每到9、10月份，房地产市场都会进入需求旺季，发展商也会在这一段时间内大量推盘，成交活跃，成为一年中成交量最大的时期，业界称之为“金九银十”。这两个月的市场情况，无论是实际成交外加意向储客的数量，更或者是楼价的变动，都被视为下半年甚至第二年初的楼市风向标。

量涨价跌——楼市难现往日高潮

反观奥运期间的楼市，并未如预期般寒冷，８月的成交量不管是同比还是环比都呈上涨趋势。传统的“黑八月”逆市飘红，似乎给了我们一个回暖信号。然而，“量涨价跌”这个熊市的特征却并未走远，对照艾特略波浪理论，需要以横盘震荡筑底较长时间来换取上涨的空间，如果仅仅把８月份的小幅上扬片面地定义为回暖信号还为时尚早。

上周全市新建商品房成交９３３套，平均每天成交１３３套，环比上涨１１．０７％；成交面积８６０５７平方米，环比上涨１５．３０％。从成交量来看，深圳楼市似乎有回暖迹象，“金九”态势初露端倪。但是，９月份的中秋及“十一”的秋交会，深圳将有２０个新盘上市，供应量大增的基础之上，深圳在售的热点楼盘共计有１５０多个，可售商品房共５５１１４套。消化如此之大的存量起码需要一年半，即使黑八月飘红的势头一路延续下去，供应量过大已成不争的事实。供需矛盾将进一步被激化，竞争之激烈可见一斑，价格战将越打越激烈。

目前房地产市场已进入一个调控周期，种种信号表明，目前这张弓并没有拉满。因此，今年的９、１０月份很难有比较大的上升趋势，“金九银十”很可能是个别性价比较高的楼盘出现销售高潮，整体市场难现辉煌。

“羞涩”促销——消费者却不领情

面对日益低迷的楼市和越来越紧张的资金链，开发商各显神通，纷纷开展促销活动，各种折扣优惠层出不穷，令人眼花缭乱。但是从目前的成交量来看，这种欲遮还羞的促销方式并未被消费者接受，不仅没有提高销售，增加成交量，反而形成了楼市下挫的信号，加剧了购房人持币待购的行为。由于消费者“买涨不买跌”的消费偏好，在成交价格持续下降的情况下，楼市的观望氛围更加浓厚，普遍的观点就是“价格还未跌到低，开发商还有很大的降价空间”。对于很多持币观望的购房者而言，他们更欢迎明明白白地降价，而开发商这样的藏着掖着、羞羞涩涩的促销方式不被消费者接受也就不难理解了。

从往年９、１０两个月的市场表现来看，新盘上市总量几乎可以达到整个上半年的水平。但是目前上市量的猛增并没有对实际销售量带来实质性的影响，成交套数的提升仅为１１％，而均价却在不断下降，这使得开发商苦心准备的“金九银十”大战显得有些徒劳。对于大多数开发商和低迷的深圳楼市来说，“金九银十”似乎已是最后的自救良机了，但是，今年的“金九银十”似乎不大可能出现了，市场的观望氛围比５月份更为浓厚，５月份还有下半年回暖的预期，而现在的预期是建立在下半年走势持续下滑的经验基础上的。市场形势的瞬息万变让我们现在还难以做出准确的判断，因此，冷静地看待这个“金九银十”之后，我们可以确定，开发商若想自救从而挽救楼市，关键还是看开发商降价程度如何。

货币政策”——信号虽强但影响有限

１５日晚间，央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点。这被业界认为是对房地产市场的实质性利好消息，房地产类股票也在大盘低收的情况下扬眉吐气，多数个股冲击涨停。

不过，通过分析可以看出，央行对货币政策的调整并不意味着出手救楼市，对房地产市场的影响有限。此次下调利率幅度不大，只会影响那些持谨慎态度的购房者，而对市场起决定作用的仍是供求双方的心理。此次贷款利率下调，对购买力的提升产生一定的正面影响，有助于缓解居民还贷压力，但一次降息不足以改变居民消费预期和行为，成交量将延续低迷趋势。

尽管这是贷款利率近年来的首次下调，但尚不能成为市场判断央行货币政策发生根本性转向的信号。再来看８月底央行和银监会最新联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，对房地产商贷款买地行为进行了更严格的政策限制，明确要求金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款，同时，土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的７０％，贷款期限原则上不超过２年。因此，对房地产行业的从紧政策并未有松动，开发商的资金链仍然紧张。在这样的救市无望的情况下，“弃价保量，回笼资金”将成为开发商自救的最主要手段。否则，今年楼市的“金九银十”将成为泡影。

    总之，这一切“秋交会”将会给出最后的答案。根据目前的粗略统计来看，参加秋交会的楼盘，均以促进销售为主要目的，展示形象的用意退居二线。而目前状况下，要提高交易量，进行价格策略调整，是难以避免的。因此，今年的“秋交会”就成为了开发商最后的救命稻草，也是“金九银十”重现楼市回暖的最后契机。