发表于 :2007-09-18 11:55
如今，全球经济一体化、区域经济一体化已成为势不可挡的经济潮流，区域内部及区域间的分工与协作成为各地区经济的主旋律，要么背靠大树好乘凉，要么拉帮结伙自成体系，否则，你就要被边缘化，就要被淘汰。长三角地区已成为我国经济最为活跃的区域之一，以上海为核心的大上海都市圈已被列为世界第六大都市圈，长三角无疑已是我国区域经济发展的一个缩影和典范，怎样看待长三角的泛化和背后的故事具有普遍意义。
早在1982年就出现了“以上海为中心建立长三角经济圈”的设想，这时的长三角仅指上海、南京、宁波、苏州、杭州。1986年建立的“上海经济区办公室”和“五省一市省、市长联席会议”制度，把长三角一下子扩大到了五省一市，即上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西，这是在中央政府协调下建立的，这个区域占全国国土面积的6.6%，总人口占全国人口的近四分之一。在相当长的一段时间，长三角是指由江、浙、沪15个城市组成的“长江三角洲城市经济协调会”的城市行政区域面积总和。2003年8月，浙江省台州市在长江三角洲城市经济协调会第四次会议上，被正式接纳为第16个城市。2004年，安徽马鞍山市和浙江金华市，都分别正式申请加入长三角城市经济协调会，希望成为长三角的第17个城市。2006年初，长三角城镇群规划已悄悄地新纳入温州、盐城、连云港、芜湖、马鞍山、合肥、铜陵7个城市，长三角的扩容再次提速。
2010年上海世博会的申办成功，既为长三角地区增添了新的发展机遇，也为入围长三角增添了无限遐想和动力。长三角正在泛化已成为不争的事实，然而，泛化带来的并不都是美景，相反，可能蕴藏着更大的危机。
让我们先来看一看作为长三角老大哥的上海的自身问题：
一是近年来上海房地产业的一枝独秀，房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP，房价高位飙升已引起了中央及地方政府的高度重视，经过严密调控，增长势头有所回落。
二是作为上海经济发展主要动力之一的外商投资趋于疲软，合同投资额的年增长率从2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%，自2003年起，上海引资数额已落在苏州之后。
三是主城区高企的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本，使得大量企业选择外迁。另一方面，主城区以外全方位、多个新区的成片开发，使城市核心引力逐渐发散，产业空洞化和城市空心化趋势已不可逆转。
再来看一看闹得沸沸扬扬的长三角一体化呼声背后的凄惨：
城市间产业结构雷同，内部竞争多于内部联合，行政边界地区竞相压低地价、优惠政策攀比等招商恶性竞争闹剧不断上演。
以港口、高速公路为重点的基础设施缺乏统一规划与协调配合，难以实现互联互通。例如，花了32.4亿元修建的苏州直通上海的苏沪高速早在2005年9月28日就开通了，却始终不能发挥效益，原本准备对接经过上海西部的中国南北大动脉??同三高速，眼看着对面车水马龙的路口不能直通，需下道多花费20多分钟绕行至大盈出口再上同三高速，据说是未能跟上海的总体规划合拍，预计要排到这个五年计划的后期才能对接，这样的案例在长三角绝非个案。
笔者多次到位于沪苏浙三地交界处的淀山湖地区考察，不大的范围内仍设立着3-4个过境收费站，原本乡间早已经互通的宽敞马路，在行政区划边界处设立着被撞得遍体鳞伤、却坚不可摧的防护门柱，有的仅让小车过，有的仅让自行车过，有的连人与狗都过不去，不仅严重影响了交通，更制约着当地的生产、生活及经济发展。除了人为障碍，行政区划边界处的环境问题更不容乐观，江苏省昆山市淀山湖镇永新村与上海朱家角镇西洋淀仅一河之隔，河南岸即为上海，以开塘养鱼为生，河北岸就是江苏，以种西瓜为生，两岸都不约而同地把生产、生活废水往同一条河里排，这条小河又直通曾为上海主要水源地的离上海最近、最大的淡水湖??淀山湖。淀山湖水面为苏沪两地共有，既是两地引以自豪的生态资源，更是两地的污染排放地，尽管两地政府都在花大力气治理，但收效甚微，因为面对外地投资者，哪一边都说淀山湖整个资源都是自己的，而污染都是对方的。
长三角的一体化进程还很漫长，远不是吆喝几声那么简单，目前还处于“圈外的想进来”、“圈内的谈不拢”阶段，就圈内来说，基本是“远期的可以谈，近期的不好谈”，“没利的可以谈，有利的没法谈”。
上海在长三角及全国、乃至世界经济版图中的地位是显而易见的，但它能否解决自身问题并有足够的能量带动越来越泛化的长三角，以及热闹之后究竟能否带来实质性问题的解决和真正的繁荣，是每一个圈内圈外人士值得关注的话题。
长三角面临的根本问题不是“泛”与不“泛”的问题，而是站在更高的高度，用更远的眼光，消除各种人为障碍和行政壁垒，构建又好又快的协调发展机制。淀山湖现象不是长三角内的个别现象，长三角也不是中国区域经济发展的个案。
发表于 :2007-09-18 11:53
备受关注的《中华人民共和国物权法》草案于2007年3月16日第十届全国人大五次会议表决通过，3月16日，国家主席胡锦涛签署主席令公布，自2007年10月1日起施行，至此，经过七次审议的《物权法》最终尘埃落定。“物权”是指自然人、法人直接支配不动产或动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。就普遍关心的该法对房地产市场的影响而言，有两点是可以肯定的，一是重大利好，民心所向，促进房地产市场长期、稳定、健康地发展，但不会直接影响房价，是一个相对持续的过程；二是为物业税的开征奠定了基础，但不会在短期内开征物业税，因为政府暂没有这个需求，另外，目前的房地产市场太敏感，开征物业税怕又惹出什么是非。
2007年3月28日，搜房网邀请开发商、业界专家、律师、物业管理专家、业主、博客召开《物权法》六方会谈，以下是笔者就《物权法》有关土地方面的内容及其影响所作的发言。
1．关于土地市场化：《物权法》第十二章进一步明确了建设用地使用权出让方式的“三公”原则，有利于我国土地市场体系的完善及健康发展。
2．关于拆迁补偿：《物权法》第四十二条作了相应规定，有利于解决土地开发过程中的纠纷问题，保护原驻地企业、居民、农民的权益，促进城乡协调发展，构建和谐社会。当然，可能会相对提高拆迁成本，甚至会出现个别因片面理解《物权法》的钉子户，增加了拆迁难度并间接拉升了房价。征地、拆迁的前提必须是为了“公共利益”，要求除了补偿现在的，还要保证以后的。
3．关于宅基地及集体土地流转：第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《物权法》未作调整。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民一户只有一处宅基地，不同于城市居民。也就是说，近来深圳一直酝酿中的农民房上市肯定是登不了大雅之堂，尽管深圳已没有农民，但还有大量的农民房，只能走土地变性、改用途、拆迁、土地上市、整体改造、房地产上市一条路。北京、天津等大城市周边农村兴起的乡产权别墅是不受法律保护的。
4．关于耕地保护：第四十三条“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第一百二十八条“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”显然，旧城改造/城中村改造、闲置地、未利用地、矿山压占废地等存量地开发项目将更加走俏，各地异常火爆的农家乐、农业山庄、农业观光园等项目，以直接为农业生产服务配套的辅助性设施用地开发别墅、度假屋来从事非农建设与经营，存在“以租代征”嫌疑。
5．关于土地未开发收回：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”，一般各地规定土地闲置超过两年要被收回，但由于“开发程度难以界定”、“条件纠缠不清”、“土地使用权无偿收回，但附属物赔偿巨大”等原因，目前主要是长期闲置的行政划拨土地收回，协议或公开出让土地收回的案例较少，但纠纷却不断，《物权法》的出台可能会成为开发商维权的利器。
6．关于土地一级开发：土地一级开发过程中的产权真空仍然存在，政府开发融资难，企业开发收益保证难，土地一级开发缺少法律依据，土地一级开发的市场化进程仍然艰难。
发表于 :2007-09-18 11:52
奥运经济可以狭义地理解为奥运的市场化，就是赞助、转让、合作等与奥运相关的经济活动，往大里说，就是奥运会带动起来的经济现象。就即将举办的北京奥运给中国经济带来的影响而言，有的专家说对我国GDP的贡献是每年1%，又有的说是3%?4%，其实，这会是数千亿元的差异。谈到具体影响，人们第一联想到的就是带动旅游休闲业，如果再具体到奥运与房地产的关系，能够谈出奥运场馆建设及奥运概念带动周边房地产升值就很不错了。可能很少有人会把奥运与钢铁产业联系在一起，更难想象奥运引发钢铁产业迁徙而产生的数千亿元地产市场。
2005年我国钢产量3.49亿吨（2006年达到4.2亿吨），进口铁矿石2.6亿吨，对外依存度达53%，占世界海运矿石贸易量的43%，钢铁工业粉尘年排放量约120万吨，占全国工业排放总量的14%，钢铁企业已成为许多地方的主要污染源。国务院总理温家宝在刚刚召开的两会上的《政府工作报告》中提出，国家正在力抓钢铁业淘汰落后产能工作，五年内要淘汰落后炼铁产能1亿吨，落后炼钢产能5500万吨，2007年争取分别淘汰3000万吨和3500万吨，此前，国家钢铁产业发展政策也已经明确提出，到2010年形成1-2家年产能3000万吨以上的大型钢铁集团，但到现在还没有1家具备如此实力。
在今后相当长的时期内，淘汰落后、减少污染、降低成本已成为我国钢铁产业的主旋律，整合、迁徙成为必然选择。钢铁是污染大户，正是因为奥运对环境的苛刻要求，使得其与钢铁联系在一起、并对钢铁产生巨大的影响。同时，钢铁也是占地和用人大户，钢铁的迁徙，又引发巨大的房地产市场需求。
曹妃甸京唐钢：2005年2月18日，首钢搬迁终于尘埃落定，国务院批准了首钢实施搬迁、结构调整和环境整治方案，同意在河北省唐山地区曹妃甸建设一个具有国际先进水平的钢铁联合企业作为首钢搬迁的载体。首钢搬迁之所以成为举世瞩目的大事，这是中国政府兑现对国际奥委会的承诺，对全世界的承诺。2005年10月22日，首钢京唐钢铁联合有限责任公司在河北唐山成立，标志着首钢搬迁、曹妃甸钢铁项目建设进入了实质性阶段，首钢京唐钢铁联合有限责任公司由首钢总公司联合唐山钢铁集团有限责任公司共同发起，双方分别占股份的51%和49%，项目静态总投资668亿元，年设计能力970万吨。2007年2月7日，国务院常务会议讨论批准该项目的可行性研究报告，同意“结合首钢搬迁，河北省淘汰落后产能”。以20平方公里首钢新址为依托的310平方公里曹妃甸工业区将会成为一个现代化的新兴工业城，而7.4平方公里的首钢原址建成啥样也一直成为关注的焦点。曹妃甸“大港口、大钢铁、大电力、大石化”战略的实施，将极大地促进环渤海以钢铁为基础的临海产业的集聚与升级，也对华东、华南等其它地区的钢铁产业产生巨大的竞争压力。
日照临海钢铁精品基地：2006年8月，济南钢铁集团与莱芜钢铁集团宣布双方即将合并，这是我国有史以来最大规模的一次钢铁业重组，位列全国第六、七位的济钢集团与莱钢集团的联手，将打造一个产能紧逼宝钢的全国第二大钢铁巨头。2007年1月初，山东省政府办公厅转发省发展改革委“关于加快钢铁工业结构调整的指导意见”提出，“十一五”期间，将加快推进济钢、莱钢等大型钢铁企业的重组，组建山东钢铁集团有限公司，并依托新组建的山东钢铁集团，高起点规划建设日照临海钢铁精品基地，争取“十一五”末形成1000万吨产能。
湛江港钢铁项目：2006年7月，宝钢集团与广东省政府签署协议，拟联合韶钢集团申报湛江港精品钢铁基地项目。目前已列入广东省2007年重大项目计划表，总投资为697亿元。
广西防城港千万吨钢铁项目：2005年底，武钢集团与柳钢集团合并重组，共同申报防城港千万吨钢铁项目，广西已为防城港项目配套建设了总投资27亿元的
能源、路网工程、水库工程和供水管网工程等。
据2007年3月6日《中国证券报》报道，受国家发改委委托，中国国际工程咨询公司于3月1日邀集有关方面召开了湛江和防城港钢铁基地项目的立项评估论证会，“专家组会议认同两项目同时上马，上报国家发改委后，待国家发改委稍后正式发文批复。”
我国钢铁产业的整合重组与向临海迁徙本已酝酿许久，可以毫不夸张地说，是与北京奥运关联的环保问题产生了一种钢铁产业聚能和契机，从而引发了一场席卷中国的钢铁海湾战争。钢铁产业的迁徙，新址的兴建和旧址的改造，又引发更为广阔的地产开发市场。
首钢搬迁曹妃甸，不仅引发中国的钢铁海湾战争，也引起了日韩钢铁企业的强烈警觉，它们拒绝向首钢提供新技术，企图遏制它未来的发展。正如首钢董事长朱继民曾说：“我们的搬迁调整使得中国的钢铁业能够站在新的起点上参与国际竞争。此前，中国没有靠海而建的钢铁企业，这其实是非常奇怪的，像日韩钢铁企业全部靠海建设。”
本文不是主观猜测，你如果认为把钢铁与奥运联系在一起是牵强了些也可以，但是如果你无视这次的市场机会那就遗憾了。
发表于 :2007-09-18 11:52
历史上，曹妃甸原本只是渤海湾北岸岸线转折处海域中的一条沙坝，开发曹妃甸港也只是一个梦想，如今，不仅是曹妃甸港区如火如荼，一个地域广、影响大、功能全、定位高的“大曹妃甸”正在浮出海面。
地域广
曹妃甸已经从原先的深水大港演绎成了310平方公里的曹妃甸工业区，但这还远远不是曹妃甸的全部。一是要与直接与其相连的唯一陆路通道??唐海县联动，作为我国三个农场建制县之一，服务曹妃甸使唐海县产生了前所未有的冲动与产业升级的机会，把生态资源优势转化为产业优势，从农业大县发展成服务业强区，从稻粒经济升级为休闲经济。二是要与已经初具规模的海港、南堡开发区东西两翼联动，构成沿海产业金三角，谱写唐山市“产业向沿海推进”与“用蓝色思维改写黑色煤都历史”的新篇章。三是与邻近的天津滨海新区（国务院继浦东新区之后批准的第二个综合改革试验区）联动，形成环渤海的双引擎。
功能全
曹妃甸的现在是以港口为起点，曹妃甸的近期是以临港工业为基础，曹妃甸的远景是以循环经济为构架的现代化海滨新城。
影响大
相传当年唐太宗李世民爱妃曹妃随军东征病殁，后在此修庙，曹妃甸因此而得名，每当商务考察者问及曹妃甸的来历，当地官员总要娓娓道来这个缠绵、凄惨的故事，为了纪念这位曹妃，工业区管委会已经编制了曹妃甸的册子传送曹妃的故事，并准备修建巨型曹妃雕像。传说终归是传说，国父孙中山先生曾把它作为“北方大港”之梦写进《建国方略》确是珍贵的历史。2005年2月，国家发改委正式批复“首钢迁入曹妃甸”，2005年4月、2005年10月和2006年7月，黄菊、贾庆林和胡锦涛总书记先后视察曹妃甸。目前，曹妃甸已被列为河北省一号工程和国家“十一五”期间重点工程。首钢迁入曹妃甸正在引发中国钢铁产业的“海湾战争”，曹妃甸对中国北方及沿海经济的影响才刚刚开始。
定位高
2006年7月29日，胡锦涛总书记在视察曹妃甸工程现场后指示，一定要把曹妃甸规划好、建设好、使用好，使之成为科学发展的示范区。如何在环境承载力可承受的前提下“又好又快”地持续发展是曹妃甸面临的永久课题。国家级科学发展示范区和国家循环经济试验区的招牌，既是曹妃甸的荣誉，更是曹妃甸的责任，以吸引国内外众多商界、学界及政界要员为曹妃甸献计献策的每年一届的曹妃甸科学发展论坛正在谋划之中。
目前，与曹妃甸地域相关的规划包括海洋部门编制的《曹妃甸工业区工程区域建设用海总体规划》及《唐山市海洋经济发展战略规划》、城市规划部门编制的《曹妃甸工业区城市空间发展总体规划》、《唐山市城市总体规划（2003－2020）》及《唐海县城总体规划和城镇体系规划》、环保部门编制的《河北唐海湿地和鸟类自然保护区建设总体规划》及林业、旅游部门分别编制的《唐海湿地公园总体规划》等，各规划时间跨度大、行业部门多、区划界限乱，已难以适应曹妃甸地区的快速发展。据悉，唐山市政府已委托中城院、深规院及清华院组成联合舰队对以曹妃甸为中心的唐山市南部沿海辖区内的九个行政区进行调研，预计今年六月，一项以区域协调发展为基础、打破行业壁垒和区划界限的“大曹妃甸计划”即将出炉，为大曹妃甸指路、引航。
曹妃甸已经不仅是一个地域概念，曹妃甸的商业价值正在被精明的商家不断挖掘、甚至无限放大。据查，在短短两年内，“曹妃甸”及其拼音已被人注册了42枚相关商标，其数目正在以几何级数增长。
曹妃甸正在变大，但须要从“大处着眼、小处着手”。面对突如其来的商业机会，与其最近的唐海县城已经不堪负重，现在还只是商务考察者和建设者的生活服务问题，县城房价已从2003年的不足1000元飞涨到现在的3300元左右，餐饮住宿更是高得离谱，商家乐滋滋了，可当地老百姓并不一定乐得起来。常言道，“兵马未到，粮草先行”，在曹妃甸大工业火热登场的同时，后方运粮草的队伍正在陆续跟进，只是时间晚了些。
发表于 :2007-09-18 11:51
土地是最基本的生产资料，也是最核心的固定资产，对政府是如此，对开发商更是如此。没有面粉，做不了包子，土地与房子的关系有点像面粉与包子的关系，但是又有本质的区别。可以不太规范地说，没有纳入规划的土地是未利用地，没有赋予规划指标的土地是没有价值的，是规划赋予了土地价值，规划指标的调整对土地价值的影响起着决定性作用。规划指标主要包括用地结构、建筑密度、建筑限高及容积率等指标，这些指标直接决定着你花钱买回来的“面粉”能做什么档次的“包子”、给什么人吃的“包子”、做多少“包子”，所以，规划指标直接决定了土地的静态与动态开发价值。
正因为如此，与其说开发商想控制土地，还不如说开发商想控制规划，又因为规划权在政府手里，所以，有远见、有实力的开发商会不惜一切代价地“控制”政府的关键人物，这也正是很多开发商不愿意轻易走异地扩张之路，因为关系也是生产力，培养关系需要投入。没有一家开发商不琢磨规划指标的事，根据开发商控制规划的能力水平与道德水准，可将玩家和玩法分为以下三个层次的流派：
大部分开发商属于中流，相对比较守法，比较胆小，也没有太大的远见，玩法自然比较老套，缺乏创意，投入小、风险小，收益也小。这种俗称“打擦边球”的技法，基本上是在控规的控制以内，在已拿到土地使用权之后，通过走门子、走关系通融通融，在允许范围之内适当地调整一下指标，让开发商占到了小便宜。因为规划指标往往有上限或下限之分，关系近了，把关的就会朝着对你有利的方向倾斜一下，只要在其他从业者能够容忍的范围之内，一般不会出大事，等到下一次他拿另一块地时，也把关系走近一下，也会朝着对他有利的方向倾斜。也就是说，中流玩法是基于一般关系、不稳定关系，一对多、甚至多对多的关系。
有一部分开发商热衷于下流玩法，独霸一方，当然一个巴掌拍不响。这种玩法不仅技法下流，缺少技术含量，而且道德水准下流，属于明显的知法犯法，顶风行事，看上去很霸道，其实不堪一击。这种典型的官商勾结，基本上是在控规与总规之间，流程不合规、甚至用途不合规。只要土地风暴一来，立马成为反面典型，官与商哪一方也跑不掉。显然，这种下流玩法是基于一对一的忠诚关系，否则，谁也不会拿自己的官位、甚至脑袋开玩笑。
超一流的玩法往往是藏而不露，难以模仿、无法复制，需要超强的实力，更需要超人的耐力和过人的眼力，属于真正的大手笔。以前有“跑马圈地”一说，这种玩法属于“规划圈地”，在总规或详规修编前就要下手，关键是要有时空观，如果不掌握时机，又缺乏方向感，就玩不成了。另外，还需要足够的社会公信度、美誉度和品牌影响力，这就要靠一点一滴地积德，所以这种玩法是可遇不可求的。深圳中信号称是区域性开发的倡导者，联手入主博鳌的中信国安与中信泰富，开发122平方公里的博鳌二期，鲁能集团携百亿巨资登陆盈滨岛，都属于这种玩家。
玩家千奇百怪，玩法各有千秋，关键在于是否合法、合规、有效，否则血本无归，甚至晚节不保。
发表于 :2007-09-18 11:50
有人说，开发商最擅长做的就两件事，一个是拿钱圈地，一个是拿地圈钱，其实，政府宏观调控也是这两个关键点，一个是银根，一个是地根。可以说，“钱”与“权”的交易是普遍存在的，只不过交易的阳光程度更值得关注。目前，在地产界越来越盛行的“三陪”制度给钱权交易抹上了灰色色彩。
陪标
有招标就有陪标，陪标是对招标这种刚性游戏的有益补充。根据陪标导演的不同，可把陪标分为三类，一类是发标方主导型的，如政府早就看中了一家投资商，甚至早就签订投资协议了，为了体现“三公”，还得冠冕堂皇地搞个招标会，这时候，就需要动用陪标技术了，万一半路杀出个“程咬金”，政府会用“由于技术性问题”等托辞来暂时中止混乱游戏。又如开发商引入建筑商，基本上都是内定的，但是各地政府都定了“超过一定规模的项目都要公开招标”的制度，一般是例行公事地从陪标库里找几家来参演一下就可以了，而且不用报酬，因为以后也会用得着别人的时候。第二类是投标方主导型的，为了抬高标底或垄断局面，投标人会事先串通一家或数家陪标者集体参与。第三类是承办方主导型的，如一般土地拍卖必须要求三家以上的开发商参加，承办的拍卖行如果预感到人气不足，必须及早下手收买陪标者，否则，拍卖会搞不成，拍卖佣金就泡汤了。其实，陪标只是招标过程中的灰色行为之一，串标、卖标、买标、弃标、泄标等不一而足。
陪招
一种情况是指政府主办的招商会，事后报道的参会人数及签约总金额是评价一次招商会是否成功的主要依据，所以，主办者会在事前不惜一切代价收买“群众演员”，一般是把人头指标直接分解到相关部门，有的还出路费、白吃白住百玩，甚至重奖成群结队的，一句话，政府是为了花钱买个热闹，买个形象工程。如果你到现在还对报道的某个招商会的规模、签约额等赞叹不已、深信不疑，说明你已经病入膏肓了。另一种情况是被政府招来的大投资商，为了说明自己的实力和影响力，会煞费苦心地组织一群专家团队来政府“示威”，这样会大大增强政府信心、增加谈判价码、降低进入门坎，当然，再弱智的人都知道所谓的阵容庞大的专家团队只是个临时搭建的草台班子。
陪审
对于一场至关重要的规划、方案评审会，为了控制局面，主办方常用陪审策略，就是先控制评审专家组长或某个核心评审专家，由他先发表主导性意见，其他专家只能顺势而动，心领神会，尽管是无记名投票，一般不会偏离方向，除非你不想在这个行当混了。陪审专家的角色很尴尬，既要会察言观色，还得忍受违心的煎熬，一小叠评审费是难以抚平心灵的创伤的。
地产界的“三陪”是地产界的潜规则，逢场作戏的背后隐含着巨大的市场需求，有主演、有群众演员参与，也有导演和编剧来策划掌控，官员、商家、专家和媒体都心照不宣。
发表于 :2007-09-18 11:50
今年难得有心情、有空闲当了一回大众评审，全程看完了央视春晚，总体感觉是“内容太臭、形式太旧、气氛太假”，具体评论就不必一一列举了，各大媒体、各路名嘴关于春晚的评论肯定已铺天盖地，我就不凑这个热闹了。
旁观者说什么的都有，说什么也没用，操办者与中庸者会以“众口难调”为辞推托责任。回忆过去是为了憧憬未来，评论眼前是为了放眼世界。明年的春晚怎么办？春晚能给我们其他启发吗？春晚的问题究竟出在哪里？
问题出在思路上。凭心而论，春晚的每一个节目、每一个细节都是操办者精心挑选、精心策划的，就单个节目而言，恐怕哪一个也能算得上精品，就单个演员来说，哪一个也能算得上腕儿，但堆在一起，缺少主题、缺少创新、缺少亮点、缺少高潮，就让人感觉乏味了。相反，如果大方向、大目标明确，突出重点，有鲜花有绿叶，有高潮有铺垫，会让人留下记忆、留下回味，即使出几个瑕疵，也不会有人太计较。春晚更像是一项例行公事的政治任务，已经走上了一条“不知道为什么要办、要办成什么样”、“宁烂勿缺”的不归路。
问题出在体制上。据说每年提前几个月就要公开选春晚总导演，而且要经过几轮严格的、神秘的节目筛选、彩排，看起来有些公开、公平、公正的市场化味道。但就本质而言，我国目前的文化、宣传领域还基本处于封闭、半开化状态，尤其是像央视这样的占据绝对霸主地位的传媒怪胎，一方面承担着中央赋予的社会责任搞主旋律大赚收视率，一方面掌握着人民赋予的绝对资源搞市场经济大把捞钱。今年轮不上春晚，明年还有机会，今年搞不好春晚，还有别的栏目可以糟蹋。
问题出在观众自己身上，是我们把春晚宠坏了、惯坏了。其实，如果我们没有春晚，或者即使春晚搞得再臭也没人把它当回事，也没什么大不了的。果真是这样的话，春晚就不会这么火了，搞春晚的就不会这么牛了，也许春晚的问题就解决了。打个比方，房价为什么高？为什么中央越调房价越高？因为你把它当回事了，成为关注的焦点了。关于春晚的话题就一直没有在坊间停息过，去年谁因春晚火了，今年可能谁还会上春晚。过年前3天，我与即将上今年春晚的一个名角儿在一起，我们曾交流了春晚的看法，感觉我们局外人太多情了。
我真想过个没有春晚的新年！
发表于 :2007-09-18 11:49
2006年11月26日，香港万裕集团与深圳罗湖三个城中村签约，将在未来5年投入30亿元对这三个村进行重建，此次旧城改造涉及的是位于布吉检查站东侧的罗湖区东晓街道草埔吓屋、新屋吓、吓围三个村，总占地面积约14万平方米，现有600多栋房屋，建筑面积约45万平方米，居住人口约10万人。前不久，金地集团、京基集团等已成立相应的旧城改造专门机构，大举进入旧村改造领域。
因为众所周知的拆迁难、原驻地居民利益难以平衡等障碍，多少年来，城中村问题一直是许多城市的老大难问题，城中村改造项目也一直是开发商不敢轻易触及的烫山芋。
随着新增建设用地门槛的大幅提高、公开市场拿地的竞争愈演愈烈及开发商社会责任意识的普遍增强，城中村项目越来越受到青睐。
根据笔者近期的顾问经验，实际上，城中村项目有一些明显的优势：
属于存量项目，不涉及新增用地指标，在手续上要相对简单；
大部分项目已被成熟区包围，区位条件优越；
原有的人气条件；
大部分为成片开发，综合用途；
一级开发、二级开发或组合等多种选择；
各地政府都出台了一些有针对性的优惠政策，如笔者正在顾问的8300亩临沂河东区旧村改造项目，实际上已经是协议项目、无任何市场风险的项目。
发表于 :2007-09-18 11:49
自上世纪90年代以来，国资并购狂潮席卷中国大地，因资产重组、地界变更而带来的巨大商机让每一位有贪心、有准备的商家垂涎欲滴、跃跃欲试。同时，国资并购也引发了每一位良知者的深深思考，不符合市场规律的并购风潮之后，将会留下怎样的后遗症呢？
首先看一下国企并购，为了抵制民营资本强势进攻及WTO后外国列强的大举入侵，大型国企纷纷抱团，掀起了并购高潮，一些跨地区、垄断性行业航母一夜之间粉墨登场，近30年来逐渐形成的市场经济秩序正在遭受行业寡头的挑战。
至于高校并购的火热程度，可以登录教育部官方网站，从1990年开始截止至2004年8月，原有612所高校合并组建为250所，这些年来究竟有多少高校参与了并购，就连主管部门教育部发展规划司也难似给出个精确数字。高校并购打着建造“世界第一流大学”或者“航空母舰”的名义“拉郎配”，无疑造成了学校的阵痛，更助长了学界的浮躁之风。从“追求数量”到“讲求质量”的提升，又陷入了另一个“数量迷局”，“大而全”并不是世界一流大学的唯一标准。
相比之下，开发区的并购是在私下进行的。2003年7月，国务院作出了清理整顿各类开发区、治理整顿土地市场的重大决策。3年多来，经过压缩规模和数量、落实四至范围，层层审核，反复整改，大幅度压缩了开发区的数量及规模。全国开发区的数量由整顿前的6866个减至1568个（其中，国家级开发区222个、省级开发区1346个），开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里。其实，早在整顿之前或整顿之中，一些高智商的管理者就对那些可能过不去的开发区进行了变性、更名、挂靠等手术处理，采取了所谓的一区多园、一主多辅的做法，躲过了整改劫难。2007年1月，国土资源部公布所有开发区“边界划定”，开发区并购闹剧暂时划上了句号。
从我国的城市数量变化可以看出我国的城市化进程与城市并购特征，到1998年底，全国城市总数达到668个，比1978年改革开放前的193个增加了3倍多，目前，我国的城市总数是661个，不升反降，部分城市撤市设区、或直接并入邻近的大城市。随着区域经济一体化的加速，城市并购风潮可能还会风行一段相当长的时间，为了寻求更大的发展空间，一些卫星城市纷纷投靠邻近的大城市，甘愿降级。郑卞一体化的呼声愈来愈高，西咸一体化的进程愈来愈快，城市并购不是简单的重画一张地图，也不是把两个市府机构合署办公，产业融合、文化融合是核心，错位发展、避免黑洞是关键。
可以看出，国企、高校、开发区及城市的并购，除了市场的驱动，政府的干预起着决定性作用，带有浓重的政治色彩。据专家研究证明，中国因无知而好大喜功的长官心血来潮的决策失误造成的损失比任何损失都大，造成的恶劣影响之深远更是难以估量。从人民公社运动算起，政治上有共产风、浮夸风、红海洋、忠字化等等轰轰烈烈。一场场大风，来得猛去得也快，这都显示着我们“集体的狂热激动”的特点及缺乏冷静理智高度情绪化的思维特点。
发表于 :2007-09-18 11:46
随着城市规模的发展，产业结构的优化，“退二进三”已成为地产领域巨大的蛋糕。具体操作上，有两种做法：一是推倒重来，就是把旧厂房拆掉，规划、设计成新的功能、用途，这就牵扯到土地性质、用途、产权关系的改变，也就是通常的旧城改造，只不过是原有的用途是工厂厂区，可以通过土地置换或由市土地储备中心收回重新上市来操作；二是腾笼换鸟，就是原地改造，厂房改造成商铺、创意园、文化馆及酒店等经营性项目。
深圳现在最火的商圈之一??华强北，基本上就是在原来的工业区基础上改造成的。
目前由招商地产正在实施的深圳蛇口南海意库创意产业园区，也是一个厂房改造项目，由6栋4层工业厂房构成，占地面积44125平方米，曾经建于上世纪80年代初期的这片厂房，见证了蛇口作为中国改革开放发源地的传奇历史，20世纪初有上百家的企业在此入住。“南海意库”将改造成为文化创意产业基地，主要吸纳动漫游戏、创意设计等行业，通过完善研发、投资、孵化等功能，形成规模化、专业化的文化产业投资和孵化平台，为各类自主知识产权创意设计企业的发展创造良好的环境和机遇。该项目由建设部和国家发展和改革委员会评审为2006年全国35项示范项目之一，是深圳市惟一的既有建筑改造成可再生能源示范项目。
经济型酒店的浪潮与旧厂房的碰撞正在铺就“退二进三”的另一条康庄大道。据2006年10月16日《中国房地产报》报道，根据未来5年的规划，上海市经济型品牌连锁酒店将增加到1000家。而比照目前200多家的数目，这无疑意味着世博会之前，经济型酒店市场仍存在着大量“空白”，而在这一场抢滩经济型酒店市场的潮流中，却不期而遇地成就了大量迁出上海市区的企业遗留老厂房的创意商机。来自上海市经委的一份资料显示，上海中心城区因企业搬迁而空出的厂房已达400万平方米之巨，相当一部分至今仍处在闲置状态。除了改造成创意产业园区外，旧厂房“变身”经济型酒店是一个不错的选择。
正如同济大学教授郑时龄所言，产业结构调整带来的中心城区厂房空置，正在被重新挖掘出新的商业价值，厂房置换正为二三产业的融合探索出成功的模式。可以预见的是，价值再造，上海几百万平方米的老厂房将迎来更大的商业机遇。
刚刚开业的图书馆、博物馆、艺术馆、科技馆四馆合一的厦门市文化艺术中心项目，占地约14万平方米，总建筑面积约11.5万平方米，是利用厦门工程机械厂西郭厂区及于1999年才投入使用的大型厂房改造而成的。这在中国还是第一例，在世界上也几乎没有先例。
据2006年12月4日《中国房地产报》报道，由于工业用地和商业用地之间有着很难逾越的“高压线”，国家土地有专项级差，上海在改造旧厂房方面探索出“三个不变”的独特路径，在开发利用老厂房的同时保持其土地性质不变、产权关系不变、建筑结构不变，从而有效地避开了“高压线”。笔者认为，为了使“退二进三”项目真正合理、合法、有效，必须要做到调规划、变主体、补地价，否则，各地出台的相应政策实质是挑战土地法规的权威性，是损整体利益而保局部利益的权宜之计。
附图1由旧厂房改造的华侨城文化创意中心
附图2正在改造中的厦门文化艺术中心
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