发表于 :2008-07-07 11:49
尽管国家土地调控政策越来越严，开发商手头的现金越来越紧，但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地，一方面，体现了开发商的忧患意识，手里有粮，心里不慌，也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面，开发商也因此忧心忡忡，就像高悬在头顶的堰塞湖大坝，随时有崩塌的危险。究其根源，笔者认为主要有以下三方面的质疑：
一是随着“土地增值税清算政策”的实施，低价成片囤积的土地价值越来越缩水，未必有想象的那么值钱，有那么巨大的增值空间，无论是自己开发，还是转让给下家，最高达60%的土地增值税税率，再加上大量资金占用的财务成本，几乎让囤地者无利可图。
二是“土地不开发，政府无偿收回土地使用权”，清理力度的加大，开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大，风险越来越大，一旦政府动真格，枪打出头鸟，开发商编再多的理由也无济于事了，真理永远掌握在政府手里。
三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范，都是先有暗地里的协议，再搞公开、公平、公正的名门正娶，有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”，鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期，但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上，政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷，尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣，还是经不起推敲的。
据说，一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米（肯定是低价成片拿地为主），相当于一个中等规模城市建成区面积，足够开发二、三十年，引起关注、质疑就在所难免了，树大招风呀。当然，低价成片拿地的开发商不会那么傻，不会一下子把所有土地办到自己名下，会采取一级开发+二级开发的模式，会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式，以掩人耳目，甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。
发表于 :2008-01-25 10:43
(在2007年12月15日第二届中国城博会中国城市设计与城市再生论坛上的演讲稿)
2006年6月14日，《人民日报》发表题为“地方政府不能与开发商合谋共赢”的文章，值得反思，也令人质疑。
业界一直争论不休的话题是：究竟是地价抬升了房价？还是房价拉高了地价？谁主导了地价、房价？是政府、还是开发商？一个被媒体称为“包子涨价，面粉走俏”的现象却是毋庸置疑的。仅2007年上半年，深圳房价涨幅达50%以上，上海、呼市、青岛、北海等市房价都曾因领跑全国而遭到责问，如今，部分城市房价出现回落，又有人担心，似乎楼市泡沫真的要破灭了。2006年全国主要城市总体综合地价为1544元/平方米，综合地价增长率为5.19%，地价增长最快的是福州23.80％，综合地价最高的是绍兴市5624元/平方米，最低为海口市416元/平方米（摘自中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.4》）。
包子涨价，面粉走俏，境外地产大鳄、国资背景地产商、拟上市地产商及上市地产商仍一掷千金、不惜血本拿地。面对不断出现的“地王”，面对可能到来的“地荒”，大部分中小地产商无计可施。2007年初出台的“土地增值税清算”更使地产商措手不及，土地资产大面积缩水，囤地成本加大，坐等土地增值意义不大。
鲁能集团在海南、绿地集团在太原推出的成片开发计划，及华侨城与招商地产提出的综合性开发、中信深圳集团提出的区域性开发概念，其实质都是一级开发加二级开发，通过一揽子框架协议实现与政府共享土地增值，规避了土地增值税及拿地后两年不开发被收回的政策风险，变买面做包子为种麦子磨面做包子或直接卖面。
包括新城与旧改在内的城市开发常规模式有三种，一是政府成立专门机构的“五统一”模式，也叫包办婚姻式，二是指定一级开发商的指婚式，一般为国有企业或关系户，三是看上哪里割哪里的割腊肉式。
土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能及基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”变“熟地”，“毛地”变“净地”，达到出让的标准。需要说明的是，“由政府统一组织”并不是要政府自己出钱、甚至包办一切，只能国有的队伍干。
目前，仍无全国性的土地一级开发相关法规，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕。自2002年12月起，北京市陆续出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》，北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。2006年3月，杭州市人民政府办公厅下发《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》，提出“开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定”。2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。
也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩，首创将在海南续写从水务运营项目到土地一级开发再到曲线拿地二级开发的地产故事。由上海融建、港力集团（李嘉诚）、金山区三方合股投资的上海新金山国际社区17平方公里一级开发项目，是另一个值得借鉴的案例。目前，包括西安、成都在内的西部主要城市的土地一级开发市场化的热潮也日渐火爆。
政府包办土地一级开发，资金投入有限，导致土地供应不足；不公开的市场化，可能滋生腐败；全面市场化，无法可依，诱惑巨大，利益分配失衡，导致社会矛盾冲突。因此，城乡统筹发展、和谐发展呼唤土地一级开发市场化，呼唤健康、规范的土地一级开发市场制度。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2008-01-25 10:25
(在2007年12月15日第二届中国城博会中国城市设计与城市再生论坛上的演讲稿)
2006年6月14日，《人民日报》发表题为“地方政府不能与开发商合谋共赢”的文章，值得反思，也令人质疑。
业界一直争论不休的话题是：究竟是地价抬升了房价？还是房价拉高了地价？谁主导了地价、房价？是政府、还是开发商？一个被媒体称为“包子涨价，面粉走俏”的现象却是毋庸置疑的。仅2007年上半年，深圳房价涨幅达50%以上，上海、呼市、青岛、北海等市房价都曾因领跑全国而遭到责问，如今，部分城市房价出现回落，又有人担心，似乎楼市泡沫真的要破灭了。2006年全国主要城市总体综合地价为1544元/平方米，综合地价增长率为5.19%，地价增长最快的是福州23.80％，综合地价最高的是绍兴市5624元/平方米，最低为海口市416元/平方米（摘自中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.4》）。
包子涨价，面粉走俏，境外地产大鳄、国资背景地产商、拟上市地产商及上市地产商仍一掷千金、不惜血本拿地。面对不断出现的“地王”，面对可能到来的“地荒”，大部分中小地产商无计可施。2007年初出台的“土地增值税清算”更使地产商措手不及，土地资产大面积缩水，囤地成本加大，坐等土地增值意义不大。
鲁能集团在海南、绿地集团在太原推出的成片开发计划，及华侨城与招商地产提出的综合性开发、中信深圳集团提出的区域性开发概念，其实质都是一级开发加二级开发，通过一揽子框架协议实现与政府共享土地增值，规避了土地增值税及拿地后两年不开发被收回的政策风险，变买面做包子为种麦子磨面做包子或直接卖面。
包括新城与旧改在内的城市开发常规模式有三种，一是政府成立专门机构的“五统一”模式，也叫包办婚姻式，二是指定一级开发商的指婚式，一般为国有企业或关系户，三是看上哪里割哪里的割腊肉式。
土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能及基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”变“熟地”，“毛地”变“净地”，达到出让的标准。需要说明的是，“由政府统一组织”并不是要政府自己出钱、甚至包办一切，只能国有的队伍干。
目前，仍无全国性的土地一级开发相关法规，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕。自2002年12月起，北京市陆续出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》，北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。2006年3月，杭州市人民政府办公厅下发《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》，提出“开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定”。2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。
也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩，首创将在海南续写从水务运营项目到土地一级开发再到曲线拿地二级开发的地产故事。由上海融建、港力集团（李嘉诚）、金山区三方合股投资的上海新金山国际社区17平方公里一级开发项目，是另一个值得借鉴的案例。目前，包括西安、成都在内的西部主要城市的土地一级开发市场化的热潮也日渐火爆。
政府包办土地一级开发，资金投入有限，导致土地供应不足；不公开的市场化，可能滋生腐败；全面市场化，无法可依，诱惑巨大，利益分配失衡，导致社会矛盾冲突。因此，城乡统筹发展、和谐发展呼唤土地一级开发市场化，呼唤健康、规范的土地一级开发市场制度。
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