发表于 :2007-12-28 11:31
明年将是楼市分水岭
种种迹象表明，楼市的确正在步入拐点。
从政策层面来看，政府对房价过高、房地产可能带来的金融风险前所未有的重视。中央政府对楼市态度发生变化是基于两个认识：一是意识到住房是一个民生问题而非一种普通商品，二是从不断恶化的美国次按危机看到，房地产泡沫完全可能导致新的金融危机。
从市场状况来看，量缩现象持续了数月且没有回升的迹象，在局部地区还出现了价格走低的趋势。万科、中海等行业巨头片区项目均主动采取低开方式入市以应对市场变化。二手楼当前市场更多表现为成交的大幅度下降，降价趋势虽不是非常明显，市场仍处于浓厚的观望之中。
从舆论来看，以往基本一边倒的房价上涨论不再占据优势。业内有影响力的人物王石主动站出来说，他个人认为房地产拐点已经出现，这无疑具有巨大的震撼力。此外通过媒体和舆论的推动，置业者日趋理性，盲目跟风置业行为已大幅减少。
对2007年而言，我们可以概括为“上半年疯狂、下半年观望”。展望2008年，尽管有奥运等概念（有透支嫌疑），房价下跌趋势难以扭转。依据有以下几点：一是元旦之后即将实施新的按揭贷款利率；二是明年通涨率仍将维持较高水平，消费者购买力变相下降；三是物业税很可能明年推出，将进一步增加持有物业的成本。笔者认为2008年将成为深圳楼市的分水岭。（作者系深职院房地产研究所所长）
发表于 :2007-09-05 16:56
2007年被称为政府房地产调控政策执行年。思路决定出路，思想决定行动，要真正做到有效执行，前提是政府和业界对房地产尤其是住房问题形成的正确认识。
我们注意到，随着中央政府调控的实践和理论界的探讨，国内逐渐对住房产品和房地产市场问题日益关注。其中，一个基本性的问题是：住房作为一种商品，其属性究竟是什么？对这一问题的回答，具有非常重要的意义，将为政府的工作提供调控依据和调控方向。在两会期间，在这问题上与会代表和专家逐渐达成了共识：一方面住房产品是人民大众生活必需品，另外一方面也不能否认住房及其他类型房地产产品的投资品的属性。这样一个结论看似简单，实则来之不易。住房，作为生活必需品的意义重新得以认识，算是回归了其本性。
基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次??安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，住房是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品。当然，对于有多套住房的高收入家庭来说，住房则是其用来满足投资需要的一种工具而已。
但值得注意的是，近年来国家统计总局一直在统计口径上“按照国际惯例”把住房列入投资品目录而非消费品名单，从而造成物价指数不反映老百姓关注的住房价格变动。为此，该机构倍受诟病。如果不考虑统计的可操作性，这样的归类方式并不合适。首先，这与政府声明“房地产市场最终需求投资比例不超过17%”的说法自相矛盾。我们也参照国际惯例，最终需求中投资比例达到20%是国际公认的房地产市场的警戒线，因而各国都期望把投资比例控制在这一水平之下。深圳、上海等地方政府在外界置疑其房地产市场投资比例过高时，曾纷纷宣称投资比例并未达到这一水平。因而，总体来说，目前市场80%以上还是属于基本的自住需要，也就是说具有非常强的消费特征，住房纳入消费品价格指数之内并不存在什么问题。其次，考虑到我们正处在从在消费升级，从吃穿阶段向住行发展，住的问题正在或者说已经成为当前老百姓消费中的热点，支出中的重中之重（占许多家庭支出的三分之一以上），住房纳入消费品价格指数之内也是非常必要的。可以想象一下，不包括与目前老百姓生活息息相关消费项目的物价指数其有效性究竟能如何。简单地以国际标准来掩国人的嘴，似乎牵强，而且也不与时俱进，毕竟当初经济学家构建物价指数这一指标其本意就是为比较客观反映老百姓的生活消费的价格水平的，根据消费物品的内容做相应的调整应该是理所当然的。
通过以上论述，我们想要达到统一认识的目的：住房的基本属性是消费品，而且是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于住房尤其是高档住房（大户型、别墅等）是奢侈品，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的第二重属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分两个群体，意识到住房对这两个群体不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要一步。事实上，如果我们引经据典一下，早在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》（23号文）发布时，就已经明确提出，分别针对高收入、中低收入和低收入人群，建立商品房、经济适用房和廉租房“三支柱”的住房体系。
那么，政府从人道主义精神、从自身定位（纠正市场失灵）、从和谐社会发展观出发，应该做什么？“上帝的归于上帝，恺撒的归于恺撒”，投资品的价格由自由市场决定，生活必需品的价格由政府控制的市场决定，政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要。但有一个重要的事实经常被忽略而形成一些似是而非的所谓自由市场观，那就是这两种需要在竞争同一资源??土地资源。国内著名的地产策划代理机构世联地产董事长陈劲松先生曾高调反对政府的调控，抛出“燕窝白菜论”。其认为，高档住宅是燕窝，低档住宅是白菜，两者之间并无竞争关系，政府企图通过限制燕窝的价格和生产量（不批别墅等）来抑制白菜价格的上涨是徒劳的。而在笔者看来，陈先生的观点有点简单照搬微观经济学的市场理论了，因为燕窝与白菜的关系并不等同于高档房与低档房的关系，市场竞争不仅仅局限在终端市场??客户的竞争，在生产资源、在销售渠道、在人才等环节都可能产生激烈的竞争。经验告诉我们，不管是什么样的房子，它都必须长在地上，这是一个基本的事实。土地资源是有限的，或者用经济学术语来说是稀缺的，用来盖别墅、盖大户型的地多了，用于廉租房、经济适用房的地就少了。两者完全是一个此消彼长的零和关系。事实上，本次两会审议报告时代表发现，诸多城市没有完成廉租房和经济适用房的任务，不少原来规划用来做这两类住房的土地都用来开发中高档住宅了。认识到两个市场之间的竞争性是对住房产品的双重属性的进一步认识，是理解调控变“空调”的基础。
总而言之，对住房问题可以归纳为“两个群体（中低收入群体、高收入群体），两种需要（自住需要、投资需要），两种机制（政府配给机制、自由竞争机制）”。对于具有社会保障功能的、满足中低收入群体基本需要的住房供给，政府有义务和责任承担，直接的深度的行政调控是必要的。而对于以投资属性为主的商品房，则主要以市场自发调节为主，对其进行调控的主要目的则是另外一层含义：稳定宏观经济，抑制经济过热。
在政府能有效地隔离这两个市场的前提下，我举双手赞成取消限制户型的90/70规定（90平方米以下户型面积占楼盘总面积70%以上）。现在面临的问题是，尽管我们从理念上可以做到区分这两个市场，但由于相关的制度没有建立起来，从操作层面来看并不切实可行。相关制度中，最重要的一个就是收入的确认制度没有建立，所以才会出现“开着宝马买经济适用房”这样既怪又不怪的现象。吴敬链老先生、北师大房地产研究所所长董藩教授等在两会期间高调呼吁采用货币补贴方式来解决低收入家庭的住房问题，从经济学基本原理来看是对的，但与经济适用房制度一样，在没有收入确认制度的土壤上货币化补贴制度同样会长“歪”。 由于收入确认制度的缺失，在当前阶段讨论“实物补贴”（补房）与“货币补贴”（补钱）孰优孰劣毫无意义。事实上，在“实物补贴”中，也是有两条路可走：一条是经济适用房，一条是廉租房。至少在香港，运行良好、解决大量中低收入家庭住房需要的公屋制度业已证明廉租房的高效性。但在我国过去的十年住房保障实践中，政府基本走了第一条路，廉租房道路却基本被弃之不用。为什么会这样？这就是我们下次需要讨论的问题：清楚认识政府的双重角色是房地产市场有效调控的关键。
发表于 :2007-09-05 16:56
深圳房价的顶点在均价两万元每平方米？
（邓志旺 深职院房地产研究所所长）
近日，深圳以10.7%的涨幅再居全国70个中心城市楼市涨幅排行榜之首。在当前房价形势下，还企图讨论如何调控深圳房价者恐怕只会让人感受到一丝螳螂挡车式的悲壮，笔者觉得倒不如把心态放平和一些，以隔岸观火的旁观者身份来预测一下深圳房价的顶点。
根据国外学者对纽约、东京、香港、曼谷等房地产市场的研究发现，房地产市场非理性繁荣往往经历四个阶段：（1）缓慢上涨期，价格小幅度上涨，上涨动力主来来自本地自住需求释放和本地少量投资者，投资比重低于5%；（2）中高速上涨期，价格上涨幅度明显提高，稍高于家庭可支配收入增长幅度，上涨动力主要是游资（尤其是国外热钱）进入，并由外资激发本地需求，投资比重在10-15％；（3）高速上涨期，价格上涨幅度明显高于家庭可支配收入增长幅度（高出50%以上），上涨动力主要是本地投资力量，游资开始有步骤撤离，本地炒房者接盘，全民炒房，投资比重在超过20％；（4）快速下跌期，游资大量逃离，后市无力，房价一泻千里。其中，判断是否房价是否到顶有两个标准：（1）最高点均价是启动前均价的4倍左右；（2）月供支出占到家庭可支配收入的60%以上。
根据第一个标准，深圳房价上涨启动时应该在2002-2003年左右，统计数据显示彼时住宅均价约为5340-5680元/平方米，如此推算深圳房价顶点将在2万元/平方米。官方的数据显示2006年深圳一手房均价仅为9956元/平方米，那是否尚需漫长的时间才能达到两万之顶？并非如此，理由如下：
一、保守估计，深圳当前实际均价已经达到1.2万以上。根据国土部门信息，2007年1-2月份一手住宅均价已经达到11039元/平方米。有专家可能更信任二手房价，我们不妨也看看：2007年3月份深圳二手房均价达到9306元/平方米。事实上，在这个基础上增加30％，也就是说二手房均价达到1.2万/平方米绝不为过。支撑依据有两个：一是目前二手房市场交易采用阴阳合同已是普遍现象，交易合同价远远低于实际成交价，幅度在20-50％是非常正常（有鉴于大量税费流失，政府拟实施强制评估，具体报道见南都报相关报道）；二是交易费税基本由买方承担，转嫁成本提高价格5-10%。两者合计超过30%。以关内房价洼地之一的西丽片区为例，俊峰丽舍等楼盘二手房挂牌均价已经达到1.1万，二手房价之高由此可见一斑。
二、深圳房价正处在一个加速上涨的通道之中。发改委调查结果为深圳房价06一季度至07季度增幅为10.7％，比06年年增幅12.7％似乎有所回落。但任何接近市场的人都知道此期间房价上涨速度加快了，尤其是年前到现在。宏观数据也印证了行业人士的感性认识：深圳市2007年1至2月全市预售商品房销售16317套，其中住宅14133套，住宅均价11039.67元/平方米；而2006年1至2月，全市商品住宅销售12911套，均价为8032.86元/平方米。从这一原始数据不难计算出上涨幅度为37.4%，基本与个人感受实比较吻合。从2002年起，各年的房价上涨均价为5.6％（2004年）、12.5%（2005年）、18.2%（2006年），预计2007年至少达到25％以上（以上数据均根据官方数据推算，已考虑扣除物价指数）。毫无疑问，深圳房价处于一个加速上涨的通道之中。按照目前的发展态势，以当前1.2万的均价为起点，2007年年底均价将要达到1.3-1.4万/平方米，2008年年底达到1.7-1.9万/平方米。按照如此模式，2008年底或2009年年初深圳房价将达到所谓的顶点2万元/平方米。
由此可见，均价2万元每平方米距离我们并不遥远，完全可能就发生在一年半之后的某个时间点（前提条件是没有外来因素干扰）。问题是，达到以后的结果是什么？是我们友好地称之为深港一体化的自然结果还是谨慎地视之为楼市泡沫破裂前的最后疯狂？不妨有空时去查阅有关东京、日本和曼谷等城市的房地产资料，从中寻找答案。
发表于 :2007-09-05 16:55
两会期间，广州市市长张广宁再次对控制广州房价问题表态。公开对本市房价问题敢明确表态，且决心之坚定、态度之诚恳，在全国数百名市长中实属罕见。3月26日，在广州市政府常务会议上张广宁又一语惊人：住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。好一个政治问题！一语中的呀！这句话在笔者个人看来，也许是迄今为止对房价此番暴涨最为尖刻也最为深刻的官方表述。因为即使偏激如已辞职的易宪容者，其诸如《谨防房地产要挟整个国内经济》等文更多还是把房地产暴涨看作一个纯经济问题，甚至仅仅是经济中的一个金融问题而已。
沿着张市长这一思路，笔者想到了两个问题：一是为什么住房问题是政治问题，二是住房问题到底是一个什么样的政治问题。
我们首先回答第一个问题。政治经济学对于经济问题和政治问题是这样界定的：如何生产，怎样生产，是一个经济问题；如何分配，则是一个政治问题。回顾这短短的几年，住房表面上是某一部分人的投资理财工具，实质上却已经沦落为加大社会分配不公的工具。富人买宝马甚至买直升机我们没有意见，富人们炒股票炒期货我们也没有意见，就是他们买别墅买庄园我们本来也没有意见的，但问题是他们拼命地买房子炒高了后再卖给我们，我们就不能没有意见。这样的说法依据在哪里？我们透过“房奴”们的自嘲、“不买房运动”的一度兴起、“合作建房运动”的轰轰烈烈等现象，从更全局、更宏观的角度来看一组数据，也许这对认识近两年房地产暴涨究竟意味着什么有帮助。2003年，深圳一手住宅均价5680元/平方米，销售面积806万平方米，销售金额为458亿元；2004年5997元/平方米，2005年7040元/平方米，2006年9956元/平方米。以2003年的销售面积为基准，我们不难算出近三年每年因房价上涨对财富的吞食：2004年为25亿元，2005年为110亿元，2006年为345亿元，可以看到房地产正以加速方式套取资金。也就是说，仅仅2005－2006年这短暂的两年，在这个仅仅两千平方公里的土地上就有超过500亿元的资金被卷走。难道这真是深圳老百姓一夜暴富后的财富释放吗？可是依据深圳官方的统计数据，人均可支配收入从2003年的两万五千元增长到2006年的两万九千元，增长幅度为四千元，按照深圳市2006年常住人口843万的口径，在不考虑CPI上升的前提下满打满算2006年所有深圳老百姓口袋的新增入总和为337亿元，低于2006年仅仅房价上涨因素从老百姓口袋掏走的345亿元。如此一比较，可以得到一个非常重要的结论：经济增长的好处全然被房价暴涨所完全抵消。在任志强等一干人“只为富人盖房子”的嚎叫声中，房地产正一步步沦为加剧贫富差距的帮凶。。
我们接着回答第二个问题，这究竟是什么样的政治问题。进一步深究，考虑到低收入人群并没有进入住房购买市场，而富有阶层往往已经有多套住房，因而实际上最终承受高价的往往是那些中间层家庭。有中国社科院的最近研究作为佐证：其最近发布的一份报告指出，“我国中产阶级正面临住房按揭贷款支付危机，相当一部分家庭月还贷额超过月收入的50%”。处于中间层的中产阶级的成长，是一个社会稳定和谐的重要途径和标志。根据社会学家的研究，一个和谐稳定的社会，从收入角度来看收入构成呈橄榄型：两头（富有阶层和贫困阶层）小，中间（中产阶层）大。发达国家中，美国的中产阶级占全部家庭的70%以上，法国则为65%。所以，欧美对自己国内局势是否稳定的重要评价指标之一就是中产阶层在全社会的比例。而此番房价上涨，悄悄地掠夺了中国准中产阶层依赖劳动积累的财富，扼杀了中国正在成长的中产阶级。这难道不是一场专门针对准中产阶层财富的合法剥夺吗？我们可以预期，一旦房地产泡沫消退，住房成为负资产，诸多准中产者将被拽入赤贫状态，这毫无疑问同时也在危害我们社会的和谐。
联系到我们区域经济的发展格局，东部沿海依靠政策先富起来了，然后西部大开发启动了，中部地区感觉明显被冷落。幸运的是，中央政府及时地做出“中部崛起”的战略部署，推动了中部地区的发展。现在，内外资所得税统一、继续免资本利得税等措施在保护富有阶层创富的动力，新农村运动、廉租房制度、低保制度、全民覆盖医保制度等则为维护低收入阶层基本生活的尊严发挥着重要的作用。而对准中产阶层，则正在被所谓的市场机制合法地剥夺自己辛苦积累的财富，又有哪些政策措施来保护他们呢？
发表于 :2007-09-05 16:54
深港地产五点惊人相似 深圳离九七香港地产危机还有多远
邓志旺 复旦大学经济学博士、深职院房地产研究所所长
深圳与香港有着国内其他任何一个城市所无法比拟的亲密地缘关系。不可避免，深圳的发展无处不带着香港的痕迹。以房地产为例，房屋预售制度、土地出让的“价高者得”制度、高密度住宅设计理念等无疑例外地为香港的舶来品。
正是基于对深港关系的深刻认识，本届深圳市政府明确地提出“向香港学习、为香港服务”的城市定位并在城市规划等方面落到实处。当前，深圳楼市一路猛涨，各界对深圳楼市未来的走向是众说纷纭。如何正确认识和判断当前深圳（及北京、上海等城市）的房地产形势成为一个重要问题。我们不妨还是以史为鉴，以比较的方式切入，回顾一下深圳学习和服务的对象??香港最近一次、也就是九七年前后的楼市暴涨与暴跌。经过对有关数据的梳理，我们异常诧异地发现深圳当前楼市特征与香港楼市崩盘前兆有着惊人的相似，具体表现在5个方面：
一、土地供应严格控制，拍卖土地价格成倍上升。自1985年香港进入回归过渡期，受到中英两国签署的《联合声明》附件三的约束，香港政府每年卖地不得超过50公顷，是此前的三分之二不到。在1991－1994年期间连续四年住宅出让用地不到30公顷，及至1995年发现供地严重不足问题时才增加到60多公顷，但由于住宅开发的滞后性已经使得政府增加供给对冲市场的目标没有来得及实现泡沫已迅雷不及掩耳之势破灭。与此同时，地价屡创新高，地产泡沫破灭前夕的1997年3月信和置业以118.2亿元的高价取得小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。深圳自2004年以来深圳开始严格控制土地出让规模，宣布关内不再批地，“地荒论”弥漫市场。与此同时，拍卖土地屡创新高，2004年4月16日，豪宅区香蜜湖“九万三”地块拍卖，最终以每平米七千多元引起业内人士瞠目；而深圳2007年第一拍拍出可售商品房楼面地价7125.41元平方米的天价却再也引不起好奇和担忧。
二、房价均为暴涨3倍，且上涨的路径基本一致（先豪宅后普通住宅然后全体上涨）。根据香港仲量行测算，暴跌前香港住宅售格整整上升了3倍达到了顶峰（1984年1月到1997年7月的13年半间），而深圳从2003年到2007年不到5年的时间内完成了同等幅度的上涨（从2003年的5360元/平方米到2007年5月的14223元/平方米）。香港从1994年第四季度掀起炒作豪宅之风，半年豪宅价格增长50％，继而带动中小户型住宅价格飙升，深圳亦是先豪宅因稀缺论率先上涨进而带动普通住宅价格上涨，然后表现为只要是房子就猛涨，两地房价上涨的路线非常相似。
三、房地产贷款尤其是个人按揭贷款总额骤增，银行资金近50%流入楼市。从1992年到1996年短短五年时间内香港住宅按揭贷款总额从3688亿元增加到10058亿元，其在香港贷款总额中占比高达51.4%。根据人行深圳中心分行资料，深圳个人贷款从2005年12月底1421.3亿元增长到2007年5月末2130.9亿元，在不到一年半的时间刚好增长了50%。如果把开发商的贷款考虑进去，深圳银行资金近50%被楼市吸纳。
四、资产通胀严重，资产价格大幅度攀升。因美国减息，大量热钱涌向香港地产，1989－1994年美国最优惠利息从11厘降到6厘，香港受制于联动汇率制被迫跟随减息，形成银行负利率，在此环境下大量资金从银行流入地产、股市，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。 据仲量联行发布《全球房地产投资报告》指出，2006年中国房地产市场的交易中，在一线城市来自于新加坡和其他全球基金的投资比例高达20%。外来游资是一方面，更严重的是我国贸易顺差造成的货币流动性过剩已经充当了推动资产价格上涨的罪祸魁首。
五、楼价与股市齐涨，股市楼市正向互动。在楼市上涨的同时，香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%，此现象被称之为“股地拉扯”。事实上，股市楼市跷跷板理论只适合静态经济体，而在过热经济状态下往往更多地表现为股市楼市正向互动，寄希望于股市启动降温楼市的想法早已破产。深圳楼市上涨启动时机稍微早过股市，但两者上涨的幅度比较接近。
列出以上五个惊人相似点，并不能简单地推导出深圳楼市已处在类似香港1997年那样的火山口（1998年，香港楼市暴跌，大型住宅售价平均下跌40％～60％）。不过圣经上说，日光之下并不新事，过去还会再来，现在的将来还会重演。如果从这角度来说，以史为鉴是完全有必要的。
李嘉诚在谈到香港九七地产危机时曾经说“楼市随经济发展，向好是正常。但我向来强调，楼价大上大落对任何人都是不好，最好是更通胀平稳发展，市民可以负担。”当前，深圳又有哪个政府官员或开发商敢站出来说这句话、表这个态？
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