前言：

奥运会在万众瞩目中结束了，北京给全世界奉献了一场“无与伦比”的运动会，中国体育代表队也创下了历史最好成绩。随着奥运结束，国人的关注点再次回到楼市中来，反观奥运期间的楼市，并未如预期般的寒冷，8月的成交量不管是同比，还是环比都呈上涨趋势，似乎是个回暖信号。然而，“量涨价跌”这个熊市特征也一直如影相随地紧跟楼市，仅仅把8月份成交的小幅上扬定义为回暖信号尚为时较早，而接踵而至的深圳楼市是“金九银十”，还是“铜九铁十”，尚需市场验证。

然而，开发商已经顾不得九、十月份是金银，还是铜铁，力争抓住这个今年成交的最后“过冬粮草”才是当务之急。从8月底开始推盘量猛增，竞争之激烈可见一斑，市场或将又是一场价格恶战。

1.  2008年1-8月份深圳房地产市场数据分析

1.1  新房批准预售情况统计分析

深圳从2008年2月份开始批准预售面积放量较为均匀，而8月份预售放量较为集中，8月批准预售面积115.09万㎡，同比增加143.8%，环比增加56%；从批准预售套数来看，8月份预售套数为7990套，环比略有下降，但同比上升48.6%；从预售面积和套数比较可知，8月份推出的新房平均面积较大，为140㎡/套，比7月份的平均90㎡/套有较大差异。

8月份的新房批准预售面积无论同比，还是环比都有明显的增幅，创造了08年以来的单月最大推盘量，在金九银十到来之际，未来两个月的供应量将持续增大。

1.2  8月份总体销售分析------量升价跌

深圳市08年8月份住宅类房源成交4136套，成交面积为45.72万平方米，成交均价为14232元/㎡。无论同比还是环比，深圳08年8月份的楼市都有“价跌量升”的趋势，传统的“黑八月”逆市飘红，似乎给了我们一个回暖信号。然而，“量涨价跌”这个熊市的特征却并未走远，对照艾略特波浪理论，需要以横盘震荡筑底较长时间来换取上涨的空间。如果仅仅把8月份的小幅上扬片面的定义为回暖信号还为时尚早。

1.2.1  商品房成交面积45.72万平方米------08年以来同比首次上涨

08年8月份深圳住房成交45.72万平方米，同比上升35.1%，而环比更是上升77.7%。从成交面积看，8月份的成交量创今年以来的新高，在传统“金九银十”销售旺季来临之际给市场注入强心针；8月份的成交套数也达到4136套，同比增长26.8%，环比增长56.13%；自5月份以来成交套数首次上升，这与奥运期间各楼盘层出不穷的促销活动不无关系。

1.2.2  商品房成交套数4136套------环比强势反弹

8月份深圳新房成交4136套，环比增加56.13%，同比增加26.8%；从图4可以看出，08年一直延续着07年底的低迷趋势，经过3月-5月的一轮“破冰”之旅后，市场成交套数有所恢复，但受5.12地震影响后市场明显后力不足，而奥运期间的各种促销活动和“金九银十”的即将到来，使8月份的成交量再次上行，但后市仍不稳定。

1.2.3  商品房成交均价14232元/㎡------价格回落是必然趋势

8月份的深圳均价为14232元/㎡，环比下降12.1%，同比下降8.3%；由于6月份大量豪宅的入市，促使7月份全市新房成交均价达到2月份以来的最高点16198元/㎡，使7月份出现严重的“价升量跌”现象；而8月份的奥运促销也使得成交价格有回落的趋势，但别墅豪宅对市场均价的影响仍然不可忽视。根据德思勤信息研究中心统计分析，剔除别墅后的深圳8月份成交均价为10900元/㎡。

1.3  2008年深圳商品住宅供求比分析------8月份供求比为2.52

2008年1-8月份深圳商品住宅预售面积446.3万平方米，销售面积225.70万平方米，供求比为1.98。进入下半年以来深圳新房供求比在2.5以上。从表1可以看出，深圳8月份的供求比为2.52，环比有所下降；而从图6显示表明，深圳楼市的供求比与均价同涨同跌，随着下半年推盘量的放大，以及“金九银十”销售旺季的影响，在未来两个月的深圳楼市里降价仍然是主旋律。

2.  二手房市场分析

2.1  2008年8月份二手房市场成交情况分析

二手房成交3503套------福田、罗湖占57%

从4月份以来深圳二手房成交量相对稳定，8月份受新房促销影响，二手房成交套数稍微有所下降，深圳8月份二手商品房共成交3503套，环比下降13.2%；在成交区域分布上看，深圳二手房成交量仍然集中分布在关内区域，福田区和罗湖区占了57%，南山区占6%，龙岗区和宝安区分别占19%和18%。

从成交面积上看，深圳二手房8月份成交383833.54平方米，环比下降20.5%。而8月份的成交面积也创下的4月份以来的新低。

2.2  2008年8月份二手房市场与一手房市场比较分析

2008年8月份由于一手房市场充斥着大量优惠房、促销活动层出不穷，以刺激市场的刚性需求，促使二手房的成交量大大降低。8月份二手房与新房的成交面积比为0.84：1，而成交套数比值也只有0.85：1，打破了之前二手房领跑成交量的局面。

从均价上看，二手房的价格变动呈稳中有降；而新房的成交均价却是不稳定的，且变化幅度较大，而价格的变化幅度很大程度上与新房豪宅的成交有关。8月份二手房的挂牌均价为10787元/㎡，比一手房的成交均价低24.2%；但根据德思勤信息研究中心对市场监察研究所得，剔出别墅部分后的新房成交价格为10900元/㎡，与二手房挂牌均价相差无几，由此可以看出，未来的二手房市场将相当严峻。

3.  楼市走势预测------“金九银十”量升价跌

在经历了近一年的压抑之后，“金九银十”能否如期而至，对房地产业来说尤为重要。然而，开发商已经顾不得金银铜铁，当务之急是抓住今年仅剩的年内最后商机，做出最后一搏。截止至9月9日，全市在售的热点楼盘总共达150多个，可售套数50582套，竞争之激烈可见一斑，一场价格恶战势在难免。深圳将以关外的龙岗区和宝安区为主战场，仅龙岗一个区目前的可售套数为17185套，占全市可售套数的33.97%，宝安区占25.5%。在存量如此巨大的情况下，9月份仍将上市的大量新盘，目前已拿预售证待入市的项目就有30多个。即使八月飘红的势头将不复延续，供应量过大已成不争的事实。供需矛盾将进一步激化，价格之战将越打越惨烈。

另一方面，从去年底“货币政策从紧”以来，经历了雪灾、地震、美国次贷危机扩大、雷曼兄弟破产等影响国际金融的风波后，中国终于迎来了4年以来的首次降息、调低准备金率，况且不讨论这是否政府发出的救市信号，但至少证明中国政府已经意识到紧缩政策已经不利于当今的中国经济发展，有意改变宏观调控政策；然而8月底央行和银监会最新联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，对房地产商贷款买地行为进行了更严格的政策限制，明确要求金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款，同时，土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。这似乎表明中央对房地产行业的调控继续加紧，开发商的资金来源更趋紧张。在中国目前的经济环境下，政府在今年的未来几个月也许会出台更多的放松紧缩政策，但在目前房地产市场如此严峻的情况下，开发商也不可能坐着等政府出手相救，自救才是正道。而“弃价保量，回笼资金”将成为开发商自救的主要手段。