流动性过剩的缓解将加快深圳房价下降

邓志旺

随着最近几个月深圳楼市的转冷，有关楼市未来走势成为各界关注的焦点：当前楼市的有价无市到底是房价上涨势头中的一个小盘整还是房价由上涨到下降的一个拐点。

就笔者而言，目前还没有看到任何机构大胆地公开发布其对明年房价的预测。因为实践一再证明，对于房价走势的预测似乎从来没有准确过：在2005年，易宪容先生曾经发表过“大涨之地必定大跌”的预测，但两年时间过去了，其所指的上海房价似乎还没有下降的趋势；同年深圳某著名地产中介曾预测当年深圳房价上涨15％，却没有想到深圳诸多楼盘价格上涨了50％以上。房价是涨是跌，预测的确有相当大的困难，因为房地产业非常敏感，涉及到太多因素，比如宏观经济、货币政策等；但我们现在发现，不仅仅预测房价是个难题，而且连房价是不是高、是不是合理这样一个看起来比较的问题要判断起来也不容易。因为董藩教授站出来说，根本没有所谓的房价收入比国际标准之说，拿房价收入比来评价房价合理不合理是无稽之谈。一时乎，楼市陷入了虚无主义，一片茫然。然而，虚无主义无助于解决问题，诡辩只会使问题变得更为复杂。

回归到房价是否合理这一问题，首先需要弄明白为什么最近三年房价会飙升。对这一现象，学者、开发商往往从三个因素进行解释：一是“人多地少，土地稀缺”；二是“中国城市化进程，人口向城市集聚”；三是“消费升级换代，住房消费成为消费热点”。很显然，把房价飙升归之于上述三因素者得出的结论自然是房价上涨是合理和没有泡沫，因为谁敢、谁能对这三个因素进行批判？然而，时至今日，伴随着消费品价格快速上涨，我们逐渐意识到此番房价上涨尽管有以上三个长期因素的作用，但更主要的是受短期的流通性过剩的推动。货币流动性过剩导致了资产价格暴涨，具体体现为房价和股价暴涨。对于股价暴涨，政府已经出动“扩容”缓解；对于房价上涨，政府却很难简单地通过类似的方式解决，考虑到直接增加土地供给可能导致社会固定资产投资增速过快进而导致经济过热。房地产调控之所以出现“房价越调越高”这一怪异现像，根源在于政府的两难处境：一方面要降低流通性过剩需要控制投资，需要压缩土地供给；一方面要控制房价，最有效的方法是加楼市扩容，因而需要扩大土地出让。从大局考虑，政府更多倾向前者，所以出现了调控与房价反向运动的结果。

既然房价飙升的主要因素是流通性过剩所造成的，而流通性过剩问题解决之时就是房价平稳或下降之时。事实上，深圳楼市最近几个月房价不再上涨的直接原因就是银行年度的贷款额度已经消耗殆尽。而随着政府不断提高存款准备金，控制货币投放增长速度（2007年大约16％，预计2008年为13％），提高首付门槛，2008年整个经济增长速度放缓，流通性过剩问题将得以缓解，因此房价应该逐步下降。从这一角度来看，当前房价毫无疑问是过高，同时目前也不是买房的最好时机。而且，考虑到明年的奥运会，对明年或未来的楼市都是一个利空消息（因为利好部分已经完全释放，所谓利好出尽是利空，据国外学者对举报奥运的国家房价研究发现，无一例外都出现在奥运后房价大幅度下降），因此房价在奥运后还有可能出现加速下降的趋势。

那么，什么样的房子下降幅度会最大？个人的判断是，越是投资比例越高的，上涨幅度越大的房子下降幅度越大。