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在烽火连天的熔炉中练就仙丹
文/戴欣明
本文刊载于中国房地产主流杂志《城市开发》开发版2008年7月号（总第298期）
在烽火连天的熔炉中练就仙丹
文/戴欣明
本文刊载于中国房地产主流杂志《城市开发》开发版2008年7月号（总第298期）
仙丹，既能为大众解忧，又能强健房地产企业筋骨。因为有了熔炉，才有了练就仙丹的机会;因为有了心态，就会坦然以对，仙丹也就因此练成！
凡界，一线城市房地产市场交易量萎缩、土地流拍明显、开发商资金链偏紧再加上理性需求龙抬头，让开发商前进的路上充满迷雾，在拨开层层迷雾的后却发现去路已是烽火连天;能让智者得道成仙的机会是就地立炉炼丹。
仙丹一：放弃部分利润获得永生
房地产格局基本形成，烽火不灭，房价趋向合理
目前，戴欣明认为中国的房地产市场管理出现明显的分化，这种分化就是让“市场化管理”、“强制性管理”与“保障性管理”三分天下政策思路各自承担着不同的使命，由于后两者的迅速发展。这几年靠所谓市场化发展起来的房地产项目开始受到巨大的波及，进而进入“半政策市场”状态，并将会在未来相当长的时间主导中国的房地产市场，在一线城市降价最厉害的部分也是这部分房子。排除别墅以及“资源性房地产”的价格影响，戴欣明认为一线城市中小户型房价会下跌到合理的范畴之内，大部分薪水阶层可以买得起房，而每年上涨5% 左右是可以接受的，甚至不涨。而那些高价拿地建房的房地产企业在这论调控中是烧的是最惨的，将会体无完肤。再有一点也是戴欣明一直坚持说的：中国的国情说明房地产价格是完全可以控制的，主张完全市场化解决住房问题明显是个错误命题，并且已经验证了，而这个错误不会重复犯。
子曰：“放于利而行，多怨。（《论语•里仁》）”就是说做事一味地追求私利（暴利），就会招来很多怨恨，引起各种社会问题，激化社会矛盾，与人、与己不仅无益而且十分有害，这说出了人生行事的常理、常道，用来形容当下房地产开发商状态在合适不过，在追求利润的时候是否应该追求暴利作为经营的唯一目标值得深思。只有放弃部分本不应该赚取的利润，才能迫使企业关注可持续发展。
仙丹二：“产业链经济”时代来临
理性繁荣出现，房地产迈入平稳发展轨道
在中国谈房地产供需关系基本上是没有什么意义的话题，就像国际油价与供需没有关系一样，这也是众多经济学家在谈论房地产的时候，其言论最终不靠谱的原因之一。由深圳开始，虽然无数的人有购房的需求， “观望气氛”相当的浓，按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于10年前的水平，但是房子就是卖不动，只有极少的超刚性需求（结婚等）在支撑。再加上汶川地震也对房地产的影响在深层次上奠定了消费者的理性走向。在这样的大气候下，房地产开发商首先要解决自己的心态，要清楚地知道：市场主流需求的中小户型价格与开发成本的关系不大，而别墅以及“资源性房地产”的价格与成本更加无关。房地产市场，房子永远不会供不应求，也不会供过于求，除非房地产企业都停业，而这种现象是不会出现的。即使有这样的情况出现，也是长江后浪推前浪，后继有人，总有人会生产房子。
中国正处在经济转型的时代，从所谓的制造业大国经济向“产业链经济”转变，房地产大幅度上涨催生“赌博”思潮，败坏的中国经济。纵观中国经济的发展无疑是由来料加工型的制造业发展起来，从香港、深圳一直向内地覆盖，还有亚洲四小龙的蜕变，让一度中国成为所谓的制造业大国，经过多年的发展，我们却发现中国制造正在走向衰败。当我们试图向产业链经济的上游迈进的时候，房地产业的畸形发展扮演着拦路虎的角色。
房价大幅度下挫不单不会造成经济崩溃，反而这样才能让倒退的经济获得新生;从房地产这样的浅层次经济向更高的层面“产业链经济”迈进。开发商的筋骨在这个过程中得到锻炼，最终适者生存，从而也完善了房地产业的产业链。
仙丹三：商业地产的春天开启
商业地产成为房地产经济发展重点
土地流拍，现在还出现了开发商卖地、退地的做法，预示这住宅土地市场正在形成“破窗效应”。2008年，深圳三场居住性用地拍卖，共拍卖10宗，仅成交3宗，其中一块以楼面地价2836元/平方米底价出让。北京土地储备中心数据显示，原计划于2008年二季度入市而由于种种原因未能入市的土地多达40宗，总供应面积达523万平方米，其中多数为住宅项目用地。今年在土地供应上，北京市计划安排廉租房及经济适用房用地400公顷，限价房用地300公顷。这个供应量比去年增加了300公顷，占本市今年住宅用地供应的40%。这都意味着住宅用地的拍卖价格还有下跌空间，同时住宅的开发已经受到严格的约束，9070、二套房贷上调，还有未来的物业税等都对开发住宅项目的高利润牟取套上紧箍咒。既然是住宅是民生问题，在土地公有制的前提下的牟利也说明土地政策的不合理，以至于一段时间，土地成了推高房价的动因。但是，即使这样，还有不少开放商积极拿商业用地，我们不难发现一个现象就是商业用地正在红红火火，这也同戴欣明一直认为，经济的发展的前提不是更好的居住，而是能有更多的经济生活的策源地：商业地产开发的确是成就中国“产业链经济”的一个重要产业。
由于发达国家土地私有化，土地增值带来的收益是房地产真正的收益，中国住宅并不具备这个因素，在某种意义上讲房地产开发企业也不应该是暴利行业，应该是靠运营、靠管理、靠服务获得可持续利润的企业。
进入2008年，购物中心成为北京高端商铺市场的主角。越来越多的内资开发商开始尝试零售业地产的运营。在房地产价格大幅度下挫的同时，深圳商业租金、售价也持续走高。随着人民币持续升值和商业物业价格上涨的利好影响，各方投资一线城市高端商业地产的热情日益高涨，经过几年的发展，从短期买卖转变为持有物业长期投资，进而从中获益。在资本主义商业品牌扩张思路的引领下，首先在一线城市扎根，也将持续商业地产的繁荣。
仙丹四：营销披袈裟立地成佛
房地产发展更加关注产业链的完善
房地产营销一直是以创意营销为主流营销。也就是广告公司加代理;代理是因为卖方市场前提下，开盘后快速销售时，开发商一下子不能组织众多的销售人员。在住宅销售中，特别是买方市场的前提下，这种模式正在开始崩溃。
营销将成为房地产产业链中非常重要的一块，更是房地产开发与企业管控的核心思维，而不仅仅是一个环节，或者是一个可有可无的创意。今后的营销将发挥两个功能，一是，用营销的思路开发与管控房地产项目，而不是用建设的思路，二是用营销融资。开发商项目开发的意义开始变化，确切地讲是从事营销服务的运营商，势必让房地产开发商对自己开放的项目（专指住宅）部分持有，通过出租等其它形式完善其运营体系。事实上，只有在目前这种情况下，房地产产业链中的各方人士、机构才有了平等地获取利益的机会，从而促进“产业链经济”的完善。
中国的房地产经济的良性发展前提是“产业链经济”要得到发展，专业化服务业得到发展，而不是“住宅房地产”一项得到发展，这种发展应该的均衡的，不然就会成为，穿着“的确良裤子，包米面肚子”的饥民;住着豪宅，过着上顿不知下顿的贫苦经济生活。应该感慨的是政府正在改变这些人将要可能出现的局面。
仙丹五：联合开发机会再来
房地产区域型特点更加明显
在中国房地产开发初期，联合开发大行其道，有的有钱，有的有地，即使资金链出现问题，完全可以通过出让股权、私募来解决当前问题，这也说明开发商的要有平常的心态，有钱大家赚。有资源的，可以整合各方的土地、资金、营销。更多地产企业的生存模式在改变，联合是出路，整合营销，把地、钱、人、模式捆绑到一起，形成增值效应。
戴欣明说：因为有了熔炉，才有了练就仙丹的机会，或许，还需更猛的炉火，更能练就不一样的仙丹。可以说，我们不乏优秀的房地产企业，也不乏优秀的精英，由于一直以来中国房地产是卖方市场，致使房地产企业对营销角度来管控企业的思路基本没有建立，也导致房地产业的营销能力在底水平运行，特别是商业地产的运营、营销策划能力。地产的真正机会将在于人才的管理，资源的整合管理能力，营销模式的再造能力，以及房地产企业本身的运营能力…把这些能力放入当下的熔炉中，练就仙丹。
（本文系深圳地产思想深圳四杰之一，戴欣明地产策划机构首席顾问）
在烽火连天的熔炉中练就仙丹
文/戴欣明 资深编辑/李连元
本文刊载于中国房地产主流杂志《城市开发》开发版2008年7月号（总第298期）
晨登商洛老君山：无限风光在险峰
陕南 商洛 老君山
晨登商洛老君山：无限风光在险峰
陕南 商洛 老君山
老君山是一块神奇的地方，相传太上老君曾在此修炼成仙，功成名就之后,玉皇大帝亲驾相迎.从此乡民在这里建有玉皇殿，留有老君洞，洞里修有老君庙。小时候，听大人讲，那山洞里有一潭泉水，若久旱无雨，只需将那潭泉水舀水，龙王就会降雨，记得有一次，我到老君洞，下到那汪泉水边，出于好奇，我用双手掬出几捧泉水，很快露出池底，下山的时候，来时晴朗的天，已变的阴云密布，快到家了，便下起倾盆大雨，以致山洪暴发，泛滥成灾，也许是巧合，可我感到很懊悔，多事之举，招来不速之祸。此后，我再也没有上过老君山。
时下旅游热，我又想起老君山。“五一”节大早，我独自来到老君山下，沿着老君犁沟一样陡峭的山沟往上爬，不久便气喘吁吁，大汗淋漓，可连个歇脚的地方都找不到，只好攀着沟边的小树，使劲地往上攀登。
快到老君洞了，地势一下子开阔了许多，我走到一个山崖下，坐在一堆乱石上，欣赏起老君山奇美的风光来。
老君山很险，树也密，人在林中，倒也不觉得可怕，错落有致的五味子藤和一棵棵松树交织在一起，召来一群群山鸟，欢快地叫着，抖抖树藤，不时会飞出几个麻雀，增添几分喜悦，爬山时的倦意顿时烟消云散。
我又站起身来，继续往上攀登，经过一片丛林，便来到老君洞口，清晨的阳光，直射到洞口那根溶柱上，象是参天松柏，给人以强烈的震撼，洞口布满各种岩溶地貌的钟乳石，让人目不暇接，本想拍几张照片，带回来仔细欣赏，可不巧，经常随身携带的相机，今天却没有带来，加上也没有带照明工具，也就只能在洞口徘徊了。
洞口有三米多高，三米多宽，进了洞，最高处有六、七米宽约八九来米，长十来米，排列着数十个近十个像佛塔一样的溶柱，地上厚厚的香灰围着一个近十平方米用条石垒成的基座，像是传说老君庙的庙底子，旁边立着一块功德碑，记录着方圆数十里乡亲捐资修庙的“壮举”，从洞口向洞下望去，巡检街一排排新修的楼房，平坦的柏油马路尽收眼底，象在诉说着沧桑巨变，告知人们从祈求神灵到自我解放的心路历程，激起我无限的遐思。
我在想，有这样便利的交通条件，美丽的自然风光，完善的小城镇基础设施为什么不能把这些条件都利用起来建成一个旅游景点，让游客来观光，增加地方收入，搞特色经济，却让我们的农民兄弟把采的药，种的粮，养的畜生送到百十里外的县城去卖，换回日用品来消费，实在是得不偿失。
回来得路上，我算过一笔账，如果老君山能建成自然风光旅游风景区，年接待三、四万人，旅游门票收入四、五十万元，交通、餐饮、旅馆、商贸、娱乐二、三百万元得收入，这里的农业产业结构调整，农业的跨越式发展指日可待，凑巧，几名村干部来我家收摊派款，我随便谈了自己的想法，大家都很赞同，他们我到县上争取把这个项目立项，我欣然受之，星夜草就了一个开发方案报了上去，县上的领导也很支持，鼓励加快对外招商，不久，报上也发了消息，炒的沸沸扬扬，这下我们有点后怕了，有些受宠若惊的感觉，忽然我想起毛泽东的一句话：“天生一个仙人洞，无限风光在险峰”，这不是创业艰辛者成功喜悦的真实写照吗？认准的路，只要坚定的走下去，才会领悟到“会当凌绝顶，一览众山小”的佳境，我想我和我的创业者是会不虚此行的。 （文/山鹰户外）
河南老君山
河南老君山位于河南省洛阳市栾川县城东3公里处，是秦岭余脉八百里伏牛山的主峰，海拔2200米，原名景室山。后因西周朝“守藏室史”李耳到此归隐修炼，并被道教尊为太上老君而被唐太宗易名为“老君山”，沿袭至今。
山顶太清观始建于北魏，历代重修，唐代尉迟敬德曾监工重修，明朝最为鼎盛，铁椽、铁瓦、金碧辉煌，千百年来，一直是豫、陕、皖、鄂等地众香客朝拜的中原道教圣地。近年来，东南沿海香客也慕名前来，仅台湾高雄九龙八风进香团每批朝山者就达百人之众。
老君山景区配套设施完善，可以满足游客的吃、住、行、游、购、娱各种要求，购物广场，不仅有全县共有的香菇、木耳、核桃、玉米糁等地方特产，而且还有根据《史记》中司马迁对老子的记述的老子骑牛像，以及依据河南鹿邑老子故里、河南栾川老君山、河南灵宝函谷关和陕西周至楼观台以及北京白云观等专家人士的指点，历经两载耀世而出的“太上老君”金像。
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