发表于 :2008-08-14 09:39
笔者曾用面粉与包子的关系来比喻土地与房子的关系，作为擅长做包子的开发商，如果对种麦子、卖面粉的生意产生兴趣，亦在情理之中，属于产业的上游延伸。
因受土地出让金收支两条线、土地增值税清算及政府垄断土地一级市场且须公开出让等政策限制，土地运作绝非简单的“批发转零售”、“倒买倒卖”，参与园区开发、旧城改造、新城开发等成片项目投资的一级运营商，可考虑以下三种方式来合法获取土地增值收益：
股权转让：一级运营商分别注册独立的项目公司立项拿地，投入必要的开发工作，再整体或部分转让股权给下游开发企业，以规避土地契税及增值税，其操作要点是政府认同、默许，缺点是手续繁琐，重复工作量大。
基础设施返还：政府以公开形式将拟开发区域内的所有或部分基础设施工程（土方、道路、管网及其他市政设施、配套设施等）发包给一级运营商施工，土地出让收益后返还给一级运营商已投入的前期费用及开发费用，相当于BT方式，或者垫资形式的工程总承包，其操作要点是完善手续，包括公开招投标、相应施工资质（联合）、工程预决算，缺点是周期长、获取收益的风险大、利润空间小。
土地一级开发：政府委托一级运营商承担土地一级开发工作，包括土地征收、附着物补偿、基础设施配套及招商推介等土地一级开发相应投资，政府以土地出让收益分期返还一级运营商投入成本及管理费（一般为开发成本的8-10%），并与一级运营商按商定的比例分享土地增值收益或土地收益全额返还用于项目建设，其操作要点是将与政府签订的一般意义上的投资合作协议升级为与政府所属土地储备中心签订的土地一级开发委托协议，这需要花大量精力与政府沟通并产生理念共鸣，因为，就目前来看，还没有全国性的土地一级开发制度，处于无法可依阶段，只能参照北京、海南的相关政策及借鉴上海、成都等地的相关案例。
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