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daixinming于2008-07-18 16:01

中国经济整体升级中的房市献身

中国经济整体升级中的房市献身

——什么原因造成深圳房地产市场由牛转熊

作者：戴欣明

本文发表在《深圳商报》2008年7月18日星期五

中国经济整体升级中的房市献身

——什么原因造成深圳房地产市场由牛转熊

作者：戴欣明

本文发表在《深圳商报》2008年7月18日星期五

炒家眼中，房地产市场正在牛转熊，理性的专家眼中，房地产市场正转向买方市场;能全局考虑中国经济的人士眼中，中国经济的快速发展，需要把房地产地位（专指住宅）摆正。在谈到这方面的问题时，我们不禁要问：除了国家管控以外，中国什么行业不是买方市场？几乎都是。不过是经历了同样的卖方市场之后，迅速进入买方市场。房地产这个买方市场来的有些慢！问题解决的有些迟！

近一年多的房地产市场的变化，是什么原因引起，有人说是周期变化，有人说是供求关系，这些都是错误的人认识，出发点就有问题，结论就大相径庭，就像国际油价大暴涨也不是供需关系造成一样，可以看出，房价暴涨是在经济失衡的前提下，资金不得不进入房地产进行博弈的结果，当然，房价更不是唱跌唱出来的，也不是PK出来的。戴欣明认为，房地产市场今天的变化是中国经济整体升级的必然结果。

纵观中国经济的发展无疑是由来料加工型的制造业发展起来，从香港、深圳一直向内地覆盖，还有亚洲四小龙的蜕变，让一度中国成为所谓的制造业大国，经过多年的发展，我们却发现中国制造正在走向衰败。当我们试图向产业链经济的上游迈进的时候，房地产业的畸形发展扮演着拦路虎的角色。

我们看一组权威数据，由于中国没有形成很好的产业链经济，中国制造的正在迅速退化：中国鞋的产量占全球鞋市场的63% ，仅皮鞋一项去年出口13亿，同比下降6% ，今年第一季度又下降5.3% 。全国纺织企业蒙受的经济损失就在1500亿元以上，远远超过企业获得的利润，51%的企业陷入亏损边缘。温州平阳水头镇，猪皮生产基地，巅峰时期（2年前），年销售1.2亿张猪皮，产值40亿，占全国产值的四分之一，直接税收1.69亿，间接税收2亿多。上游企业（东莞鞋厂倒闭四分之一）减产3成，各种因素成本提高3成，加工猪皮的利润在1% 以下，外销一条皮带0.85美元，美国市场销售12.5美元，然而这样还被压价。这些是什么原因造成，是我们没有注意我们自己的产业链经济的培育所致。绝大部分的利润被拥有完善的产业链经济的国家掠夺。这种危机在10年前就已经显现，但是我们却大力地发展“房地产经济”，并把其作为支柱产业对待，导致我们对“产业链经济”的忽视，从而造成中国经济的整体的失衡发展。现在，中国正在弥补这种错误，实现均衡，需要调整的首当其冲是房地产业，房地产所谓的“牛转熊”就是必然。深圳等一线城市在这场房地产鏖战中，由于房地产价值与价格背离的缝隙巨大，这场“牛转熊”从深圳开始、向北京、上海及内地蔓延将成星火燎原之势。

戴欣明指出：中国房地产正处于非理性的“简单经济”发展过程中，任何一个产业在“简单经济”阶段都经历了价值于价格背离的阶段，而房地产的这种趋势给整个经济的发展带来的问题尤为巨大，直接带动了社会总成本的迅速攀升，当价格高到可以用来赌博，整个经济就势必混乱，回顾过去的一年，中国的房地产市场无疑是这样的局面。对于房地产业的调整，正是让经济稳定快速发展的必然手段。这对于住宅房地产业也是有利的，这种调整的同时也调整了房地产内部的产业结构，使住宅产品在不同的产品档次内实现精品化，民生化，保障“产业链经济”的发展;也促使房地产业回到它应在的位置。中国经济的整体发展需要房地产在适当的时候献身。

（作者系著名的城市与房地产战略策划家）