联动凸显？整合加剧！

戴欣明研判珠三角 

联动凸显？整合加剧！ 

《深圳晚报》记者 牟晓伟

2007年12月28星期五

联动凸显？区域市场“捆绑式”发展

不管是高价拿地，银根收紧，还是深圳人的进进出出，楼市的资本流动与资本运作，对珠三角楼市的影响都是很明显的。

2007年下半年，当深圳、广州这两个珠三角“标杆”城市的房地产市场遭遇前所未有的利空袭击，市民观望气氛浓厚，市场高位盘整之时，东莞、中山、惠州等珠三角城市，昔日牢牢高居的新盘价格似乎也正在明折暗送之中陆续失守。

在广州天河区工作的陈先生称，现在每天都要删除十余条楼盘促销信息，一年来一直在看楼选房的他从来没有感觉到开发商会如此急于推销手上的房子。“买房送车位，前5位买家送一成首付，买房送70年物业管理费”，各种促销信息让陈先生眼花缭乱，但又不敢出手。

“以深圳、广州为核心，整个珠三角楼市遭遇寒流”，出现这种现象，在很多专家看来，实属正常现象，理由大致可归结为区域市场的联动及传导效应。

深圳房地产资深观察人士戴欣明博士分析认为，上半年，深圳房价高涨之时，珠三角城市群中其他城市价格较低，很容易就呈现出巨大的价格洼地，受深圳高房价的带动，珠三角楼市整体出现了一段时间的非理性上涨。到了下半年，在调控政策接二连三的袭击下，深圳、广州率先受到影响之余，珠三角其他城市自然很容易被波及。以东莞某知名楼盘为例，据权威统计，其客户构成中约52% 为深圳客，而这其中，又有约一半为投机者。

也有业内人士认为，珠三角市场的联动性日益增强，主要归因于珠三角经济一体化进程的加快。受经济及置业观念的影响，客户流动性在整个区域内不断增强，许多城市的客户来源大都重叠，资金实力雄厚的深圳客成为不少楼盘的重点目标客户。受深圳本地房价波动及预期的影响，深圳客一旦对后市有担忧，整个珠三角市场极易受到影响。

2007年，深圳本土开发商角逐珠三角诸城之战日盛。万科、中海、金地、招商、绿景等开发商先后在珠三角拿地;不少人更频繁地往返于深圳与珠三角之间，或寻找优质土地，或布子新的区域，寻求新的空间;据守珠三角本土的一些房企也纷纷走出来，瞄准深圳、广州等潜力客户。一个最简单的例证，今年的秋交会上，深圳以外的参展商占约六成。珠海、东莞、惠州、广州、河源等珠三角9个城市均有项目参加。

有专家认为，珠三角地区房地产一体化，是解决深圳、广州土地储备不足的最好方法，也是逐步缩小区域内部发展不平衡的有效措施。而在土地资源有限的条件下，“大盘开发”不应成为未来的主流，由政府主导的卫星城开发将是新的发展方向。珠三角地区公路网四通八达，镇区经济发达，中心城市辐射能力强，这些都为房地产一体化的进程提供了先决条件。

整合加剧？2008或现兼并热潮

除去若隐若现的炒房投机一族，经济一体化、观念一体化、客户的重叠性等，是隐藏在高度联动性背后的力量，而这种敏感性所表现出来的珠三角“捆绑式”发展格局，也给予珠三角市场极大的想象空间：进，是驰骋全国的练兵场;退，是修炼内功的大本营。

珠三角向来是品牌房企的孕育之地。“与环渤海、长三角经济圈相比，珠三角经济圈内有广州、深圳这两个全国一线城市，以东莞、佛山、珠海、中山为代表的二线城市经济实力同样强劲，这种独特的经济生活方式是其他区域所不具备的，在此土壤上，房地产企业必然会发展起来。”戴欣明认为，内地许多城市蕴藏着丰富的投资机会，这也成为不少珠三角房企突围之选。

尽管珠三角内一些二线城市存在一定的过热现象，但是2008年珠三角城市群还蕴藏着一定的投资价值，许多人仍有较强的投资意愿。“粤西、粤东价值还被低估。如韶关、湛江等地还会有一定的上升空间;而东莞、惠州、珠海等地房价并未探顶。”支撑这一论点的依据是，当珠三角其他城市房价还远远未封顶的时候，受整个宏观环境影响，其房价受到了一定的抑制，但上涨的支撑点仍在。

“对许多中小企业来说，2008年将是生死存亡的关键时刻，他们将很难快速扩张，一些投机型的开发商在政策的调整之下将被剥离出市场。”社会学家、被誉为“深圳四杰”之一的戴欣明的这一观点与许多专家不谋而合。

在信贷紧缩与融资难度加大的背景下，如何解决资本问题，成为不少开发商的“命门”之劫。基于此，整个珠三角的房地产企业之间或出现兼并组合的浪潮，而三级市场的兼并潮甚至要更早。

“长期来说，房地产商之间的博弈将日趋严峻，而企业之间的某种价格联盟将更容易被打破，这将成为市场的敏感现象。”英联国际不动产董事长郭建波同时认为，如何解决融资问题是明年整个珠三角房企所面临的严峻命题，建立长期的融资机制迫在眉睫，债权性融资或受到重视。

也有业内人士认为，2008年，珠三角市场或将重回“营销时代”。如何更细致而深刻地去维护终端客户关系，也是营销人员所要面对的考验。

区域回眸

◆东莞
广深发展商关注度加剧

异地发展商今年最突出的表现在土地市场上。从年初到年尾，几乎城区出让地块的竞拍现场都可以看到异地品牌发展商的身影。从广州保利集团、广州奥园，到深圳招商、中海，他们都曾经出现在东莞土地市场的竞拍过程中。而已经在东莞拿下地块开发的深系发展商，则越来越有在东莞大展拳脚的打算，并打起了东莞本地置业者的主意。

◆惠州
品牌集中进驻年

很多人讲起惠州楼市的阶段性变化，都会提到广州合生创展集团的进驻。在2004年年底，它以5．34亿元的高价竞得江北13号小区地块，引得外来地产“大鳄”纷至沓来。截至2006年年底，多家品牌房企正密切关注惠州，随时准备“杀”进来。

◆珠海
珠三角一枝独秀

珠海统计局和市房地产登记中心联合发布的数据显示，11月珠海市新建商品住房交易均价6707元／平方米，比上月上涨26．25% ，全市商品住房预购均价7496元／平方米，环比上涨28．21% ;二手住房交易11月均价3555元／平方米，环比上涨2．48% 。

数据显示，其中，香洲区商品住房预购均价更是超过10000元／平方米。在冷清的珠三角楼市中，珠海楼市一枝独秀。

除价格外，市场交易量也有所增加。11月全市新建商品住房交易面积35．9万平方米，交易金额24．09亿元，环比分别上升32．45% 和67．22% 。

据了解，今年珠海的房价一直保持持续增长，市区一手住房的交易均价从7月份的6830元／平方米升至10月份的7136元／平方米。
（资料收集：周璇）