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深港地产五点惊人相似 深圳离九七香港地产危机还有多远
邓志旺 复旦大学经济学博士、深职院房地产研究所所长
深圳与香港有着国内其他任何一个城市所无法比拟的亲密地缘关系。不可避免，深圳的发展无处不带着香港的痕迹。以房地产为例，房屋预售制度、土地出让的“价高者得”制度、高密度住宅设计理念等无疑例外地为香港的舶来品。
正是基于对深港关系的深刻认识，本届深圳市政府明确地提出“向香港学习、为香港服务”的城市定位并在城市规划等方面落到实处。当前，深圳楼市一路猛涨，各界对深圳楼市未来的走向是众说纷纭。如何正确认识和判断当前深圳（及北京、上海等城市）的房地产形势成为一个重要问题。我们不妨还是以史为鉴，以比较的方式切入，回顾一下深圳学习和服务的对象??香港最近一次、也就是九七年前后的楼市暴涨与暴跌。经过对有关数据的梳理，我们异常诧异地发现深圳当前楼市特征与香港楼市崩盘前兆有着惊人的相似，具体表现在5个方面：
一、土地供应严格控制，拍卖土地价格成倍上升。自1985年香港进入回归过渡期，受到中英两国签署的《联合声明》附件三的约束，香港政府每年卖地不得超过50公顷，是此前的三分之二不到。在1991－1994年期间连续四年住宅出让用地不到30公顷，及至1995年发现供地严重不足问题时才增加到60多公顷，但由于住宅开发的滞后性已经使得政府增加供给对冲市场的目标没有来得及实现泡沫已迅雷不及掩耳之势破灭。与此同时，地价屡创新高，地产泡沫破灭前夕的1997年3月信和置业以118.2亿元的高价取得小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。深圳自2004年以来深圳开始严格控制土地出让规模，宣布关内不再批地，“地荒论”弥漫市场。与此同时，拍卖土地屡创新高，2004年4月16日，豪宅区香蜜湖“九万三”地块拍卖，最终以每平米七千多元引起业内人士瞠目；而深圳2007年第一拍拍出可售商品房楼面地价7125.41元平方米的天价却再也引不起好奇和担忧。
二、房价均为暴涨3倍，且上涨的路径基本一致（先豪宅后普通住宅然后全体上涨）。根据香港仲量行测算，暴跌前香港住宅售格整整上升了3倍达到了顶峰（1984年1月到1997年7月的13年半间），而深圳从2003年到2007年不到5年的时间内完成了同等幅度的上涨（从2003年的5360元/平方米到2007年5月的14223元/平方米）。香港从1994年第四季度掀起炒作豪宅之风，半年豪宅价格增长50％，继而带动中小户型住宅价格飙升，深圳亦是先豪宅因稀缺论率先上涨进而带动普通住宅价格上涨，然后表现为只要是房子就猛涨，两地房价上涨的路线非常相似。
三、房地产贷款尤其是个人按揭贷款总额骤增，银行资金近50%流入楼市。从1992年到1996年短短五年时间内香港住宅按揭贷款总额从3688亿元增加到10058亿元，其在香港贷款总额中占比高达51.4%。根据人行深圳中心分行资料，深圳个人贷款从2005年12月底1421.3亿元增长到2007年5月末2130.9亿元，在不到一年半的时间刚好增长了50%。如果把开发商的贷款考虑进去，深圳银行资金近50%被楼市吸纳。
四、资产通胀严重，资产价格大幅度攀升。因美国减息，大量热钱涌向香港地产，1989－1994年美国最优惠利息从11厘降到6厘，香港受制于联动汇率制被迫跟随减息，形成银行负利率，在此环境下大量资金从银行流入地产、股市，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。 据仲量联行发布《全球房地产投资报告》指出，2006年中国房地产市场的交易中，在一线城市来自于新加坡和其他全球基金的投资比例高达20%。外来游资是一方面，更严重的是我国贸易顺差造成的货币流动性过剩已经充当了推动资产价格上涨的罪祸魁首。
五、楼价与股市齐涨，股市楼市正向互动。在楼市上涨的同时，香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%，此现象被称之为“股地拉扯”。事实上，股市楼市跷跷板理论只适合静态经济体，而在过热经济状态下往往更多地表现为股市楼市正向互动，寄希望于股市启动降温楼市的想法早已破产。深圳楼市上涨启动时机稍微早过股市，但两者上涨的幅度比较接近。
列出以上五个惊人相似点，并不能简单地推导出深圳楼市已处在类似香港1997年那样的火山口（1998年，香港楼市暴跌，大型住宅售价平均下跌40％～60％）。不过圣经上说，日光之下并不新事，过去还会再来，现在的将来还会重演。如果从这角度来说，以史为鉴是完全有必要的。
李嘉诚在谈到香港九七地产危机时曾经说“楼市随经济发展，向好是正常。但我向来强调，楼价大上大落对任何人都是不好，最好是更通胀平稳发展，市民可以负担。”当前，深圳又有哪个政府官员或开发商敢站出来说这句话、表这个态？
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