发表于 :2008-10-09 08:54
（本文为首届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会石文化高峰论坛演讲提纲）
一、过去
从旧石器、新石器到金属器：
工具的进步是生产力发展的主要标志，也是人类社会进步的主要标志。
数百万年前，远古人类就开始用打制石器；
约20万年前，燧石相击取火带来了光明和熟食；
1万年前，打磨石器把人类带入新石器时代；
约6000年前，开始使用天然铜矿石打制工具并逐渐掌握了从矿石中冶炼金属。
从穴居、村落到城市：
居住改变生产及生活方式，建筑是文明的结晶。
170万年前的元谋人、70-20万年前的北京人和5万年前的山顶洞人以原始洞穴而群居；
7000年前的浙江河姆渡人栏杆式房屋与6000年前的陕西半坡人半地穴式房屋无不依赖自然地理地貌地质；
在公元前4000年左右出现在北非和西亚的最早城市雏形就以石砌的城墙、城堡为防御工事，甚至出现了石砌的宫殿、神庙等建筑群。
从石图腾、岩画、石窟到石磬：
石头带来了物质文明，也丰富了精神文明。
以各种形式的崇拜祈求幸福，以绘画、雕刻及音乐舞蹈等表达内心的喜悦与悲哀。
二、现在
赏石 奇石 收藏
业余爱好者、高端人群
石产业：石材、石雕、石景观、石用品
石民间机构：协会、商会
城市雕塑
石公园：上海月圆园、珠海石博园
三、未来
石头与房地产：室内装饰、小区景观、主题雕塑，厦门万科金域蓝湾
石头与土地运营：各类石文化园区
石头与城市品牌：古代四大名石与城市，厦门石展会
惠和石文化园的功能定位：
向大众普及石文化的课堂
厦门市政府接待外地宾客的石文化客厅
展示厦门及中华石文化的窗口
专家传授石经石艺石脉的讲坛
石收藏爱好者交流藏品、藏经的平台
石文化园的未来之路：
模式创新（开发模式、经营模式、管理模式）
度身定做（融入各地方文化）
品牌连锁（立足厦门、辐射全国）
四、综述
石头是记录人类文明的载体，石头是有记忆的
石头是承载人类进步的阶梯，石头是有能量的
石、人、居的关系：
屋无石不雅，园无石不秀
从蛮夷的远古时代走来，我们因石头而进步
从绚丽的信息时代走向未来，石头因我们而灵动
过去，石头代表征服、权力
如今，石头代表质朴、品味
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2008-09-25 09:10
纵观各类园区的发展历程，尽管所处的区域经济条件、产业背景及开发模式等不一样，有的成长迅速，有的半途夭折，拨开纷繁复杂的内因外因，挖掘出园区成长的内在机理，这对于后来者、迷茫者或许会提供一些指引。
龙头带动型：以大企业、大项目为龙头带动全区发展，例如以中海壳牌为龙头的大亚湾国家级开发区、以首钢搬迁项目为龙头的曹妃甸工业区就属于这种类型。
上游辐射型：依托上游原材料基地发展下游深加工产业集群，例如依托重化工基地发展精细化工园区，依托农产品基地发展农产品物流及精深加工园区。
市场托举型：因为贸易的繁荣催生加工制造业园区，如中国家具之乡顺德乐从镇周边发展起来的众多家具工业园，义乌小商品市场周边发展起来的加工区。
搬迁改造型：退二进三，城区内大量企业集中外迁形成园区，利用搬迁进行改造升级，大部分大中型城市在新一轮城市总体规划修编时都在城市外围专门规划了安置外迁企业的集中园区。
产业转移型：沿海向内陆、东部向西部、发达地区向欠发达地区的产业转移。
政策引导型：特殊税收政策下的保税区、产业限制政策下的环保园、创业基金支持下的创业园等。
特色拓展型：先普遍撒网、全面招商，形成一定的产业特色后再重点扶植，逐步发展成特色产业园区。
应该清醒地认识到，园区成长决不是简单的企业堆积，也不是靠主观想象及人为的强拉硬拽，地方官员的首长意识与老板们的拍脑袋冲动做不成园区。读懂别人的经历，挖挖自己的家底，免得做成半拉子园区。
发表于 :2008-09-22 10:31
笔者毕业于地质专业，又有长期从事旅游策划的经历，再加上喜好游山玩水，对有旅游开发价值的地质资源略有研究，现归类如下，供投资者及各地政府参阅。
一、旅游地质资源类型
1．化石类
恐龙蛋/身体骨骼
海百合/鱼龙
硅化木
2．丹霞地貌
江西龙虎山，福建武夷山，韶关丹霞山
3．喀斯特
云南石林/贵阳石林
贵州织金洞、湖南黄龙洞
四川乐业天坑
4．断裂
雅鲁藏布大峡谷/贵州花江大峡谷
瀑布
断崖攀岩
5．地热/矿泉
水质/水量/水温/富存条件
6．废弃矿山
矿井/矸石山/塌陷区
二、旅游开发模式
因受经济及交通等客观条件的制约，大部分有旅游价值的地质资源未得到有效开发。资源越丰富、越有价值的，往往比较偏远，经济相对弱后，本地政府没钱，外地开发商也不愿意去。另外，旅游必须亲自来体验，外部交通条件有限，可进入性差，旅游人气难以聚集。鉴于此，建议采取政府与企业合作的模式，政府出资源、出政策，企业出钱、出理念，有了成绩共享共赢，有了风险共担。在政府与企业合作开发旅游地质资源时，需要注意以下几点：
1．注意与周边项目的协同发展，融入区域经济，融入当地旅游产品线，尤其是与附近的著名旅游项目形成互补、联合；
2．本项目与当地其他资源型项目的联合开发；
3．借助当地知名的民俗活动整体推介，以旅游为载体，打造综合运营平台；
4．用地手续或经营权合法转让问题，因为绝大部分旅游地质资源都处在荒郊野岭未利用地，可以通过合法租赁手续获得使用权，但对于需要实质性投入的建设部分就需要办理土地使用权证，不能违法违规，以租代征。
发表于 :2008-09-19 11:00
旅游地产并不是“旅游”与“地产”的简单叠加，华侨城、宋城集团、金融街及中坤集团等可以算得上是品牌旅游地产商，本文无意讨论旅游地产的定义，也无意给相关企业排名，只是想通过对这些企业的发展历程及开发项目的解读，找出一些规律性的东西。
门票：门票是旅游景区的最基本收益，门票有通票、分票及月票/年票等，景区里也有其它服务，购物或餐饮一般不包含在门票之内的，如果还要享受住宿，那就要付床位费。门票就是消费者享受服务、体验旅游的凭证，商家卖门票，就是通过转让服务、转让体验权来获取收益，就必须要事先花钱修景区。
房子：主要是指景区内及周边的住宅，也包括景区内的商铺及产权酒店。从客观上来讲，旅游景区与居住区既有共融的一面，也有冲突的一面，旅游带旺了人气，景区提升了品质，但是居住者更希望私密性，希望远离热闹的旅游景区。由单一的卖门票发展到靠卖房子挣钱是一大进步，一些开发商通过卖房子收益反哺景区，进一步提升景区的品味。
土地：卖门票也好，卖房子也罢，都是商家直接面对终端消费者/投资者，生意很难做大，于是就出现了更前瞻性的运营商，也叫一级开发商，相对于后期的二级开发商而言，他们靠帮助政府卖地或转让土地为生，当然首先要通过与政府签订景区整体开发协议占据资源，再通过大手笔规划、适当的基础设施投入来提升价值。
股票：更大的玩家已经不是实打实的投入了，他们主要靠无形的资本市场来获取高额回报，通过整体或部分转让项目产权、开发权，通过发行股票或债券来圈钱，旅游概念只是遥不可及的美景、蓝图。做滨海旅游地产的，一般跟亚龙湾、跟巴厘岛类比，做会议地产的，一般跟博鳌、跟达沃斯类比，总是让人心旷神怡，因为投资的肯定不是去最终消费的，每个人都认为自己最聪明，肯定会有比自己傻的下一个接到烫手山芋的傻瓜。
因为旅游项目的门槛低、占地规模大及普遍适用性，很多地产商都在借助旅游概念开发地产，但是真正把旅游概念玩好的地产商并不多，其根本原因是无法突破旅游与房地产开发的土地用途管理差异这一瓶颈。
发表于 :2008-09-16 11:13
5.12汶川大地震已过去三个多月了，抗震工作已由抢险救灾转向重建家园及恢复经济。此次地震的破坏力是难以估量的，对成都及周边地区房地产业的影响也是深远的。
短期重创
虽然此次地震只是对成都北部的彭州及西北部的都江堰破坏较大，并没有直接导致成都主城区一间房屋倒塌，没有因地震砸死一个人，但是对成都房地产业造成了整体重创。不仅仅是部分楼盘受震开裂，也不仅仅是地产开发商、中介、金融等相关机构受损，主要是对购房者的心理造成了极大的伤害，刹那间，成都人几乎谈房色变，纷纷逃离自己的居所，去广场空旷地带、甚至远方的亲戚家避难，住房、买房成了不敢再提的奢望。
中期刺激
当然，地震震不掉人们对安居乐业的长久稳定的需求，随着余震的渐渐平息，劫后余生的人们开始渐渐恢复平静，各地援建的大批过渡用房、安置房投入使用、解决临时救急之后，开始了国家层面上的震后恢复重建工作，汶川地震发生三个月之际，国家发改委发布了《国家汶川地震灾后恢复重建总体规划》，总体目标是，用三年时间完成恢复重建任务，基本生活条件和经济发展水平达到或超过灾前水平，恢复重建资金约为1万亿元。震垮的要全部建起来，还要比以前更好，这会对房地产及建材等相关产业产生巨大的拉动作用，汶川、北川等重灾区的整体迁址重建更值得关注。
长期利好
由于地震的不期而遇，让人们更加懂得了珍惜生命，更加懂得了成都人安逸生活方式的真谛。天灾也使我们懂得了地震常识，地震虽然暂时难以预测，但地震的发生还是有规律的，这次汶川8.0级大地震破坏力极强，沿断裂带从震中汶川映秀镇往东北方向穿过北川、青川等，绵延数百公里，无坚不摧，但是对距震中仅70公里的成都主城区却未造成太大影响，因为成都的特殊地质条件，处在第四纪巨厚的平原区，对地震波起着缓冲作用，专家断言，随着这次地下积蓄的能量集中释放，龙门山断裂带200年内不会有大震，成都主城区1000年内不会遭受大地震。为了恢复地产元气，给开发商松绑，当地政府正在出台一系列减免相关税费、减少审批环节的所谓“救市”政策，加上灾前已经出台的有关统筹城乡新特区配套政策，相信会对成都地产产生长期利好。
成都，依然是一座来了就不想离开的城市，依然是可以安居乐业的天府之国。经历是财富，多难必兴邦，相信经历过天灾洗礼的成都地产，在全国地产低迷之后一定会最先走出谷底，健康成长。
发表于 :2008-09-11 09:39
据官方报道，至2007年间，深圳特区内可开发利用土地面积只剩下20余平方公里，而特区外尚待开发土地面积也只有250平方公里。当2020平方公里版图几乎开发殆尽，深圳开始强调与香港的共同发展，开始认识到与珠三角城市群其它城市的协调并进的重要性。
深港双城模式：深港联动、共谋发展已是大势所趋，资本的、消费的及民间的、官方的互动愈演愈烈。更让人兴奋的是，双城之间的关系由以往的深圳主动正在转向互动、甚至香港主动，近一两年来，香港政府已主动向中央提交港深共建打造国际大都市圈的建议，引起了专家及政界的强烈关注。深港双城模式的推进正在对房地产投资及消费产生深远的影响，继口岸地产之后，河套地区的开发正在成为深港双城模式下的新一轮焦点，当然，双城模式的影响远不止这些，正在引起深港、尤其是深圳以房地产为依托的生产方式与生活方式的全新变革。
撤关：深圳撤关的讨论由来已久，但在不知不觉中，让人难以置信的是，作为敏感的政治话题与行政区划概念，“撤关”正在悄悄地淡出人们的视线。因为，随着区域经济发展，尤其是交通条件的改善，地铁贯通，关内关外一体化已经成为现实，讨论“撤关”已经过时了。从人为设置的障碍、政策差异到一体化，蕴含着的巨大商机自不必说。
深莞惠及珠三角同构：更大范围的一体化正在形成，相比之下，珠三角虽然是中国三大经济圈发展最早、发育最成熟的，但区域经济一体化的步伐显然比长三角及环渤海要慢，也许是珠三角都是广东省内的原因吧，龙头之争喋喋不休，内耗大于外联。也正因为一体化进程缓慢，基础实力雄厚，后发优势突出，包括深圳在内的各城市间的融合、错位发展显得尤为重要。随着长三角杭州湾跨海大桥、长江口苏通大桥及京津城际高速开通带来的区域经济格局升级，珠三角以番禺作为南部新广州为中心的城际高速铁路网正在纳入规划，深圳作为连接珠三角与香港国际自由港的桥头堡作用凸现。近年来，同处珠三角东翼的深莞惠三城之间的抱团行动也值得关注，连续几届的深圳房地产展会也已把周边城市纳入了视野，正在构建所谓的一小时、两小时生活圈。
关内三大旧村改造：随着全国一系列严控新增建设用地政策的出台及深圳关内新增用地的日趋减少，关内以旧村改造为主的存量地项目正在成为开发商垂涎的香饽饽。大冲村与华润、白石洲与华侨城、岗厦与金地的结盟正在成为深圳及全国地产界的旧改典范，动辄百万平米、百亿元的投资，必将拉动局部区域的地产升级，大大改善城市整体形象及功能定位。
关外四大新城开发：与关内三大旧村改造相呼应，深圳正在启动史无前例的光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城等关外四大新城战略，大大促进城市功能升级、资源重新配置。光明新城及依托2011年世界大运会的龙岗体育新城的正式挂牌建设，为深圳新城建设确立了新模式，更为深圳地产的投资与消费市场打通了瓶颈。
深圳滨海地产、尤其是东部滨海地产：相比之下，深圳地产虽然相对超前，领跑全国，但拥有海岸线200多公里、滨海资源异常丰富的深圳，滨海地产确相对滞后，这也给深圳滨海地产留下了发展空间。早在2002年7月份，深圳就编制完成了《深圳市东部海滨地区发展规划》，这是有关东部滨海地区规划得比较早、比较权威也比较详尽的方案，该规划当时将整个东部滨海地区范围划定为：东邻大亚湾与惠州接壤，西抱大鹏湾遥望香港新界，涵盖东部三镇—葵涌、大鹏、南澳以及马峦山、三洲田和梅沙地区，该规划对东部滨海区域定位目标是发展成为“高标准的生态型山海旅游区”。随着巨型山地生态型景区东部华侨城的开启及东部第二通道的开通，以及华侨城地产、万科、新世界等地产大鳄的捷足先登，深圳地产已进入实实在在的东部时代。更值得期待的是，香港新恒基集团有意与深圳政府合作开发深圳东部172平方公里的大鹏半岛，正在进行市场调研及前期定位，计划借鉴世界最顶级的项目，建设成为国际知名的休闲度假胜地，成为中国的“巴厘岛”。
本文不是为了帮政府炒地，也不是为了帮开发商炒楼，只是希望在深圳地产全线低迷之际投一些星光。
发表于 :2008-09-09 14:30
针对全国开发区及各类园区过多过滥、随意大量圈占土地、严重损害农民权益等突出问题，2003年7月起，国务院作出了清理整顿各类开发区、治理整顿土地市场的重大决策。几年来，经过压缩规模和数量、落实四至范围，层层审核，反复整改，大幅度压缩了开发区的数量及规模。全国开发区的数量由整顿前的6866个减至1568个（其中国家级开发区222个、省级开发区1346个），开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里。
尽管国家宏观政策严格限制开发区/园区建设，停止新设、升级及扩区，原则上讲，省级以下园区均为非法，但是，开发区及各类园区在各地区地方经济建设中的作用是不可低估的，各地发展地方经济的欲望是不能压制的。我们不禁要问，被清理掉的各类开发区/园区去向如何？如雨后春笋不断兴起的各类园区又在采取什么花招以掩人耳目？
哪级政府官员都知道，顶风犯上肯定要丢乌纱帽，但园区项目如果没有合适的名份，推广招商难度大，且开发价值也不高。不能束手就擒，也不能坐以待毙，更不能明知故犯，于是，园区的挂靠、更名之风开始蔓延。
挂靠就是主动向国家级、省级园区示爱，寄人篱下，实际上就是变相的扩区。空间上、行政区划上没有关联性的，只要关系到位，也可以隔空挂靠，这就是时下正流行的一区多园模式。
更名就是被不能再叫园区、开发区了，以躲避上级检查。于是，各类基地、工业走廊、产业带、工业集中区、产业集群等新名词铺天盖地，五花八门，其实就是一类企业集中在一起的地方，跟以前的园区、开发区一个样，只不过不能一次立项、一次批地了，采取了蚂蚁搬家的办法。
发表于 :2008-08-14 09:39
笔者曾用面粉与包子的关系来比喻土地与房子的关系，作为擅长做包子的开发商，如果对种麦子、卖面粉的生意产生兴趣，亦在情理之中，属于产业的上游延伸。
因受土地出让金收支两条线、土地增值税清算及政府垄断土地一级市场且须公开出让等政策限制，土地运作绝非简单的“批发转零售”、“倒买倒卖”，参与园区开发、旧城改造、新城开发等成片项目投资的一级运营商，可考虑以下三种方式来合法获取土地增值收益：
股权转让：一级运营商分别注册独立的项目公司立项拿地，投入必要的开发工作，再整体或部分转让股权给下游开发企业，以规避土地契税及增值税，其操作要点是政府认同、默许，缺点是手续繁琐，重复工作量大。
基础设施返还：政府以公开形式将拟开发区域内的所有或部分基础设施工程（土方、道路、管网及其他市政设施、配套设施等）发包给一级运营商施工，土地出让收益后返还给一级运营商已投入的前期费用及开发费用，相当于BT方式，或者垫资形式的工程总承包，其操作要点是完善手续，包括公开招投标、相应施工资质（联合）、工程预决算，缺点是周期长、获取收益的风险大、利润空间小。
土地一级开发：政府委托一级运营商承担土地一级开发工作，包括土地征收、附着物补偿、基础设施配套及招商推介等土地一级开发相应投资，政府以土地出让收益分期返还一级运营商投入成本及管理费（一般为开发成本的8-10%），并与一级运营商按商定的比例分享土地增值收益或土地收益全额返还用于项目建设，其操作要点是将与政府签订的一般意义上的投资合作协议升级为与政府所属土地储备中心签订的土地一级开发委托协议，这需要花大量精力与政府沟通并产生理念共鸣，因为，就目前来看，还没有全国性的土地一级开发制度，处于无法可依阶段，只能参照北京、海南的相关政策及借鉴上海、成都等地的相关案例。
发表于 :2008-08-07 09:29
7月9日，深圳市国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前，面对当前深圳楼市低迷，从稳定大局出发，提出了政府出手救市的建议。随即，各地媒体、专家、开发商等就政府救市慷慨陈辞，第二天，成都电视台第一地产记者曾一玎在节目中也连线笔者，很多媒体的题目直截了当“深圳政府出手救市”，我旗帜鲜明地反对这一带有明显炒作嫌疑的不实报道，更反对政府“救市”，理由如下：
1．楼市涨落是正常的市场经济现象，目前的一线城市价格回落、二线城市价格企稳是前一段时期房价过快增长之后的理性回归，对房地产市场的整合及形成健康的投资、消费心理有极大的好处，并不是耸人听闻的“雪崩”，对长期、稳定、健康发展有益。
2．政府在房地产市场的职能，主要是引导、监管、服务，营造良好的投资、消费环境，尽量避免、甚至杜绝行政干预，相当于足协及裁判的作用，既不能乱定规则，也不能吹黑哨，更不能直接下场打球。
3．政策的作用是有限的、缓慢的，政策不当其负面作用是深远的，房地产政策更是如此。政策的稳定性压倒一切，朝三暮四的政策、出尔反尔的政策不如不定、不如不出。就笔者来看，目前的市场回落主要是因为先前涨得太多，撑不住了，而不是政府宏观政策打压的结果。目前中国房地产市场发育水平，依赖自身的良性循环、自身的调节是可以成熟的，就怕政府乱点鸳鸯谱。
4．政府应该在房地产市场中有所为有所不为，在掌控土地市场及政策性住房方面可以多动脑筋，从而可以间接地影响房地产市场走势。至于政府主动减免房地产相关税费、减少审批环节（目前我国与房地产直接有关的税种多达１４种，占我国实际征收税种总量２４种的一半，收费项目就更加繁杂，各地不一样，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种），给房地产业松绑，本来就是政府分内的事，国库有钱了，政府手头宽裕了，自然就会减少苛捐杂税，这跟政府“救市”毫无关系。
5．不同地区的区域经济基础不一样，房地产市场发育程度及所处的阶段也千差万别，房地产政策在全国一盘棋的大前提下也要区别对待，不能搞一刀切，各地政府官员也不能脑袋发热，跟着所谓的先进地区走，深圳的政策在西北不一定行得通。各地政府需要因地制宜，在遵循国家宏观政策的前提下，制定切实可行的、符合当地实情的政策、措施，而不是不假思索地跟风，要么一味地打压，要么呼声一片地“救市”。
发表于 :2008-07-10 11:01
尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？
无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。
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