在房地产市场从未露过面的央企尤其疯狂，制造了一个又一个地王，非央企地产大腕纷纷指责央企与地方政府狼狈为奸、抬高了地价，中央未作回应。在今年的全国“两会”上，在各界对高房价的一片讨伐声中，有代表、委员直指央企涉足地产属“不务正业”，提议央企应当全面退出房地产业，仍未得到中央回应。

军火商与烟贩子的这一出双簧戏给了国资委一际响亮的耳光，这一次的退令至少说明了中央的一种明确态度，虽然不可能一刀切，不可能立即公布退出的具体时间表，允许消化自有土地及已拿到的存量土地。因为土地增值太快，房地产利润太高，国军的钱太多，肯定仍会有国军的钱通过合作等间接渠道变相渗透到地产中。当然，即使杀灭地产业的全部国军，不解决土地供不应求、打击囤地就无法平抑地价，从而抑制房价。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

每到年关，预测来年股市房市的报道文章铺天盖地，其实谁也预测不准，谁要是迷信预测来决定投资，铁定血本无归，即使蒙对了也不能说明预测者有多高明。尽管如此，无聊的媒体、无知的专家与无辜的大众仍对这种无厘头的预测乐此不彼，还要无怨无悔地为自己的预测找出一些无边无际的佐证。难怪，因预测股市房市而引发的2008徐滇庆牛刀房价赌局、2009侯宁叶荣添股市赌局受到了众多媒体的热捧。但有一点是肯定的，预测股市会涨、楼市要降的人一定会被奉为人民的大救星，预测股市会跌、楼市要涨的人一定会被骂成人民的公敌。至于预测的具体依据或者真实的结果并不那么重要，这是为什么呢？

从已经或正在想参与炒股、炒房的民众角度来讲，情感上的原因是主要原因。就股市而言，本身并不与所有老百姓的切身利益直接相关，但由于炒股的门槛低，股民众多，涉及面广，股民主要依赖于股涨出手获得溢价收益，而不是靠年底分红。房市的情况正好相反，房价与所有老百姓的切身利益直接相关，想买房自住的，自然希望房价跌，已经有了房的，也不希望房价疯长，因为房价过高直接导致货币贬值，相当于收入直线下降；大部分老百姓一直认为炒楼是不道德、不正当的职业，再加上炒楼比炒股的门槛高得多，靠炒楼挣钱的毕竟是少数，因为大众的仇富心理，更希望杀富济贫。所以你如果想预测股市房市的话，一定要顺应民意地高喊股市会涨、楼市要降，否则挨骂。

从已经或即将入市的商家（上市企业及开发商）角度来讲，都希望股市房市涨。就股市而言，尽管上市公司不可能从股市的每一笔交易中直接获得收益，而是通过首次上市融资及后期增发新股融资，降低了融资成本（相对于银行负债融资而言，大大降低成本，获得相对的投资收益），扩大投资获得经营收益，如果大盘、行业板块及自己的个股走势不佳，增发新股就困难了。就房市而言，开发商的收益直接与房价相关，在地价、各类税费及建筑成本变化不大的情况下，房价越高，开发商的销售收入及净利润大幅上涨，所以，开发商总希望房价越高越好，长得越快越好，但是，真正有责任、有远见的开发商希望房市平稳、健康地发展，而不是暴涨，因为，房价长得过快，很可能会导致房地产泡沫，引发行业崩溃，另外，房价上涨必然会拉动地价、各类相关税费及建筑材料等上涨，长远来看，不仅不会使开发商的净利率有太多的增长，反而加大了开发商的投资风险。

现在我们再来分析一下股市房市背后的真正庄家——政府的态度，在目前中国的经济体制形势下，股市是宏观经济晴雨表，房地产是国民经济支柱产业，因而，股市房市比其他市场领域更具有政治性，也更容易让政府获得意想不到的经济收益。如果我们假设政府作为庄家有操纵股市房市的能力的话（其实，政府真有这个能力，只不过在大部分情况下故意表现出无能为力），政府一定希望并操纵股市涨涨跌跌，促进交易频繁，一方面显得经济繁荣，另一方面，政府在股市中是双向收费的；政府也一定希望并操纵房市不断上涨，房价涨得越快、越高，政府获得的相关税费越多，土地可以卖更高的价格，开发商也能接受，政府就能有更大的经济实力来投入城市基础设施建设，也会有能力从房地产税费及土地收益中拿出更多的钱来补工业地价的窟窿，从而营造更加具有吸引力的招商环境，所以，只要目前的土地体制不变，政府抑制、遏制房价上涨只是做秀而已，最多只是控制上涨速度，不至于泡沫破裂，不至于超出了民众的忍耐力。

从理论上讲，股市在长期内表现出有涨有跌，中短期内可能表现出单边上扬或单边下跌，因为大盘股指、甚至个股股价只是一个相对值，数值高低并不代表经济发展水平。而房市在长期内是不断上涨的，中短期或局部区域范围内表现出振荡，因为土地资源、尤其是建设用地资源及开发能力的有限性与我国城市化快速发展及社会消费需求的无限性之间的矛盾，导致供需关系在相当长的时期内不可能平衡，在没有达到高度发达或遇到毁灭性的经济危机情况下，房价的上涨是必然态势，只要房价上涨速度不要高过GDP上涨速度太多，租金与房价比在一定范围内。事实上，股市与房市并不是绝对孤立的，股市与房市的最直接焦点就是房地产股票。当宏观经济总体向好，有时候，股市与房市交替上涨，有时候双市齐涨，价量齐升；当宏观经济整体低迷，就会导致股市与房市双双下跌。另一方面，假如投资股市与房市的资金总量是一定的，当房市大涨的时候，就会吸引更多的投资人将股市里的资金抽逃投入到房市，从而使股市降温，反之亦然，尽管这个假设不完全成立，但股市与房市在更多的时期内总是表现出此消彼长的关系。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

快年底了，正是盘点一年收成的时候，笔者把与地市、房市相关的账本拿出来晒一晒，看一看究竟是谁在今年的房市暴涨中赚得盆满钵满。

一、全国房地产开发企业总收益：6000亿元

国家统计局网站12月10日消息，今年1-11月，全国商品房销售面积75203万平米，同比增长53.0%,商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。按全国房地产开发企业平均净利润率15%计算（根据近年来上市房地产企业年报平均），1-11月全国房地产开发企业总收益5398亿元，如果预估上12月份收益，预计全年总收益接近6000亿元。

二、各地政府土地财政总收益：14700亿元

各地政府土地财政总收益应该包括两大部分，一是全国土地出让净收益，二是地方政府收取的各类房地产税费。

国土资源部的统计数据显示，2006、2007及2008年全国土地出让金总额分别是7000、1.3万及9600亿元，各地土地出让金普遍超过了地方财政收入的1/3甚至1/2。据建设部统计，2006年全国土地出让金的净收益为2978亿元，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在出让金的40%以上。2009年全国土地财政全面复活，中国指数研究院统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%，上海则以821亿元的土地出让金收入名列全国第一，排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。保守估计，今年全国城市土地出让金收入有望超2万亿元，土地出让净收益8000亿元。

目前，涉及房地产的税费包括营业税、土地增值税、城建维护税、基础设施配套费、教育附加费等，粗略统计，地方政府收取的各类房地产税费约占房价的17%左右，考虑到12月份的商品房销售额，预计地方政府收取的各类房地产税费6700亿元。

三、各地各类炒房者总收益：240亿元

根据国家统计局数据，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中，新建住宅销售价格同比上涨6.2%。若商品房销售额中20%是投资客、炒房者的，并假设所有炒房者去年同期同时购买，则一年房价同比上涨后带来的房地产增值总额为240亿元（35987÷1.868×20%×6.2%），不扣除交易过程中的各类税费。当然，不同城市、不同楼盘因房价上涨带来的增值差异较大，今年11月70个大中城市房屋销售价格指数显示，与去年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，其中涨幅最大的5个城市是：广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%、海口9.6%，再以深圳为例，南山及宝安区部分楼盘新房房价上涨达100%，炒房者炒上这类房子，就算是赶上牛运了。

从上面的盘点不难看出，最挣钱的是各地政府，挣大钱的是各地开发商，挣小钱的是炒房者，最倒霉的、甘愿买单的自然是自住型购房者及炒房炒成房东的。如果按平均值来看，中国目前有660个城市，约6万家开发商，数千万炒房者，2009年，在土地及房地产市场上，平均每个城市挣了22.3亿元，每家开发商挣了1千万元，每个炒房者挣了48万元。

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《广州日报》2009年12月13日报道，媒体人评出“拆”字为2009年最显现、最有意味的一个汉字。随着拆迁速度的加快，由拆迁所引发的矛盾此起彼伏，成为和谐社会的最大隐患。2009年有关拆迁引发的新闻事件层出不穷，11月13日，成都市金牛区居民唐福珍面对强拆，点火自焚。10月27日，中央电视台、《南方都市报》等多家媒体报道，深圳市岗夏城中村改造拆迁一次成就了近10个亿万富翁及20来个亿万家族，大冲村改造将会造就近20个亿万富翁。更具戏剧性意味的是，最近一直热播的以房地产、反贪及二奶为主题的电视剧《蜗居》，以江州市石库门拆迁引发血案为导火索迁出官商勾结大案。抵制拆迁而自焚者是否受拆迁暴富者的引诱？电视编剧是否受现实生活中拆迁事件的启发？这三起接连发生的跟拆迁有关的事件是否存在必然联系不得而知，但拆迁事件确实引发了全社会的关注与声讨。12月7日，北京大学法学院五位学者建言全国人大常委会，建议废止或者修改已经实行8年之久的《拆迁条例》，人大迅速作出回应。

无论是新特区成都、改革开发的最前沿深圳，还是世界最大的都市上海（江州），政府为啥要兴师动众地大规模拆迁、甚至不惜背上暴力拆迁的黑锅动用武力、警力拆迁？开发商为啥要不惜血本热衷于拆迁？原驻地居民为啥要固守老巢、固守破旧，以柔弱的身躯、甚至不惜以牺牲生命对抗拆迁？除了制度缺失、法律盲区外，拆迁的经济学根源更需要挖掘，因为拆迁背后是巨大的利益驱动。

城市高速发展，土地需求激增，地价飞涨，房价暴涨，而由于新增土地指标严格受限，所以各地政府步调一致地把魔爪伸向了相对弱势的原驻地居民，通常所说的“三改（城村中改造、旧城改造、棚户区改造）”被美其名曰城市更新。因为更新后最终规划的蓝图诱人，蛋糕巨大，政府、开发商及原驻地居民都可以在拆迁中分得相应的利益，所有的暴力、冲突只是为了捍卫自己一方的利益而付出的必然代价。政府在拆迁中的利益主要表现在，因为旧改拆迁是灰色地带，难啃的骨头，开发商的香饽饽，所以官员受贿、各级政府建立小金库就不足为怪，当然政绩更是显而易见的；开发商热衷于旧改拆迁的主要原因是，旧改多为一级开发打包模式，大部分地区都是挂牌后土地收益完全返还用于拆迁，与净地拿地相比，成本大大降低。

最近一段时间的地价与房价的暴涨，再次引发全国性的拆迁热潮。除了修法、立法，必须从经济学角度深挖根源，切断利益原动力，遏制地价、遏制房价，遏制拆迁与反拆迁的冲动。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）