发表于 :2008-09-25 09:10
纵观各类园区的发展历程，尽管所处的区域经济条件、产业背景及开发模式等不一样，有的成长迅速，有的半途夭折，拨开纷繁复杂的内因外因，挖掘出园区成长的内在机理，这对于后来者、迷茫者或许会提供一些指引。
龙头带动型：以大企业、大项目为龙头带动全区发展，例如以中海壳牌为龙头的大亚湾国家级开发区、以首钢搬迁项目为龙头的曹妃甸工业区就属于这种类型。
上游辐射型：依托上游原材料基地发展下游深加工产业集群，例如依托重化工基地发展精细化工园区，依托农产品基地发展农产品物流及精深加工园区。
市场托举型：因为贸易的繁荣催生加工制造业园区，如中国家具之乡顺德乐从镇周边发展起来的众多家具工业园，义乌小商品市场周边发展起来的加工区。
搬迁改造型：退二进三，城区内大量企业集中外迁形成园区，利用搬迁进行改造升级，大部分大中型城市在新一轮城市总体规划修编时都在城市外围专门规划了安置外迁企业的集中园区。
产业转移型：沿海向内陆、东部向西部、发达地区向欠发达地区的产业转移。
政策引导型：特殊税收政策下的保税区、产业限制政策下的环保园、创业基金支持下的创业园等。
特色拓展型：先普遍撒网、全面招商，形成一定的产业特色后再重点扶植，逐步发展成特色产业园区。
应该清醒地认识到，园区成长决不是简单的企业堆积，也不是靠主观想象及人为的强拉硬拽，地方官员的首长意识与老板们的拍脑袋冲动做不成园区。读懂别人的经历，挖挖自己的家底，免得做成半拉子园区。
发表于 :2008-08-14 09:39
笔者曾用面粉与包子的关系来比喻土地与房子的关系，作为擅长做包子的开发商，如果对种麦子、卖面粉的生意产生兴趣，亦在情理之中，属于产业的上游延伸。
因受土地出让金收支两条线、土地增值税清算及政府垄断土地一级市场且须公开出让等政策限制，土地运作绝非简单的“批发转零售”、“倒买倒卖”，参与园区开发、旧城改造、新城开发等成片项目投资的一级运营商，可考虑以下三种方式来合法获取土地增值收益：
股权转让：一级运营商分别注册独立的项目公司立项拿地，投入必要的开发工作，再整体或部分转让股权给下游开发企业，以规避土地契税及增值税，其操作要点是政府认同、默许，缺点是手续繁琐，重复工作量大。
基础设施返还：政府以公开形式将拟开发区域内的所有或部分基础设施工程（土方、道路、管网及其他市政设施、配套设施等）发包给一级运营商施工，土地出让收益后返还给一级运营商已投入的前期费用及开发费用，相当于BT方式，或者垫资形式的工程总承包，其操作要点是完善手续，包括公开招投标、相应施工资质（联合）、工程预决算，缺点是周期长、获取收益的风险大、利润空间小。
土地一级开发：政府委托一级运营商承担土地一级开发工作，包括土地征收、附着物补偿、基础设施配套及招商推介等土地一级开发相应投资，政府以土地出让收益分期返还一级运营商投入成本及管理费（一般为开发成本的8-10%），并与一级运营商按商定的比例分享土地增值收益或土地收益全额返还用于项目建设，其操作要点是将与政府签订的一般意义上的投资合作协议升级为与政府所属土地储备中心签订的土地一级开发委托协议，这需要花大量精力与政府沟通并产生理念共鸣，因为，就目前来看，还没有全国性的土地一级开发制度，处于无法可依阶段，只能参照北京、海南的相关政策及借鉴上海、成都等地的相关案例。
发表于 :2008-07-21 11:32
笔者曾撰写了《新区的误区》的文章，列举了目前新区建设中的“规划大得离谱、千城一面、引擎动力不足、新旧区不协调”等四个误区，引起了广泛共鸣，现就城市新区建设中的另三个误区谈谈看法。
一是钱从哪里来？尽管城市运营的理念遭到质疑，但投入产出的基本道理在新区建设中仍然适用，投入的钱要有回报才会有投的理由，才会有人投，开发商的投入要讲回报，政府的投入同样要讲回报。动辄几平方公里的新区，基础设施及公建配套设施的投入相当巨大，钱从哪里来？如何回报？有限的财政收入需要用在刀刃上，银行的钱不是随便能借的，开发商的钱更不会白白地往基础设施上投入。财政吃紧还要爱面子建新区的政府往往不惜一切代价拉来开发商先垫钱修路再割让土地，当这种做法被限制后又堂而皇之地引入所谓的BT模式，跟垫支修路差不多，开发商修完了路，政府没钱还，开发商就打官司，闹得官商关系越来越僵，投资环境越来越差。这就是自不量力、没钱穷要面子建新区的恶果。
二是人从哪里来？大家都把建新区的理由归咎于城市化率的迅猛提升，说未来几年内要有多少多少的人口在城里定居，所以要发展新区。俗话说，树挪死，人挪活，但实际上，人口迁移绝非易事，带来的生活压力、就业负担、文化差异、医疗教育等问题，这既是整个社会、也是家庭个体所面临的迁移后遗症。除非是重大产业迁移带来的人口机械增长，正常情况下，城市人口自然增长率是有限的，那种梦想着农村往小镇迁、小镇往县城迁、县城往市里迁的人口漂移带来的乾坤大挪移效应是不现实的。
三是地从哪里来？我们国家正面临最严峻的耕地保护形势，十八亿亩耕地红线一定要守住，正是如此，中央采取了最严厉的耕地保护政策及新增建设用地审批程序。能建新区的地不是一般的土地，需要根据城市规划、土地利用规划，也就是说是新增建设用地，不是满世界可以乱建的。从国家到各级地方，一层一层分下来，能拿到的新增建设用地指标，每年少得可怜。既要安排生产、又要安排生活用地，既要安排居住、又要安排市政配套休闲娱乐用地，哪能无节制地安排新增建设用地指标建设规模宏大的新区。
笔者曾有幸顾问了甘肃庆阳市城市旧改项目，这个在全国近300个地级以上市GDP排名中在2005、06、07年分别为第274、240、241名的西部小城市，由于交通不便、工业基础薄弱、城镇/农民收入低，也导致城镇化率极低，只有24.7%，远低于全国平均水平的43.9%和甘肃省的32%。正是这个主城区人口只有15万左右、已建成区13平方公里的小城，已花了五六年的时间正在建设12.7平方公里的南部新区，规划到2010年，南区人口达到12万，主城区总人口30万，魄力之大令人震惊。庆阳绝不只是个案，因为缺钱、缺人、缺地，所以很多城市新区成了半拉子工程，甚至撂荒。奉劝热衷于建新区的各级政府，在动手之前，认真地想一想，我们有钱、有人、有地吗？
另据消息，7月16日下午，成都市召开灾后重建第八次专题新闻发布会，正式宣布调整市级机关南迁计划，耗资巨大的新行政办公中心已被确定处置变现，变现所得将用于“5·12”震后的受灾群众安置和灾后重建，此时距新行政中心投入使用仅三个月。但愿成都政府是经过慎重考虑的，负责任的，而不是借机再换一次行政中心新址，忽悠老百姓和开发商，拿行政中心作引擎，带动了城南新区再带动城东新区。
发表于 :2008-03-24 09:06
如何评价眼下个别开发商对楼价缩水后购房者的补偿？如何避免选到“缩水”楼盘？两天前，就深圳及珠三角出现的楼价大幅缩水系列问题，南方都市报记者采访了笔者。
笔者认为，楼价缩水是正常的市场现象，涨和跌都是由供求关系的变化带来的正常结果，但楼价缩水后补偿和索要补偿就不正常了。因为购房者与开发商的买房合同一旦签订就生效，法律意义上的买卖关系就成立了，作为一种市场行为，如果出现跌幅，开发商是不应该退钱给购房者的，这就象如果房价上涨了，购房者不会分给开发商溢价一样。
引申一步推断，如果退钱成功的话，就会助长炒房热，因为炒房没风险了，这种补偿行为应该打击而不是应该鼓励，如果一家补了差价，别的开发商补不补？又会引起不正当竞争行为。开发商和购房者都需要理性地看待这个问题，开发商补钱非法，购房者要钱更不合法。买卖双方应该平静地面对后市的供求变化及楼价涨落，这是常理。从当前的形势来看，一些品牌的房产开发商行为正趋于理性，比如万科，它就有风向标的作用，没人买了当然就得降，降价对整个房产市场是件好事，有利于行业的整合和良性发展。那么，因为降价造成的楼盘价值缩水属于正常现象。
对于如何避免买到缩水楼盘的问题，笔者认为，这很难把握，也很容易。对于购房者来说，首先必须理清个人承受能力与全国楼价平均水平之间的关系。不管你是投资，还是自住，购房者一方面要看自己是否有能力买，另外很重要的，自己能承受多大的心理压力，涨当然好，但是，房价不可能总是涨的。就如让一个个人投资者去控制大盘走势一样，你是没办法控制的，避免买到的楼盘缩水很难。购房者所能做的只能是让自己的投资行为变得理性，避免出现因为楼价“跳楼”而自身跳楼的现象。当然，因楼价跳楼而自身跳楼的个案如果出现，媒体应该大力宣传，以警示疯狂的、自不量力的购房者，“楼市有风险，入市须谨慎”。说它很容易，一是已经被套牢的，管住自己的心，自认倒霉，愿赌服输，二是买之前管住自己的手，不该出手时坚决不出手。
楼价缩水已经波及全国一线城市，这是房地产市场趋于理性的正常现象，不必大惊小怪，该买的、不该买的，该卖的、不该卖的，都由买卖双方当事人自己来定。但如果纵容“缩水补偿”行为，不管个别开发商是否自愿，就会扰乱市场秩序，助长炒楼，激发楼市不稳定需求，引发更大规模的楼市风暴。
楼价缩水不可怕，但“缩水补偿”是祸水。
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