发表于 :2008-09-09 14:30
针对全国开发区及各类园区过多过滥、随意大量圈占土地、严重损害农民权益等突出问题，2003年7月起，国务院作出了清理整顿各类开发区、治理整顿土地市场的重大决策。几年来，经过压缩规模和数量、落实四至范围，层层审核，反复整改，大幅度压缩了开发区的数量及规模。全国开发区的数量由整顿前的6866个减至1568个（其中国家级开发区222个、省级开发区1346个），开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里。
尽管国家宏观政策严格限制开发区/园区建设，停止新设、升级及扩区，原则上讲，省级以下园区均为非法，但是，开发区及各类园区在各地区地方经济建设中的作用是不可低估的，各地发展地方经济的欲望是不能压制的。我们不禁要问，被清理掉的各类开发区/园区去向如何？如雨后春笋不断兴起的各类园区又在采取什么花招以掩人耳目？
哪级政府官员都知道，顶风犯上肯定要丢乌纱帽，但园区项目如果没有合适的名份，推广招商难度大，且开发价值也不高。不能束手就擒，也不能坐以待毙，更不能明知故犯，于是，园区的挂靠、更名之风开始蔓延。
挂靠就是主动向国家级、省级园区示爱，寄人篱下，实际上就是变相的扩区。空间上、行政区划上没有关联性的，只要关系到位，也可以隔空挂靠，这就是时下正流行的一区多园模式。
更名就是被不能再叫园区、开发区了，以躲避上级检查。于是，各类基地、工业走廊、产业带、工业集中区、产业集群等新名词铺天盖地，五花八门，其实就是一类企业集中在一起的地方，跟以前的园区、开发区一个样，只不过不能一次立项、一次批地了，采取了蚂蚁搬家的办法。
发表于 :2008-09-01 09:27
由于工作的关系，笔者接触了很多园区项目，手头也有收集了很多园区招商画册，无论是形式还是内容，大部分千篇一律，也有一些有吸引人的特别之处。园区项目的卖点是招商宣传资料应该呈现给客商的，概括起来，园区的一般卖点包括8个方面：
地价：2006年底，已出台全国的工业用地最低价格标准，并正在逐步推行工业用地招拍挂，对于一般工业项目而言，地价平均占总投资的比例较小，地价对总投资的影响微乎其微，有一定实力的企业并不关注地价，而中小企业往往对地价比较敏感。
交通：海陆空外部交通及与园区的连接，有些项目不一定对交通有苛刻的要求，如进出物流量小的项目，如化工、印染等环境污染严重的项目。
环境：包括政治环境、政务环境、治安环境、自然环境、营商环境（劳动力成本、电价水价等）等。
区位：园区在区域经济中的地位及与周边园区的关系。
配套：生活及生产配套，研发培训，创投资金支持。
服务：立项办证等一站式、一条龙服务。
政策：税收政策、产业政策等。
产业集群：上下游产业链的串、并联耦合及内部循环经济模式，上游原材料供应、下游消费市场。正如著名区域经济学家钟朋荣教授所说，产业集群是最好的投资环境。
各地政府常常用 “高标准、高规格、高起点、高科技、高附加值”等官方语言来宣传自己的园区，事实上，收效甚微，因为缺乏个性，缺乏说服力。采取差异化的营销，挖掘自身独特优势，以独特的渠道传达给客商，才能有的放矢，事半功倍。
以最精准的营销方式、最适合的服务模式让有需求的客商心动以至于行动，是园区项目招商的精髓。
发表于 :2008-08-12 10:13
2008年8月8日，借势北京奥运“绿色、科技、人文”大潮席卷中华大地，鸿海精细化工基地网站www.hz-2h.com开通，会展、论坛等招商活动陆续开展，招商工作全面启动。基地经惠州市政府批准成立，是惠州市落实广东省政府重污染行业统一定点规划的措施之一，也是惠州市防止精细化工行业分散建设引起环境污染风险的重要产业布局措施。
惠州市鸿海精细化工基地位于珠三角东翼，遵循《广东省石化工业2005—2010年发展规划》及《广东省惠州市石化工业“十一五”发展规划》，充分融入区域经济规划，承接大亚湾世界级石化区的辐射带动作用，定位为精细化工产业，主要引进涂料、合成树脂、日用化学品和电子化学品等四类化工企业，获得广东省、惠州市环保及安监等部门批准，为入驻企业节省相关牌照费用上百万元、缩短立项办证周期一年以上、免除了随时挨罚的烦恼。
基地总面积227.58公顷，预计总投资55亿元人民币，年产值百亿元以上，安排就业岗位近万人。基地选址于惠州市惠阳区永湖镇北部，距惠州市主城区中心12公里，西距正在规划建设的惠州南部新城3.5公里，与惠州数码工业园隔淡水河相望，在建的良湖大道直接连接本基地与惠州数码工业园。基地南往惠州港30公里，西南至深圳70公里，西去广州130公里， 150公里半径范围内有香港、深圳和广州三个国际机场，盐田港和惠州港两个国际港口，交通十分便捷。
基地由新加坡邦城规划顾问有限公司与上海华东师大城市规划设计事务所规划设计，本着 “适度超前、全面统筹”的原则，从功能、交通、绿化、景观环境、居住等多方面考虑，对地区产业结构进行调整，完善地区功能，提升整体品质，将本基地创建成与惠州未来城市发展相匹配的技术先进、附加值高的生态产业园区。充分融合国内外一流工业园区的特点，以全新的以人为本、科技领先、生态先行的建园思路，高起点、高规划、高标准建园。
招商中心地址：惠州市江北双子星国际商务大厦B座27层
深圳总部地址：深圳市福田区大中华国际交易广场23层
电话：0755-88312888
发表于 :2008-04-21 10:34
应该看到，从中央到地方，形形色色的园区确实起到了窗口、辐射、示范和带动作用，成为了各地主要的招商融资平台。如何提高园区的招商效率，并达到节约集约利用土地、提升单位面积贡献率的目的，园区策划在园区经济工作中起着举足轻重的作用。笔者结合近年来的园区顾问经验及在各地的讲学给出一些提纲供园区运营者参考。
1．园区经济概述
1984年 大连开发区 首个国家级开发区
1988年 北京高新区 首个国家级高新区
1995年 江苏海门 首个国家级新材料产业基地
目前，全国开发区/园区的数量由整顿前的6866个减至1568个，其中国家级开发区222个（经济技术开发区、高新区、保税区等）、省级开发区1346个，开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里，压缩了74.2%。
2．园区策划
商务策划原理、分类：企业策划、项目策划、活动策划
项目策划分为房地产策划、工业项目策划、商业街策划、园区策划等
规划、策划及计划的关系：
一个成功的园区应该是精心策划、科学规划与严密计划的完美结合，三者有一定的相交性，但又有不同的侧重。规划是按照一定的规律、规矩把要做的事在空间上摆布，计划是根据自身的人力和财力等条件把要做的事在时间上摆布。可以先做策划，再做规划，也可以先有规划，再有策划。规划具有权威性、稳定性和法律依据，是强制性的，是必答题，而策划是根据需要由业主提出来的，是可有可无的，是附加题。规划解决园区的准生问题，策划解决园区的优生问题。
园区开发中资源、资金与智力资本之间的关系；
园区经济不是简单的工业地产开发；
园区卖点追溯：地价、区位、政策、环境、服务、配套、产业链、产业集群、区域/城市竞争力。
3．园区策划能解决的问题
三定
定位：区位分析、发展目标
定性：主导产业、产业细分、功能分区、主题
定量：开发规模、分期
四个模式
开发模式、管理模式、盈利模式、营销模式
五种资源整合
专家资源、政策资源、土地资源、文化资源、投资商资源
4．园区策划的理论基础及新理念
地学3S新技术：遥感技术RS、地理信息系统GIS、全球卫星定位系统GPS
科学选址、场地评估
区域经济学：区域产业结构、空间结构、分工与协作
经济地理学：人地关系、区位因子、聚集与分散
创新是园区经济发展的灵魂和永恒动力
泛地产：
随着园区经济发展及新功能城区崛起，城乡联动，一、二、三产业融合，商办居等功能集聚，园区不再是标准厂房的简单拼凑。
土地资源生态化开发：
为了从根本上解决目前土地开发、城镇化进程中存在的工农冲突问题，除了完备的法律体系和严格的行政制度外，科学的理念引导和技术支撑也是有效保障。以生态重建为先导提升城市容量，以生态经济为核心兴办特色产业，以循环经济为基础构建产业集群，以生态化理念创新开发模式，2005年1月9日应邀在博鳌亚洲论坛发表专题演讲。
园区业主制理论——开发区改制、制度创新：
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角色
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投入
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产出
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园区运营官（管委会、政府）
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资源、环境、心态
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税收、社会就业、政绩
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园区运营商（国有、民营、股份等）
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整合能力、理念、启动资金
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融资平台、房/地产增值
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战略投资商
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资本
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投资收益
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物业/设备投资商
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资本
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租金
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入园企业
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租金、固定资产、流动资金
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经营利润
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管理商（事主）
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环卫、物业等
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管理费及其他
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顾问、代理、中介
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智力资本
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顾问费
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循环经济—园区经济的第二春：
2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中提出了构建节约型社会的号召，倡导节能节地，党的十六届五中全会提出，要大力推进循环经济，建立资源节约型、环境友好型社会，给园区经济带来了新的春天。遵循资源利用的减量化（Reduce）、产品的再使用（Reuse）、废弃物的再循环(Recycle)，科学合理规划，各功能分区及相关企业、分项目之间形成产业耦合（并联、串联），保证运转成本最低、外部经济性最佳。在全国园区清理整顿中撤销的园区正是那些产业特色不明显、产业雷同、低水平开发的园区，如今，各级政府纷纷认识到低地价、低厂租不是吸引外商入园的主要因素，产业集群是最好的投资环境，是园区最核心的竞争力，已建成的一些园区开始以主产业为核心进行升级改造和二次创业，新建园区开始注重产业定位，依托区域经济背景和核心资源优势进行前期策划。
5．案例分享
参见相关网站及媒体报道。
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