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发表于 :2008-04-21 10:34
崔元星：园区策划——招商及集约用地的有效保障

应该看到，从中央到地方，形形色色的园区确实起到了窗口、辐射、示范和带动作用，成为了各地主要的招商融资平台。如何提高园区的招商效率，并达到节约集约利用土地、提升单位面积贡献率的目的，园区策划在园区经济工作中起着举足轻重的作用。笔者结合近年来的园区顾问经验及在各地的讲学给出一些提纲供园区运营者参考。
1．园区经济概述
1984年 大连开发区 首个国家级开发区
 
1988年 北京高新区 首个国家级高新区
 
1995年 江苏海门    首个国家级新材料产业基地
目前，全国开发区/园区的数量由整顿前的6866个减至1568个，其中国家级开发区222个（经济技术开发区、高新区、保税区等）、省级开发区1346个，开发区规划面积由3.86万平方公里压缩至9949平方公里，压缩了74.2%。
2．园区策划
商务策划原理、分类：企业策划、项目策划、活动策划
项目策划分为房地产策划、工业项目策划、商业街策划、园区策划等
规划、策划及计划的关系：
一个成功的园区应该是精心策划、科学规划与严密计划的完美结合，三者有一定的相交性，但又有不同的侧重。规划是按照一定的规律、规矩把要做的事在空间上摆布，计划是根据自身的人力和财力等条件把要做的事在时间上摆布。可以先做策划，再做规划，也可以先有规划，再有策划。规划具有权威性、稳定性和法律依据，是强制性的，是必答题，而策划是根据需要由业主提出来的，是可有可无的，是附加题。规划解决园区的准生问题，策划解决园区的优生问题。
园区开发中资源、资金与智力资本之间的关系；
园区经济不是简单的工业地产开发；
园区卖点追溯：地价、区位、政策、环境、服务、配套、产业链、产业集群、区域/城市竞争力。
3．园区策划能解决的问题
三定
定位：区位分析、发展目标
定性：主导产业、产业细分、功能分区、主题
定量：开发规模、分期
四个模式
开发模式、管理模式、盈利模式、营销模式
五种资源整合
专家资源、政策资源、土地资源、文化资源、投资商资源
4．园区策划的理论基础及新理念
地学3S新技术：遥感技术RS、地理信息系统GIS、全球卫星定位系统GPS
 
科学选址、场地评估
区域经济学：区域产业结构、空间结构、分工与协作
经济地理学：人地关系、区位因子、聚集与分散
 
创新是园区经济发展的灵魂和永恒动力
泛地产：
随着园区经济发展及新功能城区崛起，城乡联动，一、二、三产业融合，商办居等功能集聚，园区不再是标准厂房的简单拼凑。
土地资源生态化开发：
为了从根本上解决目前土地开发、城镇化进程中存在的工农冲突问题，除了完备的法律体系和严格的行政制度外，科学的理念引导和技术支撑也是有效保障。以生态重建为先导提升城市容量，以生态经济为核心兴办特色产业，以循环经济为基础构建产业集群，以生态化理念创新开发模式，2005年1月9日应邀在博鳌亚洲论坛发表专题演讲。
园区业主制理论——开发区改制、制度创新：
角色
投入
产出
园区运营官（管委会、政府）
资源、环境、心态
税收、社会就业、政绩
园区运营商（国有、民营、股份等）
整合能力、理念、启动资金
融资平台、房/地产增值
战略投资商
资本
投资收益
物业/设备投资商
资本
租金
入园企业
租金、固定资产、流动资金
经营利润
管理商（事主）
环卫、物业等
管理费及其他
顾问、代理、中介
智力资本
顾问费
循环经济—园区经济的第二春：
2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中提出了构建节约型社会的号召，倡导节能节地，党的十六届五中全会提出，要大力推进循环经济，建立资源节约型、环境友好型社会，给园区经济带来了新的春天。遵循资源利用的减量化（Reduce）、产品的再使用（Reuse）、废弃物的再循环(Recycle)，科学合理规划，各功能分区及相关企业、分项目之间形成产业耦合（并联、串联），保证运转成本最低、外部经济性最佳。在全国园区清理整顿中撤销的园区正是那些产业特色不明显、产业雷同、低水平开发的园区，如今，各级政府纷纷认识到低地价、低厂租不是吸引外商入园的主要因素，产业集群是最好的投资环境，是园区最核心的竞争力，已建成的一些园区开始以主产业为核心进行升级改造和二次创业，新建园区开始注重产业定位，依托区域经济背景和核心资源优势进行前期策划。
5．案例分享
参见相关网站及媒体报道。
(崔元星 国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:园区策划 招商 集约用地
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