发表于 :2008-08-07 09:37
世界之大，无奇不有，没想到“断供”也能成为炒作的话题，成为威逼政府出手“救市”的理由。
住房按揭贷款是银行与购房者双方之间的经济关系，双方都有民事能力（也包括开发商及保险公司的附带作用），放贷时已经明确了严格的权利义务法律关系，“断”与“续”是银行与购房者双方之间的内部事务，自有法律、道德及公众舆论监督来维系，不必大惊小怪。即使深圳存在“断供”，也属正常的经济现象，银行也是企业，企业就有呆坏账，不可能只挣不赔。房价一路暴涨时，银行给开发商放贷、给购房者按揭贷款，获取高额利息回报，谁也没有眼红，现在房价下跌了，银行门庭冷若了，次贷危机了，甚至呆坏账了，当然谁也不会救你，只能银行自己承担风险。至于说深圳的“断供”危机会波及全国，就有些耸人听闻了，各地的房地产市场发育水平、价格水平千差万别，更确切地说，除深圳等一线城市以外的大部分地区，房价水分较少，根本没有炒房者，哪来的“断供”？
稍加分析，房贷断供大致有以下几个原因，一是用于自住的购房者急需要让自己的房产变现，如移居到别的城市或境外，如发生了家庭病灾等突发事件，二是供不起了，如家庭收入水平大大降低，如购房出租者的月租小于月供，三是恶意拒供，因为房价超跌，资产缩水、甚至成为负资产。不管“断供”属于哪一种原因，都可以通过正常的终止程序，银行将购房者抵押的房产变现，提前还贷，根本动用不到政府行政干预。
已经发生的局部“断供”现象是一本活生生的教材，对开发商、对银行及买房者是一次绝好的警示，建议将涉及“断供”的购房者及相关开发商列入黑名单，终身禁贷。
就像藏独绝食与奥运会本来没有直接关系，但藏独扬言绝食来争取所谓的西藏民主自由，就让他们自己绝食好了，这也是他们所谓的民主自由。本来“断供”与房价下跌没有直接关系，但炒房者扬言“断供”来逼政府救市，就让他们断供好了，只有银行与断供者自食其果，贷款炒房与断供都是炒房者的自由选择权。
房地产市场就是一个大舞台，“断供”就像新鲜出炉的一场闹剧，各路角色粉墨登场，炒房客演苦肉计，开发商推波助澜，媒体的演艺秀，专家的口水战，银行观望，坐收渔翁之利。政府应该咋办？建议查明真相、冷处理。
发表于 :2008-08-07 09:32
世界之大，无奇不有，没想到“断供”也能成为炒作的话题，成为威逼政府出手“救市”的理由。
住房按揭贷款是银行与购房者双方之间的经济关系，双方都有民事能力（也包括开发商及保险公司的附带作用），放贷时已经明确了严格的权利义务法律关系，“断”与“续”是银行与购房者双方之间的内部事务，自有法律、道德及公众舆论监督来维系，不必大惊小怪。即使深圳存在“断供”，也属正常的经济现象，银行也是企业，企业就有呆坏账，不可能只挣不赔。房价一路暴涨时，银行给开发商放贷、给购房者按揭贷款，获取高额利息回报，谁也没有眼红，现在房价下跌了，银行门庭冷若了，次贷危机了，甚至呆坏账了，当然谁也不会救你，只能银行自己承担风险。至于说深圳的“断供”危机会波及全国，就有些耸人听闻了，各地的房地产市场发育水平、价格水平千差万别，更确切地说，除深圳等一线城市以外的大部分地区，房价水分较少，根本没有炒房者，哪来的“断供”？
稍加分析，房贷断供大致有以下几个原因，一是用于自住的购房者急需要让自己的房产变现，如移居到别的城市或境外，如发生了家庭病灾等突发事件，二是供不起了，如家庭收入水平大大降低，如购房出租者的月租小于月供，三是恶意拒供，因为房价超跌，资产缩水、甚至成为负资产。不管“断供”属于哪一种原因，都可以通过正常的终止程序，银行将购房者抵押的房产变现，提前还贷，根本动用不到政府行政干预。
已经发生的局部“断供”现象是一本活生生的教材，对开发商、对银行及买房者是一次绝好的警示，建议将涉及“断供”的购房者及相关开发商列入黑名单，终身禁贷。
就像藏独绝食与奥运会本来没有直接关系，但藏独扬言绝食来争取所谓的西藏民主自由，就让他们自己绝食好了，这也是他们所谓的民主自由。本来“断供”与房价下跌没有直接关系，但炒房者扬言“断供”来逼政府救市，就让他们断供好了，只有银行与断供者自食其果，贷款炒房与断供都是炒房者的自由选择权。
房地产市场就是一个大舞台，“断供”就像新鲜出炉的一场闹剧，各路角色粉墨登场，炒房客演苦肉计，开发商推波助澜，媒体的演艺秀，专家的口水战，银行观望，坐收渔翁之利。政府应该咋办？建议查明真相、冷处理。
发表于 :2008-08-07 09:29
7月9日，深圳市国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前，面对当前深圳楼市低迷，从稳定大局出发，提出了政府出手救市的建议。随即，各地媒体、专家、开发商等就政府救市慷慨陈辞，第二天，成都电视台第一地产记者曾一玎在节目中也连线笔者，很多媒体的题目直截了当“深圳政府出手救市”，我旗帜鲜明地反对这一带有明显炒作嫌疑的不实报道，更反对政府“救市”，理由如下：
1．楼市涨落是正常的市场经济现象，目前的一线城市价格回落、二线城市价格企稳是前一段时期房价过快增长之后的理性回归，对房地产市场的整合及形成健康的投资、消费心理有极大的好处，并不是耸人听闻的“雪崩”，对长期、稳定、健康发展有益。
2．政府在房地产市场的职能，主要是引导、监管、服务，营造良好的投资、消费环境，尽量避免、甚至杜绝行政干预，相当于足协及裁判的作用，既不能乱定规则，也不能吹黑哨，更不能直接下场打球。
3．政策的作用是有限的、缓慢的，政策不当其负面作用是深远的，房地产政策更是如此。政策的稳定性压倒一切，朝三暮四的政策、出尔反尔的政策不如不定、不如不出。就笔者来看，目前的市场回落主要是因为先前涨得太多，撑不住了，而不是政府宏观政策打压的结果。目前中国房地产市场发育水平，依赖自身的良性循环、自身的调节是可以成熟的，就怕政府乱点鸳鸯谱。
4．政府应该在房地产市场中有所为有所不为，在掌控土地市场及政策性住房方面可以多动脑筋，从而可以间接地影响房地产市场走势。至于政府主动减免房地产相关税费、减少审批环节（目前我国与房地产直接有关的税种多达１４种，占我国实际征收税种总量２４种的一半，收费项目就更加繁杂，各地不一样，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种），给房地产业松绑，本来就是政府分内的事，国库有钱了，政府手头宽裕了，自然就会减少苛捐杂税，这跟政府“救市”毫无关系。
5．不同地区的区域经济基础不一样，房地产市场发育程度及所处的阶段也千差万别，房地产政策在全国一盘棋的大前提下也要区别对待，不能搞一刀切，各地政府官员也不能脑袋发热，跟着所谓的先进地区走，深圳的政策在西北不一定行得通。各地政府需要因地制宜，在遵循国家宏观政策的前提下，制定切实可行的、符合当地实情的政策、措施，而不是不假思索地跟风，要么一味地打压，要么呼声一片地“救市”。
发表于 :2008-08-07 09:03
奥运离我们越来越近了，奥运火炬的传递让更多的人亲近了奥运、点燃了激情。
北京奥运火炬接力经过世界五大洲十九个城市以及香港、澳门特别行政区后，海南成为火炬传递境内首站。5月4日，奥运火炬登陆海南省三亚市，当晚，我也同时抵达海口，火炬在海南传递的三天，也正是我应邀参与海口市城中村改造的顾问工作期间，未能近距离感受火炬激情。原计划与火炬同时返回深圳，在家门口迎接火炬，但接到唐山曹妃甸顾问项目组的消息，火炬要在8月3日抵达我们正在参与建设的科学发展（曹妃甸）论坛会址展示，必须迅速赶回工地赶工期。为了会址项目成功迎接火炬，我只能放弃在家门口观看火炬的计划，直飞曹妃甸项目工地。后来不止一次地听孩子讲述家门口迎火炬的场景，我也经常给家里讲述我们在建的会址项目迎接火炬准备情况。
一场突如其来的震灾打乱了奥组委原定的火炬传递计划，原定的8月3提前到 7月31日到唐山，工地现场愈加忙碌，调度会及领导视察越来越频繁。6月24日，新任的唐山市公安局长来唐海县查看火炬传递线路安全情况及沿路房屋的“红顶白墙穿衣戴帽”工作及沿路绿化工程。
在唐海，在曹妃甸，助跑者及火炬手选派、安保人员政审、现场演练等各项工作有序进行，在百度唐海吧里时不时有火炬来唐海的消息，正当人们为迎接火炬忙个不停、兴奋不已的时候，坊间又在传着一个令人遗憾的消息，说因为火炬在各地传递时混乱局面时有发生，在唐山的传递被限制在市区举行，不来曹妃甸和会址了。这个消息没有得到任何官方证实，就像一开始，火炬要来曹妃甸和会址的消息也非任何官方正式发布一样，也许都是有心人一厢情愿的心愿。于是，演练继续，宁可信其有苦苦白等，不可信其无措手不及。7月3日，位于曹妃甸的圣岛酒店被正式确定为奥运火炬传递接待单位，唐海县卫生局对曹妃甸圣岛酒店进行了全面卫生检查，至此，取消了火炬来会址展示及把正在建设的首钢专家服务中心作为火炬传递接待场所的计划。尽管如此，火炬来曹妃甸及途经唐海的安排不变。7月27日，北京奥运官网报道，“31日，奥运圣火将在震后崛起的唐山市体育中心主田径场举行起跑仪式，在唐山市区传递2.7公里，59名火炬手、14名护跑手参加，随后将沿唐曹高速转场至河北一号工程——地处渤海之滨的曹妃甸，10:30在圣岛酒店前进行登岛仪式，然后在矿石码头与灯塔之间传递，有149名火炬手、40名护跑手参加。预计11:47 左右最后一名火炬手进入结束仪式现场，点燃圣火盆。
今晚，象征着和平、友谊、光明与希望的奥运圣火将由河南省安阳市转场进入河北境内，今天，离奥运会开幕还有11天，离奥运火炬计划到曹妃甸传递还有3天，我们已做好准备，也许因为任何可能的原因还会随时取消。奥运火炬传递，重在参与，重在过程，每一个参与者，既要做好行动的准备，更要做好心理的准备，以一个颗平常心对待超常的事。
发表于 :2008-07-24 14:42
在张艺谋拍摄的关于成都的宣传片中，有一句“成都，一座来了就不想离开的城市”，后来，这句话成了成都的宣传语。因为，成都有美食美景美女，更因为成都的安逸生活状态，让人痴迷忘返。
如今，一场大地震让人们对成都“天府之国”的盛誉产生了疑虑，也让成都人自己忧心忡忡，我们还能安逸地生活吗？
银厂沟置信仙林乡谷体验区
小鱼洞镇冷水鱼节
2007年7月29日，我在成都置信集团开发的银厂沟仙林谷乡体验区考察，看到城里的老人涌来这里纳凉，熙熙攘攘。当天傍晚，来到山前的小鱼洞镇一起过龙门山冰川冷水鱼节，享受美食，感受日落。银厂沟一带拥有国家级风景名胜区、国家森林公园、国家自然保护区及国家地质公园四个金字招牌，位于距成都89公里的彭州市龙门山镇，因明朝崇祯皇帝的天宫刘宇亮在此开银矿而得名。
风景秀丽的莲花湖
青城后山门前的高山流水别墅
青城山下的街子古镇
2007年8月12日，我们一行五人来到位于彭州市桂花镇、磁峰镇及都江堰市向峨乡交界的莲花湖、位于青城山脚下的街子古镇及位于青城后山门前的高山流水别墅区考察。
2007年10月16日，笔者应邀与中外专家及美食家一起来到位于大山深处的都江堰市虹口乡高原村参加一年一度的都江堰国际猕猴桃节。
访问桂陶老艺人严述成
2007年11月4日，彭州市桂花镇70多岁的桂陶艺人严述成接受笔者访问。11月19日，陪同英国伟信天津公司规划专家考察彭州市桂花镇龙窑遗址，桂陶与举世闻名的三星堆遗址古陶一脉相承，是中国陶瓷文明的活化石。
曾在2007年8月间，民革成都市委主委、原成都理工大学地球科学学院院长孙传敏在全方位比较龙门山和阿尔卑斯山后提出：将龙门山打造成为成都的“阿尔卑斯山”，随即，成都市政府专门成立了龙门山脉成都段旅游资源整体开发领导小组，“规划五大功能区、开通轻轨”的设想很快浮出水面。2007年10月5日，四川省委常委、成都市委书记李春城专程到彭州考察龙门山脉旅游资源开发情况，指示要充分抓住新特区的机遇，先行先试，有条件要做，没有条件创造条件也要做，让龙门山旅游品牌走向世界。2007年11月30日，“打造龙门山山地国际旅游大区”首届龙门山旅游论坛在成都世纪娇子国际会议中心举行，来自国内外的知名专家研讨成都旅游发展，以“把龙门山打造成东方阿尔卑斯山”为主题展开讨论，成都市刚出炉的《龙门山成都段旅游资源普查报告》、清华大学建筑景观学系为龙门山打造的《蜀山》策划方案在论坛上得到详细展现。论坛期间，早已对龙门山垂涎欲滴的成都置信集团与美国HZS设计公司、GGE娱乐集团、韩国三星爱宝乐园就拟投资80亿元开发龙门山国际度假区签订了规划合作协议，韩国三星爱宝乐园将带来韩国主题公园的运营经验，美国HZS设计公司则会把国际休闲方式带到成都。
然而，地震无情，曾经如梦如画的都江堰青城后山、彭州桂花镇及银厂沟等一下子成了重灾区，我曾亲眼所见、亲身感受过的，一下子化为乌有，政府对龙门山脉的大手笔重新规划建设构想突然间遭受重创而搁浅。
龙门山真的很美，也很有开发潜质。然而，最美的山势，也最凶险，险要处暗藏杀机，因为地质切割剧烈处也正是断裂带，如果是活动断裂那自然也是地震带，龙门山正是这样一个让人欢喜让人忧的“淘气宝”。我国南北地震带延绵数千公里，其位置由南到北大致为：昆明—成都—兰州—银川，将中国版图一分为二，而龙门山地震带更是南北地震带上的“活跃分子”——位于青藏高原与四川盆地的交界处。据史料记载，龙门山地震带近一万年以来一直非常活跃，尤其是半个世纪以来，发生7级以上的破坏性地震多达10余次，如1976年的松潘大地震。
地震暂时难以预测，但地震的发生还是有规律的，这次汶川8.0级大地震破坏力极强，沿断裂带从震中汶川映秀镇往东北方向穿过北川、青川等，绵延数百公里，无坚不摧，但是对距震中仅70公里的成都主城区却未造成太大影响，未倒塌一间房屋，未死亡一个人，只是心理创伤巨大。因为成都的特殊地质条件，处在第四纪巨厚的平原区，对地震波起着缓冲作用，就像再有力的拳头打在棉花团上。专家断言，随着这次地下积蓄的能量集中释放，龙门山断裂带200年内不会有大震，成都主城区1000年内不会遭受大震灾。
地震前夕，已过四十的我，在三个成都美女朋友簇拥下，在成都锦里的酒吧里狂欢了一宿，感觉真爽。震后不久，成都美女朋友之一逃到海南避震，但依然惦记成都的安逸，在给我的留言中说“我最爱的青城后山啊，我最爱的灵岩山啊，现在都没了！”我给她的回复是“哪一座山都是经过数亿万年、无数次的自然灾害，劫后余生，才成为世界自然遗产，哪一座庙都经过历代战争洗礼才成为世界文化遗产，哪一个人类精英都是要经得起磨难才能永垂不朽、万古流芳，否则，怎么能成为遗产呢？只要是能震掉的，都是该震掉的，只有留下的，才有真正的价值，优胜劣汰，自然规律，永远不死的是我们的信念。”
又到了热天，今年去青城后山、龙门山避暑的老人肯定少了，因为心有余悸。但愿，会在年轻人、媒体及政府的引导下，渐渐消除心理障碍，重新燃起对青城后山、对龙门山的厚爱。
成都，依然是一座来了就不想离开的城市，经过大地震的劫难，人更友爱，生活更安逸。成都，充满诱惑的“阿尔卑斯梦”依然要做，经过大地震的洗礼，山更美，信念更坚强。
发表于 :2008-07-21 11:32
笔者曾撰写了《新区的误区》的文章，列举了目前新区建设中的“规划大得离谱、千城一面、引擎动力不足、新旧区不协调”等四个误区，引起了广泛共鸣，现就城市新区建设中的另三个误区谈谈看法。
一是钱从哪里来？尽管城市运营的理念遭到质疑，但投入产出的基本道理在新区建设中仍然适用，投入的钱要有回报才会有投的理由，才会有人投，开发商的投入要讲回报，政府的投入同样要讲回报。动辄几平方公里的新区，基础设施及公建配套设施的投入相当巨大，钱从哪里来？如何回报？有限的财政收入需要用在刀刃上，银行的钱不是随便能借的，开发商的钱更不会白白地往基础设施上投入。财政吃紧还要爱面子建新区的政府往往不惜一切代价拉来开发商先垫钱修路再割让土地，当这种做法被限制后又堂而皇之地引入所谓的BT模式，跟垫支修路差不多，开发商修完了路，政府没钱还，开发商就打官司，闹得官商关系越来越僵，投资环境越来越差。这就是自不量力、没钱穷要面子建新区的恶果。
二是人从哪里来？大家都把建新区的理由归咎于城市化率的迅猛提升，说未来几年内要有多少多少的人口在城里定居，所以要发展新区。俗话说，树挪死，人挪活，但实际上，人口迁移绝非易事，带来的生活压力、就业负担、文化差异、医疗教育等问题，这既是整个社会、也是家庭个体所面临的迁移后遗症。除非是重大产业迁移带来的人口机械增长，正常情况下，城市人口自然增长率是有限的，那种梦想着农村往小镇迁、小镇往县城迁、县城往市里迁的人口漂移带来的乾坤大挪移效应是不现实的。
三是地从哪里来？我们国家正面临最严峻的耕地保护形势，十八亿亩耕地红线一定要守住，正是如此，中央采取了最严厉的耕地保护政策及新增建设用地审批程序。能建新区的地不是一般的土地，需要根据城市规划、土地利用规划，也就是说是新增建设用地，不是满世界可以乱建的。从国家到各级地方，一层一层分下来，能拿到的新增建设用地指标，每年少得可怜。既要安排生产、又要安排生活用地，既要安排居住、又要安排市政配套休闲娱乐用地，哪能无节制地安排新增建设用地指标建设规模宏大的新区。
笔者曾有幸顾问了甘肃庆阳市城市旧改项目，这个在全国近300个地级以上市GDP排名中在2005、06、07年分别为第274、240、241名的西部小城市，由于交通不便、工业基础薄弱、城镇/农民收入低，也导致城镇化率极低，只有24.7%，远低于全国平均水平的43.9%和甘肃省的32%。正是这个主城区人口只有15万左右、已建成区13平方公里的小城，已花了五六年的时间正在建设12.7平方公里的南部新区，规划到2010年，南区人口达到12万，主城区总人口30万，魄力之大令人震惊。庆阳绝不只是个案，因为缺钱、缺人、缺地，所以很多城市新区成了半拉子工程，甚至撂荒。奉劝热衷于建新区的各级政府，在动手之前，认真地想一想，我们有钱、有人、有地吗？
另据消息，7月16日下午，成都市召开灾后重建第八次专题新闻发布会，正式宣布调整市级机关南迁计划，耗资巨大的新行政办公中心已被确定处置变现，变现所得将用于“5·12”震后的受灾群众安置和灾后重建，此时距新行政中心投入使用仅三个月。但愿成都政府是经过慎重考虑的，负责任的，而不是借机再换一次行政中心新址，忽悠老百姓和开发商，拿行政中心作引擎，带动了城南新区再带动城东新区。
发表于 :2008-07-18 11:19
经过两个月的奋战，目前抗震救灾已转入灾后重建阶段。在这次抗震救灾中，最抢眼的要数解放军武警官兵、医护人员，最受责难的、最抬不起头的恐怕是地震局的同志了。虽然他们也在抗震救灾中第一时间冲到一线，但在地震局一次一次地解释“从全球范围来看，根据目前的科学发展水平，还不能准确预报地震。”的时候，开始怀疑了地震局存在必要性，既然这样，还要成立地震局干吗？白养一群人白花纳税人的钱吃白饭，估计作为地震局领导的家属也会经常遭到街坊邻居的围追堵截、甚至辱骂。
有人说东汉的张衡发明了地动仪，成为最早的地震预报仪器享誉世界，如今地震局的人连古人都不如。又有人说，地震之前有前兆，蛤蟆上树，地震局的人连蛤蟆都不如。地质专业毕业的我，凭着对地震知识略晓一二，负责任地告诉大家，张衡的地动仪肯定不能预报地震，最多只能测出已发生的地震来源于哪个方向，而且得是大震，用现代科技眼光来看，张衡地震仪只是一个摆设。凭蛤蟆等小东西的异常反应来预报地震更是靠不住的，不靠谱的，汶川地震之后，我在北京出差，有朋友问我说，网上报道说深圳关外的蛤蟆成群结队疑与地震有关，引来各路媒体现场报道，我就问朋友，我也看到媒体报道说福建也有蛤蟆异常活动了，地球上无时无刻不在发生着地震，不知道哈蟆们感知的是哪个地方、哪个时段的地震？
有人传说这次汶川地震之前不久，在一次学术会上有人预测说汶川要地震，被当场批得狗血喷头，也许是有这么回事，但不能说这个人有预见性，其他人都是傻瓜或者政府有意隐瞒，因为汶川处在我国西部地震带的龙门山断裂带，这个范围内一直地震不断，地震、甚至大震不可避免，只是迟早。也有人说发生在30多年前的海城大地震预报准了，这次为啥就不能预报？地震的个性差异大，确实难以琢磨，不能说一次海城地震预报了我们就能预报所有地震。
我们对地震局的质疑、甚至愤慨正说明了我们对地震灾难的痛心，对天灾的束手无策，盼望有一个无所不能的救星横空出世，也说明了我们是一个不常地震的国家，对地震误解了，对地震局误解了。因为我们对地震知识的匮乏，造成了我们面对大灾时的怨天尤人、轻信谣言、惊慌失措。常言道，久病成良医，估计久震也会成专家，当然我们不希望地震，但有关地震知识、防震知识还是需要经常灌输。地震局除了预报地震，研究地震、灾后重建及传播地震知识也是其主要职责，对建筑物抗震要求的落实也需要地震局的同志不断跟踪。
这次地震，对灾区及非灾区的人都是一次劫难、一次洗礼，对地震局也是一次劫难、一次洗礼，震后的地震局一定还得要保留，而且同样面临灾后重建，加强人力财力投入做好灾后分析研究，为预防随时随地发生的震灾作最大的努力，我们在重新审视地震局存在的必要性的同时，也希望地震局自己重新认识自己的价值。
发表于 :2008-07-16 11:09
今天整理电脑硬盘库存资料时，无意中发现了一篇笔者参加深圳民营企业家2003年迎春团拜会聆听某家电上市公司董事局主席《微利时代 成本制胜》的演讲报告后的感想文章，再读颇有现实意义。在93年的创立之初，这家企业在全国同行业的排名曾位居100名之外，2003年已成为全国第二，全球第十。面对成绩，公司内部出现了一股居功自傲、安于现状的潮流，于是，喝小酒的有之，跳小舞的亦有之。
为了杀住这股歪风，他找来了当时胡锦涛总书记在西柏坡所作的题为《坚持发扬艰苦奋斗的优良作风 努力实现全面建设小康社会的宏伟目标》的讲话，每个员工人手印发一份，号召大家艰苦奋斗、自强不息，认真吃透总书记的讲话精神，并落实到自己的工作中。他认为，家电行业的微利时代已经来临，必须时刻保持忧患意识，必须把痛苦理念写进企业文化，勉励员工要做痛苦的人。
其实，又何止是家电行业，纺织业、贸易业，包括曾经令我们自豪的、带领中国企业走向世界的所谓“中国制造”的庞大加工制造业群，都在大声疾呼，微利时代已经来临。斗转星移，沧海桑田，曾经制造了遍地泡沫，又曾经造就了大批富豪的房地产业，如今同样面临微利时代。
行业有着很大的差异，处于同一个行业，企业间的个性差异也很大，但经营之道往往是相通的。面对房市的价量双跌、面对行业震荡，面对我们不愿意看到的“微利时代”，我们同样需要扪心自问，我们准备好了吗？家电业在微利时代中逐步成熟，“中国制造”在微利中也在成熟，习惯了大手大脚花钱、大把大把挣钱的房地产业，会走出危机四伏的微利时代、练就艰苦奋斗的作风吗？
市场越来越规范，信息越来越透明，宏观政策环境越来越紧缩，同业竞争也越来越激烈，一夜暴富的神话已不复存在，在不得不感慨“生意难做、钱难挣”的同时，必须明白“出手大方不再是实力的象征，成本优势已成了制胜的法宝”，最先遭报应的肯定是一掷千金不惜血本拿地的“赌徒”，最先走出困境的肯定是懂得“开源、节流、堵漏”的。毋庸置疑，房地产业正在经历着微利时代的洗礼，大浪淘沙，有准备者胜。坐以待毙或者有病乱投医只能加速灭亡，抽逃资金、洗手不干也不算下策，苦练内功、积极应战才是真英雄。
面对微利时代，我们已做好充分准备，只有经得起风浪，才能真正成为强者。
发表于 :2008-07-10 11:01
尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？
无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。
发表于 :2008-07-07 11:49
尽管国家土地调控政策越来越严，开发商手头的现金越来越紧，但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地，一方面，体现了开发商的忧患意识，手里有粮，心里不慌，也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面，开发商也因此忧心忡忡，就像高悬在头顶的堰塞湖大坝，随时有崩塌的危险。究其根源，笔者认为主要有以下三方面的质疑：
一是随着“土地增值税清算政策”的实施，低价成片囤积的土地价值越来越缩水，未必有想象的那么值钱，有那么巨大的增值空间，无论是自己开发，还是转让给下家，最高达60%的土地增值税税率，再加上大量资金占用的财务成本，几乎让囤地者无利可图。
二是“土地不开发，政府无偿收回土地使用权”，清理力度的加大，开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大，风险越来越大，一旦政府动真格，枪打出头鸟，开发商编再多的理由也无济于事了，真理永远掌握在政府手里。
三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范，都是先有暗地里的协议，再搞公开、公平、公正的名门正娶，有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”，鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期，但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上，政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷，尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣，还是经不起推敲的。
据说，一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米（肯定是低价成片拿地为主），相当于一个中等规模城市建成区面积，足够开发二、三十年，引起关注、质疑就在所难免了，树大招风呀。当然，低价成片拿地的开发商不会那么傻，不会一下子把所有土地办到自己名下，会采取一级开发+二级开发的模式，会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式，以掩人耳目，甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。
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