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房地产“秋后算账”时代来临
作者：戴欣明
本文刊载在《深圳商报》2008年10月10日星期五
戴欣明按：讨论房价一事由来已久，不知道什么才是房价的底，所以诸多猜测之音绕梁N日多为遮遮掩掩，或者一律唱衰楼市这样不负责任的言语喋喋不休。
政策市也是市场，自从笔者站出来发表言论就一直认为中国的房地产市场其实从1998年开始就是“政策性市场”，或者是“无约束市场”，与此同时无数的人认为是市场化的房地产经济却在“无约束”的情况下疯狂起来；任何一个行业疯狂过后必将被秋后算账，这就是规律。
深圳的今天就是其它一线城市的明天。一线城市被“秋后算账”的时代来临。
房地产“秋后算账”时代来临
作者：戴欣明
本文刊载在《深圳商报》2008年10月10日星期五
不管十一黄金周，还是房地产深圳房地产秋交会上，似乎开发商集体“假摔”已经成为共识，戴欣明认为这是深圳开发商对房地产发展趋势的认识存在侥幸心理。
深圳房价在一年内已经下跌24％，其中最大跌幅达36．5％，但是即使这样，对比深圳2003年住宅的价格均价5785元/平方米，2002的5533元/平方米的住宅均价，目前深圳住宅均价还是在这个基础上翻倍的。
戴欣明曾在2008年7月深圳电视台专访中讲到，深圳的房价关内6000多是合理的，关外4000多是合理的；十一黄金周深圳关外已经出现4800元/平方米起。国庆期间新开盘的龙岗楼盘中航鼎尚华庭打出此低价刷新了深圳楼市“4”字头的新低纪录。
中国的房地产市场是“政策市”，这也是戴欣明反复强调的，“政策市”的对应的后市就是“算账市”，或者说是“秋后算账市”。如果是“市场市”，比如美国的房地产市场，那么出现问题的结果就是“政策市”；即政府救市。“算账市”在中国已经被反复地证明了，但是就有人不信这个邪。
一种是获得暴利的开发商，幻想为什么不能延续暴利哪？因此不满，指望着“东山再起”；第二种是土地加建造等成本本来就很高的开发商，如“面粉贵过面包”时拿的土地，怎么就这么倒霉哪？为什么不继续涨好多赚些！
房地产策划中有句俗语：“出货”，这个词在其它行业20年前就不是什么新鲜词，而房地产企业确没有几个用好的。当然开发商都知道要销售，但是利益模式还没有转变过来，心态更没有转变过来，第二种开发商我们似乎可以理解，但是对于第一种就不可理喻。无论哪种，货如轮转是最重要的，尤其是在“秋后算账市”阶段，这个阶段的特点是价格不代表价值，这是开发商必须要认的。这是市场的定价规律。在这个阶段如果开发商又不能有效地演绎价值，只能用降价来弥补营销能力的不足。
可以说理性置业时代还没有到来，理性置业的繁荣也没有真正开始，在这个时期，必须经历“秋后算账市”，帐没有算完，市道就不会回暖，随之而来的清算队伍会越来越多，越来越大，再加上市场这只无形的手，让观望气氛更加浓郁。
开发商必须面对市场规律，深刻认识“秋后算账市”是“政策性市场”的一个延续。
我们看到随着房价下跌的同时，物价也在迅速下跌，高房价已经成为经济发展的绊脚石。开发商一方面要调整利润预期，另一方面要加强社会责任感，讲究道德，钱是赚不完的。在政府层面再也不能让房价像过山车一样的上涨，这次的房价上涨经历足可以证明，房地产是经济的生命力，同时也是制约经济发展的最大障碍。
现在，深圳的人均工资水平还不如2002年，而目前的房价与2002年比还是翻番的。戴欣明再次认为，深圳的房价下跌后应该承接2002年的房价水平，均价应在5500左右。没有做不到的事情，只是政府想不想及敢不敢做！为了这个目标必须多管齐下。这样深圳才能有竞争力，经济才能更好的发展。作为开发商只要改变经营模式同样可以获得丰厚的利润。
当人们都买不起房的时候，不是开发商裸奔，而是置业者裸奔。
（作者系营销学家，独立地产评论家）
注明：本文意在告诉大家在约束性市场化前提下的房地产走势，戴欣明没有“唱涨派”、“唱衰派”的“信仰”，也不是这两个派的人物，只是利用实证分析，再加上多理论的融合以及实战经验，对未来将要发生的事情做出推断，如果非要用“派”来说的话，戴欣明应该算“预测派”。
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