发表于 :2008-07-10 11:01
尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？
无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。
发表于 :2007-10-23 13:31
企业都是以营利为目的的，就企业的盈利模式来说，一般包括产品型、产权型、服务型等，产品型、产权型都是买进卖出，只不过标的物不一样，服务型就是提供精神体验及智力成果等，概括起来说，企业就是靠低进高出、快进快出来挣钱。按理来说，政府管理部门是非营利的，是靠吃财政来生存，但很多部门会有自己的小金库，甚至借助人民赋予的公权谋取私利，所以，除了供给的，还得创收。相对于企业盈利模式来说，政府管理部门的营利模式更有技术含量，大体分为以下几种：
卖批文：随着市场经济体系的逐步完善，“批文”这种计划经济的产物越来越少，但正是那些仍然留下来的“批文”更具有市场生命力，更显得弥足珍贵。当然，政府及政府管理部门官员不会明目张胆地直接卖批文，但你要想拿到批文，就必须付出与常人不一样的代价，可以叫疏通关系，也可以说是联络感情，因为“批文”市场永远是求大于供，于是批文带动了各地休闲业、娱乐业、餐饮业及若干五花八门产业的发展。有句俗话叫做“跑部钱进”，很多省市级各类企业、组织都在京城设有办事处，尽管中央三令五申清理，还是越清越多，原因很简单，因为市场需求，都是为了跑批文的。
卖资质：资质就是能证明持有者能力水平的一张纸，几乎政府哪个部门都有发各类资质的权力，更奇怪的是，由于地区割据、行业垄断，这个地方发的那个地方不认，这个行业发的那个行业不认，于是你要想干事就得买一大堆资质，每次申报资质的时候肯定要编一大堆资料，于是激活了文印社、图片社、打字社等文化产业。资质不是终身制的，除了申报，还得应付年审，发证的部门可以随时随地卡你，于是你还得年年进贡。
卖排位：政府部门就是充当市场经济中的裁判员角色，对运动员品头论足、给运动员排名次是他们的嗜好。政府或者与政府关联的半官方机构，会时不时地发布这个榜、那个榜，其实，无论哪个榜都是人为操纵的，缺乏客观依据的，但却直接影响、操纵你的市场效益，于是，哪家企业都会对各类排名活动不惜重金投入，美其名曰“品牌塑造”，这几年中央政府查得严了，直接以政府部门名义发布的“排位”少了，明眼人都知道，哪一家民间机构如果脱离了与政府部门的挂钩，排位活动也就无从谈起了。
卖报告：这种盈利模式往往比较隐蔽，一般是政府先出个文件，说做什么项目什么阶段必须有什么类的报告，而且规定必须是有相应资质的机构做的才有效，例如，到发改委立项时，需要你报项目可行性研究报告，把关的领导同志会善意地提醒你需要委托有资质的机构来做，其实，你要理解，“有资质”就是跟把关的同志“有关系”的意思，如果你不理解这层关系，还当真地通过市场的方式找来真有资质的机构完成了报告，一般是屡改屡交也通不过的，还是要花大笔的疏通费。但是，如果你顺水推舟，送个人情，就让把关的领导推荐有资质的单位（实际是有关系），报告做得再狗屁不是也是通得过的，道理很简单，因为你做报告的钱很大一部分流向该流的地方了。政府需要的报告远不止“可研”，还有环境评价、地质灾害评价、防洪评价、文物保护勘探报告、甚至是防蚂蚁评价等，哪一个也需要有资质的机构（再强调一遍，其实是有关系的机构）。笔者在廊坊市房地产管理局办公楼门口看到，看似民间的与房地产相关的各种研究机构、评估机构的牌子挂了二十多个，估计都是在等这笔生意。
由此可见，政府管理部门除了应得的财政拨款，还可以靠明处“制度严明”、暗处“吃拿卡要”来捞钱。
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