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汶川地震让房地产业再无猜想
汶川地震后房价将“三分天下”
文/戴欣明
本文刊载在《深圳商报》2008年5月30日星期五
近来，关于地震后房地产的猜想话题此起彼伏，说明这真正引起了房地产界的思考；同时也说明房地产未来已经不存在太多的猜想，为什么？
■汶川地震是房地产变革的有效内因
这场地震无疑为房地产敲响了警钟，无论是房地产界中的任何人都开始深刻反思。房地产重开发轻管理、轻服务…一直是房地产界的通病，例如地震后房产的损失如何管理等等，在这场地震之后都纳入到理性思考的方面。这种反思让房地产界在房价拐点出现后，开始出现新的拐点群，比如：责任拐点、服务拐点、营销拐点、品牌拐点，政策拐点等。
一直以来房地产管理体制就没有发生太大的改变，虽然金融手段开始奏效，明显是外部的因素所致，没有从内部形成一个作用于房地产产业变革的内因。解决中国房地产问题必须从政策、需求两头抑制房地产的非理性需求，而汶川地震无疑让这个理性需求拐点出现。人们开始重新审视生活的意义：是为房子生存，还是因为有房子可以更好地生存！我们有更多的目标可以去追求，而不能把房子作为一生的追求目标，你会发现，在地震面前，你这个追求已经毫无意义。
■“5月夹击”改变营销模式，置业者价值得到真正重视
5月，一直以来是房地产业当年的“风向月”，在紧缩政策与汶川地震的夹击下，广州、深圳两地楼盘开始两极分化，跟涨的中档楼盘开始大幅度下降，预示价格回顾理性。广州、深圳房地产市场都开始重视产品的“价值营销”，也正如笔者所预测：“人文营销”将成为房地产主流营销模式，营销的改变预示着服务拐点来临；“人文关怀”将贯穿产品与置业服务的每一个环节。营销格局也将发生变化：由“创意营销”变为“管理营销”；营销不在是吸引注意力，而是系统地从职业者角度为不同的“阶层”解决他们的真正需求，也是为置业者创造居住价值的思维前移，这将会有更多的优质产品出现。
■形成“阶层”价格，房地产“三分天下”
有人认为理性需求就是降房价，这是偏执的想法。而是让房地产市场出现明显的分化，这种分化就是让“市场化管理”、“强制性管理”与“保障性管理”三分天下政策思路各自承担着不同的使命，以市场化管理手段管理豪宅市场用来满足富裕阶层的居住要求，这些住宅价格具有抗跌性。用保证性手段来保障低收入人群的居住权益，也自然是政府定价。其中一种住房必须实行“强制性管理”，也就是戴欣明在05年底所讲的“舒适房”理念，也同06年中的9070户型政策一样，成为中产阶层的主流用房；而这种住宅的降价也是最很，调整最深；像深圳龙华的某些楼盘降幅接近50％。…这些无疑已经成为宏观管理的基本思路，但是没有一些“触动”是不能加快价格调整速度，以前那种什么人都可以拥有自己的住宅，甚至购买脱离自己阶层的豪宅，在此处汶川地震后的思考中被彻底打破，一种新的“生活方式定位”开始了：就是你属于那个“阶层”，就应该把自己的置业水准放在放在这个水平线上衡量，以前很多人不去衡量是因为没有一个很好的“台阶”；而这个“台阶”在中国任何产业中都出现过，只是房地产业在汶川地震之前一直没有出现，更多的是表面上的“功夫”；不断的加息，提高银行存款准备金率，压抑着人们的购买欲望，这种“欲望”一旦得到释放，就像8级地震一样后果不堪设想，恰在此时，汶川地震缓释了这种“欲望”。
戴欣明认为：这场地震会直接影响到中国房地产的发展。此次影响最大的成都楼市成交量下降较大，在地震后一周环比下降61%，说明汶川地震影响到置业者的心态已经是事实，从而改变人们对人生目标的追求！这种反思影响到置业心态，加剧中国置业者阶层分化与定位！也因此让房地产市场开始进入以“理性自住买家为主”的“解决不同阶层需求的时代”，住宅也由奢侈品消费转回到基本消耗品时代。
（作者系社会学者，地产策划人）
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