崔元星：海南国土部门收编土地一级开发权

转载自2010年03月5日《第一财经日报》黄树辉

http://finance.sina.com.cn/roll/20100305/02057503378.shtml

核心提示：目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里

企业动辄就圈地数平方公里土地将在海南成为历史。在宣布冻结暂停商业性开发土地出让之后，已于上月提交海南省政府土地新政策成为楼市调控的焦点。而原则上不再允许企业参与土地一级开发，将成为未来海南土地开发的方向。

海南省国土环境资源厅有关官员向《第一财经日报》证实：“现在国家对海南很重视并提供了政策和资金支持，海南地方财力也在不断增强，今后没有必要再让企业来参与土地的一级开发。”

不断收编土地开发权

上述官员表示，企业参与土地成片一级开发主要是因为当时政府开发资金不足，在城镇建成区以外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划区域进行尝试，目前海南全省一共审批了7个企业连片开发项目。“政府衡量两种开发模式利弊，主要还是土地收益分成问题，而不同模式的开发效果也有所不同。”

这意味着，政府将直接操刀土地一级开发，企业主要通过二级市场获得土地。

尽管企业参与土地一级开发具有大面积统一规划开发等优势，但三亚市委书记江泽林认为，坚持政府主导的开发模式，无论是在控制基础设施的开发建设成本还是在土地的招、拍、挂环节选择建设项目企业都能牢牢掌握主动权，能有效避免土地的价格和价值的扭曲现象，扭转政府在招商中的被动局面。

同时，不断收紧土地二级开发权也将成为海南未来土地政策的方向。

海南省国土环境资源厅另一位官员此前在接受本报采访时曾表示，针对部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南正试图探索通过省级土地收储模式，以破解各市县投资意向不均衡及地价偏低的局面。“不过这一模式将对县、市级财政产生不小的冲击，仍有许多矛盾需要进一步调整。”

开发商大肆圈地

公开资料显示，上世纪90年代初，海南的企业成片开发区域有93个，总面积上千平方公里。但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发，海南省人民政府2006年7月出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，但政策仍相当优惠，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

据了解，目前进入海南土地一级开发市场的公司，主要包括各级政府的城投公司、建筑类企业、房地产及其他综合类企业。曾经在海南做过土地一级开发顾问的国际商务策划师崔元星对记者表示：“估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里，鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。中信旗下的三家企业最多，超过了122平方公里。”

崔元星称，描绘顶级蓝图是开发商在海南拿地的一贯做法。在海南，开发商往往不惜重金邀请多家国际知名规划机构参与编制国际顶级规划方案，“谁会画图，谁就能挣到钱，谁会画美图，谁就能挣到大钱；谁会讲图，谁就能圈到地，谁会讲得云里雾里，谁就能圈到更多的地。”

而动辄上百亿的投资计划，也给开发商进入土地一级开发提供了砝码。公开资料显示，海口新埠岛开发建设的累计投资达到100亿元；中信在博鳌的总投资额将在100亿元以上；铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元，多个项目的开发周期都在十年以上。“但真正有多少自有资金，真正投进去了多少，谁也不会捅破这张纸。”崔元星说。

崔元星认为，当初政府让企业进行土地一级开发是一种无奈，因为没钱。现在自己进行土地一级开发，也是一种无奈，因为政府看到了其中的巨大利润空间。“海南经过近几年的一级开发之后，在土地方面也获得了巨大的利益，海南肯定很快要收回一级开发权的，因为他知道土地被开发商控制之后多么的艰难。”

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

羊山地区地处海南岛北端、海口市西南部，面积约1000平方公里，包括3区13镇（琼山区的府城、龙堂、旧州，龙华区的龙桥、龙泉、遵潭、城西、新坡，秀英区的石山、永兴、东山，长流、西秀）84个村委会及4个居委会、575个自然村。大约在一万年前，琼北地区多处发生火山爆发和喷发，大量岩浆呈扩散之势奔流，冷却后便形成了羊山地区的玄武岩火山地貌。由于地理环境等自然因素的影响，羊山地区适宜农业耕种的土地少，农业灌溉条件差，尤其是水、路、电等基础设施建设比较落后，经济发展相对缓慢，“羊山”已是海口乃至海南的贫瘠地带与贫困地区的代名词；另一方面，这里的特殊气候及土质，孕育了1000多种热带植物，尤其是数百年的原生荔枝树连片成林，这里的喷涌而出的泉水形成的湖泊星罗棋布，这里被称作海南少有的热带雨林、世界最大的荔枝基因库、著名的长寿之乡、天人氧吧。正因为羊山地区的两面性，引起了无数的投资商与政要的关注，历年来，有关羊山的政协的、民进的、人大的提案无计其数，从村到省各级政府制定的羊山地区发展政策更多，但不见效，投资商业不少来考察、游说，真正动作的不多，有收益的就更数不出来了。于是，乱砍乱采的有恃无恐，乱占乱建的有增无减。

2007年初，以打造世界级运动休闲娱乐胜地和生态养生宜居胜地为定位、以生态恢复为名义的791项目落户羊山地区，再次挑动了人们对羊山地区的兴奋神经；2010年初，海南国际旅游岛战略出台，羊山这个极具争议性、极具挑战性的地理名词再次印入好事者的视线。

然而，不管是政客，还是商家，不管是小人物，还是大鳄，只要是真正想玩转羊山，都逃不脱以下四个致命的圈套：

1.建设用地指标及规划的限制：目前区内大部分土地仍被划为基本农田保护区，尽管是名义上的，但却具有法律效力，获得新增建设用地指标极其困难，核心区域已被批准为国家森林公园，该区北部正处于美兰机场端净空限制区，很难突破进行高强度开发，更主要的是现行规划（海南省城乡一体化规划、海口市规划、旅游专项规划及小城镇规划等）各自为政，相互矛盾、抵触，如果要从规划上彻底理顺，需要相当长的时间及投入，2008年7月出台的海口羊山地区总体规划更多的以791项目为核心，缺乏统筹及权威性。基于此，较大型的项目入驻该区，只能是以租代征，与现行法规相抵触。

2.官员的执政意识的限制：长期以来，大部分官员已把羊山地区作为政治平台、政绩平台，把羊山的经济落后归结为上天的安排，不知道有多少官员因关注羊山而升官，不知道有多少人大代表、政协委员因提出有关羊山的提案而出名。看得出，哪一届、哪一级政府都把羊山当回事，但也从来不当回事。

3.原驻地居民、尤其是当地有势力的地头蛇霸占土地的限制：长期相对落后的羊山地区老百姓、包括海南的很大一部分人总指望一夜暴富，来一个宰一刀，而且狠狠地宰，从不考虑等羊养肥了再慢慢宰，缺乏相对的远见。更多的人急于以低价瓜分土地资源，坐等大投资商过来，倒卖土地收益或者索要高额补偿。

4.政府招商各自为政的限制：市及所辖各区、各乡镇都有自己的招商组织，有的成立了国有开发公司，让外地投资商进入羊山像进入迷魂阵，一头雾水，当然，如果运作得好，也可能笑看鹬蚌相争。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    赵本山借助于央视及央视春晚把二人转这个极具东北特色的地域民俗艺术传播到全国各地、乃至世界华人的心中，就连国际大牌名导张艺谋也不甘寂寞地与赵家班联手打造《三枪》版的二人转血统的小品剧。眼下，全国很大一部分城市、尤其是环渤海及山东各市，基本都有专门的二人转演出剧场，而且有一部分直接打着刘老根的连锁或赵家班旗号，小沈阳、王小利等赵徒更是堪比当年的香港四大天王巨星如雷贯耳。正是因为市场的需求，今年的贺岁档期，各地哄抢以赵家班为首的二人转艺人来各地方春晚走秀就不足为奇了，实在抢不到活的，只得连续滚动播出二人转的录播节目，浙江台、四川台、甚至湖南台这些本地文化特色原本浓厚的，也不辞辛苦地一次次播出“堪称经典”的“模仿华仔、有板砖保镖跟随”小沈阳早期演出。

有人认为二人转太俗、太荤而加以抵制，我认为二人转在当下的大行其道是有其道理的。二人转的复兴及流行，赵本山功不可没，但个人的力量毕竟是有限的。从市场需求来讲，观众的神经绷得太久了，活得太累了，太需要简单的乐，无缘无故的乐了，二人转及二人转风格的小品就能给你直接了当的乐。从作品的创作来讲，二人转的创作特点是“揭短”，拿身边的事取乐，拿身边的人开涮，用高雅一点的话说就是“源于生活，高于生活”，其实，这一点也是其他艺术门类及名人的快速成长秘诀，无可厚非，因为“揭短”的手法最简单、最有效。相声艺术就是一直靠“揭短”起家并发扬光大，舅舅家的事，二大爷家的事，说得有鼻子有眼。张导也曾靠“揭短”起家，无论是参演的《老井》，还是主拍的《秋菊》，骨子里渗透着陕北人的“傻大笨粗”。就连号称真正的上海男人的海派亲口创始人周立波也离不了“揭短”，调侃艺人，调侃政客，揭了别人的短，也把上海男人身上的“小聪明、小气、看不得别人比自己强”的“短”暴露得一览无遗。

简单，快乐，揭短，构成了二人转及二人转风格的小品的基本元素，正因为此，满足了大众当下的渴求，正因为此，可以快餐化、产业化操作，可以复制，可以克隆，不必追究谁是原创，谁是山寨，小沈阳靠模仿走红，模仿女人、模仿明星大腕，小小沈阳也可以靠模仿小沈阳而博出位。

我多次进过各地的二人转剧场找乐，并不是对东北风情有独钟，湖南卫视的长沙腔、周立波的海派、郭德刚的津味我都感觉津津有味，但也感觉需要改良的地方也不少。有人感觉二人转的泛滥会导致全民文化素质的降低及其他各地方文化艺术种类的衰败，我倒觉得二人转的流行反而会激发更多地方文化遗产的复兴、甚至催生更多的文化艺术新品、新苗，百家争鸣引来百花齐放。文化交流推动文化繁荣、文艺复兴，混血的、混搭的可能不一定是精品，但也不一定是次品，但却永远是新潮。

不必迷恋小沈阳，小沈阳只是一个符号；不必苛求二人转，二人转只求一个乐呵！

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    深圳大冲村改造如此引人关注，笔者认为主要由于以下几点原因：

    1.规模大：其拆迁及新建规模、造就的富翁等级数量令人叹为观止，大冲村改造是目前深圳市、乃至广东省最大的旧改项目，村内现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，此次大冲整体改造面积达68.4万平方米。根据批准的规划，确定大冲村改造后的总建设开发量约为136万平方米，其中住宅面积达80万平方米，商业、办公面积52万平方米，配套设施面积为4万平方米，改造后的功能定位是“科技园配套基地、新型现代化高尚居住社区”。据中央电视台等各大媒体爆炒说深圳大冲因旧改而造就了10个亿元、400多户千万家族。

    2.周期长：2001年起开始大冲村改造的调查摸底宣传工作，2007年3月华润集团与大冲村签订改造协议，直至2010年1月23日村民补偿协议开始集中签约，耗时8年多达成实质性拆迁启动，预计将用3年时间完成回迁房建设，用8年时间全部建成改造区域项目。

    3.涉及面广：在大冲仅0.68平方公里内最高容纳了十万人，恐怕是全球人口最密集的地方，目前居住人口6万多人，出租业成了大冲871户2000多本地村民最主要的经济来源。如此庞大的人群迁徙及过渡居住将会引发巨大的次生市场需求。

    4.恰逢拆迁政策裂变期：正处于全国暴力拆迁案件频出、旧拆迁条例废除与新拆迁条例征询意见时期，大部分学者普遍认为现行的全国拆迁条例是引发政府强拆、甚至暴力拆迁的根源，而一部分从事拆迁一线工作的拆迁主任指责正在征求意见的新拆迁条例只是纸上谈兵、无实际操作性、会严重阻碍地方经济发展；

    5.首次按照市场化模式进行补偿：一般情况下，旧改补偿标准是由政府制定统一的政策，参照现场评估执行。在此次大冲村改造中，开发商与村民代表经过无数次谈判，实物补偿谈到1:1，而物业拆迁的货币补偿也谈定为1.1万元每平方米，这个价格略低于目前周边物业的市场价。周边物业价格情况是，2001年最初确定大冲村纳入改造时为 4000元/平米左右，2007年房价巅峰时达到1.2万元/平米，2008年金融危机时跌至9000元/平米，现在约1.3-1.5万元/平米，而华润集团已改造完成的罗湖万象城周边住宅均价已在4万元/平米以上，华润以带领大冲原驻地居民感受万象城环境为名，让他们看到未来增值空间，引导绝大多数居民选择实物补偿，加速拆迁及新建。据估算，大冲村旧城改造仅拆迁补偿一项，或许花费就将达到100亿元以上，必将加大了土地开发成本，开发商不会认亏，政府也不会补窟窿，最后还是转嫁到最终消费者头上，加大了新建物业租金及购房价格；

6.不管违建与否统一补偿：大冲村改造对所有村民的所有建筑不问来路，都在确权和查丈之列，统一补偿；而广东省委常委、深圳市代市长王荣在2010年1月27日全市查处违法建筑和违法用地工作会议上表示，只要是违建，首先是要拆，深圳今年重点要遏制新增违建和消化历史违建，深圳总建筑面积中39%约2.93亿平方米建筑未办理任何审批手续。同一时期、同一地区的对待违建完全对立的一刀切政策引发了普遍质疑，好在都得遵循市场法则，而不是市长行为，大冲村的不分违建与否一刀切补偿也是作为开发商的华润心甘情愿的，王市长拆违的决心也得经得起市场检验，强拆、暴力拆迁是行不通的。

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        笔者曾以《开发商的三美计》博文解密开发商靠美女、美酒及美图来圈地，也曾以《圈地招数大揭秘》列举了公益事业、市政工程、品牌连锁及规划方案圈地等方式。在海南这个特殊的区域及特定的时代背景下，开发商的圈地方式有了新的演绎。从鲁能集团登陆盈滨岛到深圳华隆抢占铜鼓岭，从雅居乐抢滩清水湾到中信泰富入驻神州半岛，开发商与政府不断上演着以假乱真的谍战大片，在令人眼花缭乱的战略战术背后，制胜的组合拳无外乎以下四要素：

土地一级开发模式：一般并不是通过招牌挂公开方式直接获得土地使用权，而是开发商与政府签订战略合作开发协议获得一级开发权，开发商出钱出思路，政府出政策，土地开发成熟后出让增值共同分利，一级开发商也可以主导核心引擎项目的二级开发。这种模式的好处是不受开发期限的限制，且拿地成本低，可以根据市场情况及时调整市场策略，当然，不足之处也很致命，法律保障程度不高，政府或者开发商中的任一方可能会见异思迁，另有新欢。为了规范一级开发，2006年7月19日，海南省人民政府出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。正是基于这样的开发模式，一级开发商与政府都会全力以赴、竭尽所能、合谋共赢，把地价抬得越高越好。

旅游地产概念：进入海南的开发商几乎都是无一例外地打旅游地产牌，投政府所好，因为在海南，最值得炫耀的就是得天独厚的资源，可以很顺理成章地依托资源打造旅游+地产精品，于是，规划的项目中，大都包含海滨酒店、高尔夫、游艇俱乐部及山地或海滨高档别墅等，而且，有旅游地产前科的开发商往往在海南特别吃香，因为轻车熟路，给当地政府编故事时显得心里有底。海南的高档酒店、高尔夫、豪华别墅等雷同项目如雨后春笋，谁是最终的消费者？谁是接最后一棒的？拭目以待！

顶级蓝图：规划方案国际竞标这个业内术语，在海南这个原本落后的地区却成了妇孺皆知的俗语，开发商往往不惜重金邀请多家国际知名规划机构参与编制国际顶级规划方案，作为进入海南的敲门砖，英国阿特金斯、美国易道、新加坡邦城等这些规划界的国际大牌明星们时不时来海南走走穴，甚至找个汉奸替身，就赚得钵满盆满。在海南，谁会画图，谁就能挣到钱，谁会画美图，谁就能挣到大钱；谁会讲图，谁就能圈到地，谁会讲得云里雾里，谁就能圈到更多的地。

百亿投资计划：领导好大喜功，开发商就放卫星，不断地攀比投资计划，在原本没有根据的数字后面不厌其烦地加“零”，吹牛不上税，忽悠你没商量。海南的项目投资都是天文数字，动辄百亿，哪一个地产项目的投资都可以与三峡工程、京沪高铁的投资规模一比高下。但真正有多少自有资金，真正投进去了多少，谁也不会捅破这张纸，只有鬼知道。

海南建设国际旅游岛上升为国家战略，海南的地产项目也升格为国家项目、宇宙流项目。国际旅游岛不会是一蹴而就，希望局内局外人静下心来，耐着性子，动动脑子，不要只摆花架子，留下半拉子。

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如今，全国各大媒体、开发商、各地政府及拆迁户都在关注深圳大冲村，华润集团正在此创造一个完全市场化模式下的城中村改造典范——大冲模式。在百度搜索一下，“大冲村”有81000条，“大冲村改造”与“大冲村旧改”有21220条。笔者从踏进深圳的第一脚起就一直居住在这里，户口本与身份证上的居住地也是这里，作为大冲村外来的永久居民，有责任、有资格带大家一同走进大冲村，感受大冲村的沧海桑田。

深圳当地的方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”，其中，“圳”是特指临海的宽缓的水湾，“涌”是对入海河段的一种特称，深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水湾而得名。大冲是深圳南山区靠如今的华侨城一侧的一个村子，“大冲”是个很有动感、很现代的名字，其原名“大涌”，因村东侧流入深圳湾的大沙河而得名，在深圳，以冲/涌为名的地名如西冲、东冲、葵冲等随处可见。

古代深圳的源，在南头老城，距今6000多年前，这里就是人类的聚居地，从东晋至上世纪50年代，这里曾长期作为历代郡治或县治的所在地。这是历史学家坚信不疑的。

近代深圳的根，在罗湖东门的深圳墟，距今300多年前，这里就有商贾云集，如今依然繁华，人头涌动，不亚于北京的王府井、上海的南京路，一直被商家、买家誉为中国十大商业步行街之一。

现代深圳的象征，在南山蛇口，30多年前，作为改革开放的最前沿的前沿阵地，“时间就是金钱，效率就是生命”的诞生地，吹响了全中国改革开放的集结号。

如今国际化、高科技深圳的缩影，在大冲的科技园，这里培育并聚集了华为、中兴、TCL、创维、联想、长城、德赛、甲骨文、腾讯、中兴等国内最顶级的高科技企业，如今，华润集团正在依托大冲改造建设深圳、乃是华南地区最豪华的商圈都市综合体。

清中晚时期，郑氏的一支后裔从距此约30公里以外的黄田（如今的深圳机场一带）迁来这里，看上了这里的自然环境，紧靠大沙河入海口，田肥水美，逐渐在此定居繁衍，靠种田打鱼为生，并取名为大涌。后来由于天然鱼虾逐渐稀缺，开始发展围海养殖业，在最新的谷歌卫星地图上还清晰可见大冲养殖场的位置。由于落户此地的深圳科技园高速发展，外来务工人员剧增，大冲人与时俱进，开始在自家地里种房子靠出租房子收租金为生，直至今日。如今，大冲村原驻地居民的生产生活方式即将在改造中彻底革新，但是，原驻地居民朝拜地的郑氏祠堂将作为文物保护依然留在大冲村未来的蓝图中，传承文明，生生不息。

2001年4月7日，笔者背着行囊游走在深圳最主要的东西主干道——深南大道上，与先人有着同样的灵感，一下子选中了大冲这个风水宝地落脚，租下了位于大冲村100号的30平米小屋暂住，后来移居新建的、临近的朗景园至今。当时看中的就是这里名企众多，找工作方便，再者临近著名的大冲小学（以羽毛球教学特长，羽毛球国手鲍春来曾就读该校接受启蒙教育），孩子就学方便。

如今，华润集团也以同样的慧眼看上了这里，花巨资改造大冲，如此大手笔自然引来了各路媒体及商家的关注。据报道，华润依托一整套熟练的旧城改造运作模式，已在多个一、二线城市取得核心区域的土地，目前，华润在内地开发的成都二十四城（已由著名导演贾樟柯拍摄成电影《二十四城记》）、北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等都是由旧城改造演变而来。2009年9月28日，位于大冲村的深圳地铁一号线高新园站开门接客，长期居住这里的原驻地居民、租户开始乘坐这条地下枢纽渐渐疏散，铜鼓路旁的新基得电器等几家工厂已夷为平地，大冲小学仿佛在一夜之间只剩下院墙，拆迁实质性启动，新建大幕即将拉开······

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2010年1月4日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，一时间，岛内岛外一片沸腾。其实，海南岛关于建设国际旅游岛的想法由来已久，时至今日，岛内也没什么太大的实质性变化。就字面上的理解，国际旅游岛或国际旅游胜地应该是国际性游客居多、国际性投资为主、国际级的管理服务水平等。对比一下令人心驰神往的、耳熟能详的马尔代夫、澳大利亚大堡礁、美国夏威夷及巴厘岛等，再看看我们的海南岛，三亚的亚龙湾还算可以，海南更多的景点、街区垃圾遍地，叫卖声不绝于耳，黄赌毒泛滥，宰客欺客，高楼林立，让人喘不过气，如果跟团，让人恶心的导游绝对不想再去第二次，如果自驾，可能又担心人生地不熟，如果对当地很熟悉，再有几个驴友结伴，充分享受海南的阳光、沙滩及风土人情，还是很惬意的。笔者认为，国际旅游岛绝不是发一两个红头文件了事，也绝不是一蹴而就的，应该结合海南岛自身特点，全盘规划严格付诸实施，并从以下几个方面着手：

一是避免开发定位雷同：现在海南595公里的海岸线上到处都是已建或在建的高档酒店，目前海南的星级酒店已经达到259家，其中五星级20家，预计2010年将达40家，5年内海南五星级国际水准的酒店达到60家以上，高尔夫球场更是随处可见。开发商过度依赖于海滩资源抢战高端定位，却普遍忽视海南岛中线的温泉资源、森林资源、热带农业资源。2009年4月，温家宝总理在视察海南时，明确表态对海南未来战略一锤定音：资源环境是海南最大的优势与生命线，失去这个海南发展无从谈起。必须注重高端人造项目与原生资源的有机结合，开发多样化、系列化的旅游产品满足消费者的多重口味。

二是瞄准国际市场，制造更多的国际影响力的事件，联合国际性旅游组织及国际旅游运营商，不能仅限于岛内热、国内热。

三是将国际旅游岛战略与海南其他特色产业协同、协调发展，降低旅游产业的不稳定性风险，海南的特色产业包括热带农业、能源（中海油）、航天（文昌卫星发射基地）、军事（陵水、西沙群岛）及房地产等。

四是努力提升旅游管理服务水平。

五是加强原驻地居民素质及开放意识修炼，就目前来说，海南的浮躁及野蛮还是让外人望而却步的，一方面想一夜暴富，这一点像来深圳淘金的人，另一方面遇到事情总是难以控制情绪，这一点像北方人。一直以来，海南的暴力袭警、群体性事件等时有报道。

六是提高政府的执政能力水平，目前来看，海南仍属于我国特殊行政区域，最大的特区，省管县市，历史上就属于远离中央政权的流放之地，依法办事、依法治岛的意识相对淡薄。

海南的国际旅游岛已上升为国家战略，中央的初衷绝不是鼓励地方政府与开发商同流合污，借国际旅游岛概念炒地炒房敛财了事，也不是建几个高档酒店、搞几个违规的高尔夫球场，更不是引入几家人妖表演、抢建几个赛马场热闹一阵子。

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    眼下是个运营的时代，摊子搞大了的公司就不叫公司了，改叫运营商，什么电信运营商啦，城市运营商啦，其实就是提供电信服务的、投资城市建设的。为了与时俱进，现在市长也都改叫城市运营官了。由于工作的缘故，经常接触一些各级地方官员，通过与他们的交流、处事，基本摸清了决定各地经济是否发达的根源：资源、区位等客观要素是一个方面，但绝对不是决定性因素，各级父母官的处事方法、思维模式、甚至个性基本上就决定了一个地方的经济命脉。谈到带兵打仗，人们常说，兵熊熊一个，将熊熊一窝，发展地方经济也是如此。你是市长也好，镇长也罢，哪怕是个村长，不仅包括行政官员，尤其是各级书记（因为大部分时候是书记说了算的），如果你们那里比别的地方穷，先别抱怨客观条件，抽空看一下我给你们的处方，或许能医治你们的心病。我把对城市运营官的素质教育概括为两破三立，就是破除两个心理障碍、创立三条思维准则，具体如下：

一是突破行政区划壁垒：边境孕育着巨大商机，也埋藏着无形陷阱。无论是国境、还是省境、市境，甚至镇界，充满着竞争，但更需要竟合，需要站在更高、更长远的角度，联手共赢、统筹协调发展。但绝大部分情况下，各地是各自为政，仅从自己的角度做规划、搞建设，甚至把有污染、市民讨厌的项目如垃圾填埋场、殡仪馆等项目建到自己区域的边界而直接威胁近邻区域的生态安全。地方官员的这种自我意识普遍存在，这不仅限制了自身发展，威胁了邻居的发展，更成为全社会发展的巨大障碍。

二是突破同质化心态瓶颈：不从自身实情、自身资源特质出发，盲目追从流行趋势，别的城市定位为国际大都市，一夜之间全国冒出百余个国际化城市，人家搞CBD,我们也搞CBD，甚至有很多城市自己搞出多个CBD，一说创意产业，全国铺天盖地创意产业园，其实，创意产业就是个最没创意的产业。继循环经济区层出不穷之后，眼下，低碳城市又成为各地的热捧。更让人不解的是，本没有多高创意及艺术含量的“印象系列”竟成了各地官员拯救旅游经济的救命稻草，泛滥成灾，劳民伤财。当然，这些都是好词汇、好概念，但放置四海就不一定皆准了，低水平的复制、翻版、山寨、拿来主义，是中国官员智商低下的首要表现。

三是学会背景转换思维：商务策划学中有一种创意思维模式叫做“背景转换”，就是把目标体放在另一种背景下考虑，经典的案例是出售“药皂”，我们总认为在普通肥皂中加了一些药物成分制成了药皂，所以一般情况下会把药皂放在洗涤用品货架上与普通的肥皂洗涤剂等一起出售，其结果最多能比普通肥皂卖略高一些的价格，但精明的商人会把药皂与化妆品放在一起出售，因为药皂也是化妆之前的清洗消毒必备品，经过简单的背景转换、捆绑高端之后，药皂的身价自然陡升。笔者曾在徐州学习、生活过，对当地人把青皮萝卜、红心萝卜当水果卖的情形一直感触很深，希望各地官员认真清理一下自家的“萝卜”，有没有可以当水果卖的潜质。

四是学会创新思维：常言道“不怕做不到，就怕想不到”，我们现在看到博鳌论坛的辉煌、杭州湾大桥的壮美都感慨万千，但是，这些伟大的工程在起初可能都有些不切实际，甚至被嘲讽为异想天开。任何一件事情，在思考阶段一定要做加法，把可能的方案、可能的路径尽可能想足，如果在思考阶段就缩手缩脚，想都不敢想，那肯定就没有好结果了，最多只能是循规蹈矩。当然，到了真正的实施阶段，就要做减法，做排除法，慎之又慎。不要让未来之忧干扰现在，车到山前必有路，很多悬而未决的问题的答案总是在最后才被实践者找到的，理论家只能在屋里坐等真理显灵。

五是学会逆向思维：随着城市化进程加速，工农冲突、城乡冲突愈演愈烈，移民问题、暴力拆迁问题愈来愈严重，如果站在对立的角度，这些问题永远得不到解决，从根本上来说，是原驻地居民、政府及商家的利益平衡问题，如果压低原驻地居民利益、放任强拆就会引发更大的血案，如果一味地迁就原驻地居民的要求就会抬高土地成本而最终导致房价暴涨及经营环境恶化，把三者的利益捆绑在一起，变对立为和谐统一，共同做大蛋糕、改变分利模式、解决失地原居民/农民就业等措施是相对有效的办法。另一个例子是关于各地恶性竞争、低门槛招商，要么都想抢高新技术、高附加值企业，哪有那么多呢，要么招来的都是落后淘汰的污染、高耗能企业，天津子牙正在建一个循环经济园，把各地从事拆卸及资源循环利用的看是技术含量不高、且污染严重的企业集中在一起，配套专门的集中处理设施，保证对环境不造成污染，其他一些地方也有类似的做法专门吸引别处不要的企业。在热播的电视剧《蜗居》中，市长秘书宋思明在处理“苏淳倒卖技术案”等许多棘手问题时表现出的逆向思维，值得广大政府官员借鉴学习。

改革开放初期，流行一句话叫做“不换脑袋就换人”，30多年后的今天，这句话仍然适用，自以为是、刚愎自用、思维僵化的官员祸国殃民！一句话，正值各地开两会、调班子季节了，换人！

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

每到年关，预测来年股市房市的报道文章铺天盖地，其实谁也预测不准，谁要是迷信预测来决定投资，铁定血本无归，即使蒙对了也不能说明预测者有多高明。尽管如此，无聊的媒体、无知的专家与无辜的大众仍对这种无厘头的预测乐此不彼，还要无怨无悔地为自己的预测找出一些无边无际的佐证。难怪，因预测股市房市而引发的2008徐滇庆牛刀房价赌局、2009侯宁叶荣添股市赌局受到了众多媒体的热捧。但有一点是肯定的，预测股市会涨、楼市要降的人一定会被奉为人民的大救星，预测股市会跌、楼市要涨的人一定会被骂成人民的公敌。至于预测的具体依据或者真实的结果并不那么重要，这是为什么呢？

从已经或正在想参与炒股、炒房的民众角度来讲，情感上的原因是主要原因。就股市而言，本身并不与所有老百姓的切身利益直接相关，但由于炒股的门槛低，股民众多，涉及面广，股民主要依赖于股涨出手获得溢价收益，而不是靠年底分红。房市的情况正好相反，房价与所有老百姓的切身利益直接相关，想买房自住的，自然希望房价跌，已经有了房的，也不希望房价疯长，因为房价过高直接导致货币贬值，相当于收入直线下降；大部分老百姓一直认为炒楼是不道德、不正当的职业，再加上炒楼比炒股的门槛高得多，靠炒楼挣钱的毕竟是少数，因为大众的仇富心理，更希望杀富济贫。所以你如果想预测股市房市的话，一定要顺应民意地高喊股市会涨、楼市要降，否则挨骂。

从已经或即将入市的商家（上市企业及开发商）角度来讲，都希望股市房市涨。就股市而言，尽管上市公司不可能从股市的每一笔交易中直接获得收益，而是通过首次上市融资及后期增发新股融资，降低了融资成本（相对于银行负债融资而言，大大降低成本，获得相对的投资收益），扩大投资获得经营收益，如果大盘、行业板块及自己的个股走势不佳，增发新股就困难了。就房市而言，开发商的收益直接与房价相关，在地价、各类税费及建筑成本变化不大的情况下，房价越高，开发商的销售收入及净利润大幅上涨，所以，开发商总希望房价越高越好，长得越快越好，但是，真正有责任、有远见的开发商希望房市平稳、健康地发展，而不是暴涨，因为，房价长得过快，很可能会导致房地产泡沫，引发行业崩溃，另外，房价上涨必然会拉动地价、各类相关税费及建筑材料等上涨，长远来看，不仅不会使开发商的净利率有太多的增长，反而加大了开发商的投资风险。

现在我们再来分析一下股市房市背后的真正庄家——政府的态度，在目前中国的经济体制形势下，股市是宏观经济晴雨表，房地产是国民经济支柱产业，因而，股市房市比其他市场领域更具有政治性，也更容易让政府获得意想不到的经济收益。如果我们假设政府作为庄家有操纵股市房市的能力的话（其实，政府真有这个能力，只不过在大部分情况下故意表现出无能为力），政府一定希望并操纵股市涨涨跌跌，促进交易频繁，一方面显得经济繁荣，另一方面，政府在股市中是双向收费的；政府也一定希望并操纵房市不断上涨，房价涨得越快、越高，政府获得的相关税费越多，土地可以卖更高的价格，开发商也能接受，政府就能有更大的经济实力来投入城市基础设施建设，也会有能力从房地产税费及土地收益中拿出更多的钱来补工业地价的窟窿，从而营造更加具有吸引力的招商环境，所以，只要目前的土地体制不变，政府抑制、遏制房价上涨只是做秀而已，最多只是控制上涨速度，不至于泡沫破裂，不至于超出了民众的忍耐力。

从理论上讲，股市在长期内表现出有涨有跌，中短期内可能表现出单边上扬或单边下跌，因为大盘股指、甚至个股股价只是一个相对值，数值高低并不代表经济发展水平。而房市在长期内是不断上涨的，中短期或局部区域范围内表现出振荡，因为土地资源、尤其是建设用地资源及开发能力的有限性与我国城市化快速发展及社会消费需求的无限性之间的矛盾，导致供需关系在相当长的时期内不可能平衡，在没有达到高度发达或遇到毁灭性的经济危机情况下，房价的上涨是必然态势，只要房价上涨速度不要高过GDP上涨速度太多，租金与房价比在一定范围内。事实上，股市与房市并不是绝对孤立的，股市与房市的最直接焦点就是房地产股票。当宏观经济总体向好，有时候，股市与房市交替上涨，有时候双市齐涨，价量齐升；当宏观经济整体低迷，就会导致股市与房市双双下跌。另一方面，假如投资股市与房市的资金总量是一定的，当房市大涨的时候，就会吸引更多的投资人将股市里的资金抽逃投入到房市，从而使股市降温，反之亦然，尽管这个假设不完全成立，但股市与房市在更多的时期内总是表现出此消彼长的关系。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

2001年4月起，笔者来深圳创办了中国泛地产策划网www.bbbest.com，专门从事成片土地项目策划及土地一级开发的研究和实践，专门协助企业成片拿地、协助政府土地运营，但很惭愧的是，长期以来一直苦于没有正当理由而从未踏上过海南这片热土。

2004年10月23日，机会终于来了，笔者受鲁能集团之邀参加海口美丽沙项目策划方案竞标，随后，我们如愿与鲁能集团合作，开启了我在海南的顾问生涯。刚到海南之初，依然随处可见撂荒的土地和烂尾楼，随处可见失魂落魄的老板，随处可见豪言壮语、踌躇满志的官员。当时的感觉是，泡沫刚过，渐醒的人们可再不要好了伤疤忘了痛！

    至今，笔者在海南5年多的顾问生涯中，接触了形形色色的人和事，感受了太多的风起云涌与激情澎湃，尤其是众多国内外地产大鳄的风狂掠地，模式如出一辙，均是基于海南省人民政府2006年7月19日发布的琼府[2006]34号文《关于规范企业参与土地成片开发的通知》的低成本一级开发模式。笔者在海南从事土地一级开发顾问活动期间，走遍了海南所有市、县及部分村镇，尤其是著名的旅游景区及海湾区域,熟悉海南土地政策及大型成片项目的操作模式，并应邀受任海南省生态文化研究会副主任委员。应邀出席两届博鳌论坛、三届中国海南农产品冬交会、三届中国生态文化论坛并发表主题演讲，应邀出席万宁市建市十周年庆典等活动，经历海南地产的渐渐复苏，海南的火爆只是迟早的事。笔者已在海南主持运作过的成片项目有：

    海南星光半岛：海口美丽沙3307亩，香港新世界以18.08亿元摘得该地块，成为当时的海南地王。后由鲁能集团以此项目概念在人民大会堂签约海南澄迈盈宾岛项目，目前正在建成海南岛北部最大、最高品位的综合性旅游度假胜地。

中国热带亚热带农业生态村：由国家级农业龙头企业——海南永青集团开发，海南万宁礼纪、文昌大致坡两地，规划面积5平方公里，农业仓储物流及深加工、休闲居住开发，已成为热带农业产业化及新农村建设示范基地。

海口火山国家森林公园：规划用地3万亩，建设用地3000亩，由多家知名民企注册项目公司主导规划设计及前期运作，后由开发世界最大高尔夫球场——深圳观澜湖高尔夫的香港骏豪集团投资休闲运动及别墅区（即颇受争议的海南省791项目）。

三亚湾阳光海岸项目：海岸线长3.4公里，用地147.86公顷，包括目前最火爆的凤凰岛（当时叫白排人工岛，2005年11月1日，经三亚市民政局批准，正式更名为三亚凤凰岛），三亚城市投资建设有限公司委托顾问。

期间还参与了海航集团旅游地产发展规划及保亭七仙岭温泉度假区等项目。在海南顾问期间，笔者接待过的国家领导人包括中央政治局常委李长春、全国人大副委员长姜春云、国务院副总理回良玉等，几乎接待、交流过所有现职及往届海南省及主要市县领导，包括原省委书记汪啸风、现省委书记卫留成、省长罗保铭、省委常委三亚市委书记江泽林、省委常委宣传部长周文彰、省人大副主任韩至中等，深度合作过的海南本土名人包括全国政协委员、海南原首富、1994年福布斯国内富豪榜第三的冼笃信，海南文昌白鹭湖名人山庄庄主邢怡前等。因为有了在海南的经历，写了30多篇有关海南的博文，多次被海南政府相关网站转载。

笔者虽踏上海南较晚，但几乎完整地亲历了这一次海南逐渐回暖的全过程，而在海南几近疯狂的当下，及时撤离，不忍心亲眼看着泡沫再次破灭。我是幸运的！

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）