戴欣明

房价在什么情况下再会暴涨？——祈望11月是“救命月”不现实

daixinming — Wed, 15 Oct 2008 12:24:25 GMT

房价在什么情况下再会暴涨？

——祈望11月是“救命月”不现实

作者：戴欣明

近来地方政府救市的措施似乎不断有来，很多置业者、开发商、炒家也在憋足劲等待时机入世，甚至一些濒临倒闭的开发商、炒家把11月当作救命月，认为这个月一定会出台重大利好政策，甚至有协会机构扬言第二套房贷政策会放松，我们似乎都能看到这些人们在角落里烧香磕头的场景…

房地产还能不能有暴涨时代？戴欣明认为不太可能，为什么？

首先我们要知道什么才是房地产真正的繁荣；戴欣明在文章《国家为何担心房地产“繁荣”？》中提到：“房地产的繁荣应该是有成交量，但是价格平稳才是房地产市场的繁荣，才是理性繁荣，房价的上涨一定是住宅产品价值上涨，比如房屋的综合素质，而不是炒作造成的上涨。”

今年国际原油暴涨140多美元，国际上的定性说法就是炒家炒作造成。中国的房地产市场也是炒家的炒作造成，当然，政策及监管的疏漏是很重要的一个方面。

相信很多人已经明白房地产炒作的机制。美国的次贷危机与房地产炒作造成的房地产上涨有异曲同工之处。可以利用银行的资金杠杆来实现购房，特别是炒房，去年在深圳甚至可以零首付购房，转按揭再购房，…利用很少的资金就可以囤积大量的房源，致使真正的置业者无房可卖，造成奇货可居，价格飞涨。

目前国家房地产政策的基调可以看成是起动自住型房地产市场，即解决那些真正有需要居住问题的需求。出台的所谓利好政策也应该是向这个方向倾斜的，而不太现实是为炒家制定什么有利政策，也就是说，类似降低二套房地产首付这样利于炒家的政策不太可能出台，这一方面会让房地产价格再次失控，另一方面，不能把一个市场当儿戏一样处理。

特别是小户型房子已经大量闲置，小产权房有望解禁这样对置业者利好的预期，都将强化市场住宅的供给，相对的供大于求会将持续。所以，我们有理由相信，再出台的政策只能是对于真正的置业者有利的政策，同时还能抑制炒家的政策。

没有炒家的市场，暴涨的可能性也就不会再存在。

注明：

本文意在告诉大家在约束性市场化前提下的房地产走势，戴欣明没有“唱涨派”、“唱衰派”的“信仰”，也不是这两个派的人物，只是利用实证分析，再加上多理论的融合以及实战经验，对未来将要发生的事情做出推断，如果非要用“派”来说的话，戴欣明应该算“预测派”。

买方市场戴欣明在2006年6月21日的论坛直播中正式提出（也是中国房地产界首次提出）：“深圳的房地产市场最多用2-3年的时间大部分房地产（住宅）项目会变成买方市场，并且会向其它一线城市蔓延。”提出时，很多人认为戴欣明在痴人说梦，如今这么样？类似的推断无数，所以说戴欣明是“预测派”。

国家为何担心房地产“繁荣”？——批驳向文波地产繁荣论

daixinming — Wed, 15 Oct 2008 03:16:55 GMT

国家为何担心房地产“繁荣”？

——批驳向文波地产繁荣论

作者：戴欣明

按：“房地产带动经济繁荣”的命题本无错，错就错在这里的繁荣被偷换了概念。

戴欣明作为房地产人士一定希望房地产持续繁荣，但是房地产的非理性繁荣就必须遏制及打击；因为非理性繁荣不是“繁荣”，这是在房地产暴涨到接近高峰的时候戴欣明在广东惠州财经论坛上的观点。

而在中国还有无数的人把房地产虚幻的“繁荣”称为繁荣，所以有必要在此澄清。让中国的房地产市场进入理性轨道。

■检讨房地产问题就是为房地产正名

向文波在其文章《振兴地产，恢复信心——振兴地产带动经济繁荣》的第一个建议是：“振兴房地产业，为房地产业正名。前一段时间对房地产业的批判甚至妖魔化无异于扼杀经济繁荣！”这是房地产业外人士比较响亮的救市音量。

现在，房地产的言论的确是五花八门，很多人没有想到的热闹，派别林立，并且派系分明。在向文波的言论中，批判房地产就是扼杀经济繁荣，戴欣明认为正好相反，房地产暴涨时代的繁荣不是真正的繁荣，这点向文波没有看出来。房地产的繁荣应该是有成交量，但是价格平稳才是房地产市场的繁荣，才是理性繁荣，房价的上涨一定是住宅产品价值上涨，比如房屋的综合素质，而不是炒作造成的上涨。

我们应该吃一堑长一智，要正名房地产就要直面房地产的问题，面对高房价对中国经济产生的负面影响。

■房地产成也市场，败也市场

向文波，工程机械专家、三一重工股份有限公司执行总裁，主导产品为工程建设机械。目前混凝土机械国内市场占有率第一，已完全替代了进口，他这个背景唱涨房地产顺理成章。

其文章介入房地产也比较深，看来房地产已经让很多人耿耿于怀。

向文波文章指出：“房地产最重要的是，尊重并充分发挥市场功能，打消社会对房产不切实际的降价预期，重新启动房地产消费，以此带动经济繁荣！”戴欣明认为，中国房地产市场正因为在推崇市场化解决，才有今天的房地产危机，也就是说房价快速上涨具有“千里之堤毁于蚁穴”的功效。

房地产在炒作期间就是因为所谓的上涨预期，特别是徐滇庆这样对房地产不甚了解的著名经济学家的烘托，让深圳流行房价完全可以看齐香港，也因此让无数的人成为“负资产”人士，现在这种瘟疫正在蔓延。

■应该涨的不涨，人民陷于苦难

向文波的坦言让人们看到虚幻的“繁荣”，特别是2006、2007年的房地产暴涨是非常正确的。他认为：“房地产对社会而言，涨的好处实在是太多了！上涨，银行不必担心大量呆坏帐！上涨，国民财富增加！一个合理的价格结构应该是，生活必需品物价越低越好，资产性物品价越涨越好。国民财富的增加，才能带来消费需求的多样化；消费需求的多样化，才能带来经济的繁荣！大家看到的实际情况是，股市、楼市兴旺的时候，大家都很快乐；股市、楼市下跌的时候，日子反而很难过。现在我还没有看到有人在经济衰退中欢欣鼓舞。上涨，买房子的人也不吃亏，物有所值，并且有增值预期，何乐而不为？”

正因为房价上涨，人们怨声载道，对于向文波这样的人当然很难知道人民的苦衷。而现在房价在快速下跌，欢呼声不绝于耳。

如果说房地产衰退就能搞垮中国经济那是幼稚的想法，有识之士只看到了房地产暴涨带来的一系列问题，这些问题差点就把中国经济搞垮。

■“经济繁荣路线图”正在错误引导经济发展

经济繁荣路线图：消费增长和消费多样化——需求增加——经济繁荣——就业增加，收入增加——老百姓拥有资产——资产价格的上涨——国民财富增加。向文波认为：“以上循环往复，经济繁荣，国家富强，人民生活幸福！”我只能说这只是让极少部分的人繁荣了，同时现在也在承受着煎熬。

应该说这就是“虚幻经济繁荣路线图”，在这个“繁荣”中没有多少理性存在，就同深圳在2007年流行的言论，深圳房价一定会赶上甚至超过香港的荒唐结论，这也是像徐滇庆这样的经济学家的言论，最后只能裸奔。

■只有一少部分房地产是市场说了算

向文波提出质疑：“中国的房子贵不贵？贵不贵应由市场说了算，有人建有人买就不贵！贵到没有人买了，游戏也就玩不下去了，只要有人买，我认为就不贵。从整体而言，我认为中国的房地产价格还远未贵到全民共诛之的程度！”

但是现实的情况正好相反。就连地产业内人士、开发商也认为房价高，深圳开发商在房价暴涨的时候就已经认为房价暴涨不正常，但是对于中小开发商没有办法，只能随波逐流。

只要炒家买了，这也是对的？可以说没有炒家（企业、几个、个人）的所作所为，房价也不会这样飙升。

向文波文章中也有对的地方：“穷人没房子不能怪房地产商，市场解决不了穷人住房的问题！那应该是政府做的事情！”从2006年6月开始政府在这个分明开始有所作为了。

■房地产市场不是用来尊重的

向文波说：“关键是我们必须尊重市场，不要扭曲了市场，让市场功能失效。”这点也正好相反，从1998年来中国就是遵循市场化解决房地产的方式，…现在正在收拾残局。

“房地产市场必须在制约下发展”，这是戴欣明在2006年初的观点。所谓的“尊重市场”必定被市场报复，现在市场的报复来势凶猛程度是没有多少人能够想到的。

看上去，房地产市场好像是向文波文章中所讲：“一个好的经济政策，应该是能提供大量就业机会，让人拼命干活，不断创造财富，不断与别人交往劳动成果的机制。”实际上我们看到是炒家在拼命地干活，也给那些本来有正业的人提供了炒作与赌博的机会。现在已经完全可以证明房地产就是被炒家炒起来的，特别是像万科这样的企业带头炒的结果。

■约束下的房地产市场才能更快更稳发展

市场绝不是赌场，房地产股市双双上涨让中国变成了“大赌场”，都去“赌博”中国经济如何发展？正因为无数的人把虚幻的“繁荣”看成是市场经济的繁荣，唱涨房地产，也就带来了房地产灾难，因为这些人并不知道什么才是房地产正在的繁荣。

房价上涨，甚至是高房价绝不是振兴楼市而是在摧残楼市，当主流人群没有能力购买房子的时候，“上涨”来振兴楼市纯属无稽之谈。

可以说，中国经济问题虽然由来已久，但是房地产问题加剧了中国经济问题的进一步显现。现在我们可以非常清楚地看到房地产政策对于有效抑制房地产上涨或暴涨起到了积极的作用，也就是说房地产只有在约束经济的条件下发展才是国家放心的，人民才能安居乐业。

房价下跌到正常的轨迹上来，才能让各行各业繁荣起来。事实会证明这一切。

注明：

房地产海啸先卷走哪些企业？

daixinming — Tue, 14 Oct 2008 03:12:50 GMT

房地产海啸先卷走哪些企业？

作者：戴欣明

按：我们一定要肯定房地产企业在社会发展中的作用，政府运用开发商这样类型的企业，让中国房地产快速发展，让人们的生活及居住环境得到了非常大的改善。但是，在此发展的过程中，尤其是中国的超大型房地产企业在这几年的确没有带什么好头，万科首当其冲…当企业的发展凌驾于中国经济之上，甚至是民生之上的时候，自然就会被动大手术。

金融海啸卷走了向雷曼兄弟等巨头企业，我们不禁要问是金融海啸卷走了他们还是他们制造了金融海啸。

有媒体称“房地产三季度齐发‘病危通知书’”：万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。去年金地集团全年销售收入为97.5亿元，金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%；销售金额78.49亿元，较上年同期增长11.68%。泛海建设发布的最新业绩披露显示，2008年1－9月泛海建设净利润将比去年同期下降约50%—60%。

戴欣明观点是房地产海啸灾难可能先卷这走大企业，为什么？

房地产企业因为所谓的资金雄厚，在土地市场上能有大显身手的机会，土地占用资金以及“面粉贵过面包”趋势的流行，开发企业手中囤地将是不明智之举，开发就会亏本，不开发就要被收回，进而造成资金链出现问题。

据可靠消息，银行系统已经不愿意给大房企贷款，而转向中型房地产企业为主，所以超大型房企开始搞企业债券等形式获取资金。也就是说大企业获取资金的渠道反而窄，因为风险愈来愈大。

从国际上的“金融海啸”来看，无不是大企业作怪所为；中国房地产市场也是如此，所以有“房地产海啸”。

大企业开发大盘，在房价大涨大跌的过程中，置业者成了被耍的“猴子”。中国房地产大企业正在以惊人的速度蚕食自己多年建立的品牌，没想到人们就是被这些所为的大企业、大品牌耍了。

中国的经济改革政策正在抛弃房地产大企业。大型房地产企业在此次房地产海啸的形成以及灾难发生的过程中所起到的作用明显地被大大地低估了。

戴欣明一直持一个观点，在中国房地产界不需要超大型企业。诸如万科等这样的超大企业，万科在2005年十一黄金周带头涨价（17英里项目）开创了中国房地产暴涨的先河，高悬的房价这股要想吞没中国经济的洪水肆虐近两年，万科的所作所为明显地表现出这些超大企业的能耐已经到了可以左右一个产业的时候了，房地产是民生产业，左右房地产产业就是左右民生；左右民生就是左右中国经济；在中国左右中国经济就是螳臂当车。美国的房地产市场影响了美国经济，造成了金融海啸；中国的房地产暴涨同样造成了中国经济出现巨大问题，房价上涨，物价大幅度上涨，原材料也就大幅度上涨…在高房价终被撼动的情况下，CPI下滑、钢材、水泥等原材料价格回落已经非常明确地说明房地产暴涨带来的问题把中国的经济搞的乌烟瘴气。

要知道不是只有“暴利模式”才是盈利的唯一模式，但是像万科这样带头涨价再带头降价这样无道德的企业从2005年10月开始却选择了暴利经营模式，并把这种“道德”有效地传递出去；传递到中华大地。

万科等大型企业都是大盘在握，分期开发，降价绝不补差价将为他们的穿心之剑。万科主动降价虽然是明智之举，希望自己能跳出自己挖的火坑，但是带头涨价却是得意忘形之举。各种迹象表明，这些超大型企业的所作所为必将受到政府与市场的清算，这种清算不是打击企业经营，而是维护绝大多数企业的正常发展，维护中小企业利益，让中国经济得以健康发展。

现在，万科的道德已经被海啸前的海水所淹没。

超大行房地产企业出大问题是迟早的事情，被海啸吞没也是迟早的事情。而中型企业却能独善其身。

戴欣明也可以断定，房地产大企业，特别是超大企业制造了房地产海啸灾难，同时，政府与市场向超大型房地产企业动手术的方法决不会一样，但是结果一样，铲除那些破坏房地产市场均衡的因子，才能真正让产业健康发展，更好的发展中国经济。

注明：

房价降50％开发商成养猴专业户？——万科率先养“猴”了并耍的很溜

daixinming — Mon, 13 Oct 2008 03:06:12 GMT

房价降50％开发商成养猴专业户？

——万科率先养“猴”了并耍的很溜

作者：戴欣明

按：在房价迅速下跌之际，特别是购买所谓大盘的置业者会发现，你的隔壁住户买的房子要比你便宜50％，甚至更多，这对于先卖的住户无疑是场尴尬的梦，对楼盘后一期的业主看成傻瓜，后一期的业主又被再后一期的业主看成傻瓜，这个过程中发现自己已经成为被耍的猴子…

万科坚守契约精神本无可厚非，但是没有想到在坚持信守合同的同时，让老业主像被耍的“猴子”，并且随着时间的推进，这些“猴子”将会越来越多。有些不堪忍受被耍的“猴子”跳跃起来，却发现万科正在暗暗地用一根绳子在玩耍这些“猴子”，这些“猴子”就越发没有办法，过着连狗都不如的生活，并让建筑折磨者他们本来就脆弱的生命。

我们只知道亚当史密曾经说过市场中有只无形的“手”，这只手在左右着市场的走向，如今万科已经学会了这些理论的精华，同时还升华了，用无形的“绳”来串起它的市场，串其他的置业者，从17英里哄抬房价并在中国带头涨价开始，这个“绳”利用的非常好，涨了再降，双手同时玩弄好几个“绳”：政府、同行（开发商）、置业者、媒体…似乎这些都玩的不错。

有点经济学常识的人都知道，亚当史密“无形的手”是由厌恶而产生；现在有证据显示愈来愈多的人开始厌恶万科，特别是那种与中国国情格格不入的“契约精神”。

十一前出版的《楼市》中提到：“只是契约精神最强调的是自由的精神、平等的精神，但是，从三年前深圳万科十七英里售楼处被砸，到今年万科售楼处接二连三的被砸，扪心自问，万科你何曾给过购房户平等的信息？”

《楼市》中还提到：“现在，万科老业主肯定要追悔莫及：自己当初为何不买如北京优孚房地产公司这样在万科眼中‘不守契约’的‘穷开发商’开发的楼盘，却偏偏‘眼瞎’要去购买‘全国第一富’的而且是‘信守契约’的万科房地产公司开发的楼盘呢？”

其实，戴欣明认为那些瞎了眼的人是因为你相信像万科这样的企业不会耍猴，而恰恰你是错误的。应该说万科的耍猴计划从2005年的十一黄金周开始，从17英里项目开始，那时开始万科已经是个耍猴人…

近来万科开始裁员了，在内部耍猴没有耍好，被耍的人烧了自己，开始烧猴儿了。可以断定，万科养的猴子太多的时候，会有更好的处理猴子的方法，万科不是处理猴子，就是猴子处理万科，到那时就会出来个孙悟空。

步万科降价后尘，重庆第一地产品牌龙湖地产部分房价大降50％，数据显示，花盛香醍楼盘2008年5月至9月的公寓住宅月成交平均单价分别为13400元、13919元、15064元、15881元和9月的7880元，最高落差幅度超过50%。同样，要求补偿的老业主也骚动起来。

…看来养猴的人愈来愈多了！专业户越多，价格越降，同时被耍的猴子越多，戏也越来越好看。

总有一天，这些像“猴子”一样的置业者会变成孙悟空！

注明：

戴欣明：必经香港式房灾承不一样的后市

戴欣明：房地产“秋后算账”时代来临

戴欣明：“两率”再次下调阻挡不了房价下跌

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必经香港式房灾承不一样的后市

daixinming — Sat, 11 Oct 2008 02:06:52 GMT

必经香港式房灾承不一样的后市

作者：戴欣明

对于97年的香港楼市灾难，相信很多人记忆犹新，无数的人成为负资产人士。香港用了8年多的时间恢复了楼市平衡。

楼市灾难形成有三个方面：政策有漏洞；有人带头炒作涨价；之后有人带头降价，住宅开发商万科已经占了两个，最后价格跌穿价值，其后的负资产只是衍生“物质”，再往后楼市的低迷也是政策的滑行轨迹…等等这一切都与“香港式”房灾如出一辙，尤其是在一线城市，比如中国的这次房灾就是由深圳向珠三角蔓延，再向长三角蔓延，最后落地渤海湾及北京一带。

戴欣明认为，中国一线城市正经历香港式房灾，从深圳开始，但是会承接出不一样的后市，为什么？

香港，我们完全可以看成是一个深圳、广州、上海或者北京这样的一个城市，或者说中国有无数个“香港”，现在香港式房灾在深圳表现的最为明显，样样特征齐备。

早在半年前，戴欣明就强调说，中国是在救整体经济的市，不是直接救楼市，近来这些观点开始被大家认可。中央明确指出在这轮宏观调控中要保经济增长、保股市平稳、保金融安全，说明中央政府是理性的，对后市也是有信心的。本人一直强调，在2006年6月前，中央政府对房地产市场是不理解的，没谱的，所以一切政策在加上万科这样无良的开发商带头涨价等因素都造成了房价上涨，虽然2006年6月中央政府开始知道如何管理房地产市场，但是由于近10年的房地产错误的发展思路造成房地产惯性上涨到2007年9月。同样，国际上，各国政府也在积极地纠正自己在政策及监管上的错误，世界银行也预测美国经济会在2009年下半年好转。

可以说，中国的房灾是局部的，这与97年香港的房灾的区别是很大的，也就是说房灾并没有在全国中小城市蔓延的时候就及时治疗了，反而一线城市的房灾为其它城市的房地产发展与管理上获得了宝贵的经验。

这次国际上的金融风暴被各国政府高度重视，也认识到不能放任自流地任其肆虐，所以各自救市措施接二连三，同样由于惯性的原因，似乎并没有迎来所谓的预期效果，但是这将大大缩短金融危机带了的影响周期，重振市场预期。

作为房地产市场，房价一定是有个底的，而准置业者的预期还没有见底，虽然再次下调“两率”不会对房地产产生实质性拉动，但是这却是对人们预期的上调，政府想让人们的预期能逐步见底，只有这样房价才能见底。在经历房地产暴涨阶段的过程中，人们认识了房地产成本是由什么组成的，知道了居住权利…预期也更加明确，不会把自己的预期建立在空中楼阁的虚幻之中。

健康稳定发展已经成为中国经济发展的主旋律，房地产作为重要的产业必须符合这个原则，这个原则就是不允许在这次大跌之后再大涨。

曾几何时，开发商是政府的老师，后来又成为置业者的老师，虽然有“教会徒弟饿死师傅”之感，但是不这样会更惨，房地产不能脱离民生而存在，应该和主流人群同呼吸共命运；共享房地产人文快乐。

房地产市场的成熟是置业者的成熟，不是开发商的成熟；因为开发商无成熟与不成熟的说法，商人唯利是图比较正常，不正常的往往是置业者需求的盲目，炒房者的疯狂，以及政策的缺失。

重申一下戴欣明一直以来的观点：中国在救整体经济的市，在这样的情况下房地产必须做出牺牲（上策：均价降回到2002年的水平；中策：07年最高点的50％），之后通过稳定楼市获得经济的平衡发展。并且是迅速的，不可能用香港的8年时间，如果用香港的房地产危机来讲，那么3年内就可以解决问题。当然，这是在牺牲一些开发商、炒房人士、置业者为前提的解决问题方式，也就是说长痛不如短痛的解决问题的方式。

房价下跌到正常的轨迹上来，才能让各行各业繁荣起来。事实会证明这一切。

注明：

房地产“秋后算账”时代来临

daixinming — Thu, 09 Oct 2008 16:20:57 GMT

房地产“秋后算账”时代来临

作者：戴欣明

本文刊载在《深圳商报》2008年10月10日星期五

戴欣明按：讨论房价一事由来已久，不知道什么才是房价的底，所以诸多猜测之音绕梁N日多为遮遮掩掩，或者一律唱衰楼市这样不负责任的言语喋喋不休。

政策市也是市场，自从笔者站出来发表言论就一直认为中国的房地产市场其实从1998年开始就是“政策性市场”，或者是“无约束市场”，与此同时无数的人认为是市场化的房地产经济却在“无约束”的情况下疯狂起来；任何一个行业疯狂过后必将被秋后算账，这就是规律。

深圳的今天就是其它一线城市的明天。一线城市被“秋后算账”的时代来临。

房地产“秋后算账”时代来临

作者：戴欣明

本文刊载在《深圳商报》2008年10月10日星期五

不管十一黄金周，还是房地产深圳房地产秋交会上，似乎开发商集体“假摔”已经成为共识，戴欣明认为这是深圳开发商对房地产发展趋势的认识存在侥幸心理。

深圳房价在一年内已经下跌24％，其中最大跌幅达36．5％，但是即使这样，对比深圳2003年住宅的价格均价5785元/平方米，2002的5533元/平方米的住宅均价，目前深圳住宅均价还是在这个基础上翻倍的。

戴欣明曾在2008年7月深圳电视台专访中讲到，深圳的房价关内6000多是合理的，关外4000多是合理的；十一黄金周深圳关外已经出现4800元/平方米起。国庆期间新开盘的龙岗楼盘中航鼎尚华庭打出此低价刷新了深圳楼市“4”字头的新低纪录。

中国的房地产市场是“政策市”，这也是戴欣明反复强调的，“政策市”的对应的后市就是“算账市”，或者说是“秋后算账市”。如果是“市场市”，比如美国的房地产市场，那么出现问题的结果就是“政策市”；即政府救市。“算账市”在中国已经被反复地证明了，但是就有人不信这个邪。

一种是获得暴利的开发商，幻想为什么不能延续暴利哪？因此不满，指望着“东山再起”；第二种是土地加建造等成本本来就很高的开发商，如“面粉贵过面包”时拿的土地，怎么就这么倒霉哪？为什么不继续涨好多赚些！

房地产策划中有句俗语：“出货”，这个词在其它行业20年前就不是什么新鲜词，而房地产企业确没有几个用好的。当然开发商都知道要销售，但是利益模式还没有转变过来，心态更没有转变过来，第二种开发商我们似乎可以理解，但是对于第一种就不可理喻。无论哪种，货如轮转是最重要的，尤其是在“秋后算账市”阶段，这个阶段的特点是价格不代表价值，这是开发商必须要认的。这是市场的定价规律。在这个阶段如果开发商又不能有效地演绎价值，只能用降价来弥补营销能力的不足。

可以说理性置业时代还没有到来，理性置业的繁荣也没有真正开始，在这个时期，必须经历“秋后算账市”，帐没有算完，市道就不会回暖，随之而来的清算队伍会越来越多，越来越大，再加上市场这只无形的手，让观望气氛更加浓郁。

开发商必须面对市场规律，深刻认识“秋后算账市”是“政策性市场”的一个延续。

我们看到随着房价下跌的同时，物价也在迅速下跌，高房价已经成为经济发展的绊脚石。开发商一方面要调整利润预期，另一方面要加强社会责任感，讲究道德，钱是赚不完的。在政府层面再也不能让房价像过山车一样的上涨，这次的房价上涨经历足可以证明，房地产是经济的生命力，同时也是制约经济发展的最大障碍。

现在，深圳的人均工资水平还不如2002年，而目前的房价与2002年比还是翻番的。戴欣明再次认为，深圳的房价下跌后应该承接2002年的房价水平，均价应在5500左右。没有做不到的事情，只是政府想不想及敢不敢做！为了这个目标必须多管齐下。这样深圳才能有竞争力，经济才能更好的发展。作为开发商只要改变经营模式同样可以获得丰厚的利润。

当人们都买不起房的时候，不是开发商裸奔，而是置业者裸奔。

（作者系营销学家，独立地产评论家）

注明：本文意在告诉大家在约束性市场化前提下的房地产走势，戴欣明没有“唱涨派”、“唱衰派”的“信仰”，也不是这两个派的人物，只是利用实证分析，再加上多理论的融合以及实战经验，对未来将要发生的事情做出推断，如果非要用“派”来说的话，戴欣明应该算“预测派”。

“两率”再次下调阻挡不了房价下跌

daixinming — Thu, 09 Oct 2008 01:20:56 GMT

“两率”再次下调阻挡不了房价下跌

文/戴欣明

中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（04年以来连续上调20次）；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点（04年以来连续上调10次），其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。戴欣明认为：上次下降“两率”是个信号，这次“两率”则是个起步；逐步稳定楼市的起步。

这次利率下调间隔刚好一个月，可见政府的确是有所动作的。

中国现在已经用事实证明房价的过快上涨，特别是大起大落对中国经济的影响，其中，万科在这个方面带了两个头，万科这样的企业已经破坏了房地产市场的平衡，中央政府正在开始收拾万科留下的烂摊子，房价对人们生活的影响可见是非常巨大的。CPI明显地与房价的上涨有直接的关系；现在房价下跌的同时，CPI也应声回落。

但是，大家不要高兴的太早，楼市的下降通道还没有走完。就像我在9070政策出来的时候预测房地产市场2－3年才能形成买方市场一样，并且我当时还认为楼市还要走强，原因是经济发展的惯性所为。这几年已经证明这种推测是对的。同样道理，由于房价下跌刚刚形成趋势，已经遍及一线城市。北京一些楼盘的降价在吸取其它城市一点一点降价所带来的负面影响，甚至更狠地降价，其中像万年花城截至9月25日，该楼号已售出一套面积为103.98平米的两居室，成交单价为6981元/平方米，相当于4.6折。相对于万年花城2004年时刚推出时价格4900元/平方米还高2000多元。这样的行为已经让准置业者认识到房价可以像大白菜一样卖，心理预期已经攻破。深圳房地产秋交会已经证明了这点。

虽然接连两次利率下调时间比较紧凑，但是这无疑对房地产而言是望梅止渴，开发商30％多的降价远比央行降几次息来得快，来得实惠。可以说，央行的这次降息又在释放一个信号——不要担心，房地产的局势中央政府看在眼里哪！

的确，中央政府已经在房地产市场中学到了如何有效控制房地产市场的战略，也充分认识到大涨大跌对经济的影响的严重性，并在积极地纠正2006年6月以前房地产问题，也就是说，中国的房地产问题已经在政府的能力控制范畴内，只是房价还没有回到应该回到的价格区间，所以，一方面政府传达明确的信号，另一方面房价回到适合经济发展的轨道上来是政府调控的准绳，只有这样，房地产市场才能更快更好的发展，也只要这样中国的经济才能更快更好地发展。

严格意义上讲，美国式的救市方式在中国没有理由存在，因为我们的银行体制与美国的不同。再有，房地产的危机问题更多的是在一线城市，以及一些二线城市，并不是全国性危机。

昨天（10月8日）戴欣明已经发表电台采访直播稿整理成的文章：《房价降50％时，政府会稳定楼市》，从目前来看，深圳最高下跌36％，距离笔者认为的50％还有一定的空间，与此同时，其它一线城市的房价下跌才刚刚开始，这些明显地中央政府也看到了这点。仅就房地产下降惯性而言，即使紧急刹车，也要在下跌15－20％之间，所以，我们在看到中央政府的信心的同时，房价下跌之路还没有走完。从目前的局势来看，起码要下降到2009年春节前后，也就是一季度，之后会稳定房价在一个合理区间内。

从美国这次经济救市来看，在信息极度发达的今天，只有用快速解决问题的方式才能保住经济增长态势，避免以往的那种长期一蹶不振。中国的房地产问题（专指住宅）也必须在尽相对可能短的时间内解决，只有这样才能保住经济的发展。

我们拭目以待。

戴欣明感言

2008年10月9日星期四

房价降50％时，政府会稳定楼市——黄金周后置业者怎样进入楼市

daixinming — Wed, 08 Oct 2008 01:51:43 GMT

房价降50％时，政府会稳定楼市

——黄金周后置业者怎样进入楼市

东莞电台著名主持人冷浩主持并电话连线戴欣明

本文是戴欣明在黄金周旅游期间，2008年10月1日11:10至11:25东莞电台都市地产直播连线中的录音稿整理

编者按：

这次对话具有代表性意义，所以整理出来，让置业者对房地产市场趋势有个比较直观的了解。

东莞这样的二线城市与一线城市的联动效应非常大。

东莞的今天或许就是很多二线城市的明天。

戴欣明

2008年10月8日星期三

■房价在最高点时砍一半才合理

主持人【冷浩】：这里是东莞电台黄金周特备节目…我们现在关注一下东莞黄金周的楼市。昨天就楼市连线了开发商，市民，今天我们连线一位房地产方面的专家，他是中国城市与房地产新策划领军人物，城市运营及商业地产品牌运营权威，独立地产观察家戴欣明策划机构的首席顾问，戴欣明先生…你好戴博士。

【戴欣明】：你好，冷浩。

主持人【冷浩】：非常高兴能你联线东莞电台直播间，共同关注东莞假日楼市。下面请教第一个问题，现在国庆的行情我们已经关注到了，昨天（9月30日）成交66套，前天（9月29日）成交112套，可以说是非常非常法理冷，也可以说大大出乎了我们各个媒体的预料。

国庆期间一般开发商都给予厚望和希望。而且以往开发商在这个时候都会推出很多营销策略，但在昨天和前天连线各大开发商说，各个楼盘的人气都是不错的，可是成交量确微乎其微，为什么会这样哪？你觉得开发商给予厚望的黄金周到底能掘得多少黄金哪？

【戴欣明】：应该这样说，现在有些开发商对于政府降低“两率”这样的所谓的救市的信号哪让很多开发商抱有侥幸的心理，认为我挺一挺就可以过去了，事实上我认为这不现实。这只能称之为一个信号，没有真正到政府要救市的时候。…政府救市应该在什么时候，应该是在2007年价格点最高的时候砍一半，就是50％，这时政府会出台一些利好的措施，但是不是严格意义的救市，是稳定在这样的价格区间。

主持人【冷浩】：就是在2007年价格点最高的时候砍掉一半？

【戴欣明】：对。像东莞、深圳、广州的房价大致上已经砍30％左右了，这是有数据可以支持的，大概还有15％到25％之间的降价幅度。

主持人【冷浩】：你认为还有一定的降价空间？

【戴欣明】：是的，还有一定的空间。

主持人【冷浩】：昨天我们关注到东莞的房地产成交均价是4955元，那么这样看还是有一定的降价幅度？

【戴欣明】：对。但我这里要特别强调一定，东莞与其它城市有不一样的地方，人口方面我发现有下降的趋势，在东莞市政府“产业升级”、“腾笼换鸟”措施的知道下，城市人口会下降到600－700万之间（原来是1200－1300万之间）。人口结构也会变化。

■土地价格还有很大的下降空间

还有就是东莞的土地价格在下降，2007年上半年土地价格是3231每平方米，到今年的上半年是2100多，下降了1000多元，我说的更多的不是建造成本有多少空间可以下降，而是每平方米的地价还有很大的下降空间。

主持人【冷浩】：就是土地价格与房间高峰期有了很大的下降。现在很多地在拍卖的时候无人问津。

【戴欣明】：对。未来这个地价还会下跌，我认为这个地价的下跌会占到下降幅度的一半。如果是20％，起码地价的贡献至少有10％。

主持人【冷浩】：这是土地的问题。这是否就苦了2007年高价拿地的企业？

【戴欣明】：是的，没错！

■现在是“淘房”的好时机，不是出手的好时机

主持人【冷浩】：那你掘得开发商会在这个黄金周掘到黄金吗？

【戴欣明】：应该会的。应该这样讲，…5年以后我们再看现在的房价会感觉比较正常。因为很多资源是不可以再生的，比如你现在买方，可能还要降10％多，但是你就不可能再买到这样的地段，你现在淘到的房子，在5年后你是淘不到的。

主持人【冷浩】：比如说地段的优势，近中心区的地段。

【戴欣明】：没错！比如说资源型房地产，不可能在同一个位置建设第二个项目。

主持人【冷浩】：我们还想了解一下，也顺着你这个思路，你在谈到地段的优势，以及资源性的不可再生性，但是现在的楼市观望的气氛非常浓，我觉得。楼盘真正成交的不多。什么是老百姓最关注的问题，很多人说：“买涨不买跌”，那么现在能不能出手哪？很多人有这样的意见，你怎么看？

【戴欣明】：我认为现在是“淘房”的好机会。

主持人【冷浩】：是淘房的好机会！

【戴欣明】：你现在可以淘到一些未来可以上涨空间比较大的房子，未来再卖可能弥补不了这部分的损失。

主持人【冷浩】：这就要看你的火眼金睛了。

【戴欣明】：要在专家的陪同下，或者多咨询一下，不要盲目地选择，有些房地产问题你是看不清楚的。我认为是“淘房”的好时机，用“出手”的说法可能不准确。

主持人【冷浩】：在现在的基础上“淘到”性价比比较好的房子。

■有些房子的价格已经穿底

【戴欣明】：没错。因为现在很多房子的价格已经跌穿价值，这在珠三角一些地方有这个情况，价格已经不代表它的价值，这是买方市场的一段时间内的正常阶段，我称之为“穿底”；不叫到底，叫穿底。把底做穿了。所以淘到好房子在未来的升值潜力是很大的。

我认为大家要客观地看待房地产中的房价问题。

主持人【冷浩】：说明大家也可以关心下中心区的房子。这样，我们不提那些楼盘的名字，你认为东莞城区的那些房子值得大家去淘？

【戴欣明】：城区的房子都具有淘的价值（不同的人的需要不同）。另外，郊区、城镇的房子，如别墅类也具有淘的价值，深圳又有看楼团来东莞看楼了。还有一个特点就是东莞有价格洼地问题，会让房地产会逐渐活跃起来。大概我认为会在春节前后。

主持人【冷浩】：也就是说明年上半年的楼市走势了。

【戴欣明】：近期还是要下跌的。等于说那些地段不好的，人文景观差，综合价值比较底的的房子还是要下降的。

主持人【冷浩】：中心区的楼盘的价格是否是差不多了？

【戴欣明】：可以这样说。

主持人【冷浩】：也就是说，那些边角类，那些价值不是很高的房子还有很大的下降空间。

【戴欣明】：现在东莞的楼市是4字头主打，未来是3字头会是主打。

主持人【冷浩】：那么你怎么判断东莞的市场？

■那么你怎么判断东莞的市场？

【戴欣明】：东莞市场有蝴蝶效应，它一直是受深圳和广州的左右，现在深圳关外4000多的楼盘都有了，广州3000多的楼盘都有了，而整个东莞我们称之为在“升级”，升级后的人员结构会有很大的变化；会吸引到很多的人才过来…房地产价格对于高端人才来讲，它就是很便宜的。但是受大的形式的影响，不会在一个月这样的时间内消除，起码要在春节或春节后，有些开发商不得已不降价，去年你高价拿地的企业也要降，这是市场规律，谁让你拿那么高的地价的地哪？

由于高端人才的来临，东莞的楼价在未来会被这些人挺住。

简单地看房价还是最高点（2007年）的一半。

■你能给开发商什么建议吗？

主持人【冷浩】：由于时间关心，我问最后一个问题，戴博士。现在的楼市是低迷，你刚才从置业者角度谈了很多，给市民很多的意见，那么你能给开发商什么建议吗？这时的楼市，这么低迷，开发商应该做什么哪？

【戴欣明】：应该这样说，买方市场的前提下，营销是最主要的。但是，营销要营销什么这才是关键！事实上，我们一直看东莞，当然其它地方也差不多，营销并没有把你的楼盘好，好在哪里很好地演绎出来。或者说，营销手段还很一般化。

主持人【冷浩】：过于常规？

【戴欣明】：非常常规的。

主持人【冷浩】：一些外来的房地产开发商已经有所提高了，但是与一些机构还是有一定的差距。

【戴欣明】：对，但是我们也明显地看到这半年了开发商的营销水平提高很快。最主要的是你不得不提升。而更多的是你的楼盘的好在哪里有什么价值是没有准确地告诉你的准置业者的。准确地告诉那些置业者是可以促成成交的。

主持人【冷浩】：现在是，告诉大家，我降价了大家快来买吧。

【戴欣明】：很多营销者，特别是卖方市场，很多人不在意去演绎房子的价值。

主持人【冷浩】：到了卖方市场，很多地产善还反映不过来。

【戴欣明】：我们与东莞的开发商打交道很多，东莞的开发商还是很聪明的，你只要现在开始重视营销的，那就不晚。认认真真地把你的项目的好的地方告诉大家，你也可以通过媒体，也可以通过其它的方式，因为营销的方式很多，而不是说我就是降价了，你就来买吧。中国人是这样的你越说降价了，人家越认为不值。你应该在降价的同时告诉大家你的房子的真正价值是什么？这点可能是最重要的。

主持人【冷浩】：营销是重中之重。如果想把房子卖出去，赶紧告诉大家你的房子是不是好，好在什么地方？是不是？戴博士？

【戴欣明】：没错。

主持人【冷浩】：那么戴博士，由于时间的关系，我们这次连线就到这里，谢谢你给我们一些提示也祝愿你节日快乐。

【戴欣明】：好，谢谢冷浩。

主持人【冷浩】：那么好，我们刚刚连线的是中国城市与房地产新策划领军人物戴欣明…

万科带头用不道德树立新形象——企业存在就是不为未来负责？

daixinming — Tue, 07 Oct 2008 02:48:03 GMT

万科带头用不道德树立新形象

——企业存在就是不为未来负责？

戴欣明杂谈

■万科带头涨价是不争的事实

万科在2005年十一黄金周开始提高17英里项目的售价，引起准置业者砸盘（售楼处），制造了涨价的序幕。这已经是不争的事实。

■有良知的人必须说话

近来很多人质疑戴欣明，为什么万科在涨价的时候（2005年十一期间）你没有站出来反对？那个时候本人还没有话语权，在2006年6月之前，本人更多的是做“幕后工作”，当本人有“话语权”的时候是在2006年的6月21日开始，也是在这天的公开演讲中本人提到了深圳未来的房地产市场最多用两到三年的时间大部分项目会变成买方市场（房地产界首次提出），并向全国蔓延（已经被事实证明是正确的预测）。所以，大家就应该清楚为什么那个时候我没有进行所谓的反对万科带头涨价的行为了。也正因为有万科在房地产界、在人民头上耀武扬威，也就有了我要站出来说话，这点我要感谢万科，感谢万科总裁郁亮。让中国人民知道还有戴欣明这样有良知的人。

也正因为如此，本人才开始了要说话了，我知道我也应该代表一些人开始说话了。

■违背道德的企业将被社会淘汰

十一黄金周，潘石屹发表了一篇题为《企业家的身上要流着道德的血液》的文章，这也是温家宝总理的话，本人深有感触。这也说明违背这样原则的企业将被社会淘汰。

■这几年万科换血换出问题

这段时间很多人都知道我在棒喝万科，棒喝的就是因为万科这些年来换血了，道德的血液似乎快流尽了，而是留着奸商的血液，并且有可能是下三烂的血液；比如9月13日的万科城打人事件，是个有道德的企业干的事情吗？为什么就没有人站出来承认事件的原委？如果不是万科指使做的，万科为什么会这样全力按住？潘石屹说：“人的品质要想提高，诚实这种美德是需要人学习一辈子的，诚实对我们每个人来说永远都不会太多。”

万科在“暴力门”这件事情上明显有人不诚实！那是谁哪？

■合法不合情理，继续酿大错

可以说，在“暴力门”发生之前的其它“门”，从法理的角度看似没错，哪怕是“捐款门”，还包括带头涨价扰乱市场，但是情理上就大错特错了，也就是说品德上出了错误。

潘石屹的文章明显是有所指，但是不好明说，那我就替他说了，像万科的所作所为（从带头涨价再到带头降价）就是不道德的行为，由不道德行为衍生到法理行为，比如“暴力门”事件。

这样的企业是否能推动文明的迈进？我与潘石屹有同样的疑问。

■带头炒作是罪魁祸首

近来的石油炒作，让其每桶飙升140多美元；一线城市房价翻倍地增长，这些都是没有道德的人、炒家、企业在带头作怪，当这些头人被“打击”后，石油，房价应声而落。

■没有人谴责就会肆意妄为

棒喝万科是让其清醒，我现在来棒喝万科带头涨价的行为并不晚，严重的是没有人谴责；哄抬物价被问责，为什么哄抬房价的不被问责？难道万科的房子价值真的就那么大？明显地我们企业的约束太少了，也就有了这些超大型房企的肆意妄为。

潘石屹在《企业家的身上要流着道德的血液》的文章提到“如果一个人一生没有信仰，不相信生命和灵魂是永恒的，在虚无主义的指导思想下，只能是缺少约束，及时享乐，想干什么就干什么，不对来世负责。在没有共同信仰的前提下，道德的重建只能是空中楼阁，或者是另外一种形式的欺骗，在没有信仰为基础的道德重建中，极端的物质主义者只会把提倡和实践道德重建的人斥为伪君子。”这明显地是在说以万科为代表的企业信仰正在缺失（本来王石曾经说过：“超过25％利润的项目不做”）的前提下，已经到了胡作非为的时候了。

■请问你的责任在哪里？

当有企业不道德的时候，就一定要有人站出来说话，潘石屹站出来了；戴欣明站出来了，这就是一个房地产人应有的责任。

请问你的责任在哪里？

注明：

请想留下谩骂留言的人看看万科城“暴力门”事件的原委再发表你的言论。

夹击下的房企能生存多久？——中国房地产企业能否存活百年？

daixinming — Mon, 06 Oct 2008 02:03:55 GMT

夹击下的房企能生存多久？

——中国房地产企业能否存活百年？

文/戴欣明

房地产企业的发展路途上，可以说是在满是地雷的战场上捡金条，能找到路径的、能手拿探雷器的就能就会满载而归，而更多的还是用缺胳膊少腿换来几箱金条，在这样的情况下，做百年企业的意义在哪？

■“百年老店”今何在？

在讨论房地产企业能否成为“百年老店”似乎有点玄，因为中国还没有百年的房地产企业。

住宅市场化是从深圳开始的，在深圳特区刚刚建立初期，建设第一栋市场化的住宅楼“深圳国商”时，只是把香港的60年代的图纸稍加加工就把楼盖起来，如今还毅力在老城区中心地带，已经是寸土寸金。那时还没房地产开发思路，只有建设概念。

虽然万科成立于1984年，但是万科1988年才介入房地产开发领域，已是国内较早进入住宅商品房开发的企业之一。

然而，我们在此讨论房地产打造“百年老店”的务虚中，对于房地产企业的理性发展或许有“实”的促进作用。

中国有“百年老店”有吗？

很多人讲胡庆余堂、同仁堂是百年老店；1874年，胡雪岩在杭州吴山大井巷创办了胡庆余堂国药号；始建于1669年的同仁堂，从最初北京前门外一个中药铺起家，300多年来随着中国社会历史的变迁起起伏伏…新中国成立后被收归国有，上世纪90年代成为上市公司。那它们是百年老店吗？

美国道琼斯指数至1896年创立以来，一直呆在榜上的企业只有GE一家，其他曾经辉煌的公司都已经踪迹难觅。GE又属于谁哪？

确切地讲99％的企业不可能成为“百年老店”。

■“百年招牌”中的接力赛

但我们也发现一个特点，特别是胡庆余堂、同仁堂，它们是“百年招牌”，原来的主人早也不在了。

那我们还要宣扬百年老店吗？回答是肯定的，这是一种经营企业之道，也就是说企业并不随着企业主的变化而影响到企业的发展，比如说，在这个人手里经营20年，又在其他人手里经营20年，上市后股东也可以不断变化，但是企业可以一直存在，即使出现问题，还可以兼并收购，盘活之后企业继续经营…其实在这样的经营状态中，企业的生命在接力中得以保存，保存的是种经营理念，“百年企业”的意义已成为了至高无上的精神。同时在这个过程中，每一任的企业拥有者都为企业注入了可歌可泣的生命力量，这样的企业才具有生命力。

■理念决定经营成败

作为房地产企业，一方面没有百年企业可以参见，另一方面房地产企业在经营上是风险非常大的企业。在政策相好的前提下，房地产企业蒸蒸日上，但是当政策出现紧缩的情况下，房地产企业的资金问题就立即显现出来，相关的产业链也同样会出现波动，房地产企业在步履艰难的时候，很多直接相关的银行、代理机构就会受到牵连，当下的中国房地产界就是这样的情况。但是，好的一面就是在这样的情况下，房地产企业才能锻炼筋骨，优胜劣汰。

其实企业之所以能够长久发展，在于第一桶金后，以什么样的理念去经营企业。

早年的房地产企业壮大无疑的都有其特殊成因，更是顶着机会，冒着风险诞生的，如：万科、万通集团、SOHO中国；与现在的一些企业所不同的是，像“远大集团”这样携资金进入房地产的属于第二阶段的代表；而第三类企业，像“浙江广厦建筑集团”、深圳的“金众集团”、东莞的“中惠集团”等以建筑、装饰工程转到房地产开发…无论是哪种形式，这些企业都是在经营房地产业务中得以迅速做大。从战略层面讲，他们更多的是业务创新带来的业绩，是抓住了机会，只是不同的是他们比较扎实地做企业、做项目，与前几年迅速发展及迅速被兼并的“顺驰”的疯狂透支经营机会，即买地，抵押，再买地的盲目扩张，最终形成“人才链”断裂，导致“资金链”断裂形成鲜明的对比。

■房地产企业的走在地雷阵中

在这次调控中，我们会发现房地产企业经营异常脆弱，特别是不够规模，经营单一的开发住宅房地产企业弱不禁风。也不难发现，在房地产市场风起云涌的大海中，敢于叫板的有两个房地产企业，一个是万科，专做住宅；另一个是SOHO中国，专做商业地产，他们叫的最欢，因为他们够规模。对于一般企业，正在祈求市场能够平稳发展，就像深圳开发商在房价暴涨的时候会时下说：“出来混迟早要还的，我们需要的是稳定的收益…”这也表明，除了“寡头”企业，更担心的是政策变化，事实上这个担心并不是多余，因为中国房地产市场就是“政策市”，这种“政策市”左右着房地产企业可持续发展。

在这种情况下，房地产企业的发展路途上，可以说是在满是地雷的战场上捡金条，能找到路径的、能手拿探雷器的就能就会满载而归，而更多的还是用缺胳膊少腿换来几箱金条，在这样的情况下，做百年企业对于上规模的企业是理念，但对于大多数企业是纸上谈兵。

■房地产企业多缺少预警能力

房地产企业在某种意义上说不缺少理念，缺少如何能够规避风险的能力，以及预测能力。也就是说，房地产企业能够保持“基业常青”就必须知道政策风险是最大的风险，其次是经营决策风险，项目定位风险；前两个是战略层面，可以运用“智囊团”模式解决，后一个是操作层面，可以用营销的思路管控企业的模式解决。

■成为社会资源的企业发展迅速

而房地产企业当中很多是私营企业，家族式管理有利有弊，但是家族企业上市才有可能做大，比如“碧桂园”、“SOHO中国”、“浙江广厦”等企业，在市场的监督下，在加上创业者的务实作风，如果这些企业的领导者能做到如孔子所想：“政者正也，子帅以正，孰敢不正？（《论语·颜渊》）”领导者树立正确的经营企业的理念及规则，本人还带头走正路，认真经营企业，那么还有谁敢不走正道呢？在这样的前提下，类似上面所说的企业有可能成为百年老店。

“经营企业”，还是“企业经营”，“管理企业”，还是“企业管理”看上去是文字上的差异，但是这里面预示着房地产企业经营者是否能理性看待企业。应该说，我们虽没有“百年房企”，但是当一个企业成为社会的资源就有可能来自于各个层面的帮助，也就是说，当这个企业更多的代表公共利益的时候，他成为百年的可能性越大。所以说，一个企业要想成为“百年企业”，不管是什么性质，只要他在为社会、为人民作出巨大的贡献，无疑已经具有了“百年老店”的基础。做到这点，就说明一个企业必须在公众的监督下，在法制的框架下运行，也就是说必须有健全的机制，而我们的市场经济体制下，无论是政策层面，还是法律层面，甚至是操作层面都在完善的过程中，在这个过程中需要各个方面的要素都齐备，诸如社会状态、企业素质、领导者操守、市场环境等因素等能顺利咬合，把企业作为一个单位，一个社会的重要资源，而不是少数几个利益人或团体牟利的工具，再有在“企业接力”机制健全的前提下，或者说“百年老店”将不会是种空想。

■“百年老店“的生存法则

在未来的发展中，房地产企业本身也是政策的产物，比如在美国在计算GDP的时候就没有我们的房地产业，只有建筑业。如果哪天建筑企业同样可以开发，房地产开发企业不复存在，那么是否现在的房地产企业就不存在了哪？

戴欣明认为：变化中求生存才是“百年老店“的生存法则，可以说，“百年老店“更多的是品牌的传承，需要有种为民众利益而生的气魄，就像胡庆余堂的“戒欺”、同仁堂的“同修仁德，济世养生”的堂训一样，他们都有着能深入民心的经营理念，这种理念支撑着他们的招牌，在人们的目光的不断扫视中，这些招牌才发出金色的光芒。

本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》开发版第九期

作者：戴欣明编辑：李连元

刊后语：

本文是戴欣明2008年9月中旬写的文章，月底刊载在《城市开发》。这是本人一直想写的文章。

确切地讲99％的企业不可能成为“百年老店”，就像“雷曼兄弟”，在158年寿辰的时候“寿终正寝”。

2007年3月期间，我也曾经讨论过是否需要房地产开发企业一些问题，我的文章是《没有开发商，房地产界更混乱》，其后曹建海博士发表文章《取消房地产开发商重构房地产和谐社会——驳戴欣明“没有开发商，房地产界更混乱”观点》对我的言论批驳一番，一直没有合适的话题，今天的文章算是对曹建海博士上次的批驳的回应。

本人一直认为企业本身没有太多的意义，企业只不过是“工具”而已，不论什么形式的企业，只要为社会做出了贡献就是好企业，反之既然。

房地产开发企业更是这样，在一定的阶段担负着历史使命，如果这个阶段中，这些企业本着实实在在做人的道德理念，那么不管是什么形式的企业都是好企业。企业本身没有好坏之分，有的只是经营管理者的善与恶之别！

戴欣明

2008年10月6日星期一

当置业者承担错误时房地产灭亡日——管理要先从自己身上找原因

daixinming — Mon, 29 Sep 2008 04:19:33 GMT

管理要先从自己身上找原因——当置业者承担错误时房地产灭亡日

作者：戴欣明

戴欣明以这样的文章告诉那些肆意抬高房价的人，置业者永远没有错误，无论是退房要求，还是被迫购买了高价格的房子。

置业者在很多情况下是无奈的，当房地产市场不能有序的竞争，房价问题就一天不能解决，如果房地产市场只有那些超大型企业把持，房价在这次下去后还会被他们抬高，不发展地区性大企业、中小房地产企业，房地产市场将越来越混乱。

当然，以前这里面政府的成因很多，然而，我们已经看到了曙光，一切政策都在鼓励地区性大企业、中小房地产企业的发展。

地方政府行动起来了…这不是地方政府的利益，而是促进地方发展的关键措施之一。

市场的正常发展就必须在政府主导下的市场化，必须限制超大型（全国，甚至全球性）房地产企业的发展，必须分拆这样的企业，制定和打击房地产市场的不正当竞争行为，以及哄抬房地产（专指住宅）价格的行为。

房地产住宅市场正在形成北京“面的”之势。

房地产市场的未来发展一定是政府垄断，所谓政府垄断就是当民生可以保障的前提下的房地产市场发展，在这种情况下，房地产市场需要“中盘”，并且是充满人文气息的房地产项目。各自为政，各取所需，每一个城市都发展成有其自己的特色社区产品，而不能像北京的“面的（小面包的士）”全国跑，现在的超大型房地产企业所做的住宅产品就是以前北京的“黄面的”。

现在，一些超大型房地产企业明显地把自己的问题，诸如想发展、抢占市场、打压对手等问题通过让置业者承担的方式来获得他们的发展，这些企业早晚要受到市场与政府的双重惩罚。

戴欣明拭目以待。

戴欣明

2008年9月29日星期一

29日下午，戴欣明同朋友们“自驾游”，回来后将有更加凶猛的棒喝一些损害房地产市场、损害社会利益的企业。

管理要先从自己身上找原因——当置业者承担错误时房地产灭亡日

作者：戴欣明

一日，一位中型超市的老板问我，他们的海产品，经常被客人丢一些已经宰杀好并打好价钱的鱼类在隐蔽的地方，造成了不必要的损失，问我如何是好。

我说：“你不要去管客人，或者去抓这样的客人，因为那基本上不是客人的错，而是卖海鲜的人的错。”

他说：“为什么？”

“客人是在发泄某种不满，反正，他还没有付钱那。”我说。“如果他们不想买，开始就不会买了。”我接着说。“你加强对卖海产品的人有目的的培训就是了。”

果然，不久，那位老板打电话告诉我，他那再也没有发现类似的事情了。

无独有偶，一次我在深圳一家外资开的大型超市里买海鲜。卖海鲜的人不知道有多拽（zhuai），就是特别不耐烦的那种。我买了三条带鱼，因为带鱼比较大，一次一家人只能吃一条，所以我让他分开装。

“你怎么不早说。”他说。

“我这不是现在告诉你吗。” 我说。

我不是第一次在这里买鱼，以前同样的事，没有发现什么情况，服务人员都是客客气气的，这次真不知道那来了这么个服务员，只是他穿的同其他人有所不同；别人的工装是套装，他是便装外加一件围裙，可能是人手不够，临时调来帮忙的。但是，我好象没有看出他们有多忙，他到像是一个小头头，因为他对其他服务人员也是那样不耐烦。

“我们很忙，每包一个袋子要分开打价。有什么要求一次说完。”他不耐烦的讲着。

换了是其它人可能会同这位服务人员吵起来，或者莫不做声的把鱼放在那个隐蔽的角落发臭去吧。

我想，不同他一般见识，反正我买的是鱼，不是他这个人；他要是卖，倒找我钱我都不要。

很少客人来超市找茬惹事的。

你忙，那是你自己内部的事，跟客人没有什么关系。现在分开包要分别打价，以前为什么不那？这是所谓的内部规范管理在作怪：让客人承担他们的错误；不知是哪个培训机构给他们做的好事。

服务中的最大忌讳是自己内部的错误，却有客人来承担责任，这样你的服务一定做不好。

记住，服务管理要先从自己身上找原因。

通常客人是不会错的。

戴欣明原创于深圳市

2005年11月

戴欣明2005年11月写的管理文章，并发表在《住宅与房地产》杂志2006年4月号/总第176期

万科的房子将像牛奶一样倾泻

daixinming — Sun, 28 Sep 2008 02:34:12 GMT

万科的房子将像牛奶一样倾泻

作者：戴欣明

■诚信危机带来行业危机

相信很多人小时候就听说资本家把牛奶倒进海里的故事。

在资本主义社会，牛奶多了，卖不上价格，所以干脆都倒了，这样一来，市场上牛奶少了，自然就卖上价格了。这个故事显示出资本家是多么的“恶毒”！

三聚氰胺事件席卷了整个中国乳业，奶农遭遇信任危机。京郊奶牛第一村——延庆大柏老村一度陷入“有奶送不出去”的困局。

…9月22日夜，汽车发动机声响划破了延庆康庄林场的寂静，十余辆罐车朝林间驶去，停在一个蓄水池旁。借着车灯的光，罐车冲着池子敞开后盖，白花花的牛奶倾泻而出，泛出阵阵酸味。仅仅一家牛奶生产户就有20吨牛奶倒入水中。

……

现在看来，资本家不恶毒就不是资本家了，万科也这是这样的“资本家”，只是方式方法有些不同而已。

■是“共生”还是“共死”

资本家的邪恶在当代表现的更加邪恶。

万科在2005年提出了“颠覆引领共生”的主题词。头两个做到了，“共生”没有看出来。也就是在2005年万科开始变得邪恶起来，从深圳万科17英里项目开始，资本家的丑恶面目开始面目狰狞起来，最终“颠覆”了房价年上涨百分之几的规律，演变成每小时上涨百分之几记录，“引领”中国房地产的疯狂。在这个阶段中，看出来很多开发商与其“共生”了，知道投机的机会来了，但那是战战兢兢的“共生”，在此期间很多中小企业开发商感叹：“出来混早晚要还的！”现在的确就是这个局面。

房地产（住宅）企业，未来不是“共死”，而是谁先死，戴欣明预计房地产企业中，大企业先死。

■万科赚到钱，同时失去信誉

万科降价我支持，但是万科带头涨价，再带头降价的行为，这个过程无疑像万恶的资本家把牛奶倒进海里一样。

万科带动房价上涨的居心如司马昭之心路人皆知，在这个过程中让资产迅速增值，近年来万科业务发展极快，其总资产规模从2005年的220亿元，到2006年的500亿元，再到2007年的超过1000亿元，合计800亿左右，万科2008中期报表中显示的资产总额达1111.01亿元人民币亿（2008年这个阶段开始降价），可以看出在“颠覆”的口号下创造掠夺奇迹，每年翻番有余。仅仅2007年公司实现营业收入355亿元，同时还有216亿元的预收账款。这里有多少是“颠覆”得来？明眼人一看就知。

这是一条疯狂搜刮人民血汗钱的“辉煌”轨迹。

这就是恶毒，不单是推给房价可以获得暴力，降价还可以带走中小企业的生命，恶毒至极，如果没有中小房地产企业，中国房地产的崩盘时代就会来临。

■万科倾泻的是信誉、品德

万科期望在降价中换回他们的信誉。

无数的人，被奴役了还感恩戴德：“房价稍微降了一些，很多人就高兴的跳高，忘记了他们本不应该享受这样的高房价。这奴、那奴，房奴也是一种奴；被奴役也是奴：先高高的，再降一些，你们感恩戴德。有的时候被奴役了还很快乐。是啊！这里面人民做不做主，能做主的又不去做主。所以，人民在意淫中快乐也就在所难免。（摘自戴欣明2006年11月文章《被奴役了，反而感恩戴德》）”

万科无不是奴役人民的典范，把房价拉高，再降价一些，无数的人就把万科视为神灵，被奴役了还喊舒服；享受着被奸的快感。

万科正在疯狂倾销，倾销的是房子，但我认为同时也在倾销信誉、品牌，当信誉、品牌变成廉价的货品时，在中国人文环境下，万科将迅速贬值。

万科虽然没有倾泻牛奶，但是万科在疯狂地倾泻比牛奶价值高数亿倍的企业信誉；特别是“暴力门”事件，倾泻的更是品德，当这些倾泻完了之后也就是万科灭亡的时候。

注明：

★戴欣明不反对万科降价。但是反对万科带头涨价，再带头降价扰乱市场的行为，这个过程是居心叵测的，这样的行为是否应该被问责。

★戴欣明即不是“唱涨派”，更不是“唱衰派”，如果非要用派来讲的话，应该算“预测派”，以事实为依据，提前告诉大家未来极有可能发生的事情。

★戴欣明代表中国的中小企业、中小房地产企业的利益。

★万科城“暴力门”事件，一日不清，没有人被问责，戴欣明一日不放。请看在没有万科城打人事件发生之前戴欣明对万科的态度。