发表于 :2007-09-18 15:00
唐海县位于唐山市南部，地处京津唐金三角核心，南临渤海，距北京200公里，天津120公里，唐山40公里，秦皇岛100公里。县域面积732平方公里，人口13.8万，是中国少有的三个农场体制县之一。唐海湿地和鸟类自然保护区，位于唐海县城西南，占地面积100平方公里，2005年批准为省级自然保护区，该区因地处环渤海湾北岸及丰富的水生动植物资源为鸟类提供了充足的食物和筑巢、隐藏的场所，使之成为东北亚和环西太平洋鸟类迁移的重要驿站，也成为部分鸟类越冬的栖息地，同时，唐海湿地资源对北京、天津、唐山等周边大城市具有巨大的环境过滤和调节功能，在控制污染、调节气候、净化空气、调节径流、蓄洪防涝等许多方面起着不可替代的重要作用，被誉为“北方小江南”和京津“后花园”。国际湿地组织涉禽鸟类专家马克?巴特先生曾两次考察唐海湿地，称它为“开发潜力巨大，不可多得的湿地保护区”。
正在建设的“十一五”国家重点工程、河北省“一号工程”??曹妃甸港及工业区位于唐海县南部海域，距县城40公里。2007年5月7日，温家宝总理向全世界宣布，在曹妃甸港区发现了储量10亿吨的冀东南堡油田。随着曹妃甸、南堡油田的开发及唐山市产业向沿海集中战略的实施，一场以唐海为基础、以唐海湿地为依托的开发热潮正在到来，唐海正在成为环渤海经济圈的投资热点和重要的经济增长极。唐海湿地的保护与开发问题越来越起各界关注，2006年9月底，湿地国际组织、河北省林业局与北京师范大学联合在唐海县举办了“2006年渤海湾湿地与水鸟保护研讨会”，通过了“渤海湾湿地与水鸟保护倡议”，讨论了曹妃甸开发建设中的湿地及水鸟保护问题。
2007年5月17日，由北京达沃斯承担的《唐海湿地概念性规划》通过评审。2007年6月底，位于双龙河西侧、在原衡行蟹园基础上改造，由唐海县政府投资、首钢国际代管的湿地接待中心正式投入运营，开始接待政府会议及散客。2007年7月11日，位于通港水库西南、占地1000亩的首钢专家服务中心项目的海员俱乐部主楼即将封顶，这里虽然位于湿地实验区，但还是有专家建议重新调整湿地保护区边界，将该项目划在湿地保护区以外。
中共唐海县委于冬青书记曾在2005年接受媒体采访时说，县里正在着手启动国家级湿地保护区的申报工作，争取2007年列入国家级湿地保护区。面对突如其来的大开发，作为东亚－澳大利亚水鸟迁徙路线的重要停歇地和栖息地，唐海湿地还能保得住吗？当去澳大利亚越冬的成群鸟类回迁时再一次在唐海湿地歇脚的时候，它们能接受自己的家园拔地而起一座座高楼吗？
发表于 :2007-09-18 15:00
为人父母的，往往在培养下一代问题上存在误区，别人家的孩子学钢琴了，我们家的孩子不能落下，不管孩子愿不愿意，不管孩子是不是这块料。很多老板喜欢以自我为中心，例如部队出身的，搞旅游就搞成了军事主题公园，媒体出身的，就总喜欢跟风。成片开发项目的定位就类似于孩子的成长规划，需要从多方面综合考虑，作为顾问机构，帮老板定位成片开发项目时也要多个心眼，概括起来就是知己、知彼、求官、问商。
知己：就是对地块本身资源的考察、评估，包括地块四至、微观的、中观的、宏观的区位关系，自然资源及文化资源，地上资源及地下资源，有时候，镇志、县志中的一段传说就能演绎出很有卖点的故事，埋藏的地热温泉资源会使你的地块身价倍增，一行白鹭掠过并不起眼的滩涂地，可能引发你对“宁静、惬意、休闲”的无限遐想，要用动态的眼光、一分为二的眼光、客观的眼光认识自己，是项目定位的基础。
知彼：搞开发、尤其是成片项目开发要眼观六路、耳听八方，吸取别人的长处，站在伟人的肩上，当然不是照抄照搬。一方面是周边大项目的调研考察，了解竞争态势很重要，不仅要了解已建成的，还要了解筹建、规划、立项中的，以及拟开发的、意向中的，另一方面是全国、乃至国际上产业、规模类似案例的情况，包括规划设计理念、运营模式等。
求官：就是了解政府的意图、征询政府的意见。成片项目属于综合性、规模性项目，可能会对相关产业及地方经济产生较大的影响，需要遵循城市总体规划、土地利用总体规划及产业发展规划，需要吃透本地产业政策，尤其需要研究政府工作报告、当地父母官的重要讲话等，投资商要站在当地政府的角度权衡一下项目，是否符合当地社会经济发展需要，是否符合本届政府政绩期望。
问商：成片项目开发成什么样、怎么开发，最终还是要取决于开发商本身，既要考虑开发商的现实资源、发展需求，还要考虑开发商的远景、意愿，顾问把项目策划得再好，开发商没有与之相匹配的资源不行，开发商没有这方面的喜好更不行（当然喜好是可以培养的），绝对不要指望说服开发商开发自己不愿意开发的项目或朝着自己不愿意的方向开发。同样的项目、同样的策划，对于不同的开发商会有不同的结果，了解开发商的需求，了解老板的喜好，比什么都重要。
知己、知彼、求官、问商之间不是孤立的，而是互动的，不是静止的，而是动态的。也许本身资源并不优越，竞争项目还很强，开发商充分尊重政府的需求，政府便会全力支持项目，最后项目成了。
发表于 :2007-09-18 15:00
地产投资跟做其它任何生意一样，讲求低进高出，就是进入的门槛要低，拿到土地的成本要低，做成的成品（住宅、厂房、商铺及旅游项目等）租金、售价要高，当然，因为土地增值税政策的出台，“出”与“进”的差额要尽量控制在合理的范围内，否则白给政府打工了。
谁都知道城市中心区开发价值大，所以那里的地价高，进入门槛也高，开发风险也大。挤破头哄抢有限的城市中心地块是实力的象征，但对大多数地产投资者来说，并非最明智之举，那里的现实价值虽大，但潜在升值空间已有限。就像拍影视剧，有的导演喜欢用已经红透了的明星大腕，有的导演则喜欢用名不见经传但可能蕴含潜质的新人，摄影出生、一直没拿到导演资质的张艺谋就属于后者，总是善于挖掘新人成就一系列后来红遍全球的“谋女郎”，当然，张艺谋在成就“谋女郎”的同时也获得了属于自己的巨大价值。
面对强手如林的地产同业者，在纷繁复杂的地产形势下，面对如婀娜多姿的女人世界的地产信息的诱惑，我们如何作出选择，发掘属于我们自己的有潜质、有未来的地产“谋女郎”？笔者认为，避强定位，掌握地产投资的时空观尤其关键。
从时间上来讲，规划修编前后的一两年间最值得关注，规划包括城市总体规划、土地利用总体规划及产业发展规划等，一般每5年修编一次。在修编即将开始之前，如果你看中了哪一片地域，主动提出规划方案并申请纳入政府的规划修编，待修编通过后以合法的程序获得开发权，或者在修编刚完成，你看中了有能力开发并极具潜力的地域，可以向政府提出用地域申请，并通过合法程序获得开发权。在其它时间内，你的主动性很难发挥，只能坐等政府公开招商或出让土地使用权。
从空间上来讲，城乡结合部和行政区划边界最值得关注，因为这里是人为边界，政策差异、地价差异巨大，但市场需求趋同。尤其是随着时间的推移及区域经济发展，城乡结合部和行政区划边界随时会发生位移。级别越高的行政区划边界当然投资价值也越大，如目前炒得火热的西咸一体化（西安与咸阳）、太榆同城化（太原与榆次）等行政区划边界地带，正在成为地产投资热土。同时也应该看到，行政区划边界地带既孕育着商机，也蕴藏着陷阱，另外在产品定位上，也必须与城市中心差异化，需要有足够的驾驭能力，“打破行政区划界限，倡导区域协调发展”已成为商界与政界的共同呼声。
这里所说的地产投资是广义的，从功能来讲，可以是住宅的，也可以是商业、工业、旅游等，从阶段来讲，既包括土地一级开发，也包括二级开发。
(崔元星 国际商务策划师
中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 14:59
随着城市化的加速，农村人口不断涌向城市，城市空间越来越狭小，另一方面，区域经济一体化促进协作与分工，城市需要重新定位，所有城市几乎都选择了造新区、建新城来缓解城市人口激增的压力及实现城市性质的跃升。如贵阳的金阳新区、太原的汾东新区、临沂的南坊新区及深圳关外的四大新城等，这些新区不同于一般的开发区，不是以工业产业为主导，主要承担着城市的综合服务功能。纵观国内各大新区，以下几点误区值得关注：
规划大得离谱
大得最离谱的当属已被媒体曝光的郑东新区龙子湖高校区，很多新区规划的蓝图永远停留在图上，从不考虑人口从哪里来，投资从哪里来，有些规划纯粹从当政者的喜好出发，规划一个世界最高的佛，或者最大的人工湖，这些人为的“最”本来没有任何意义，谁都可以造，偏偏会被看起来见识很广的政府官员津津乐道。
崇洋媚外，千城一面
就像人造美女，都是一个脸型，一个身段。新区也一样，不管南国还是西北边陲的新区，都是大大的广场，一样的标志性建筑，甚至一样的城市天际线，因为出自同一个规划大师之手，或者受同一种理念影响下的同一类规划师之手。现在的市长都热衷于不惜重金搞国际公开招标，最终的规划成果是国际机构的流行元素与本地官员的媚外意识结合的怪胎，国际机构毕竟水土不服，不得不挖空心思本土化，讨好政府，做出来的虽符合当地心理需求，但外地人一看，觉得怎么看怎么像邻居家的孩子。
引擎动力不足
一大片新区要从不毛之地真正火起来，规划完善是必须的，但还需要从一两个带动性的项目着手，聚人气是关键中的关键。于是，政府首先想到的是搬自己的大楼，政府大楼一来，跑官的、跑关系的就都来了，休闲的、餐饮的、娱乐的也相应跟进。大学城是继政府行政中心之后又一行政大手笔，如今的大学城恐怕比大学还要多。还有就是市民文化中心，包括展览馆、博物馆等。这些行政驱动项目的特点是劳民伤财，老百姓不领情。
新旧区不协调
一些城市的旧区问题越来越严重，于是跳出旧区搞新区，类似于狗熊扳棒子。城市的发展是有肌理的，遵循脉络的，靠完全人造、主观臆想是不可能的。实现新区与旧区的无缝对接、平稳过渡是新区成功及城市发展的根本，除了交通上的便捷，建筑风貌、文化及生活习性延续、传承尤其重要。我曾应邀参加广西贵港市十周年庆典，看到新旧区之间的极不协调让人担忧。
发表于 :2007-09-18 14:58
为了获取更高的土地增值收益，现在的开发商在拿地时胃口越来越大，主要表现在开发阶段越来越超前，土地用途越来越综合，拿地规模越来越大。例如，深圳中信集团提出了区域性开发的概念，招商地产及华侨城提出了综合性开发的概念，合生创展的京津新城、中信泰富的神州半岛更有大规模造城之势。成片开发是相对于宗地开发而言的，相比之下，周期更长，投入更大，受益增大的同时风险也加大。为此，前期调研相当重要，抛开人为的主观因素，成片拿地应该考虑哪些方面？
可进入性：成片项目往往都在无人关注的边远地区，交通的可进入性并不是最重要的，因为交通条件可以因未来的开发价值而改变，如果需要，架设海陆空立体枢纽并不难。突破政策壁垒、政策障碍显得尤为重要，最希望的是具有排他性的资源，别人进不了，我们进入更有优势。最近，经常有开发商向笔者咨询有关老年地产开发问题，总以为政府会有鼓励或者限制，其实就目前来说，并没有全国性的老年地产政策，各地地方也很鲜见。森林、草原及湿地并称为陆地三大生态资源，保护的严格限制及开发的无限前景并存，属于政策性很强的项目，搞不好就会碰壁甚至犯法。我把林场、农场、盐场等并称为三场项目，这类资源的特点是规模超大、价值无量但现有业主方难缠，大部分为国有未利用地，无需变性，但多被农垦、劳改、甚至部队等特殊系统掌控，进入异常困难。
可退出性：商场如战场，讲求进退自如，土地开发也是如此。做企业追求百年老店，但做土地开发属于项目经营，注重速战速决。尤其是成片土地开发，花钱一次性买地是最原始、最笨拙、甚至最愚蠢的做法，既占据了资金，又增加了交易成本、交易难度，“拿”地要讲求“拿”法，因为土地增值税等各类税费，纯粹的土地倒买倒卖是行不通的。退出方法有多种，可以是受政府委托进行土地使用权分割、分期出让，可以是获得二级开发权进行房产、地产产权转让，也可以是项目公司股权部分或全部转让等。总之，要在准备进入之前就要想好如何退出，成为大地主是最可怕的。
可控性：一是与地方政府周旋的能力，包括征地时的协同、赔付标准掌控及修编规划、调整规划指标的空间，以及与政府之间的相互信任、如何赛慢（因为成片项目需要时间）等，笔者的建议是，不能掌控地方政府的项目再好也不能进入，否则必死无疑。二是与战略合作伙伴的交往能力，首先要知己知彼，才有可能优势互补，做到理念共鸣，才有可能资源共享、投资共赢。“控”不是控制对方，是掌控进程、把握未来的能力及心态，如果失控是绝对不能往下玩了。就笔者经历过的案例来看，基本是“合”了又“分”的多，建议谨慎引入合作伙伴。
可塑性：值得成片拿的资源必须是“曾经是垃圾、将来是宝贝”、“现在不值钱、未来无价”的，如果已经显示出价值，就没有拿的必要了，如果永远也不能开发出价值，也就不可能拿了。像离城市较近的废弃矿区，有巨大的建设用地存量指标，治理、整理后极具价值，还能享有一定的政策性补贴，又如城乡结合部的河套、三角洲，现在可能是采石场、垃圾填埋场，经过生态恢复重建、产业功能调整规划，就可能成为最具品质的人居胜地、城市名片。再拿幅员辽阔的沿海滩涂来说，与蓝天碧海金沙的迷人海湾相比，可能一般开发商看不上，但是滩涂比海湾更具有可塑性，滩涂属于海陆交互相，伴生极具生物多样性的湿地资源，往往地下还蕴藏着石油、地热资源，尤其是滩涂属于国有未利用地，手续、流程相对简单。滩涂也许比沙滩型海湾更能编出故事、勾出遐想，遐想就有未来，故事就是生产力。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 14:53
天津滨海新区是继上海浦东新区之后的第二个国家综合配套改革试验区，2006年8月9日，国务院正式发布对《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的批复，确认了今年早些时候国务院常务会议对天津“北方经济中心”的定位。今年5月29日，天津市委书记张高丽在中共天津市第九次代表大会上强调，未来5年，滨海新区的开发开放，将决定天津的前途命运，牵动区域协调发展的全盘，关系全国发展的大局，加快滨海新区的开发开放是全市工作的重中之重。
天津滨海新区肩负着“北方经济中心”及引擎环渤海的重大使命。综合改革的核心是“土地改革”，土地改革的核心是“土地变性”和“开发模式”。
滨海新区面积共2270平方公里，大约三分之二为农业用地。存量用地开发潜力有限，施行“由集体转国有、由农用转建设”的大规模土地变性手术是必由之路，按部就班地流转，政府和商家都等不起。天津市国土房管局局长吴延龙在天津市“两会”期间透露，国土资源部已经原则批准了滨海新区的土地改革方案，今后的改革方向是，农业用地和城镇用地的比例调整为1∶1，这意味着将有300多平方公里的农业用地转为建设用地。作为这一改革的率先试点地区，津南区葛沽镇就已经从“乡镇”变身为“街道”，为滨海新区的土地改革拉开序幕。这一试点工作的启动，无疑为滨海新区土地储备提供了坚实后盾。
变性还只是第一步，如果不开发，土地是没有价值的，这就需要花巨资进行科学规划、土地整理及基础设施配套。钱从哪里来？中央不会给钱，地方政府不会有那么多钱，即使有钱自己傻乎乎地投，也不符合市场经济规律。天津滨海新区管委会主任皮黔生在参加4月12日举行的“中国北方经济及城市发展高峰论坛”时表示，滨海新区土地开发模式也将有所创新，他提出了一级土地开发“招拍挂”、填海造地、企业间土地整合、新区土地置换四种开发合作方式。目前，全国性的土地一级开发相关制度还未出台，可借鉴北京、海南及长三角、珠三角地区的先进经验和相关制度，大胆创新，构建共鸣、共享、共赢的土地一级开发平台。
笔者认为，作为全国直辖市之一的天津市政府，就开发滨海新区来说，可能要关注的就一个要素??土地，就土地而言，可能要做的就两件事，一是向中央政府画饼、圈地，解决土地变性问题，尽管增量用地在农民手里，如果中央不给政策，红线无法逾越，干瞅着土地使不上劲，二是向投资商画饼、圈钱，解决开发模式问题，尽管投资商有的是钱，但是没有稳定、合法、共赢的模式，谁也不敢轻易把钱砸进去。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 14:52
2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩，主要用于行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。首都地产骄子为何对万里之外的南国的并不明朗的土地一级开发如此钟情？值得商界与政界思考。
2006年10月17日，笔者曾应邀参加焦点房地产网北京、上海两城连线的焦点房谈，与华远地产董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹就白家庄土地回购事件进行了深入交流，希望二位仁兄要平静看待，笔者拿种麦子、做包子来比喻土地一级开发和房地产开发，邀请二位到各地走走，不要老守在北京做包子，可以种麦子，尤其可以到向海南这样的政策优惠的地方去种麦子，小潘风趣地回绝“我就爱首都北京”。其实，包括小潘在内的很多京派地产大腕一直对外地的市场也垂涎欲滴，只是苦于无从下手，这次，首创做示范了。
北京的土地一级开发的特点是：制度比较完备，操作比较规范，但资源有限，争夺激烈，实力企业众多，利润空间狭小，以一级开发曲线拿地已是主要目的。
相比之下，海南的土地一级开发特点是：资源丰富，竞争者较少，政策异常优惠，虽有李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等境外巨头大举进入一线海岸地的一级开发市场，但拥有绝佳资源与气候环境的海南，面对全国及国际消费市场，想象空间无限。尤其是2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益，而此前北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。
此次首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目，这既是首创投资策略组合的考虑，也是一种谈判策略，因为水务项目属于微利、甚至公益性的，易讨政府欢心。在笔者曾于2006年顾问山东临沂市沂河滨河地带8300亩成片开发项目期间，首创也是以水务项目与政府开谈，如出一辙，后因众所周知的偶然原因搁浅。
首创落子海南或许会成为一种示范，既为缺钱做土地一级开发的各地政府提供了借鉴，也为手头有闲钱的不祥只做包子的商家提供了借鉴。另外，笔者认为，首创通过一级开发曲线拿地的可能性不大，至少比在北京要小，因为一级开发获得的利润足够多，而且，海南二级开发的市场还不甚明朗。
发表于 :2007-09-18 14:52
（本文刊载于《写字楼》杂志2006年第二期）
众所周知，住宅地产从各单位里的单栋住宅楼到集中式的住宅小区，再到现在的离尘不离城的大盘、超大盘时代（造城运动），是一种进步；商业地产也正处于零星沿街商铺、集中社区店及大型商业街区等多种形式并存的时代，以商业为主导，集娱乐、休闲、餐饮等多功能为一体的Mall的出现改变了城市商业格局，在发源地的欧美，Mall一般远离城区，依高速公路及铁路交叉口而建，其规模远比在中国看到的要大，功能也综合得多。我们再来看一看商务地产的发展历程，最初，企业的办公场所肯定是分散在自己的一亩三分地里的，单独建办公楼的单位简直是奢侈了，一般是在生产厂区里隔出一块办公区，后来，渐渐出现了同时容纳多家企业、多种类型机构集中办公的商务楼（写字楼），如今，以商务办公为主导的中央商务区CBD作为城市新功能板块又在各大城市兴起，标志着商务地产进入了一个崭新时代。
困惑
令人担忧的是，一夜之间，CBD似乎已成了城市必备的名片，所有的城市都需要有自己的CBD吗？另一方面，商务地产的“两同三高”现象在很多城市也普遍存在，“两同”就是功能定位趋同，不能满足入驻者个性化需求，楼盘名称相同，容易使人眼花缭乱、甚至误入歧途，一般都是“国际、财富、商务”加“大厦、中心、广场”，几乎在任何一个像样的城市都能找到一个叫“国际商务中心”的商务楼；“三高”就是空置率高、租金/售价高、地价高，据戴德梁行研究顾问部最新数据，2005年，北京市的甲级写字楼的空置率为17.7%，上海市的甲级写字楼租金同比增长16.1%，部分区段急涨30%。商务地产被称为房地产中的钻石，很多开发商以开发过甲级写字楼而自豪，很多企业也以在甲级写字楼中拥有一席之地而荣耀，千军万马过独木桥，投资和需求市场的双重驱动，致使商务地产越来越热，上海陆家嘴、北京朝阳CBD、广州珠江新城等商务热点地区，也是地价、房价增长最快的地区。从长远来看，商务地产往何处去？能不能也像住宅、商业地产那样另辟蹊径，远离喧嚣、拥挤、嘈杂的城市几何中心？
笔者认为，在区域经济一体化及城市化进程加速等综合因素的驱使下，一种新型的商务地产航母??跨城市商务区即将横空出世，它是一个以商务办公为主导，集会议、展览、培训交流、拓展训练、酒店、度假等多功能于一体的、辐射多个城市的、区域性生态经济园区。
缘起
休闲时代的到来
美国经济学家凡勃伦在《有闲阶级论》中提出，“休闲已成为一种社会建制，成为人的一种生活方式和行为方式”。我国著名休闲研究专家马惠娣研究员也指出，“毋庸置疑，休闲已成为我们这个时代重要的特征之一和社会文化活动的重要组成部分……我们已经有三分之一的时间是在休闲中度过，休闲文化发展速度之快，不能不引起我们的极大关注。”被称为本世纪初中国三大盛事之一的世界休闲博览会即将先于2008年北京奥运会和2010年上海世博会于2006年4月率先登陆杭州，这将是原本升级的中国休闲产业的强大助推器。在轻松的环境下生活和工作已成为普遍追求，于是，景观地产、旅游地产、休闲地产应运而生，地产业进入了前所未有的复合时代、休闲时代。我们渴望，推开办公室的窗子就能看到黄灿灿的菜花、波光粼粼的湖面的日子，我们期盼，在挽起裤腿抓泥鳅的氛围中达成商务合作的意境。
总部经济的崛起
总部经济是指以企业总部迁址所带来的一系列拉动当地经济发展的经济效应。企业总部迁址，是近年来中国经济中的一个突出现象，许多公司的总部（或重要部门）纷纷迁往大都市或核心经济圈，这已成为中国本土企业和跨国公司愈演愈烈的风潮。毫无疑问，企业总部迁址所产生的“总部经济”效应，会拉动前往地的经济增长，刺激外地企业本地化（跨国公司本土化）和本地企业区域化（中国企业国际化）的进程，也大幅度提升了都市形象。
区域经济一体化
随着经济全球化及全球经济一体化的浪潮，区域间分工越来越细、协作越来越紧密，在中国，除了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的三大核心经济圈外，西咸一体化/汉中城市群、郑洛工业走廊、武汉城市圈、长湘株城市圈及淮海经济区等区域经济协作组织正在形成并发挥着越来越重要的作用，地区与地区之间渴望交流、企业与企业之间渴望联盟的呼声越来越高。单个企业之间的竞争已演化为产业链的竞争，产业链上的关联企业通过横向的并联耦合和纵向的串联耦合又形成产业集群。另一方面，城市带、城市群的形成，迫使临近城市的定位互补，资源共享，并逐步形成共用的功能区域。
通讯、交通科技迅猛发展
通讯、交通科技的迅猛发展为办公和生产基地的分离提供了可能，老板完全可以远在千里之外来得心应手地遥控自己的企业，地球就像是一个地球村，虽然远在天涯，却近在咫尺。王石可以悠然自得地攀登珠马朗玛峰，除了得益于万科的规范管理，随时随地的卫星通讯系统恐怕也是能让他放得下心的主要原因。
大都市空心化
空心化是指国外一些大都市由于都心地带（相当于我国的特大城市建成区）经济承载量过大而造成的人均基础设施费用过高、人均生活费用过高、商务费用过高、闲暇时间损失过高等弊端，使一部分都心居民、机构和企业逃离都心的过程，目前，我国的一些特大型城市也有“空心化”的倾向。这个过程往往是个痛苦的过程，但也更是在市场经济条件下的理性选择过程，关于大都市空心化现象的争论很多，笔者引用这一现象并无意参与争论。
出路
在哪里开发
从宏观区位来讲，跨城市商务区预计会在长三角、珠三角、环渤海经济区等城市带核心区率先出现，因为这些地方的产业密集，企业需求旺盛；从微观区位来讲，跨城市商务区应该选址于城际快速通道的接驳口，自然环境优美、文化资源丰富、有山有水的地貌相对独立单元；从用地性质来讲，可以利用存量用地，在有条件的原镇区、开发区进行升级改造，也可以利用增量用地，在城市及区域总体规划指引下进行单独的详细规划、兴建。
谁来开发
跨城市商务区的开发是个庞大的系统工程，可以采取政府引导、大企业主导及二级开发企业/入驻企业共同参与的模式，其中，主导型的大企业起着决定性作用，应该是知名品牌、大财团支持的区域性开发商，具有相当的一级开发经验和实力，有上下游合作经验和处理复杂关系的能力。
给谁开发
未来入驻跨城市商务区的企业及个人包括：
本区域内的知名大型企业集团与机构及外向型企业；
与本区域企业有业务关联的外地及境外企业/机构；
银行、证券、保险等金融投资机构；
咨询、培训、中介等
智慧型企业/机构；
礼仪、会展、演艺、餐饮等
服务机构；
财经企业界领军人物和知名人士；
体育文化娱乐明星。
开发成啥样
一个成熟的跨城市商务区的功能分区及主要项目应该包括企业会所（独立别墅及集中式商务楼）、主题酒店、展示交流馆、拓展训练营、康乐区（演艺街、健身场馆、休闲吧、高尔夫球场、游艇会等）。
除了必备的硬件设施以外，度身定做的主题活动也是跨城市商务区必不可少的。首先申请注册成立企业联盟机构，可以是区域性的，也可以是行业性的，搭建交流平台；其次是创办适合区域发展及入驻企业需求的主题论坛、联谊活动，邀请知名经济学家、行业专家、政要定期讲学、来访，为企业发展创造良好的商务环境氛围。
成功的跨城市商务区的形象定位应该是：
一个正在崛起的区域经济新地标！
一个拉动区域振兴的核引擎！
一个商务与休闲完美结合的艺术天堂！
一个为知名企业度身定做的后花园！
一个健康的、回归自然的总裁俱乐部！
笔者曾主持参与了一些类似项目的顾问工作：受鲁能集团委托策划的海南星光半岛项目，占地面积3307亩，是一个以明星经济为核心的商务主题社区；惠州汤泉商务港项目，依托1.7平方公里的汤泉核心景区，建成服务于珠三角企业的商务会所；徐州淮海商务休闲港项目，占地面积2855亩，依托云龙山及云龙湖的山水资源，作为淮海经济区商务活动永久会址及区内外企业交流的商务平台来规划建设，该项目已于2005年底由上海大都会中标。
发表于 :2007-09-18 14:51
07年的流行语是“太有才了”，06年的流行语是“注意素质”，这虽然是《疯狂的石头》中对盗贼的要求，也对顾问行业普遍适用。往雅里说，顾问就是谋士，往俗里说，就是靠脑瓜子、嘴皮子谋生的人。有一定资历的顾问，会经常炫耀自己顾问过的几件成功案例，有一定素养的顾问，会不时地回味自己经历过的几次磨难。比盗贼的职业难度更高，顾问这行当需要方方面面的综合素质：
一是身体素质。顾问一般居无定所，走南闯北，尤其是当顾问的项目处于前期阶段，风吹日晒，饱一顿饥一顿，没日没夜，甚至丢在地里是常有的事。每一个老顾问，都会真正感受到“身体是革命的本钱”。
二是心理素质。顾问要荣辱不惊，能屈能伸，要耐得住寂寞：很久没人找你不代表你无用武之地；要耐得住压力：需要你顾问的活都是高难度、高强度的，接了就没有退路；要耐得住委屈：东家永远是对的，你永远只是个顾问，只要不触犯你的道德底线。
三是职业素质。俗话说，行有行规，国有国法，尽管顾问服务于各行各业，来源于三教九流，但还是形成了共同遵守的四项基本原则，即是把东家的利益放在首位，不诋毁同行，不接受自身能力所不能及的委托任务，保守东家的商业机密及个人隐私。
四是技术素质。顾问当然要学识渊博，既要有广度，上知天文，下知地理，才能与形形色色的东家谈得来，又要在某些方面有深度，否则你不会有建设性的建议。另一方面，对于顾问来说，掌握新知识、获取新信息的能力比拥有静态的海量知识更重要，要做一个可擦写的存储器，光吃老本是混不下去的。
五是社交素质。顾问的作用不仅要提出诊断过去、创新未来的思路，还要把这个思路表达出来，传达给东家及其关联者，包括上游政府、中游股东、合作伙伴、企业员工及下游客户等。不懂得表达、不善交往的顾问，你再有才，也只能是一个技术能手，不是一个独立顾问，在顾问机构里，你最多只是一个干活的。
发表于 :2007-09-18 14:50
太原乃山西省会，下辖六区、三县、一市，2006年末市区人口250万人。史称晋阳，有2500年的建城史，唐代鼎盛时与长安、洛阳并称三京。这个颇有历史的特大型城市，近年来出现了一些耐人寻味的城市新概念，值得商家琢磨。
太榆同城化??大太原经济圈
2007年政府工作报告中，省长于幼军提出了“太榆同城化”思路，加快太原经济圈的规划建设，推进太原与榆次在城市规划建设、电信、金融、公共交通等方面的同城化。3月7日，由山西省城市经济学会和城市科学研究会共同举办了太原??榆次同城化研讨会。两市相距18公里，住房均价相差1000元以上，地价相差更大，广东振鹏、太原中博、北京恒裕、天津顺驰、南京东方等房地产开发商已率先抢滩榆次。太榆同城化的道路还很漫长，但其带来的机遇是不言而喻的。
太原“浦东新区”??经开/小店共融
太原经济技术开发区，规划面积9.6平方公里，2001年6月批准为国家级，2002年7月开始建设，后因富士康进驻，带动了周边发展。近期，太原市政府提出了小店与经开区共融，规划为汾东新区，统筹规划建设小店镇、经开区和南部教育城，加快区内机场大道、机场扩建、太原南站、武宿物流园区等项目建设。
太原“外滩”
南部汾河两岸建设，太原市的新核心区，包括汾河景观南延工程、长风东街改造（原63军部、省府行政中心）、长风文化商务区（市府行政中心），建成具有21世纪新形象和体现晋阳文化特色的山西国际会展中心、市政中心、文化中心、商贸中心。
高新/晋源共融
太原市高新技术产业开发区，1992年11月批准为国家级，总面积24平方公里，目前已基本无开发空间，跨汾河向西发展已成定局，高新区、晋源区高层领导已合并。
太原南移
随着省市两级行政中心南移、火车客站南移等工程落地，太原城市整体南移不断加速，南部地价、房价飙升势不可挡。分析太原南移的机理，一是地貌因素，东太行、西吕梁、北沟壑，走向南部平原是必然选择，二是环保因素，西南有热电厂、化工厂，西面有焦化厂、西山煤矿，西北有选煤厂、水泥厂，北部有钢铁厂，东面有东山煤矿，远离污染，走向相对干净的南面。不过，2006年11月，山西省统计局主持研究的山西循环经济发展研究报告强调，城市应依山而建，学学山城重庆，呼吁要适度调整太原市城市发展规划，降低市中心南移的程度。
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