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发表于 :2008-07-07 11:49
崔元星：对低价成片拿地的三点质疑

尽管国家土地调控政策越来越严，开发商手头的现金越来越紧，但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地，一方面，体现了开发商的忧患意识，手里有粮，心里不慌，也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面，开发商也因此忧心忡忡，就像高悬在头顶的堰塞湖大坝，随时有崩塌的危险。究其根源，笔者认为主要有以下三方面的质疑：
一是随着“土地增值税清算政策”的实施，低价成片囤积的土地价值越来越缩水，未必有想象的那么值钱，有那么巨大的增值空间，无论是自己开发，还是转让给下家，最高达60%的土地增值税税率，再加上大量资金占用的财务成本，几乎让囤地者无利可图。
二是“土地不开发，政府无偿收回土地使用权”，清理力度的加大，开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大，风险越来越大，一旦政府动真格，枪打出头鸟，开发商编再多的理由也无济于事了，真理永远掌握在政府手里。
三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范，都是先有暗地里的协议，再搞公开、公平、公正的名门正娶，有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”，鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期，但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上，政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷，尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣，还是经不起推敲的。
据说，一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米（肯定是低价成片拿地为主），相当于一个中等规模城市建成区面积，足够开发二、三十年，引起关注、质疑就在所难免了，树大招风呀。当然，低价成片拿地的开发商不会那么傻，不会一下子把所有土地办到自己名下，会采取一级开发+二级开发的模式，会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式，以掩人耳目，甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。
(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:低价 成片 拿地 土地一级开发
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发表于 :2008-03-21 09:04
崔元星：拿地过程重于结果

上大学时，无意中读到过香港一位女作家草雪的一本散文集，内容记不得了，只记住了封面上有一行字的大致内容是：与其埋头攀登直到最高峰，不如在登山过程中尽心欣赏路边的风景。这句话一直影响着我的就业观、事业观和人生观。
每当面临重大抉择而进退两难、忧心忡忡时，我就想起了这段话，“最高峰”谁都想攀登，但谁都能如此幸运地登上“最高峰”吗？我更看重过程，只要真诚付出，只要用心参与，我们就已经成功了。
尤其是对于资源短缺、竞争愈加激烈的土地市场的招牌挂活动，能登上“最高峰”的只有一家，但决不能因为成功的机率低就对前期调研、铺垫工作掉以轻心，只有全心投入才能不留遗憾。等到快真相大白的时候，就没必要“痛心疾首”了，因为结果无非只有三种，自己中了，如愿以偿；别人中了，就当是当了一回“托”，花了一些前期费，得到了难得的实战经验；流拍了，还有机会，重整队伍再战。
结果固然重要，但即使这次得到的是不如意的结果，正因为一次次的真心付出的过程中积累了获得如意结果的经验。

 

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:拿地 过程 结果
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发表于 :2008-02-26 09:08
崔元星：年关将至，我们等待着那一声“集结号”

地产项目从想法到落地，要经历一系列环环相扣的过程，策划、拿地、立项、报建、施工等，政策的变化、竞争对手的阻挠随时都可能发生，不可能一帆风顺，喜悦也有，但更多的是痛苦和磨砺。尤其是异地项目，人生地不熟，往往更是如此。
这次在唐山曹妃甸的科学发展论坛会址项目前期工作中，我们再次感受到了做项目的甜酸苦辣，面对一次次的挫折、一个个突如其来的打击，我们真的绝望了。每当夜幕降临的时候，我们团队都聚在一起，侧耳聆听总部的“集结号”吹响了吗？可一直没有听到号声，一直没有听到撤退的命令，我们只能继续尽一切努力工作，随时等待那一声号响。每天车里播放着郭德刚的相声，说的是郭德刚和他的对象误闯到大森林里，对象说：“告诉你一个坏消息和一个好消息，坏消息是我们迷路了，只能有牛屎吃，好消息是牛屎有的是。”所以每天同事的见面，会交流彼此所知的最新消息，都用这一句式“告诉你一个坏消息和一个好消息”，其实，每天听到的往往都是不同样的说不上好也说不上坏的消息，排除了一处险情又出现更难的陡坎，但倍感幸运的是，往往到了山穷水尽的时候，我们的忍耐即将到了极限的时候，转机真的来了。
因为我们有信念，永不放弃，我们才一次次等到了好消息！

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

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标签:拿地 土地项目
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