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2007年被称为政府房地产调控政策执行年。思路决定出路，思想决定行动，要真正做到有效执行，前提是政府和业界对房地产尤其是住房问题形成的正确认识。
我们注意到，随着中央政府调控的实践和理论界的探讨，国内逐渐对住房产品和房地产市场问题日益关注。其中，一个基本性的问题是：住房作为一种商品，其属性究竟是什么？对这一问题的回答，具有非常重要的意义，将为政府的工作提供调控依据和调控方向。在两会期间，在这问题上与会代表和专家逐渐达成了共识：一方面住房产品是人民大众生活必需品，另外一方面也不能否认住房及其他类型房地产产品的投资品的属性。这样一个结论看似简单，实则来之不易。住房，作为生活必需品的意义重新得以认识，算是回归了其本性。
基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次??安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，住房是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品。当然，对于有多套住房的高收入家庭来说，住房则是其用来满足投资需要的一种工具而已。
但值得注意的是，近年来国家统计总局一直在统计口径上“按照国际惯例”把住房列入投资品目录而非消费品名单，从而造成物价指数不反映老百姓关注的住房价格变动。为此，该机构倍受诟病。如果不考虑统计的可操作性，这样的归类方式并不合适。首先，这与政府声明“房地产市场最终需求投资比例不超过17%”的说法自相矛盾。我们也参照国际惯例，最终需求中投资比例达到20%是国际公认的房地产市场的警戒线，因而各国都期望把投资比例控制在这一水平之下。深圳、上海等地方政府在外界置疑其房地产市场投资比例过高时，曾纷纷宣称投资比例并未达到这一水平。因而，总体来说，目前市场80%以上还是属于基本的自住需要，也就是说具有非常强的消费特征，住房纳入消费品价格指数之内并不存在什么问题。其次，考虑到我们正处在从在消费升级，从吃穿阶段向住行发展，住的问题正在或者说已经成为当前老百姓消费中的热点，支出中的重中之重（占许多家庭支出的三分之一以上），住房纳入消费品价格指数之内也是非常必要的。可以想象一下，不包括与目前老百姓生活息息相关消费项目的物价指数其有效性究竟能如何。简单地以国际标准来掩国人的嘴，似乎牵强，而且也不与时俱进，毕竟当初经济学家构建物价指数这一指标其本意就是为比较客观反映老百姓的生活消费的价格水平的，根据消费物品的内容做相应的调整应该是理所当然的。
通过以上论述，我们想要达到统一认识的目的：住房的基本属性是消费品，而且是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于住房尤其是高档住房（大户型、别墅等）是奢侈品，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的第二重属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分两个群体，意识到住房对这两个群体不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要一步。事实上，如果我们引经据典一下，早在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》（23号文）发布时，就已经明确提出，分别针对高收入、中低收入和低收入人群，建立商品房、经济适用房和廉租房“三支柱”的住房体系。
那么，政府从人道主义精神、从自身定位（纠正市场失灵）、从和谐社会发展观出发，应该做什么？“上帝的归于上帝，恺撒的归于恺撒”，投资品的价格由自由市场决定，生活必需品的价格由政府控制的市场决定，政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要。但有一个重要的事实经常被忽略而形成一些似是而非的所谓自由市场观，那就是这两种需要在竞争同一资源??土地资源。国内著名的地产策划代理机构世联地产董事长陈劲松先生曾高调反对政府的调控，抛出“燕窝白菜论”。其认为，高档住宅是燕窝，低档住宅是白菜，两者之间并无竞争关系，政府企图通过限制燕窝的价格和生产量（不批别墅等）来抑制白菜价格的上涨是徒劳的。而在笔者看来，陈先生的观点有点简单照搬微观经济学的市场理论了，因为燕窝与白菜的关系并不等同于高档房与低档房的关系，市场竞争不仅仅局限在终端市场??客户的竞争，在生产资源、在销售渠道、在人才等环节都可能产生激烈的竞争。经验告诉我们，不管是什么样的房子，它都必须长在地上，这是一个基本的事实。土地资源是有限的，或者用经济学术语来说是稀缺的，用来盖别墅、盖大户型的地多了，用于廉租房、经济适用房的地就少了。两者完全是一个此消彼长的零和关系。事实上，本次两会审议报告时代表发现，诸多城市没有完成廉租房和经济适用房的任务，不少原来规划用来做这两类住房的土地都用来开发中高档住宅了。认识到两个市场之间的竞争性是对住房产品的双重属性的进一步认识，是理解调控变“空调”的基础。
总而言之，对住房问题可以归纳为“两个群体（中低收入群体、高收入群体），两种需要（自住需要、投资需要），两种机制（政府配给机制、自由竞争机制）”。对于具有社会保障功能的、满足中低收入群体基本需要的住房供给，政府有义务和责任承担，直接的深度的行政调控是必要的。而对于以投资属性为主的商品房，则主要以市场自发调节为主，对其进行调控的主要目的则是另外一层含义：稳定宏观经济，抑制经济过热。
在政府能有效地隔离这两个市场的前提下，我举双手赞成取消限制户型的90/70规定（90平方米以下户型面积占楼盘总面积70%以上）。现在面临的问题是，尽管我们从理念上可以做到区分这两个市场，但由于相关的制度没有建立起来，从操作层面来看并不切实可行。相关制度中，最重要的一个就是收入的确认制度没有建立，所以才会出现“开着宝马买经济适用房”这样既怪又不怪的现象。吴敬链老先生、北师大房地产研究所所长董藩教授等在两会期间高调呼吁采用货币补贴方式来解决低收入家庭的住房问题，从经济学基本原理来看是对的，但与经济适用房制度一样，在没有收入确认制度的土壤上货币化补贴制度同样会长“歪”。 由于收入确认制度的缺失，在当前阶段讨论“实物补贴”（补房）与“货币补贴”（补钱）孰优孰劣毫无意义。事实上，在“实物补贴”中，也是有两条路可走：一条是经济适用房，一条是廉租房。至少在香港，运行良好、解决大量中低收入家庭住房需要的公屋制度业已证明廉租房的高效性。但在我国过去的十年住房保障实践中，政府基本走了第一条路，廉租房道路却基本被弃之不用。为什么会这样？这就是我们下次需要讨论的问题：清楚认识政府的双重角色是房地产市场有效调控的关键。
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