房价盘整际，“山寨力量”屹立时

戴欣明在《深圳电视台》首次房地产大型论坛上做主题演讲

发表独家观点，各权威及主流媒体报导

与会还有专家王峰、高海燕等，深圳电视台刁铁勤、万荣、徐庚华等

戴欣明按：中国房地产需要“山寨房”、“山寨力量”，各种形式房地产开发模式、各种声音以及各种营销策划模式的共存才是市场解决之路。今天戴欣明首次并独家提出这样的概念，希望引起房地产精英们广泛的注意，思考房地产出路，为中国房地产市场发展做出贡献。

前段时间“山寨机”搅动手机市场，“主流”厂商大为震惊。“山寨机”之所以可以大行其道，源于核心技术的破解，但是更主要的还是“主流”手机的价格。房地产市场虽然并没有形成“山寨房”，但是已经形成“山寨力量”——关注房价的群体。

笔者认为，在当前这个营销经济时代，伴随着房地产市场买方市场的到来，从需求方定义产业已经成为必然，未来整个房地产业有一个重要的趋势，房地产是个为置业者创造居住价值的产业，从置业者的角度考虑，营销就是有价值的内容，有价值的内容，就是营销。谁能把营销与内容做到天人合一，谁就能真正赢得未来的房地产市场。

现在，深圳民间各种“山寨力量”正在摇旗呐喊，“合作建房”、“万人团购”，这些都在成为营销事件，深圳独有的房地产剑客群体不遗余力为一些有需要的客户发帖发图，博客营销也是方兴未艾，网站营销更是风风火火，另一方面，独立策划人，营销教练，顾问公司都从不同的层面挖掘房地产价值，无论怎样，只有把真实的价值反映出来，营销才有价值。

中国的房地产市场在此次过山车般的跳空之前，一直是卖方市场，有营销，但是与买方市场条件下的营销有非常大的不同，以至于被其它行业认为房地产营销水平太低，也因为如此，房地产营销策划人员大幅度流失，剩下的人更多的是有种信念支持着，也如笔者在房价暴涨，营销缺失时所说：“一个行业不用营销，说明这个行业一定是出现了大问题。”类似这样的信念让一些个人、机构突飞猛进，不断衍生新的营销力量。

我们应该客观地看待这些“山寨力量”，因为社会是分阶层的，就像不同的人用不同的手机一样，房子也是如此，不同的人居住属于他的阶层的房子，这些房子都需要用自己的营销方式找到对应的阶层，比如富豪就不会参与“万人团购”，白领也不会参与“合作建房”，但不能因此就否认这些形式的营销方式，也就是说，营销也是分层次的，不论那种营销方式，只要搭建了开发商与置业者之间的桥梁，那我都认为是有益的。不同的房地产项目的价值也通过不同的营销渠道、平台、媒体、策划人的整合传达对应的阶层，哪怕就是“山寨力量”，只要对买卖双方都有价值，我都认为有存在的价值。

回顾深圳房地产市场，因为主流媒体如报纸、电视台的唯一性，一时间鹤立鸡群，呈现“洛阳纸贵”的态势，以至于看到的只是软文与广告，很难看到有价值的内容，这在卖方市场是正常的市场表现。近来深圳电视台地产营销有个实质性变化，广告费用降一半，推广时间增一倍，有价值的内容贯彻节目始终，这无疑是主流媒体发力营销的重要举措，与此同时，我们也看到媒体、策划人等开始在客观地反映房地产价值，这种风气正在婀娜飞舞。

当“山寨力量”蔓延之际，“山寨房”似乎也开始欲动，像新疆最近为解决职工住房困难、改善职工住房条件，8月起可继续单位集资建房，或许理性的房地产更应容纳各种形式的开发模式。

在未来，随着网络等多种媒体方式的综合利用，资讯的发展，“山寨力量”、“民间力量”、“政府力量”三驾马车并驾齐驱，都将各行其道。也就是说，在买方市场下，民声左右着需求，专业人士指引着需求，政府人士引导着需求;综合需求决定房价，需求支配房地产市场的发展状态。而把炒作标榜为营销的，无论是何种表现形式都将注定其生命的短暂性。

（本文系戴欣明策划机构首席顾问，策划人）

作者：戴欣明 

本文刊载在《深圳商报》2008年8月29日星期五

    在《深圳电视台》戴欣明做主题为《营销之道：媒体提升价值》的演讲，戴欣明在《南方日报》、《深圳电视台》、《深圳商报》各主流网站做主题演讲、发表本观点，并在多家房地产企业内训中讲到此观点，得道大家一致认同，认为戴欣明为中国房地产“新营销策划”之路指明了方向