下跌刚刚开始 抄底为时过早 

文＼邓志旺

          　在多种因素的作用下，深圳楼市终于由一路狂涨进入有价无市之僵持状，终而因提高首付等政策催逼而呈价跌量缩之态。据统计信息，深圳部分区域如龙岗、宝安房价出现了10～20％不等的下降。一直对房价下跌翘首以待的置业者，一方面因房价终于下降而雀跃，另一一方面又因担心房价反弹而焦虑，甚至有部分置业者已按捺不住以抄底的心态早早进入市场。然而，从市场来看，房价下跌才算算刚刚开始，现在说抄底尚为时过早。

　　　一是从宏观经济来看，2008年很可能是全球和中国经济增速放缓的一年。美国次按危机的负面影响远远超过相关研究机构最初的评估，有学者甚至预言次按危机有可能彻底扭转全球持续多年的大好经济形势，有可能步入经济萧条期。IMF等机构纷纷调低了对美国、香港等地区的经济增长速度预期。我国经济是一个贸易依存度特别高的经济体，一旦美国等地区经济增长速度放缓，必然对我国的出口造成压力，进而影响到国内经济增速。吴仪副总理已经明确我国2008年的经济增速初步确定为8％，而2007年全年经济增速为11.4%。经济增速速度放慢，尤其是出口放慢，将部分缓解国内货币流动性过剩，进而缓解资产通胀。而房价上涨本质上是资产通胀，造成通胀的主要动力就是货币流动性过剩。

　　　二是从调控政策来看，2008年将是政策效应全面释放的一年。2007年我国宏观调控政策频频出台，尤其是在货币政策和利率政策方面。实施从紧的货币政策，不断提高存款准备金率；同时多次提高利率，扭转真实利率为负的不正常现象。这些政策在当年并未发挥全部的作用，而其效果的全面释放要到2008年。按照市场有关人士的看法，2007年下半年楼市缩量是深圳各商业银行个贷额度消耗殆尽所致，因而新的额度一到市场将出现反弹；但事实上，2008年1月份整个楼市萧条氛围有增无减，并未因“及时雨”而回暖。这说明，货币政策和利率政策双管齐下对楼市炒作的遏制作用开始凸显。此外，政府手里至少还有两个“靴子”没有扔下来：一个是物业税，一个是强征个人所得税。物业税已经空转多年，北京市已经向国家税务总局提出要“空转实”。深圳作为物业税空转试点城市，在2008年开征物业税的可能性也非常大。一旦开征物业税，将提高持有物业的成本，对投资者或投机者具有较大的影响。在房地产交易环节强征个税条件已经基本成熟，由于政府考虑到某些因素因而迟迟没有实施，但在新的形势下出台并非没有可能。

　　　三是从股市来看，2008年将不复有前两年巨大的财富效应。股市从千点起步一路冲高到6100点，造就了大量的投资神话，财富被数倍甚至数十倍放大。股市的财富效应毫无疑问对房价的上涨有推动作用，沿着“投资股市——大量增值——财富增长——投资楼市（改善需求或转移投资）——物业升值——抵押套现——投资股市——……”路线。而自2007年第四季度到目前为止，股市不断震荡走低，大量股民的财富开始缩水。考虑到美国次按危机的影响，越来越多的机构看淡2008年国际和国内股市。不管如何，至少2008年不太可能再与楼市发生如此强的正反馈效应和推动房价维持虚高态势。因此，从股市来看，2008年将不再可能是房价飙升的“帮凶”。

　　　综合以上三点，2008年楼市很可能持续走低，当前言楼市见底尚为时过早。如果不是特别急需，自住者完全可以持币观望，静待房价回落到自己期望区间再做定夺。

                 明年将是楼市分水岭

    种种迹象表明，楼市的确正在步入拐点。

    从政策层面来看，政府对房价过高、房地产可能带来的金融风险前所未有的重视。中央政府对楼市态度发生变化是基于两个认识：一是意识到住房是一个民生问题而非一种普通商品，二是从不断恶化的美国次按危机看到，房地产泡沫完全可能导致新的金融危机。

    从市场状况来看，量缩现象持续了数月且没有回升的迹象，在局部地区还出现了价格走低的趋势。万科、中海等行业巨头片区项目均主动采取低开方式入市以应对市场变化。二手楼当前市场更多表现为成交的大幅度下降，降价趋势虽不是非常明显，市场仍处于浓厚的观望之中。

    从舆论来看，以往基本一边倒的房价上涨论不再占据优势。业内有影响力的人物王石主动站出来说，他个人认为房地产拐点已经出现，这无疑具有巨大的震撼力。此外通过媒体和舆论的推动，置业者日趋理性，盲目跟风置业行为已大幅减少。

    对2007年而言，我们可以概括为“上半年疯狂、下半年观望”。展望2008年，尽管有奥运等概念（有透支嫌疑），房价下跌趋势难以扭转。依据有以下几点：一是元旦之后即将实施新的按揭贷款利率；二是明年通涨率仍将维持较高水平，消费者购买力变相下降；三是物业税很可能明年推出，将进一步增加持有物业的成本。笔者认为2008年将成为深圳楼市的分水岭。（作者系深职院房地产研究所所长）

流动性过剩的缓解将加快深圳房价下降

邓志旺

随着最近几个月深圳楼市的转冷，有关楼市未来走势成为各界关注的焦点：当前楼市的有价无市到底是房价上涨势头中的一个小盘整还是房价由上涨到下降的一个拐点。

就笔者而言，目前还没有看到任何机构大胆地公开发布其对明年房价的预测。因为实践一再证明，对于房价走势的预测似乎从来没有准确过：在2005年，易宪容先生曾经发表过“大涨之地必定大跌”的预测，但两年时间过去了，其所指的上海房价似乎还没有下降的趋势；同年深圳某著名地产中介曾预测当年深圳房价上涨15％，却没有想到深圳诸多楼盘价格上涨了50％以上。房价是涨是跌，预测的确有相当大的困难，因为房地产业非常敏感，涉及到太多因素，比如宏观经济、货币政策等；但我们现在发现，不仅仅预测房价是个难题，而且连房价是不是高、是不是合理这样一个看起来比较的问题要判断起来也不容易。因为董藩教授站出来说，根本没有所谓的房价收入比国际标准之说，拿房价收入比来评价房价合理不合理是无稽之谈。一时乎，楼市陷入了虚无主义，一片茫然。然而，虚无主义无助于解决问题，诡辩只会使问题变得更为复杂。

回归到房价是否合理这一问题，首先需要弄明白为什么最近三年房价会飙升。对这一现象，学者、开发商往往从三个因素进行解释：一是“人多地少，土地稀缺”；二是“中国城市化进程，人口向城市集聚”；三是“消费升级换代，住房消费成为消费热点”。很显然，把房价飙升归之于上述三因素者得出的结论自然是房价上涨是合理和没有泡沫，因为谁敢、谁能对这三个因素进行批判？然而，时至今日，伴随着消费品价格快速上涨，我们逐渐意识到此番房价上涨尽管有以上三个长期因素的作用，但更主要的是受短期的流通性过剩的推动。货币流动性过剩导致了资产价格暴涨，具体体现为房价和股价暴涨。对于股价暴涨，政府已经出动“扩容”缓解；对于房价上涨，政府却很难简单地通过类似的方式解决，考虑到直接增加土地供给可能导致社会固定资产投资增速过快进而导致经济过热。房地产调控之所以出现“房价越调越高”这一怪异现像，根源在于政府的两难处境：一方面要降低流通性过剩需要控制投资，需要压缩土地供给；一方面要控制房价，最有效的方法是加楼市扩容，因而需要扩大土地出让。从大局考虑，政府更多倾向前者，所以出现了调控与房价反向运动的结果。

既然房价飙升的主要因素是流通性过剩所造成的，而流通性过剩问题解决之时就是房价平稳或下降之时。事实上，深圳楼市最近几个月房价不再上涨的直接原因就是银行年度的贷款额度已经消耗殆尽。而随着政府不断提高存款准备金，控制货币投放增长速度（2007年大约16％，预计2008年为13％），提高首付门槛，2008年整个经济增长速度放缓，流通性过剩问题将得以缓解，因此房价应该逐步下降。从这一角度来看，当前房价毫无疑问是过高，同时目前也不是买房的最好时机。而且，考虑到明年的奥运会，对明年或未来的楼市都是一个利空消息（因为利好部分已经完全释放，所谓利好出尽是利空，据国外学者对举报奥运的国家房价研究发现，无一例外都出现在奥运后房价大幅度下降），因此房价在奥运后还有可能出现加速下降的趋势。

那么，什么样的房子下降幅度会最大？个人的判断是，越是投资比例越高的，上涨幅度越大的房子下降幅度越大。

地产中介黑幕只不过社会诚信缺失的缩影

邓志旺

最近，来自地产中介的内部人士通过媒体自曝行业黑幕，再度引起关注。尽管所谓地产中介的黑幕问题，早已不新鲜，难以吸引眼球，但此次行业人士以切身经历现身说法，颇挑动起了大众麻木的神经，激起了不少的唾沫星子和一片哗然。

地产中介黑幕说到底就是诚信问题，对委托方、对购房者、对政府是否能够诚信相待。我们看到的“吃差价”、“阴阳合同”、“一房两卖”等现象表明，在地产中介行业“诚信”的确是缺乏的。但是，客观评价之，地产中介就真的比别的行业更黑？

在一部据说是大片的电影——《夜宴》中曾有一句再普通不过的台词却引起了观众的笑场并在网络上盛行一时，这句台词是这样说的“我怏怏大国，以诚信为本”。观众和网络之所以嘲笑之，原因很简单，当今中国社会最缺乏的就是“诚信”，因而此话颇有讽刺意义。放眼当今社会，某些政府部门对老百姓、企业对企业、企业对消费者、老百姓与老百姓之间，相互哄骗、欺骗、诈骗的行为可以说俯首可拾。就以地产中介的阴阳合同而言，如果没有买房者与买房者的诚信缺乏（对税收的不诚信），又怎么可能单方面由中介完成呢？在整个社会诚信缺乏的背景下，我们可以做出两个判断：一是我们期望地产中介在整个大环境下独善其身是不切实际的，二是我们也没有任何证据来证实地产中介就比其他行业更黑。

那么，为什么公众谈论最多、意见最大的会是地产中介呢？这里面有三个原因，一是房地产价格暴涨引起了社会群体性的愤怒，房地产成为公众的靶子，而且因为地产中介是老百姓直接打交道的一个机构，是地产黑幕的一个对外窗口，引起公众口诛笔伐那是自然不过。二是地产中介起步晚，管理不是非常规范，管理的漏洞比较多，客观上给欺上瞒下、“吃了买家吃卖家”提供了条件。三是相对媒体而言，接触中介，了解其内幕难度小，自然成为媒体死揪住不放的一个新闻热点。所以说地产中介黑幕不过是天下乌鸦一般黑的个案而已，而之所以这只乌鸦引起注意只不过它正好飞在最醒目的半空中而已。

经济学家对市场经济做了深度研究以后发现，市场经济的基石就是“诚信”或者说“信用”问题。有了诚信，市场的交易成本低，市场运作良好，就成为“好”的市场经济。而现实情况是，我们的市场经济的基础还不够牢固，诚信尚未成为共识，而绝大部分企业只不过在适应社会的规则或潜规则而已。既然如此，社会又如何能提高诚信度？谁又能担负起重建诚信社会的大任呢？这是一个值得思索的问题。

一、土地供应严格控制，拍卖土地价格成倍上升。自1985年香港进入回归过渡期，受到中英两国签署的《联合声明》附件三的约束，香港政府每年卖地不得超过50公顷，是此前的三分之二不到。在1991－1994年期间连续四年住宅出让用地不到30公顷，及至1995年发现供地严重不足问题时才增加到60多公顷，但由于住宅开发的滞后性已经使得政府增加供给对冲市场的目标没有来得及实现泡沫已迅雷不及掩耳之势破灭。与此同时，地价屡创新高，地产泡沫破灭前夕的1997年3月信和置业以118.2亿元的高价取得小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。深圳自2004年以来深圳开始严格控制土地出让规模，宣布关内不再批地，“地荒论”弥漫市场。与此同时，拍卖土地屡创新高，2004年4月16日，豪宅区香蜜湖“九万三”地块拍卖，最终以每平米七千多元引起业内人士瞠目；而深圳2007年第一拍拍出可售商品房楼面地价7125.41元平方米的天价却再也引不起好奇和担忧。

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