发表于 :2007-09-18 15:16
为了沟通分享中国及世界各地人居环境建设的知识和经验，推动中国和谐社会建设，促进联合国千年目标的实现，在成功举办两届全球人居环境论坛的基础上，由联合国友好理事会（FOUN）、美国联邦绿色建筑委员会（USGBC）、中国社科院城市发展研究会、中国城市建设开发博览会组委会（CCDE）、深圳市政协等共同主办的2007全球人居环境论坛于8月30-31日在深圳市大中华喜来登酒店隆重举行，主题为和谐的人居环境。
前联合国秘书长和高级代表，前联合国安理会主席和联合国经济社会理事会副主席安瓦尔?乔杜里大使、联合国友好理事会主席、著名环保外交家怒尔?布郎博士、中国社科院研究员朱铁臻教授等人及国家相关部委领导和知名专家出席了本次会议并发表了精彩的演讲。深圳市人大副主任邱玫、深圳市政协副主席余晖鸿到会祝贺并讲话，国内外400多名城市官员、开发商、规划设计师、国际组织代表和各界人士出席了会议。
笔者创办的中国泛地产策划网参与协办了本次论坛，笔者应邀发表主题演讲“包子涨价，面粉走俏??土地一级开发模式及前景”。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:14
早在2005年，就有媒体披露，全国公众通过企业广告所熟知的权威牙膏质量评估机构??“全国牙防组”居然设在一幢标为“学生宿舍”的老楼，而且只有两个人两张办公桌一部电话。据报道，其所进行认证的产品样本均为企业主动送递上来的，并非由认证机构在市场上随机抽样获得。全国牙防组、中华中医药学会、中华口腔医学会和中华预防医学会四家“权威”认证机构一致声称：“只对送检的样本负责。”“全国牙防组”等四家认证机构给公众上了一堂权威课：原来“权威”居然是可以被冒充和滥用的。
直到2007年4月30日，卫生部才宣布撤销全国牙防组。随着全国牙防组事件不断被曝光：违规认证、违规获利、违规财务运作等，在公众的关注下，一个在“不官不民”的身份状态中生存了近20年，进行十几年“权威认证”的组织，终于“寿终正寝”了。
牙防组事件之后，人们不得不追问：像牙防组这样的“怪胎”，为何能逃脱层层监管？各行各业的那些正在实施“权威认证”的机构，到底有多大的权威性？
最值得我们关注的是房地产界的“牙防组”现象。被公众认可、被权威认可是企业的共同追求，排名、排序、认证有巨大的市场需求。完全官方的机构搞认证、评奖是不允许的，完全民间的机构搞认证、评奖又没人理会、没有公信力，于是，众多的像“牙防组”这样的“不官不民”机构在地产界应运而生，看似权威的认证、评奖活动铺天盖地。
其实，经过牙防组认证的牙膏和一般牙膏没什么两样，但老百姓被忽悠了，争相购买，于是，更多的企业自愿花大钱买明知道不具有权威性的认证，还花大价钱投放广告说“经过牙防组权威认证”，又有更多的老百姓被忽悠。房地产界的“牙防组”的操作手法如出一辙，媒体顺势大赚一把，最终买单的还是老百姓。
发表于 :2007-09-18 15:13
笔者没有亲临7月12日东莞拍地现场，不敢对事件当事人的现场表现妄加评论，但想对事后各媒体、专家的评论发表一些个人看法。
万科拿地没有错，在狼多肉少的今天，没有土地储备的开发商就是等死，当然自不量力花大钱抢地也是找死，错的是万科的拿地策略，一是有拿“地王”来做股市炒作的嫌疑，二是只关注一线、热点区域和富人，这是与万科一直倡导的“关注中低收入人群住房问题”的宗旨相违背的，很多相对偏远的地区更需要像万科、金地这样的品牌开发商的关注，那里同样有需求，却不需要厮杀、不存在黑幕；
土地公开出让没有错，错的是“价高者得”的铁律，价高者得的铁律让开发商几近疯狂、不顾成本，价高者得的铁律把政府推到了老百姓的对立面和公信的边缘；
土地营销没有错，土地是商品，商品就需要营销，但营销是双向的，政府作为卖家营销土地，开发商作为买家更应该营销土地，把自己对土地的需求信息营销出去，才能实现信息对称，实现公开公平公正，才能以最低的价格拿到最适合自己的土地资源。在房地产业日渐成熟的今天，开发商正在把重心从注重下游房子的营销转向注重上游土地的营销，我们看到碧桂园、奥园、华侨城等品牌企业向政府主动示爱，已取得巨大收益，坐等政府营销显示了政府的进化，但也显示出开发商的愚蠢；
包子涨价，面粉走俏，这是常理，但常理更告诉我们，这时候应该有更多的人种麦子去，做面粉生意去，因为面粉生意更挣钱，所以我们要把做包子的精力挪一部分放在种麦子上，通过种麦子获得合法收益。抢地事件应该能给开发商提供一个更大商机：种麦子去！
土地一级开发更有前景，变买地、抢地为卖地，帮政府整理土地、卖地去！
如果说政府、开发商有错的话，更有错的是跟风的媒体和专家，是他们煽风点火，为地价、房价的飙升推波助澜！
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:13
因为工作关系，笔者走了不少地方，见拔地而起的各级政府办公楼如雨后春笋，老百姓议论纷纷，但各地官员却众口一词说“提升城市形象，改善招商环境”。笔者曾于2006年7月将在各地拍到的部分气派的政府办公楼传到博客上，引起不小的波澜。各大媒体也曾对“郑州惠济区府楼赛白宫”予以曝光，但一阵骚动之后，各地“豪华楼堂馆所”之风依然愈刮愈烈。
近日，中纪委等七部委联合下发《关于开展党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目清理工作的通知》，决定对各地区、各部门近年来修建党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目进行一次全面彻底的清理，随即，河南濮阳等四起违规案件查处情况被通报。看来，中央实在是忍无可忍了，要动真格了，去年6月14日《人民日报》发表关于严管土地的文章以来，一大批涉地问题高官落马，这一次，又要有一批涉楼问题大官难逃厄运了。
值得关注的是，这次中纪委等七部委的通知说还专门在国家发改委成立了“党政机关办公楼清理工作办公室”，具体负责“与各地区、各部门联系，了解清理工作进展情况，解答自查过程中提出的问题，指导各地区、各部门按清理软件上报数据，定期向中纪委和其他清理工作负责单位通报情况等日常工作”，看来工作还不少，但有必要专门设立一个部门吗？如果担心这个专门设立的清理办公室会与下面互相勾结、敷衍了事，是否又有必要再专门成立一个监察“党政机关办公楼清理工作办公室”的办公室，就业岗位是创造了不少，但对解决问题是否更有效呢？
其实，之所以“豪华楼堂馆所”泛滥成灾，并不是管理部门不够，而是管理重叠，反而出现互相推诿、扯皮的现象，用成立新部门的办法来处理新出现的问题本身就犯了管理的大忌，这比“豪华楼堂馆所”更让人恶心。更何况，“豪华楼堂馆所”本身也不是新问题，中央早就出台《党政机关办公楼建设标准》了，直接查办就行了，发现一起查处一起，根本就不会泛滥。不顾学校危房、穷苦农民死活，大肆挥霍纳税人血汗钱超标盖办公楼，甚至因盖办公楼非法占地、中饱私囊，现行的法律法规随便拿出来一条就可以治罪了，已经缺乏做人的资格，更不用说做干部了。
但愿这次的严查“豪华楼堂馆所”是真的，就怕原来超标的“豪华楼堂馆所”没治成，又出来一大堆因查处“豪华楼堂馆所”而立功的干部队伍和各地新建的“党政机关办公楼清理工作办公室”的办公楼。
发表于 :2007-09-18 15:13
建于原唐代芙蓉园遗址上的大唐芙蓉园，占地近1000亩，其中水面300亩，总投资达13亿元，是中国第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园。这一“国人震撼、世界惊奇”的旅游精品，自2005年4月11日开园以来，一直好事连连，先后接待国民党前主席连战、亲民党主席宋楚瑜到访，《大唐芙蓉园》电视连续剧即将开播，张艺谋的《印象西安》胎动中，确实产生了巨大的品牌、集聚、窗口、带动效应。当然，对于大唐芙蓉园的报道并不都是正面的。
首先是对其经营情况的质疑，建设者曾预测其“年接待游客将超过300万人次，创造中国旅游的新奇迹”，有报道说“大唐芙蓉园2005年接待游客200余万人次，旅游收入过亿元”。有中国主题公园第一品牌之称的深圳世界之窗，占地720亩，总投资6.5亿元，年接待人次在220-250万之间，年利润亿元。乐观估计，大唐芙蓉园的年利润不会超过5千万元，其静态回收期需要20-30年！如果扣除财务成本、折旧等，是一个没有回收期限的项目。不过，该项目投资主要来源于财政及银行贷款，考虑回收期没有太大必要，再说，作为曲江新区的先期带动项目，也不应该单从经济效益考核其作用。
其次是对其引发的环保问题的质疑，从开园的那天起，网上就不断有“大唐芙蓉礼花焰火扰民”的帖子流传，但没有引起太大的波澜。2007年3月29日，《人民日报》刊登了一篇题为《大雁塔正受人为伤害》的报道说，在刚刚召开的陕西省政协九届五次会议上，陕西省政协常委、陕西省书法家协会副主席王蒙提交的一份名为《让大雁塔永远矗立在古城西安》的提案引起了广泛关注，大唐芙蓉园焰火每晚燃放烟花，频频震动、空气污染、重重的冲击波及烟花遇水雾可能对大雁塔造成的危害，虽然此“王蒙”非彼“王蒙”，但这篇报道对大唐芙蓉园的冲击波可能要远远高于大唐芙蓉园的烟花对大雁塔的冲击波。
从每晚必演的水幕电影《大唐追梦》和主题演出《梦回大唐》及大唐芙蓉园应接不暇的政府接待可以看出，今人对大唐盛世的向往，亲近“大唐芙蓉”就是圆梦，一句话，她的政治意义远大过了一切。
正是这位意义重大却绯闻缠身的“大唐芙蓉”博得了有海外血统的洋大款??中海地产的芳心。“2006年12月22日，中海地产和西安市曲江新区签署战略合作与项目投资一揽子合同，总投资100亿元，其中，将投资约28亿元，对大唐芙蓉园进行包装上市，全面参与西安文化旅游项目的开发。”
绯闻越多，身价越高，娱乐界的不二法则在资本市场同样灵验，越有绯闻，越有题材，越有空间。
中海不惜重金娶了“大唐芙蓉”，再包装成大众情人上市，对哪一方都有利！大唐芙蓉，国人震撼，中海迎娶，世界惊奇！问世间，情为何物？问世间，到底谁玩谁？
发表于 :2007-09-18 15:12
2007年1月10日的中国房地产报年会上，《Cihaf中国城市房地产投资价值报告》首度出品。这份由《中国房地产报》、中国社会科学院财政与贸易研究所、《中国城市竞争力报告》课题组共同完成的投资报告，目标直指城市房地产投资价值。该报告重点研究了50座城市，涉及180多项指标上万个统计数据，并宣称对房地产企业跨地域发展具有很强的实用价值和决策参考价值，情况真的如此吗？
首先我们来看一下该报告的第一项研究结果表明，住宅地产投资价值排名前10的城市分别是深圳、上海、北京、广州、杭州、天津、南京、成都、重庆、西安，显然这些都是大城市，所谓的房地产一线城市，也是地价奇高、房价一路飙升的城市，市长随时要挨批甚至丢官的城市，也许正是这些不负责任的投资报告把眼红、短视的投资商忽悠到这些城市，狼多肉少的局面导致了极可能出现的房地产泡沫。平心而论，也许三线、二线城市比一线更有投资价值，因为他们正在发展之中，而一线城市已高处不胜寒。
其次，我们常说“知己知彼，百战不殆”，对于一个想要异地扩张的开发商来说，首先要多掂量一下自己有几斤几两，具备不具备远程作战、异地作战的实力，常常拿冯伦所说的“五岁娶媳妇未必是好事”来反省自己，其次要擦亮眼睛多看看，哪个地方狼多，哪个地方肉多，这些都是《城市房地产投资价值报告》不能给你的。
再者，到了异地，人生地不熟，投资回报倒是其次，投资安全最重要，除了投资硬环境指标，投资的软环境欠佳是导致投资不安全的致命因素，一是法制环境问题，有些地方官商勾结、违规违章乱建，二是政务环境问题，有些地方政府也学昆山叫嚷着“亲商、安商、富商”，喝多了就敞开心扉说“敞开门招商，关起门打狗”，拖拉推诿、吃拿卡要一应俱全，这些都是《城市房地产投资价值报告》没有告诉你的，需要你自己体会。总之一条，投资软环境不达标的城市必须一票否决，再大的投资价值也不去。
最后，城市的投资价值应该是区域性的、动态的，区域性表现在城乡结合部、行政区划边界的投资价值往往大于主城区中央，城市规划修编前后阶段往往大于规划稳定执行之中。而《城市房地产投资价值报告》把某个城市当成一个静态的点来考量，通过设置的指标体系把一大堆客观的数据浓缩在一个点上，未必就能客观反映这个城市行政辖区范围内的某一处的投资价值。就拿被《城市房地产投资价值报告》评出来的住宅地产投资价值排名第一的深圳来说，在深圳关外的某一个镇、甚至邻近这个镇的东莞或惠州地区的地产也许更有投资价值。王石曾说，万科不按照一、二、三线来划分城市，而是聚焦城市裙带，这有利于万科住宅产业化的战略，也就是说万科更关注珠三角、长三角、环渤海等经济圈辐射范围内的区域，而不一定考虑行政区划是否属于某一个一线城市。
发表于 :2007-09-18 15:12
2007年3月19日下午，德意志银行戴安娜小姐一行在唐山市多位领导的陪同下考察了正在建设的首钢新址曹妃甸，晚间，中共河北省委常务、唐山市委书记赵勇亲切接见了戴安娜一行，并设宴款待，笔者应邀与宏泰集团、著名歌唱家谭晶、电视剧《李大钊》制片人王智慧等陪同考察、交流。
成立于1870年的德意志银行（Deutsche Bank），是一家全球性的综合全能银行，总资产规模超过8,000亿美元，位居世界第4位，其投资银行业务自2000年起连续3年被《欧洲货币》评选为世界投资银行综合业绩第1名，在中国，德意志银行已经在香港、上海、广州和北京开设了分行和办事处。
发表于 :2007-09-18 15:11
2007年3月15日，深圳市政府原则批准《深圳市近期建设规划（2006－2010）之新城规划》，光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城等关外四座新城浮出水面，这无疑对开发商及置业者都是重大利好。但也应该看到，如果规划不到位，执行不得力，四座新城概念背后可能隐伏着的误区。
一是城乡模糊化。国家正在积极倡导的城乡一体化是为了统筹规划、消除歧视，实现和谐发展、联动发展，而不是让全部农民进城，不是消灭农村。目前，城镇化程度较高的珠三角地区，尤其是环珠江口一带，城镇间平均距离不到10公里，小城镇过于密集，小城市和小城镇星罗棋布，沿河经济与沿路经济发达，工业化促进街市化，导致城市建设成本加大，城市规模效应减少，城市集聚和辐射功能萎缩。深圳的四座新城绝不能重蹈覆辙，重走目前珠三角城镇化的弯路，避免城市农村化、农村城市化的尴尬局面。严格限定新区红线边界，不能像郑州新区那样规划大得离谱，也不能像目前的珠三角某些地区，规划成了摆设，任由无序发展、盲目发展。
二是人为差异化。此次出台的四大新城规划都有各自明确的定位，以实现优势互补、错位发展，但是，产业集群也好，主导方向也好，核心功能也罢，不是一天形成的，更不是政府的文件规定出来的，要依托自身资源、符合市场需求、协调整体规划、顺应大众民意。这里不妨列举一下上海的例子作为镜子，为了积极响应中央关于小城建设的号召，2001年1月5日，上海市人民政府以沪府发[2001]11号文《关于上海市促进城镇发展的试点意见》提出了重点发展“一城九镇”的规划目标，为了避免“千镇一面”，政府给各个小城镇定出了不同的风格定位。无独有偶，2006年8月17日，《人民日报》以“详解上海区县新名片”为题报道了上海正在进行的19个区县产业功能定位蓝图战略规划，政府又准备给每个县区一个主导产业定位。人为的差异化未免有些计划经济的痕迹，除了招致质疑，灰溜溜地收场是在所难免的。
三是城市空心化。从各大城市的发展历程来看，由于中心区高企的地价、房价及劳动力价格，会推高企业商务成本及居民生活成本，另一方面，主城区以外全方位、多个新区的成片开发，使城市核心引力逐渐发散，产业空洞化和城市空心化趋势正成为在各大城市间蔓延的国际流行病。缺乏核力的扩张不是共赢，而是共损，必须充分发挥香港与深圳的双城联动、关内与关外的互动作用，把关外中心镇及四大新城作为深圳与广州、东莞及惠州等城市互通的重要节点，而不是仅作为深圳核心区向外延伸的神经末梢。香港现任特首曾荫权先生在竞选新一任香港行政长官的竞选政纲中提出要和深圳联合打造一个世界级大都会，深圳市政府也多次作出了积极的响应。关起门来建新城是自私的，更是危险的，深港双城模式及深圳与其它城市的互动是深圳四大新城建设的核心动力。
四是农民房商品化。尽管农民房上市会对打压房价产生有效的作用，但其致命的后遗症是不言而喻的。近来，深圳农民房上市的流传甚广，“深圳两会”上也有代表们对“农民房”上市的提案。关外的四座新城绝不能成为农民房上市的舆论基础和温床，否则后患无穷。刚刚出台的《物权法》对宅基地使用权的取得、行使和转让作了重申，仍然适用《土地管理法》等现行法律和国家有关规定，《物权法》未作调整，因为目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民一户只有一处宅基地，不同于城市居民。尽管深圳已没有农民，但还留有大量的农民房，仍然必须走土地变性、改用途、拆迁、土地上市、整体规划及房地产上市这一条路。
新城不是画出来的，更不是忽悠出来的。我们需要超常的创造力和想象力，更需要有足够的眼力、实力和耐力。
(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)
发表于 :2007-09-18 15:09
住房问题无疑是百姓关注和政府宏观调控的焦点，在一组组合拳的狂轰滥打之后，“加大住房供应”已成为近期政策的重点。在土地房产政策方面，深圳历来是紧跟中央最紧的地区之一，然而，令百姓和政府大伤脑筋的是，深圳房价一路领跑全国，所有政策似乎并没有起到预想的效果。
2007年2月7日，深圳市政府出台了《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》，文件规定，在近期出让的商品住宅用地中，开发商须建设规划建筑总面积15%的政策性住房，包括经济适用房和公共租赁房，新政策要求，按照15%的比例建设的政策性住房竣工后须无偿移交给深圳市国土房产局。这个政策的出发点是好的，既响应了中央号召，又给深圳的一部分弱势群体带来实惠。但又会引发新的问题，比如，无形中抬高了开发门槛，有实力的开发商不会束手就范，会暂缓购地或暂缓开发引起需求旺盛，导致住房供应下降及房价上升，得到政策初衷相反的结果，又比如，同一社区的很难统一管理问题。
为了避免因地块出让条件过于苛刻而“流标”的尴尬，有些专家及媒体向深圳市政府建议引入香港的“勾地”制度，让供需双方共度一个相对较长的“恋爱期”，美其名曰“政府更准确地了解市场需求”。实际上，早在2006年7月31日的国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》中就明确提出了“用地预申请制度”，改良版的“勾地”制度已写在全国性制度之中，并被苏州等地应用。
春节期间，又有深圳政府要出台“鼓励开发商将囤积的工业用地申请变住宅用途等相关政策”的传闻，这无异于发动劳苦大众向少数富人的“分田地、分财产”运动，因为地产、房产的集中、放量供应将导致固定资产的大面积缩水。
把宏观问题简单地分解到每一个楼盘、每一块宗地，由单个开发商来解决，其结果是问题越来越严重。笔者认为，深圳之所以称为“特区”就在于全国一盘棋的大背景下的一个“特”字，需针对特别的个性特征发展特别个性产品。就深圳而言，与住房问题最密切相关的个性特征在于人口与深港互动，发展深圳的个性产品就是把满足众多个体消费的政策性住房（包括经济适用房和公共租赁房）集中开发成满足不同特殊人群的蓝领营、白领公寓、产业居住区和深港共享社区。
深圳的人口特征主要表现在：一是基数大、密度最大、增长最快（总数超1200万人），二是流动人口与户籍人口比例严重倒挂（大于7:1），三是年龄结构最轻（26岁左右），四是人群在产业和地域上相对集中。
香港对深圳的发展与深圳对香港的发展都至关重要、且相互影响，深港双城互动表现在深圳到目前为止６０％的外资来自香港及香港有十多万人在深圳买房子。香港现任特首曾荫权先生在竞选新一任香港行政长官的竞选政纲中提出要和深圳联合打造一个世界级大都会，这是深港两地及全国的大事。两城优势互补，实现共赢，深港一体化、深港双城模式已经势不可挡。
考虑到深圳的人口特征及深港互动的特殊背景，深圳的政策性住房应该系统定位、集中开发。
一是在关外卫星城区集中规划、开发满足大专院校毕业生、农民工等短期务工人群需求的蓝领营，与专业培训、招聘机构联合开展就业培训、找工指导等，与各大专院校对接建立毕业生接待站，与各地民政部门对接建立农民工接待站，通过政策倾斜引导集中投资，鼓励需求企业团租、团购。
二是在商务密集区新建（或高层烂尾楼改造）满足有一定收入基础、较长期居住的高层管理、高级技术人员需求的白领公寓，配套商务、娱乐、休闲服务，引入创业辅导、创业基金，提供创业支持，公寓化管理，时权或产权式运营。
三是在临近开发区、工业区或相对偏远区配套规划产业居住区，设计点对点的公共交通，例如万科开发的与坂斜岗工业区结伴而生的万科城。
四是在深港边界及过境通道周边规划满足深港两地两栖人群需求的深港共享生活区，如西部通道深圳一侧或香港一侧、福田??落马洲河套地区等，以实现“基础设施共享、生活配套共享”。
合理规划以上产品，引导投资和消费，可以分流大批短期居住人群、产业人群、无序炒房者对住房的需求，拉低民房租金水平，降低了旧村改造的拆迁补偿成本，加速了城市资源的优化与合理流动，对促进烂尾楼的处理及旧村改造也起到一定的作用。
需要说明的是，与其他城市相比，深圳及深圳的住房普遍缺少“家”的文化氛围。正如3月7日，正在北京出席“两会”的广东省委常委、深圳市委书记李鸿忠做客新华网时谈到，深圳市委市政府正在下大力气使外来人员对深圳有一种归属感与家园感。无论有无深圳户籍，无论居住时间长短，无论是自购的一般商品住宅，还是以上提到的蓝领营、白领公寓等，“营造家的氛围、感受家的感觉”是深圳居住产业的核心。
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