发表于 :2008-09-09 14:30
针对全国开发区及各类园区过多过滥、随意大量圈占土地、严重损害农民权益等突出问题，2003年7月起，国务院作出了清理整顿各类开发区、治理整顿土地市场的重大决策。几年来，经过压缩规模和数量、落实四至范围，层层审核，反复整改，大幅度压缩了开发区的数量及规模。全国开发区的数量由整顿前的6866个减至1568个（其中国家级开发区222个、省级开发区1346个），开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里。
尽管国家宏观政策严格限制开发区/园区建设，停止新设、升级及扩区，原则上讲，省级以下园区均为非法，但是，开发区及各类园区在各地区地方经济建设中的作用是不可低估的，各地发展地方经济的欲望是不能压制的。我们不禁要问，被清理掉的各类开发区/园区去向如何？如雨后春笋不断兴起的各类园区又在采取什么花招以掩人耳目？
哪级政府官员都知道，顶风犯上肯定要丢乌纱帽，但园区项目如果没有合适的名份，推广招商难度大，且开发价值也不高。不能束手就擒，也不能坐以待毙，更不能明知故犯，于是，园区的挂靠、更名之风开始蔓延。
挂靠就是主动向国家级、省级园区示爱，寄人篱下，实际上就是变相的扩区。空间上、行政区划上没有关联性的，只要关系到位，也可以隔空挂靠，这就是时下正流行的一区多园模式。
更名就是被不能再叫园区、开发区了，以躲避上级检查。于是，各类基地、工业走廊、产业带、工业集中区、产业集群等新名词铺天盖地，五花八门，其实就是一类企业集中在一起的地方，跟以前的园区、开发区一个样，只不过不能一次立项、一次批地了，采取了蚂蚁搬家的办法。
发表于 :2008-06-16 11:21
崔元星：用贾樟柯的视角看“拆迁”
无意间，头一回看了贾樟柯的获奖作品《三峡好人》，除了感觉另类，觉得给我们城市建设者、开发商是一个新的启示，是一个看待“拆迁”难题的新视角，建议遇到拆迁问题的开发商抽空看一下贾樟柯的《三峡好人》，也许能找到答案。
《三峡好人》以三峡工程中的城市大搬迁为背景，以拆迁、寻找、放弃、选择为关键词。贾樟柯的争论不断，《三峡好人》的争论不断，但有一点是毋庸置疑的，贾樟柯的视角很另类，不仅仅关注的是有形的“机械”的拆迁，更关注拆迁背后的悲欢离合、沧海桑田，背后的情感故事折射出的人生抉择和心理变迁。我们可以动用最现代化的机械一夜之间拆掉有形的房，却很难拆掉无形的记忆、沧桑，哪一个城中村恐怕都比所在城市的年纪还大，历史还悠久，给人的记忆还甚远。
我也涉足旧改、城中村改造多年，曾经总结出“拆迁成功的三要素”是：政府的态度是否坚决、商家的资金是否到位及是否顺应了原住地居民的民意。欲望无止境，提出种种无理要求，上访甚至上吊，只是为了多得利益。如何把蛋糕做大，合理平衡政府、原驻地居民及开发商三者的短中长期利益关系是拆迁过程中的核心问题。
《三峡好人》给我的启示是，除了以上的拆迁要诀，尊重历史，尊重记忆，包容拆迁过程中各角色的选择权，是我们拆迁人每时每刻要牢记的。
发表于 :2007-12-29 17:05
国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，以区别于改革开放初期设立的深圳等经济特区。近30年的中国改革，走了一条从点到面，从局部到全局，从单一改革到全面改革的改革路径。
2005年6月21日，国务院常务会议正式批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，以体制创新为核心内容。
2006年6月5日，天津滨海新区成为继上海浦东之后我国第二个综合配套改革试点区，按照中央部署，天津的重点是金融体制改革，一直在金融界摸爬滚打、曾任中国人民银行行长的戴相龙出任天津市长后，极力提升天津的金融中心地位，正在规划建设的天津金融城项目可谓是天津金融梦想的最大载体，项目区位于解放北路，由海河、曲阜道、建设路、大沽路围合而成，总占地面积113公顷，规划建筑面积210万平方米，由天津基础设施投资有限公司新成立的天津金融城开发有限公司承担一级开发。
2007年6月8日，成都和重庆同时被批准为以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区，一时间，成渝概念股顿时成为领涨板块，成渝地区也成为新的热点地区，成都与重庆在区域经济的分分合合之中再一次不谋而合、走到了一起。
2007年12月7日，武汉城市圈和长株潭城市群被批准为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称‘两型社会’)建设综合配套改革试验区”。武汉城市圈是指湖北省境内以武汉为圆心的周边100公里左右的范围内，由武汉、黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门等9个城市共同组成的城市群，长株潭城市群位于湖南省东北部，包括长沙、株洲、湘潭三市。
今年新批准的四个新特区与上海浦东新区、天津滨海新区以及原有的深圳特区，共同形成了在东中西、南北中的改革试验大布局，是中国区域协调发展重要的战略布局及取得的巨大成就。
还会有下一个新特区吗？下一个新特区将会在何时何地以何种核心定位产生？新特区的猜想给了各地新的发展动力，没有获准的城市或地区并没气馁，正在调整战略，积极融入下一场“新特区争霸赛”。
另据报道，鉴于目前综改试点已在东中西、南北分别布局，未来两三年内，国家近期不再批准新的试验区，这就意味着“申新”闸门在高速开启后突然关闭。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:05
廊坊市是位于北京和天津两大直辖市之间的一个不大的地级市，城区只有方圆40多平方公里，打的起步价多一点就可以穿越全城，市区人口也不到50万，一不小心就可以在大街上遇到熟面孔。而且主要是近几年发展起来的，正因为发展快，才出现了许多让人意想不到的事。
仅隔了一个星期再到廊坊，就见到新华路从南到北流光溢彩、灯火通明，一打听才知道，是为了争创全国文明城市而做的美化、亮化工程。听朋友讲了一个很有意思的故事，廊坊早在两年前曾经被中央文明委办公室公布为十大文明城市，而且是华北地区唯一的一个，后来因为有自己人举报说本地黑势力猖獗被中央拿下了，这次是第二次创建。平心而论，廊坊是我到过的城市中面貌比较让人舒心的一个，在北方城市中更是首屈一指，我对中央评选文明城市也没什么疑异。尽管不知道文明城市究竟有啥指标，但是，我总认为挂一些花里胡哨的东西和文明城市不靠谱，劳民伤财、形式主义，不挂灯就不是文明城市啦？无论是评审小组要求挂的，还是廊坊人自己琢磨、自作主张要挂的，都应该好好想清楚，我们除了挂灯，还能不能想出一些更实际的行动来创建文明城市？当然，做形式的远不止廊坊一家。
就在文明城市创建期间，一个更令人震惊的事发生了，廊坊一块不大的土地卖出了2300万元/亩的天价，居然夺得了河北“地王”。之前，廊坊土地最高交易价是264万元/亩，河北省会石家庄的最高单价是527万/亩。这一事件留下很多后遗症，开发商拿下这块烫手的山芋做什么才能抵冲地价成本？更会对周边乃至全市、甚至周边城市形成示范效应，在“价高者得”的铁律引领下，面对巨大的土地馅饼，谁能说不会变成土地陷阱呢？在房价飞涨、地价高企、调控失利的今天，各地政府应该有所作为，而不是施行土地饥饿疗法，让开发商打得死去活来，自己坐收渔翁之利，甚至不顾老百姓死活，玩玩做秀的把戏。
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崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:05
稍微懂一些国际经济形势的人都知道，最有钱的不是技术领先的美国人、日本人，而是拥有石油的中东人，所以美国人要不惜一切代价去攻打伊拉克、去挑动海湾战争，为的是抢石油、抢钱。稍微懂一些产业投资的人都知道，最挣钱的行业不是贩毒、倒军火，是投资中国地产（纯属个人猜测），所以会有非地产企业拿着大把的钱投入中国地产，会有大量的外资冲破层层阻挠进入中国地产。试想一下，最有钱的人碰到最有投资价值的项目会出现什么情景？无异于烈火遇干柴、久旱逢雨露。如今，最有钱的中东油资正在与最有投资价值的中国地产眉来眼去，幻想共浴爱河。
2007年5月底，在上海国际地产投资与开发博览会上，迪拜房地产巨头阿联酋利曼斯有限公司透露要在青岛复制棕榈岛。该公司将在青岛小麦岛兴建一座占地42万平方米的大型水岸开发工程，项目包括办公中心、主题公园、大剧院、度假村和一座地标性酒店建筑，总投资在5亿美元左右。目前仍在建设中的迪拜棕榈岛项目，被誉为世界第八大奇迹，由300多个人工小岛组成，预计总投资140亿美元，该工程正是利曼斯公司负责筹建的。
2007年7月17日，中东投资银行海湾金融所、海湾能源公司与廊坊三河燕郊开发区在北京人民大会堂河北厅签署了联手打造中国能源城项目的意向书，总投资50亿美元，占地13.4平方公里，距北京市中心仅30公里，建设成专为亚洲领先能源公司提供服务的商业与居民区。
2007年7月26日，唐山市政府与有沙特王室背景的中东某投资银行签署了面积约10平方公里的土地置换意向协议书，沙特方计划在唐山做一个石化基地，附带10平方公里的油源投资，对等的条件是沙特出让相等面积的土地给唐山，计划做一个中国商贸城，目的是把中国的市场引进沙特。
近期进入中国地产市场的中东油资还有：
以色列POLAR地产公司与加拿大籍犹太人公司LIVING BRIDGE签署协议，合作参与上海犹太人社区开发，该项目总投资7亿美元；
迪拜达马克(DAMAC)地产公司与天津市政府签署合作协议，负责开发天津塘沽区滨海项目，总投资为27.3亿美元；
迪拜最大地产公司Emaar在中国上海的办公机构已正式启动，将以多种方式投资中国房地产业。
这些中东油资涉足的中国地产项目一直引起国内外各大媒体的热炒，但中东油资本身却异常低调。另一方面，这些投资项目大部分未得到签约的中方以外的政府相关主管部门官方证实，原因很简单，在中国目前土地严控、外资进入地产严管的宏观政策背景下，操作如此巨大的地产项目异常艰难，而且极易引发政治风暴，哪个领导也不会拿自己的乌纱帽去冒风险。
应该认识到，资本追逐利益是必然的，尤其是当最有钱的中东油资遇到最有投资潜力的中国地产时，如果不只是为了蓄意炒作，也不只是短期操作，中东油资的进入会让中国外资投资主体更加多元化，从长远来讲，对于中国楼市乃至中国经济的影响是积极的。
发表于 :2007-09-18 15:04
（2007全球人居环境论坛演讲提纲，2007年8月30日深圳市大中华喜来登酒店）
业界一直争论不休的话题是：究竟是地价抬升了房价？还是房价拉高了地价？谁主导了地价、房价？是政府、还是开发商？一个被媒体称为“包子涨价，面粉走俏”的现象却是毋庸置疑的。仅2007年上半年，深圳房价涨幅达50%以上，上海、呼市、青岛、北海等市房价都曾因领跑全国而遭到责问。2006年全国主要城市总体综合地价为1544元/平方米，综合地价增长率为5.19%，地价增长最快的是福州23.80％，综合地价最高的是绍兴市5624元/平方米，最低为海口市416元/平方米（摘自中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.4》）。
包子涨价，面粉走俏，境外地产大鳄、国资背景地产商、拟上市地产商及上市地产商仍一掷千金、不惜血本拿地。面对不断出现的“地王”，面对可能到来的“地荒”，大部分中小地产商无计可施。2007年初出台的“土地增值税清算”更是措手不及，土地资产大面积缩水，囤地成本加大，坐等土地增值意义不大。房地产企业必须寻求蓝海突破。
鲁能集团在海南、绿地集团在太原推出的成片开发计划，及华侨城与招商地产提出的综合性开发、中信深圳集团提出的区域性开发概念，其实质都是一级开发加二级开发，通过一揽子框架协议实现与政府共享土地增值，变买面做包子为种麦子磨面做包子或直接卖面。
目前，仍无全国性的土地一级开发相关法规，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕。自2002年12月起，北京市陆续出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》，北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。2006年3月，杭州市人民政府办公厅下发《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》，提出“开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定”。2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。
也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩，首创将在海南续写从水务运营项目到土地一级开发再到曲线拿地二级开发的地产故事。由上海融建、港力集团（李嘉诚）、金山区三方合股投资的上海新金山国际社区17平方公里一级开发项目，是另一个值得借鉴的案例。
向本次论坛推介的成片土地开发项目包括昆山淀山湖省级旅游度假区（12.38平方公里，全球人居环境论坛国际会议中心）、临沂全水城（8300亩，土地整理成本50万元/亩）、曹妃甸湿地公园（紧邻首钢新址及南堡油田）、中国热带亚热带生态村（海南万宁、文昌）。
发表于 :2007-09-18 15:03
在房价一路飞涨、地价节节攀升的中国土地、房产市场，一直有一群一掷千金、大肆吞地的地产巨无霸在游动，从各地不断出现的“地王”背后不难分辨出他们的身影：
一是拟上市地产公司，包括准备产权转让的公司，他们要通过圈地、尤其是圈核心城市核心区域的地来显示其资产价值，再以这些土地资源来圈股民、投资者的钱。
二是已上市地产公司，他们把从股市上大把圈来的钱砸在大片土地上，再以这些土地资源编出更诱人、更动人的故事去扩股圈更多的钱。
三是有国资背景的地产类公司，土地是国有的，买地的钱也是国有的，就是左口袋挪到右口袋，价格越高越好，拉动了本地GDP，也算是为当地经济建设作贡献了。
四是境外基金及境外地产公司，他们对人民币升值及中国经济前景极其看好，另一方面又对中国区域经济现状极其茫然，于是，只要是中国境内的土地，花多少钱都要拿下，因为他们认定人民币是一路坚挺的，中国经济快速增长致使土地越来越稀缺的，所以即使不开发也能升值。
五是在别的产业发了大财、已成为行业龙头、还想挣更多钱的非地产类公司，只要有钱，成立一个地产公司很容易，聚集一帮人马也容易，拿地就更容易了。在目前的中国，只要是沾了地产的，说什么也不会杀回去再干老本行了，种粮食的、打石油的、卖空调的、做西装的，从哪个行当挤进地产界的都有，他们都有一个共同特点，钱多。
一般的地产商应该审时度势，尽量避开地产巨无霸，寻找缝隙，曲线拿地，求生存谋发展。
发表于 :2007-09-18 15:02
自2006年7月6日建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》明确了供地附加70/90条件以来，五花八门的供地附加条件层出不穷，看似公开、公平、公正的土地出让方式愈加朴素迷离。2006年10月，带回购条件的北京白家庄地块被炒得沸沸扬扬。2006年12月26日，带有附加条件“限定买家必须是世界500强或其子公司”的上海市真如地块以22亿元人民币的身价毫无悬念地嫁给了最终买主??李嘉诚的“长和系”。
2007年8月24日，位于京津之间的廊坊市正在推出一块150亩的商住地块，公告称：中华人民共和国境内外的房地产开发企业和其他企业均可申请参加投标，非常公平、公开、公正，但附加了三个条件：1、企业在廊坊投资20亿元以上或联营投资30亿元以上（包括引资30亿元以上）；2、企业投资项目为高科技、环保项目，且附加值高；3、企业就业人数不低于1000人。这三个附加条件显然是直接为某企业度身定做的。正在进入廊坊的非地产大企业绝非一家，肯定会纷纷效仿，给政府出谋划策，进入其他城市的其他企业也可能移植这项“高科技”土地操作手法，从而把其他竞争者排在门外，“公开出让”形同虚设。
供地附加条件，好像是政府单方面主导的“霸王条款”，愿者上钩，倒也公平，但实际上是官、商、学勾结的“杰作”。政府、开发商、专家不精心研究、大胆探索，不会轻易攻破国家严密的土地政策。
发表于 :2007-09-18 15:02
土地资源是最大的固定资产，城市运营的核心是土地运营，尽管“以地生财”已遭到质疑，但政府的主要工作依然以土地为中心，以招商为中心也好，以项目为中心也好，土地指标没有落实，招商平台在哪里？项目往哪里搁？
说政府是最大的土地倒爷一点也不为过，无论是存量地还是增量地，采取一个口子供地，只要从政府设的口子一过，地价立刻翻翻。以前，政府都比较矜持，不善表达，只会吆喝“地价便宜、劳动力成本低、区位条件优越、政策优惠”，现在，政府炒地招术越来越高明了，越来越隐蔽了。
捞名份：地方领导一换任，总要创建某某城、申报某某区，轰轰烈烈一番。眼下，“综合改革配套试验区”的申报战火刚刚平息，各地又将进入“卫生城市、园林城市、花园城市、森林城市、宜居城市、文化名城、旅游城市”等名目繁多的头衔的哄抢。捞不到公认的名份，就自圆其说，自编出“欧亚大陆桥头堡”、“京津冀隆起带”、“长三角与环渤海结合部”等子虚乌有的名份。看似劳民伤财的捞名份，实际是投入小产出大，因为同样是一块地，国家级的、省级的、市级的名份，身价大不一样。投资商甘愿被忽悠，因为投资商又会拿着这些名份忽悠下家。
修规划：按规定，规划是5-10年修编一次，但实际上，哪一级政府、哪一地政府也不会按部就班地傻等，总要找出理由修编，因为修编就意味着有新的拓展空间。绝大部分城市的空间发展策略是摊大饼式的全方位扩张，但在一段时期内，政府总是挖空心思地编出优先向某个方向发展的故事，加上媒体大肆报道，开发商指哪打哪。如今，从东部到西部，从城市到乡村，规划修编都号称国际公开招标，引入国际先进理念，实际上，不管是哪路神仙，也只能是盗墓贼的帮凶，协助政府炒地而异。
建引擎：光靠画图纸是炒不高地价的，还需要实际投入，在新区兴建引擎项目是政府的必杀技，行政中心、大学城、文体中心、会展中心，必选其一，因为这些项目动用财政，掌控得了，聚人气，有带动型。
办节事：名也要了，图也画了，楼也修了，接下来就要做大动作了。一般有三种做法，一是申办已出了名的大型活动（体育、文化、经济等），二是挖掘本地特色资源创办个性化活动，如淮南臭豆腐文化节、四会柑桔节、盱眙龙虾节等，三是拿死人、鬼神、圣人做文章，如伏羲文化节、女娲补天节、诸葛亮文化旅游节等，这就是政府常说的文化搭台，经济唱戏。一场节事一般包涵推介会、论坛、宴会、演出等几部分，中央电视台根据这一需求专门开辟了“同一首歌、中华情、欢乐中国行”等众多走遍各地的大型演出，虽然标价数百万一场，但能让一个不出名的小地方在中央台露几次脸，很多父母官都豁出去了。每年折腾一回或几回，曝光率高了，地价就自然升了。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:02
继珠三角地区进入盘整期、长三角地区进入成熟期之后，环渤海地区正在成为中国乃至东北亚最具吸引力的投资热土。唐山正处在环渤海城市带的中心，作为河北省的第一经济强市，与北京、天津两个直辖市构成环渤海经济圈核心带，依托原有的煤炭、钢铁及近现代工业基础，借助强大的曹妃甸、南堡油田动力引擎，正在驶入健康发展的快车道。
然而，土地资源紧缺是发展的瓶颈，随着国家土地严控政策的实施，挖掘存量地是唐山未来拓展的唯一出路，笔者试着帮唐山人民盘算家底，看看还有哪些存货亟待开发。
大城山位于市区东部，是市区最高峰，由于长期采石，山体及植被破坏严重，随着近期大城山森林公园的开发，山下周边的土地价值逐步提升，部分楼盘已成为唐山最高价。
在主城西南郊外不远处有座与大城山相望的垃圾山，位于唐胥垃圾场，散发着难闻的气味，经常看到有工人在覆土、植绿，预计是想通过生态化处理，治理环境，释放土地价值。
在垃圾山与主城之间是南湖公园，这里原是荒芜的塌陷地。唐山是座百余年开采史的煤城，采煤引起地表下沉，形成总面积1800公顷的水面，2001年，唐山南部采沉区生态建设项目获河北省“人居环境奖”，2002年获“中国人居环境范例奖”，2004年7月又荣获“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。
除了南湖治理，另一个与水相关的是陡河，陡河位于城区东部、纵贯南北，污染严重，据当地官员介绍，百亿元的陡河综合治理工程即将纳入规划并分步实施，这将对沿岸土地开发产生极大的拉动作用。
原唐山军用机场位于城区西北，搬出市区后，这里正在规划建设成23平方公里的唐山新区，是唐山市未来发展的主要空间，曾邀请了多家国际机构参与规划竞标，目前，路网建设已经完成，并已有鹭岛等大型地产项目在建，据说，在此规划的一座占地500亩的超五星级酒店用地即将推出。
由首钢总公司与唐山钢铁集团有限公司共同投资建设的首钢京唐钢铁厂位于曹妃甸工业区南部，总占地面积20平方公里，已经于2007年初动工兴建，不久的将来，唐钢将把污染带出城区，并把巨大的原厂区占地留给了唐山。
笔者多次接到开滦集团的邀请，希望参与开滦数万亩国有工矿用地的整理开发。面对巨大的发展机遇，开滦集团沉寂了多年的土地资源即将释放潜能，但需要耐力和眼力，需要巨大的资金投入和智力投入。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
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