发表于 :2008-08-14 09:39
笔者曾用面粉与包子的关系来比喻土地与房子的关系，作为擅长做包子的开发商，如果对种麦子、卖面粉的生意产生兴趣，亦在情理之中，属于产业的上游延伸。
因受土地出让金收支两条线、土地增值税清算及政府垄断土地一级市场且须公开出让等政策限制，土地运作绝非简单的“批发转零售”、“倒买倒卖”，参与园区开发、旧城改造、新城开发等成片项目投资的一级运营商，可考虑以下三种方式来合法获取土地增值收益：
股权转让：一级运营商分别注册独立的项目公司立项拿地，投入必要的开发工作，再整体或部分转让股权给下游开发企业，以规避土地契税及增值税，其操作要点是政府认同、默许，缺点是手续繁琐，重复工作量大。
基础设施返还：政府以公开形式将拟开发区域内的所有或部分基础设施工程（土方、道路、管网及其他市政设施、配套设施等）发包给一级运营商施工，土地出让收益后返还给一级运营商已投入的前期费用及开发费用，相当于BT方式，或者垫资形式的工程总承包，其操作要点是完善手续，包括公开招投标、相应施工资质（联合）、工程预决算，缺点是周期长、获取收益的风险大、利润空间小。
土地一级开发：政府委托一级运营商承担土地一级开发工作，包括土地征收、附着物补偿、基础设施配套及招商推介等土地一级开发相应投资，政府以土地出让收益分期返还一级运营商投入成本及管理费（一般为开发成本的8-10%），并与一级运营商按商定的比例分享土地增值收益或土地收益全额返还用于项目建设，其操作要点是将与政府签订的一般意义上的投资合作协议升级为与政府所属土地储备中心签订的土地一级开发委托协议，这需要花大量精力与政府沟通并产生理念共鸣，因为，就目前来看，还没有全国性的土地一级开发制度，处于无法可依阶段，只能参照北京、海南的相关政策及借鉴上海、成都等地的相关案例。
发表于 :2008-06-04 10:51
5月25日，笔者应邀参加石家庄市在北京五洲皇冠假日酒店举行的土地项目推介会，包括新加坡吉宝集团、香港中天基金会、北京中建地产有限公司、大连万达集团等320家国内外地产商及中央电视台、人民日报、新华社及北京电视台等国内18家新闻媒体共计600多人参加了本次活动。河北省委常委、石家庄市委书记吴显国致辞，中国土地学会理事长邹玉川到会祝贺。吴显国书记在致辞中说，把各地的经济建设搞上去是为了更好地抗震救灾，就是用实际行动对灾区的支持，进一步打开“石门”，投身石家庄的建设，作为纪念改革开放30年的一项重要献礼，解放思想，转变观念，把问题当机遇，推进城市又好又快发展。在谈到石家庄土地指标问题及房地产市消化能力时，吴书记指出，本次推出的所有地块都是城中村、旧城及退二进三等存量用地改造，不占用一亩耕地，不新增一亩建设用地。
在此次土地项目推介会上，石家庄市共发布土地出让、一级开发和新区建设三类68个项目，其中，土地出让项目14个，新区建设项目4个，分别为西部山前生态区项目、滹太新区项目、祥云国际项目和北方药博园项目。
笔者认为，相对于珠三角、长三角的相关活动而言，本次推介会的组织形式还是显得比较传统、呆板，但是，一个城市的土地专场推介会能开成如此规模、如此火爆还是比较罕见的。本次推介会一个最为显著的特征是一次性推出50个土地一级开发项目，石家庄早在去年就成立了专门从事土地运营的地产集团，并参照北京市的相关制度出台了《石家庄市土地一级开发暂行办法》，为该市土地开发融资建立了市场化的运作平台和政策支持。但是，石家庄的土地一级开发市场化模式只是作为一种尝试，明显带有“北京模式”的痕迹，规定“土地储备机构自行筹资开发，管理费用按开发成本的2%列支，开发企业筹资开发，利润率不高于成本的10%”，并在一级开发委托协议范本的第十三条明确写道“项目的出让增值收益与乙方无关”，这与北京出台的“开发利润不高于成本的8%”如出一辙，仍然属于由开发商垫资的工程总承包模式。推介会期间，很多开发商及媒体对石家庄刚刚出台的一级开发政策提出了疑问，政府官员回答模糊，因为毕竟是首次操作，难以预料后期结果。相信各家开发商在热衷于石家庄的土地一级开发项目时都是理智的，但可以肯定的是，绝不是看上了“成本的10%”的区区小利，曲线拿地获得二级开发权仍然是最终目的，这也正是以北京为首的整个环渤海地区土地一级开发的现状悲哀，制度缺失导致了无奈的结果。
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崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2008-05-08 11:01
今年清明节首次试行小长假，忙里偷闲自驾游到巽寮湾，工作生活两不误。位于广东省惠州市惠东县巽寮镇的巽寮湾，处在珠三角的东翼，是一块亟待开垦的处女地，地处北回归线，依山傍海，毗邻香港，大亚湾国家级开发区隔海相望，拥有11公里长的白金沙滩，16公里的海岸线，99个大小岛屿，8个月形海湾，迷人的天然海滨浴场。
2005年10月28日，北京金融街在惠州市注册的金融街惠州置业有限公司以26167万元的报价一次性竞得巽寮湾商服、住宅用地达348.88万平方米，分为三个区，17个地块，从而开启了巽寮湾大规模开发的新纪元，如今，在项目现场，随处可见金融街的金海湾项目广告牌及施工工地、围墙。金海湾作为金融街迄今为止最大规模的旅游地产项目，计划用10年时间，将18平方公里的海滨区域打造成集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区，定位为珠三角休闲之城，游艇俱乐部、高尔夫球场、奢侈品商店、多家五星级酒店、滨海体验区、滨海运动区、滨海美食区等多种休闲养生配套一应俱全，如今，五星级喜来登酒店即将开业。无论是参加金融街在各地的项目推介会，还是亲临项目现场，都能深刻感受到金海湾项目的震撼，但震撼之余又不得不让人心存疑虑：
一是项目区相对偏远，远离主城区，需要独立的水污电讯等基础设施配套，包括外围交通进入，如此巨大、漫长的基础设施投入谁来承担？
二是项目区内的整镇搬迁安置及现有项目的整合，如何使原有项目与新建项目、原驻地居民与外来高端人群和谐共生将会是巨大的难题。
三是如此庞大的开发项目消费人群哪里来？包括购房者及旅游消费者，需要相当漫长的时间和巨量的营销投入，才能逐步炒热目前并不出名的巽寮湾。
四是一次性拿到了5233亩土地使用权，市场预热需要相当长的时间，截至今日，随时面临“两年不开发无偿收回使用权”的责难，只能一次捆绑挂牌、逐步分期办证，或者利用拆迁及基础设施配套难度等与政府周旋、制衡。
五是每亩5万元的超低地价，面对如今“土地增值税清算”政策，除非大量开发自有物业，否则，无论是转让土地、合作开发，还是出售物业，都面临“清算”的压力，低地价未必是好事。
六是存量建设用地比例有限，占了总规划面积的不足三分之一，获取土地转用指标异常困难，尤其是目前项目名声较小，属于惠东县所辖，每年的新增建设用指标极其有限。企业自主投入基础设施配套及大规模推广营销，一旦时机成熟政府便会获得周边大量土地收益，除非企业与政府事先签订了土地一级开发协议，明确了周边土地收益回报分成比例，从土地开发中获得预期收益，来弥补二级开发的收益不足及相对漫长。
七是房地产限外政策及别墅、高尔夫等高端项目禁批限制了项目的发展，限制外资进入土地一级开发及高端开发项目，融资渠道受限，对于如此高端品味的海滨区域，从本项目现有的规划来看，别墅、高尔夫是少不了的，对源自首都的一向守法的金融街公司，及相对守旧的惠东县府来说，谁敢批？怎么批？最近，有报道说，专家及开发商意欲拷贝博鳌模式，把巽寮湾打造成国际会议胜地，这同样需要建设国家已严格限批的高端国际会议场所，另外，有影响、有主题的国际会议不是一蹴而就的。
眼下，不仅仅是金融街，稍有胆识的商家都是“两手抓”，两手都要硬，一手大幅圈地，一手大把圈钱，但面临的问题是，项目周期长，变现难，只能靠制造概念，在股市上、国际资本市场上再圈钱。必须严格规范上市企业再融资，迫使企业合理组合短中长期盈利模式，通过正常的经营活动，依靠自身造血功能实现良性循环。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2008-03-10 10:54
北京奥运离我们越来越近了，每个人都在用自己的方式参与奥运、迎接奥运，运动员加强训练，争取多拿奖牌，志愿者踊跃报名，争取露脸争光。作为半路出家的职业策划人，我也以自己的方式参与奥运，借奥运商机丰富自己的策划人生。
2001年7月，我落脚深圳不久，正赶上北京刚刚获得奥运会举办权之际，我们就接手了一个巨大的策划案。北京市为了给奥运创造良好的城市环境，准备打通王府井至天坛北门之间的通道，我们与北京崇文区政府积极配合，对国内外主题街区的布局、特征、商业运作模式等进行了系统的分析研究，结合北京文化产业、尤其是演艺产业的现状，根据宏观的文化层面及城市区位特征，对不同开发方式进行了客观对比，创造性地提出了建设天坛国际演艺大道的构想，并提交了完整的策划案，得到区、市两级政府的肯定，并明确作为奥运配套工程建设，与在建的大都市商业街等构成“王”字型商业文化休闲磁场。该大道全长1400米，土地开发面积47万平方米，建筑规模71.4万平方米，整个项目的建设投资预计为150亿元。该项目被多次写入区、市政府工作报告，成为北京市2002年侯山潜等32位人大代表的专门提案、政协北京市2003年度优秀提案等，引起社会各界关注。据最近的现场考察得知，目前，大规模的拆迁工作虽已完成，但因种种原因，与美国兰德马克娱乐公司签订的整体打造天坛国际演艺大道的协议执行受挫，看来赶上奥运开街是来不及了。
由于北京奥运的举办，首钢搬迁成为头等大事，2005年2月18日，国务院批准了首钢实施搬迁、结构调整和环境整治方案，同意在河北省唐山市曹妃甸建设一个具有国际先进水平的钢铁联合企业作为首钢搬迁的载体，随后，以首钢曹妃甸新址为基础的大钢铁、大港口、大石化、大电力等大型项目陆续在曹妃甸聚集。2006年起，笔者受托30余次考察曹妃甸，根据曹妃甸巨大的产业基础，依托后方丰富的湿地资源，提出了建设曹妃甸商务休闲港的策划，并引入英国伟信等国际著名规划机构，引起许多商家的关注和兴趣。以湿地修复为主题，以旧村改造为依托，2007年末，已成功竞得项目圈范围内的建设用地使用权。
2007年1月，我们提出了结合曹妃甸商务休闲港的建设及通港水库的开发，创办曹妃甸国际论坛的设想，2007年11月底，唐山市委、市政府召开论坛首次筹备会议，正式确定在2008年北京奥运期间承办首届科学发展（曹妃甸）论坛，该论坛由河北省人民政府、国家发改委等主办，与北京奥运同步举行，形成体育与经济盛会互补、互动的格局。如今，包括我在内的数千名建设大军奋战在论坛永久会址现场，为首钢的顺利搬迁、为科学发展（曹妃甸）论坛的胜利召开、为北京奥运的成功举办尽微薄之力。
发表于 :2008-02-14 13:29
崔元星：唐山落选中新生态城之后
2007年11月18日，中新两国总理共同签署了两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，经过四个多月的会谈和实地考察，中新生态城正式选址天津滨海新区。此后，天津作为这场生态城争夺战的赢家一直占据各大媒体，而作为此次最主要的“落败者”的唐山又是如何“疗伤”的呢？据笔者考证，唐山在落选中新生态城之后，经历了短暂的阵痛，化悲痛为力量，主要进行了以下三方面的“治疗”：
一是不放弃跟除新加坡以外的其他外资接触合作建设生态城的机会，以显示“没你照转”。据零星报道，唐山正在加强与意大利、美国、瑞典等国家的合作商谈，加快推进曹妃甸生态城建设，誓把它建成一座有多国文化特点、有中国气派并能体现唐山精神的国际一流的生态城。估计生态城招商还没有实质性进展，另外，笔者认为，曹妃甸的生态城也没必要非外资不可，尤其是中国政府对地产投资严格“限外”的当今，外资进入是个十分敏感的政治问题。
二是建造除曹妃甸滨海新城以外的更多的生态城、新城，以显示“锐气不减、前景更美”。
在2008年1月5日结束的唐山市委八届四次全会上，唐山市决定以建设省域中心城市为目标，在完善城市功能定位，全力推进生产力布局向南部沿海转移的同时，将以全新的理念和思维，高起点、大手笔规划建设包括曹妃甸滨海新城在内的凤凰新城、南湖生态城和唐山空港城等四大新城。其中，凤凰新城规划总面积249万平方米，主要以城市西部搬迁的机场为中心区，建设成功能配套、生态优良、环境优美、居住舒适、交通便捷的具有21世纪国际水准的城市新城区；南湖生态城位于唐山市主城区南部，充分改造和利用震后的垃圾场和塌陷区，将生态修复、历史文化遗产挖掘、景观绿化、湖区湿地公园综合在一起，使之形成融合自然生态、历史文化和现代文明为一体的多功能区域；唐山空港城以空军唐山机场实现军民合用为基础，除发展民航客运、货运外，还包括物流园区和其他产业园区建设。
三是加紧落实除生态城以外的与新加坡其他领域的合作，以显示“不计前嫌”。据河北省委常委、唐山市委书记赵勇接受媒体采访时介绍，中新生态城合作项目没有成功，唐山不仅一无所失，而且大有收获，唐山今后与新加坡的合作领域非常广阔，包括产业发展、城市规划及人力资源开发等方面的合作。目前，唐山已经启动了全市1000名副县级领导干部到新加坡培训的计划，首批赴新参加培训的40名干部已经学成回国，下一步，还将派出500名左右的企业家到新加坡培训，此外还将在职业教育、高等教育等方面开展全面合作。2007年12月13日，曹妃甸工业区与新加坡胜科集团签署石化工业园及配套公用设施项目合作备忘录，曹妃甸管委会初步同意与胜科就拟议中的曹妃甸工业区的石化工业园进行规划、开发、建设、招商，开发面积20平方公里。2008年2月1日，唐山市与新加坡国际企业发展局签署战略合作框架，这标志着双方合作达到了一个新水平，近期，双方将在工业园区的开发建设、城镇开发、环保产业、职业教育、企业国际化、港口物流及造船业等领域进一步加强合作。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2008-01-18 08:48
我有一个在天津业内的朋友，他对中新生态城落户天津兴奋不已，他认为天津房价已高不可攀，经营性建设用地30平方公里的中新生态城可以造多少房子呀，据此他推断，天津房价必降，老百姓有救了。
马克思曾描述资本主义经济危机时期，资本家把大桶大桶的牛奶倒进大海，也不会施舍或廉价卖给穷人喝，在市场经济日趋完善的社会主义中国也是如此，商家不会大把大把扔钱给穷人造房子，开发的进程永远控制在商家手里。更值得关注的是，此次中新生态城的土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份，实际是一级开发，不受“两年未开发土地使用权无偿收回”的限制，责任在中方，主动权在新方。那么，中新生态城落户天津之后，可能会有哪些连锁效应呢？正面的影响大家可以在任何媒体读到、听到，这里列举一些负面的猜测，但愿不会成为现实。
一是带动本区地价飚升，进而带动天津滨海新区、天津市、乃至整个环渤海的投资热度加大。中新生态城毕竟是一个大项目，而且是带有“生态”标签、符合主旋律的大项目，无论从哪个角度来说，带动区域升温是显而易见的。迪斯尼落户上海浦东或崇明岛的绯闻不断，政府、商家及媒体都心照不宣，还乐此不彼地炒作，目的是共同的，把地价炒上去。所以，中新生态城带动地价飚升、房价提升是必然的，而不是相反。
二是以“生态城”为由的出国考察热潮会席卷中国，首先是去新加坡考察，接着是去跟生态城沾边不沾边的国家考察，理由就是学习国外先进的生态理念，当然花的都是老百姓的纳税钱。读过报纸的人都知道，中央发出“社会主义新农村建设”号召之后，全国691510个行政村的村官终于有了一个冠冕堂皇的出国理由，韩国乡村考察游一度爆棚。因此，从某种程度上来讲，中新生态城不仅拉动了天津的GDP，也拉动了国外部分旅游目的地、乃至全球经济的增长。
三是为外资大举进入中国地产市场提供了顶级模版，外资早已对中国肥沃的地产市场垂涎三尺，尤其是对土地一级开发市场，但苦于我国三令五申限外，外资找不到突破口，只好打些擦边球小打小闹。这下好了，中新生态城就是模版，只要编个迎合中国政府的故事，就可以大摇大摆、明目张胆地进来，一切限外令形同虚设。
四是为其他城市尤其是这次在“生态城”竞赛中落选的城市建立了典范。新增建设用地补偿费标准提升、土地农转用严管、开发区/新区撤并，各地政府发展地方经济的热情却没有减弱，但苦于没有招商平台、没有土地指标。中新生态城找到了好由头，引入生态理念，不占用耕地，于是，沿海滩涂、城乡结合部的河道滩涂、荒山等必将再次成为官商们的猎物，局部也许是“生态”了，大生态糟蹋了。不久的将来，中国大陆1.8万多公里海岸线上的滩涂还有多少会是永远的“净土”？还有多少能在这场生态城的争夺战中幸免于难？
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发表于 :2007-12-03 09:03
我没学过规划专业，规划的书籍也看得不多，但经常接触规划，有时候也被邀为规划报告的评委，对规划成果有了一些自己的理解。我认为好的规划成果应该具有以下五性：
技术性：或者叫技术创新性，规划不仅仅是按规矩、按部就班，还需要有相当的技术含量，解决保护与开发、交通等技术难题，引入国内外先进规划理念，像新城市主义、城市芭蕾、GIS分析法等常人看不懂的概念、技术。
艺术性：规划图看上去要很美，很有内涵，甚至要象形、有说法，例如迪拜的棕榈岛，让人过目不忘，爱不释手。另外，成果的展示方法也要艺术化，大段的、抽象的文字描述领导看不懂、也没时间看，要变成三维动画的，再配上优美的旋律和富有磁性的解说，总之要动、甚至互动。
政治性：规划要符合当地领导的政治需求、政绩需要，要切合党委工作报告、政府工作报告及领导不同场合重要讲话，要与时政、主旋律产生共鸣，一个没有政治内涵的规划报告是没有灵魂的、没有时代感的，也就是永远通不过的。
商业性：规划要吸引投资、尤其要吸引有实力、有品牌的投资才能实现，就目前来看，规划已不只是放在领导的抽屉里、挂在领导的墙上，已成为招商引资的主打歌。规划师的灵魂始终在规矩与商业之间游走、徘徊。
合法性：规划虽然是画出来的，但要有依据，符合上一级规划及相关法律法规政策，必须考虑可操作性。
规划成果属于智力产品，很难用定量标准来评价，有些未中标的规划机构并非技不如人，可能是在技术层面以外的艺术性、商业性等方面考虑欠缺。
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一是项目区相对偏远，远离主城区，需要独立的水污电讯等基础设施配套，包括外围交通进入，如此巨大、漫长的基础设施投入谁来承担？
二是项目区内的整镇搬迁安置及现有项目的整合，如何使原有项目与新建项目、原驻地居民与外来高端人群和谐共生将会是巨大的难题。
三是如此庞大的开发项目消费人群哪里来？包括购房者及旅游消费者，需要相当漫长的时间和巨量的营销投入，才能逐步炒热目前并不出名的巽寮湾。
四是一次性拿到了5233亩土地使用权，市场预热需要相当长的时间，截至今日，随时面临“两年不开发无偿收回使用权”的责难，只能一次捆绑挂牌、逐步分期办证，或者利用拆迁及基础设施配套难度等与政府周旋、制衡。
五是每亩5万元的超低地价，面对如今“土地增值税清算”政策，除非大量开发自有物业，否则，无论是转让土地、合作开发，还是出售物业，都面临“清算”的压力，低地价未必是好事。
六是存量建设用地比例有限，占了总规划面积的不足三分之一，获取土地转用指标异常困难，尤其是目前项目名声较小，属于惠东县所辖，每年的新增建设用指标极其有限。企业自主投入基础设施配套及大规模推广营销，一旦时机成熟政府便会获得周边大量土地收益，除非企业与政府事先签订了土地一级开发协议，明确了周边土地收益回报分成比例，从土地开发中获得预期收益，来弥补二级开发的收益不足及相对漫长。
七是房地产限外政策及别墅、高尔夫等高端项目禁批限制了项目的发展，限制外资进入土地一级开发及高端开发项目，融资渠道受限，对于如此高端品味的海滨区域，从本项目现有的规划来看，别墅、高尔夫是少不了的，对源自首都的一向守法的金融街公司，及相对守旧的惠东县府来说，谁敢批？怎么批？最近，有报道说，专家及开发商意欲拷贝博鳌模式，把巽寮湾打造成国际会议胜地，这同样需要建设国家已严格限批的高端国际会议场所，另外，有影响、有主题的国际会议不是一蹴而就的。
眼下，不仅仅是金融街，稍有胆识的商家都是“两手抓”，两手都要硬，一手大幅圈地，一手大把圈钱，但面临的问题是，项目周期长，变现难，只能靠制造概念，在股市上、国际资本市场上再圈钱。必须严格规范上市企业再融资，迫使企业合理组合短中长期盈利模式，通过正常的经营活动，依靠自身造血功能实现良性循环。
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