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发表于 :2008-04-18 09:56
崔元星：天津地产板块说

从目前的房地产市场容量及热度来看，天津显然还算不上一线城市，但随着环渤海区域的日渐升温，滨海新区获批“新特区”，及空客、中新生态城等一批超级项目的落户，天津正在成为众多地产商逐鹿的主战场。2007年第三季度起，深圳、上海、北京等一线城市房价出现了“拐点”，有人担心，天津还没来得及品尝幸福的滋味，就可能被全国性的“拐点”拉下水。笔者认为，天津楼市、地市仍有上涨空间，至少会出现不同板块轮番领涨的局面。
滨海新区：2006年4月26日，天津滨海新区被批准为继上海浦东新区之后的第二个国家综合配套改革试验区，2006年8月9日，国务院正式发布对《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的批复，确认了天津作为“北方经济中心”的定位。滨海新区的综合配套改革试验名义上是以“金融改革”为核心，但实际上离不开土地，其核心是“土地变性”和“开发模式”，滨海新区面积共2270平方公里，大约三分之二为农业用地。存量用地开发潜力有限，施行“由集体转国有、由农用转建设”的大规模土地变性手术是必由之路，按部就班地流转，政府和商家都等不起。据透露，国土资源部已经原则批准了滨海新区的土地改革方案，农业用地和城镇用地的比例调整为1∶1，这意味着将有300多平方公里的农业用地转为建设用地。
中新生态城：2007年11月18日，国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙共同签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，选址在滨海新区汉沽与塘沽交界处，建设用地面积30平方公里，土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份。2008年3月23日，中新生态城首个公建项目——中新天津生态城服务中心启建，标志着项目一期前期工程开始启动，预计今年7月，中新生态城项目将正式奠基开工。在相当长的一段时期内，滨海新区、中新生态城将会是天津最活跃的热点地区。
11座新城：国务院批复的天津城市总体规划中明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系，11个新城分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城。新城将按照中等城市标准（指非农业人口20-50万）进行建设，优化布局，基础设施及土地指标优先倾斜。这一规划极大地煽动了大批港资在中心区布局、知名内资在外围新城布局。
除以上之外的几处热点地区概括如下表。
区域名称
面积（平方公里）
资源特质
一级开发商
二级开发商
东丽湖
85
滨水，地热
东丽湖旅游开发总公司（东丽区政府国有）
万科、朗鉅
梅江南
8.9
滨水
松江集团
万科、顺驰、弘泽等
团泊湖
陆地53平方公里，水面51.3平方公里
滨水，国家级湿地
仁爱集团、静海县政府
仁爱、天房等
西青区中北镇
 
紧邻西外环
 
万科
津南区八里台镇
 
位于中心区与大港之间
泰达集团
 
 
南站CBD
450亩
商务中心区，天津地价最高单价
 
中信、嘉里、九龙建业等
金融城
总占地面积113公顷，规划建筑面积210万平方米，总投资约为260亿元
商务中心区
天津金融城开发有限公司
 
(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:天津 地产 板块
cuiyuanxing┆ 阅读(189) ┆ 评论 (0)

发表于 :2008-01-18 08:48
崔元星：中新生态城落户天津之后

我有一个在天津业内的朋友，他对中新生态城落户天津兴奋不已，他认为天津房价已高不可攀，经营性建设用地30平方公里的中新生态城可以造多少房子呀，据此他推断，天津房价必降，老百姓有救了。
马克思曾描述资本主义经济危机时期，资本家把大桶大桶的牛奶倒进大海，也不会施舍或廉价卖给穷人喝，在市场经济日趋完善的社会主义中国也是如此，商家不会大把大把扔钱给穷人造房子，开发的进程永远控制在商家手里。更值得关注的是，此次中新生态城的土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份，实际是一级开发，不受“两年未开发土地使用权无偿收回”的限制，责任在中方，主动权在新方。那么，中新生态城落户天津之后，可能会有哪些连锁效应呢？正面的影响大家可以在任何媒体读到、听到，这里列举一些负面的猜测，但愿不会成为现实。
一是带动本区地价飚升，进而带动天津滨海新区、天津市、乃至整个环渤海的投资热度加大。中新生态城毕竟是一个大项目，而且是带有“生态”标签、符合主旋律的大项目，无论从哪个角度来说，带动区域升温是显而易见的。迪斯尼落户上海浦东或崇明岛的绯闻不断，政府、商家及媒体都心照不宣，还乐此不彼地炒作，目的是共同的，把地价炒上去。所以，中新生态城带动地价飚升、房价提升是必然的，而不是相反。
二是以“生态城”为由的出国考察热潮会席卷中国，首先是去新加坡考察，接着是去跟生态城沾边不沾边的国家考察，理由就是学习国外先进的生态理念，当然花的都是老百姓的纳税钱。读过报纸的人都知道，中央发出“社会主义新农村建设”号召之后，全国691510个行政村的村官终于有了一个冠冕堂皇的出国理由，韩国乡村考察游一度爆棚。因此，从某种程度上来讲，中新生态城不仅拉动了天津的GDP，也拉动了国外部分旅游目的地、乃至全球经济的增长。
三是为外资大举进入中国地产市场提供了顶级模版，外资早已对中国肥沃的地产市场垂涎三尺，尤其是对土地一级开发市场，但苦于我国三令五申限外，外资找不到突破口，只好打些擦边球小打小闹。这下好了，中新生态城就是模版，只要编个迎合中国政府的故事，就可以大摇大摆、明目张胆地进来，一切限外令形同虚设。
四是为其他城市尤其是这次在“生态城”竞赛中落选的城市建立了典范。新增建设用地补偿费标准提升、土地农转用严管、开发区/新区撤并，各地政府发展地方经济的热情却没有减弱，但苦于没有招商平台、没有土地指标。中新生态城找到了好由头，引入生态理念，不占用耕地，于是，沿海滩涂、城乡结合部的河道滩涂、荒山等必将再次成为官商们的猎物，局部也许是“生态”了，大生态糟蹋了。不久的将来，中国大陆1.8万多公里海岸线上的滩涂还有多少会是永远的“净土”？还有多少能在这场生态城的争夺战中幸免于难？
(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:中新生态城 天津 土地 一级开发
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