戴德梁行的空间

逆市下，消费者该如何理性购房

2008-09-28T01:49:35Z

2008年全国楼市进入调整期，而“价滞量缩”成为当前深圳楼市的“标准样式”，8月全市成交均价为14449元/平米，比7月下降了10.80％。消费者对于何时购买房子最适合最保值感到困惑，楼市遭遇更多的是心理预期，在当前房价促销打折盛行的形势下，有购房意向的消费者应抓紧时机，多了解比较市场上的产品，选择恰当时候入市。

“十一”黄金周即将来临，各大开发商将会加大推房力度，楼市产品供应充足，从8月底到10月，全市将有30多个楼盘待开售或推出新一期产品，预期总货量约达13000套，远超过今年“五一”时的新盘供应量（22个新盘，8400套新货）；奥运后楼市的冷淡促使开发商紧紧抓住秋交会这一探底时机，利用各种优惠手段来吸引消费者；同时最近央行6年来首次下调贷款利率，在这些态势之下，这个“金九银十”可能成为消费者一个享受实惠的入市时机，那么消费者应该如何选择性价比更优，更适合自己的房子呢？

测算承受力

目前购房消费大部分人还是采用按揭贷款的方式，所以购房者必须考虑今后每月贷款还款、物业费用等对自己日常经济生活的影响。如果忽略个人的消费能力、盲目冲动购买，将会有可能降低生活质量，甚至沦落成房奴。一般可用于购房的资金体现在消费者的首付，以两成为例，其应该购买的房屋总价应不超过目前首付额的5倍，家庭月收入反映消费者的按揭能力，一般消费者的月供款应控制在家庭月收入的1/3。

考察地段

购房者要有大地段概念，所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面。根据自己及家人的生活工作实际需要，综合考虑周边环境、交通、下一代的教育等因素，选择合适的地域。一般城市越靠近市中心，其地段及配套等优势越明显，抗跌性也更强。关内地段价值主要体现在周边公共配套、片区楼盘整体品质、片区成熟度等，比如福田香蜜湖片区、南山华侨城片区都属于豪宅区，片区楼盘抗跌性强，波托菲诺纯水岸四期、卓越维港仍能在低迷市场下形成高价热销。关外地段价值在现有片区配套和成熟度上无法与关内相比，因此价值点更多体现在未来片区规划和片区配套建设上，例如几年前宝安中心区还是一片荒芜，但借助国际性的市政规划，目前此片区已渐见其规划、配套的优越性，区内楼盘价格也升几倍。目前，很多购房者仍依据传统观念，仅仅着眼于眼前的区域成熟度，其实对于经济不够充裕的自住置业者应着眼于楼盘地段的长远发展来选择性价比较高的楼盘，因为居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，应重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。

选择适合自己的户型

目前深圳房价对于普通消费者仍然较高，购房者应量力而为，根据家庭经济、家庭成员考量自己需要大户型还是中小户型。如两、三口之家可选择中小户型，待到家庭有小孩、老人等成员较多时再考虑换大户型，这样可实现梯级消费，避免一下子造成过重的经济负担。值得一提的是，受70/90政策限制，今年市场上推出的中小户型楼盘众多，有毛坯的也有装修的，有普通公寓也有酒店式公寓，如关内的海怡轩、铂金时代公寓、迷你新居等，关外有书苑雅阁、西城品阁等，可适合不同家庭的购买需要。购房时须注意，部分楼盘在推广时以总价低回报率高来吸引首次置业者和投资客，但这并不一定就意味着高性价比，还是需要将产品的品质、单价与片区内同类型产品进行比较，同时消费者还要注意小户型的户型结构是否通透，通风、采光是否理想等。

此外，可根据自己及家人的心理特点、生活工作需要，生活空间、工作空间、公共空间、支付能力等，估算户型和面积。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性，还要有灵活性、超前性。现在，很多楼盘户型可以让购买者根据自己的需求进行DIY，这就考虑到了户型的灵活性，并且当今后住家的人员发生变化时，这种户型也不会“落伍”。

面对“优惠”留心眼理性看待促销打折

进入9月以后，开发商在集中推货的同时，也继续推出更多的打折促销优惠，以期刺激市场购买力。中秋期间，关内福田高发城驰推出一批一口价特惠单位，还额外9.7折优惠；半山御景有13980元/平方米特价房，南山的雷圳0755中秋至国庆8000-9000元/平方米特价房；关外优惠更多，宝安的深业·新岸线国庆期间推出一口价单位，而此前泰华阳光海有特价房推出，富通城有额外折扣，万科城加推20套一口价单位，布吉的君临山有10套6300元/平方米起特价房等等。国庆期间，各楼盘将会有更多的优惠手段来吸引消费者，但消费者应充分考虑自己需求，理性面对打折才是明智的选择。比如前不久，某个开发商开盘推出特价房，吸引了一大批购房者前往，后发现所谓的超低特价房仅此一套。而有些开发商推出的特价房在楼层、朝向、景观方面可能会有欠缺，购房者在购买时一定要多留个心眼，看看里面是否有陷阱，仔细看看其楼层、朝向、房屋格局等是不是有欠缺，然后再根据这个价格和欠缺来进行衡量，看自己是否可以接受。

选择品牌开发商和物业管理公司

在购房时，我们除了要重视建筑质量外，还应该充分考虑开发商和物业管理公司的背景和实力，这就是品牌问题。选择知名度高且实力雄厚的开发商和物业管理公司更容易保证入住后的维修、服务质量以及居所的安全、舒适性，这些都是促进房屋保值、增值的基础。

总之，购房时不光要看价格，最重要的还是要考察性价比，就是结合个人购房需求，在同等价位下考虑项目的交通、教育、商业等配套是否方便，楼盘品质好不好，除了看眼下的配套情况外，还应该综合考虑楼盘所在区域今后的发展前景。

国际房地产顾问公司DTZ 戴德梁行进驻南京

2008-09-23T09:26:23Z

看好南京房地产市场潜力

国际物业顾问DTZ戴德梁行今天正式宣布其南京公司成立，自1993年进入内地市场，这是其在大中华地区开设的第16家分公司。目前DTZ戴德梁行在大中华地区的员工已超过4,800名，网络覆盖之广，为同业之冠。

南京作为江苏省省会和长三角主要城市之一，不仅是历史名城，在近年也成为经济高速增长的商业城市。DTZ 戴德梁行研究报告显示，南京在2007年吸引了多达人民币2667.9亿元的外资流入，按年增长14.8%。2008年，南京甲级写字楼供应量有望达到30万平方米，物业数量和质量双双提升；去年中高端商铺存量达到73,080平方米，同时保持90%以上的高占有率。预计到了2010年，中高端商铺供应量可望推高至94,500平方米。随着轨道交通网等基础设施更臻完善，南京将得到更多投资者的青睐。

DTZ 戴德梁行中国区行政总裁张国正表示：「在当前的全球经济形势下，中国经济也受到一定影响，但是中国房地产市场长期来看依旧向好，长三角未来依然有巨大发展潜力。南京拥有全国较为领先的工业园区，办公楼和商铺物业市场则正稳步迈向成熟。DTZ戴德梁行将利用自身的广泛网络、专业的房地产顾问团队，将国际专业经验带入本地市场，推动南京房地产市场的发展。」

DTZ戴德梁行南京公司与上海以及杭州公司同属于华东区，有着最广泛的服务范围和业务架构，南京公司的建立将在江浙沪区域形成完善的服务网络。

DTZ戴德梁行北亚区主席韦达维表示：「DTZ戴德梁行致力于为客户提供最完善的专业服务，我们对于南京及其邻近区域市场及客户非常重视，相信南京分公司的成立将会巩固我们在华东区的服务网络，令北亚区的布点更为完善，让我们继续为大中华地区以至全球的客户提供卓越的房地产顾问服务。」

DTZ戴德梁行西安公司总经理新任命──巫保民先生

2008-09-10T06:45:35Z

国际物业顾问DTZ戴德梁行今天公布，北亚区西安公司总经理一职由巫保民先生接任。

巫保民于美国纽约及中国华北地区从事房地产行业超过14年，在物业管理、设施管理及资产管理等范畴尢其资深。他曾组织和监督处理公司资产及物业管理流程的智能化管理系统的安装和测试运行、自物业兴建以至落成后监督提供专业物业管理服务，以及管理超过100个商业及住宅混合式项目资产。巫先生在物业及资产管理方面经验丰富，其资历及管理才华将进一步巩固DTZ戴德梁行在西安房地产市场的领导地位。

西安市占地10,108平方公里，中国历史上有13个朝代定都于此地，今天西安则是陕西省的省会。西安的国民生产总值占全省的32.3%，是陕西省以至华中及华北地区经济改革的重要动力。自2000年起，西安的国民生产总值按年增长率均在13%以上，2007年西安的国民生产总值则为人民币1,737.1亿元。DTZ戴德梁行于2005年在西安设立分公司，现有职员24人。

北亚区主席韦达维说：「西安蕴藏着中国华中及华北地区的蓬勃发展机遇，西安公司亦将继续在这个活跃的二线城市房地产市场积极开拓商机。」

集体断供言过其实

2008-08-21T01:32:26Z

一篇博文让“断供”这个本不多见的说法瞬时间成为业内外讨论的焦点，“深圳”作为典型案例再次被推上了审判台，“千亿坏帐”接踵而来。拨开云雾，“集体断供”离我们究竟有多近？

首先，资不抵债而产生的负资产，于商品房而言意味着房屋的市场价值缩水并低于其在银行的贷款额。那么看看深圳的住宅价格究竟缩水多少，带来了多少“负资产”。即便以2008年上半年单月市场成交均价最低的5月为标准，按照银行最高贷款八成进行核算，出现“负资产”的可能性也仅仅位于2007年5月至2008年3月间的购房者当中，这期间全市住宅交易面积包括一手成交322万平方米和二手成交682万平方米，涉及成交金额小于1500亿元，因而此类贷款金额显然低于1200亿元。这其中还未排除非普通住宅及购买第二套以上提高首付比例的情况，自行选择一次性付款或支付二成以上首期款的情况，以及在持续加息、收入增长的触动下提前还款的情况，也就意味着，在2007年5月至2008年3月间深圳住房按揭贷款的实际金额远远低于1200亿元。显而易见，除非所有在这其间入市的购房者全部选择断供，否则“千亿坏帐”的说法又从何说起？

那么，出现“负资产”是否意味着“断供”？从贷款人的角度来看，一旦断供相当于放弃了已经支付首期款甚至部分已经装修的物业，与此同时债务并没有被消除。一方面，贷款人信用被降低，随着中国诚信制度和个人信用体系的逐渐完善，此举必将对其个人未来的经济生活就产生巨大的负面影响，同时银行还将起诉并执行相应的房产，滞纳金、诉讼费、评估费、拍卖费、执行费等加起来也是一笔不小的负担；另一方面，房屋拍卖抵付后不足清偿银行借款部分，银行还可以执行贷款人的其他财产，如其它房产、车辆、存款、股权、工资收入等，即使现在没有其他财产可供执行，在贷款人拥有财产后银行还有权随时申请执行。同样重要的是，无论是作为居家自用的住宅，还是作为未来市场回暖后升值的载体，房屋也被放弃了。鉴于此，“断供”似乎并不如想象的一了百了，除非不具备偿还能力，试想有多少人会主动选择断供。

说到偿还能力，对于考虑长期投资和自用的人来说，由于收入水平、收入预期并未发生变化，房屋价值的改变对其还款能力并不造成任何影响，这类群体选择断供的可能性微乎其微。于是，剩下需要担心的就是短期投资、投机的炒家了，而由于2007年下半年市场成交量锐减，投资者大量撤出，再除去前期已经炒楼获利的部分投机者，预计真正“负资产”而不具备偿还能力的量已经十分有限，断供的个案虽不可避免，但并不至于形成“集体断供”的局面。参照香港的情况，即便在负资产最严重的时期2003年，香港银行整体的不良个贷率也仅有2%，且在所有的负资产按揭中，以断供收尾的情况也仅是少数，而当年6月全港负资产按揭占所有按揭的22%，涉及金额高达1650亿港元。

尽管在深圳大规模断供不会出现，国家金融安全也不会因此受到影响，但断供个案的增多也足以提醒银行在信贷审批上规范操作、严格审查，防微杜渐。

地产淡季中破冰热销，物业质素成就逆市飘红

2008-08-12T01:57:09Z

经过2007年房价和交易量的大幅上涨，2008年上半年的深圳楼市一直处于低迷期，主要表现在同比暴跌的交易量上。1-6约全市商品住宅销售面积154.25万平米，同比下降54.02％；销售套数17045套，同比下降48.82％。从新一轮地产调控的影响及市场反应情况来看，低潮期仍将持续。但是，个盘的销售已经出现明显的分化。在低迷的市场仍然有数个项目成功破冰，取得良好的销售成绩。

对稀缺资源的占有是物业保值升值的有力保障

在物业普遍降价的情况下，更需要理性选择保值物业。高端豪宅通常拥有无可复制的稀缺环境和景观资源，此类物业或拥有无遮挡海景、江景、山景，或有独一无二的人文景观，在“90/70”政策背景下无疑抗跌性更强、更保值，因而在普通住宅交易低迷的情况下，豪宅的推售反而受到高端客户的追捧。如东部华侨城的天麓、波托菲诺纯水岸5期均为深圳顶级豪宅代表，高昂的价格并未成为置业阻碍，两项目开盘当天均销售80％以上，取得良好的销售成绩。卓越维港、百仕达东郡广场等高端住宅也成为豪宅销售的领军项目，百仕达东郡广场7月总销售147套的好成绩。

优越的地理位置和良好的区域前景规划是项目热销的基础

在市场低迷的情况下，优越的区域前景规划是消费者的置业信心所在。纵观深圳热销的项目，也大多乘了区域发展的东风。如传统的豪宅区华侨城片区、占据稀有海景资源的后海片区，一直是地产开发的热点。大梅沙片区也依托自然资源成为豪宅新贵。而根据最新编制的《深圳市总体规划草案（2007－2020）》中，提出了宝安中心区、前海、后海与福田中心并列城市双中心之一。宝安中心区从“关外”一跃到了“城市中心”的位置，区域定位得到大幅度的提升，区域价值得以凸显和认可，也因此带动了片区地产的飞跃。很多关外的置业人群纷纷把目光投向了宝安中心区。区域内熙龙湾、泰华阳光海、金港华府、深业新岸线等项目均受到置业者的追捧。

自住型买家占据市场主导地位，物业自身质素成为选择关键

2007年楼市的疯狂离不开大量投资客的介入，而宏观调控的重拳针对的无疑就是这些投资客户。时至今日，深圳的地产市场已经使得大量投资客撤离，同时也导致了交易量的大幅下跌。但是，鉴于深圳本身的城市发展特点，居住的刚性需求依然存在，而部分宜居性的楼盘就成为释放的对象。如宝安中心区的深业新岸线，开盘即售450多套，并持续热销，勇夺2008年上半年全市销售面积冠军。55万平米大社区、15万平米佛罗里达风情园林、完善的生活配套、双公立学校的教育资源，均成为吸引自住客户的有利因素。就像一位刚刚购入新岸线三期的业主说：“我就是看重这里适合于家庭居住，环境也好，邻居也多，将来老人、孩子都会住的比较舒服，将来孩子上学的问题也比较容易解决。”

拥有丰富教育资源也是普通居家物业具有吸引力的因素之一。如宝安20区的佳华书院雅阁，周边宝安中学、宝安外国语学校、新安实验学校、创业幼教机构等名校遍布，为典型的学区物业，很大程度上吸引了有学位需求的客户，开盘销售率达50％。

普通住宅项目的高性价比是吸引客户选择的关键

由于户型较小、总价不高，适宜居家的中小户型承载了首次置业者和改善性置业者的购买需求，也成为了现阶段市场的热销产品。为了缓解销售压力，开发商纷纷想出营销对策或举办活动来促进销售，从而使得2008年二季度的地产市场非常的热闹，其中最为常用的就是“降价”、“特价”等价格战手段。对于普通住宅的销售来讲，自住型的买家对价格还是比较敏感的。价格的下降的确使一部分观望已久的自住买家掏了腰包。其中，最为著名的降价事件无疑为南山雷圳0755的“起价破8、均价破万”。开盘推出的20套特价房当天售磬，后续推出的特价单位也迅速消化，该楼盘7月取得了销售180套的成绩。金地梅陇镇三期以10670元/平方米附带精装修入市，开盘当天销售近300套，同时引发了龙华片区调价风波。盐田的倚山时代雅居7月开盘，均价为9800元/平方米，Loft户型设计含较大赠送面积，因而吸引不少买家。其他项目一旦推出“特价房、降价房”，销售速度也明显上升。可见，即使市场低迷，居住的刚性需求缺口仍然很大，普通住宅项目较高的性价比才是自住客户选择的关键条件之一。

深圳地产是否遭遇熊市？

2008-07-31T02:39:20Z

近日，“断供潮”、“千亿坏账”等捕风捉影的消息接踵而来，深圳楼市再次成为了全国上下关注的焦点。不少人甚至预言房地产市场的“熊市”已经来临，更指出这个“熊市”将持续好几年时间。那么，当前房地产市场的低迷真的是一次大“熊市”的开始吗？

如果比较一下历次的房地产波动，甚至国外房地产市场的一些“熊市”案例，我们不难发现，房地产市场的崩盘并不会单独出现，它的出现往往是伴随着一系列明显的经济动荡，如1997年的亚洲金融风暴和2007年的美国次贷危机。显然，房地产是一个受到经济周期影响十分明显的行业——正如在06-07年，房地产市场的高速运行和房价快速增长也不是独立事件，连续多年高速增长的GDP、巨额贸易顺差带来的流动性、稳定的经济基本面都为“牛市”打下了坚实的基础；而当前楼市的调整也正是伴随着整体经济由较快发展向平稳发展阶段的过渡和调整。

再回头看看引起这次所谓的“牛转熊”的主要原因是什么。06年以来，为了抑制过快上涨的房价，持续的政策从供应结构、土地、税收、金融等多方面进行楼市调控；至07年中，在多次调高存款准备金率以收缩信贷、加息、调高第二套住房首付比例等一系列金融调控的直接影响下，深圳房地产市场应声下滑；08年开始，持续了十年的“稳健”货币政策转为“从紧”，信贷和货币投放量减少以抑制过剩的流动性，楼市亦因受到信贷收紧的持续影响而继续表现低迷。当然，除了受到宏观调控的影响外，经历了过快增长的深圳楼市本身也有着理性调整的内在需要。而一系列的金融政策也不单指向房地产市场，其最终目的在于抑制通胀，稳定经济。也就是说，房地产市场目前的低迷状态一方面是自身调整的需求，而另一方面则是受到了防止整体国民经济过快增长的调控政策的波及。但请留意，这里说到的是防止“过快增长”，而不是避免增长更不是面对衰退，期望的状态是平稳增长。

在良好的经济基本面的前提下，信贷调控对房地产市场的波动产生直接影响，而决定货币政策走向的正是目前对我国经济困扰最深的“过热”和通胀问题。因此，可以说对未来房地产市场的走势判断，很大程度上需要视乎当前调控的效果，以及未来宏观经济调控的方向和策略。从上半年的经济数据可以看到，GDP的增速已明显放缓，第二季度为10.1%，比一季度回落0.5个百分点，调控效果明显；而在7月25日结束的中共中央政治局会议上，中央就当前的宏观经济形势释放出了新的信号：强调下半年“要把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置”。可以预计，08年的下半年政府的财政政策和货币政策将不会再是单纯地平抑通胀，而是要寻求控制通胀和保持经济增长之间的平衡。这或许意味着，从07年下半年开始的信贷收缩有望在局部领域出现一定的松动。

再者，目前的经济形势并没有出现大幅滑坡和动荡的危险，而且总体良好经济运行状况、人民币持续升值、正在加速的城市化进程、人口红利下强大的刚性需求等种种支撑房地产市场发展的利好因素仍然存在，房地产市场强大的刚性需求并未改变。当前深圳的房地产市场确实处在一个调整期，但是脱离宏观经济的基本面和种种支撑因素就判断这是一个长达数年的“熊市”的开始似乎有点言之尚早，深圳地产经过这轮调整将迎来稳定的发展。

中国内地投资市场表现胜於预期二丶三线城市备受关注

2008-07-29T01:35:55Z

国际物业顾问DTZ戴德梁行综述2008年上半年中国投资市场的表现，指这段期间内地房地产投资市场较预期表现理想，与去年同期比较，大额成交（单一金额逾1,000万美元的房地产投资交易）的宗数及金额均告上升；一线城市虽然仍属投资者的首选，但观乎北京丶上海等地的投资活动略减，可见不少投资者的目光已转向二线及接近三线的城市去，寻找新的投资机会。

DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「2008年首6个月，全国共录得318宗大额交易，宗数较去年同期上升77.7%；涉及总额则从去年同期的133.7亿美元升至249.3亿美元，按年升幅高达86.4%，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。」

陶先生指出，若以投资项目类别来看，最受投资者欢迎的首推混合式项目（包括酒店），其次是住宅，再者是写字楼及零售类物业。

在318宗投资项目中，254宗（80%）为土地交易，馀下64宗（20%）为整幢建成物业买卖。与2007年同期比较，土地交易宗数由148宗上升71.6%至254宗，而整幢建成物业交易的增长则更为明显，高达106.5%（由31宗升至64宗），反映整幢建成物业投资占整体房地产投资的份额，在今年有所增加。

陶先生称，投资土地和整幢建成物业的份额变化，反映了过去一年宏观调控措施对投资者，特别是境外资金投资者的影响。基於政策令银根缩紧，地主及开发商在借贷方面较前遇上更大阻力，这或导致他们需要更快出售手上的物业以增加现金流，卖方议价幅度扩大，具有实力丶银根充裕的买家则能把握这个机会，其议价能力相对增强，整幢建成物业的交易因而得到促进。

陶先生续称：「回看2007年上半年的整幢建成物业交易，境外资金参与的宗数占了71%，但今年同期64宗整幢建成物业交易中，境外资金的比率降至只占22%（14宗），反映出宏观调控令境外资金於中国市场进行交易时遇上更大的困难，因为交易的手续变得更繁复，审批时间亦较长；相对地，境内资金较少受到这类限制，在购买方面亦较容易。因此，今年上半年整幢建成物业的交易宗数以境内资金明显占多，占78%（50宗）。」土地买卖方面，今年仍以国内开发商及投资者为主，其成交数目自2007年上半年的131宗增至今年同期的250宗，按年上升90.8%；境外资金的成交宗数则大幅减少，自去年首6个月的17宗下跌至今年的4宗，按年下跌76.5%，反映出外资在参与土地投资买卖方面遇上更大阻力。

从境内资金的比重，可以看出投资者在项目选择方面的喜好。在总数318宗交易之中，占最多的是混合式项目（包括酒店）交易，共有134 宗，占总数的42%，而2007年同期该类交易则有126宗，按年增幅为6.3%。不过，陶先生指出本年首6个月住宅类买卖的交易增幅反而更为突出，在318宗交易之中，整幢建成物业及土地买卖中的住宅类交易共有106 宗，但在去年同期该类交易仅有16宗，按年增幅高达562.5%，可见在境内资金参与度较高的投资市场，住宅类房地产投资较切合主要投资者的需要。另一方面，写字楼及零售类房地产发展项目亦受到投资者青睐，两类物业在本年首6个月分别录得25宗及35宗买卖（包括整幢建成物业及土地买卖），按年升幅分别是47.1%及218.2%。

从地区的活跃度来看，一线城市如上海及北京仍然是主要的房地产投资市场。以成交宗数计，上海市场在2008年上半年尚算活跃，土地买卖自去年上半年的10宗升至今年同期的31宗，升幅达210%；但整幢建成物业买卖的表现稍逊於去年同期，自去年上半年的17宗跌至今年同期的8宗（跌52.9%）；北京的整幢建成物业买卖宗数与去年同期相若，而且全属写字楼买卖；土地买卖则有所增加，自去年上半年的21宗升至今年上半年的39宗（升85.7%）。陶先生说：「上海是中国内地的金融中心，北京的金融中心地位亦正在提升，两地无疑是最受投资者关注的城市，特别是在整幢建成物业买卖方面，因为在这些发展成熟的大城市，较容易觅得优质的落成项目，故受到境外资金所关注。」陶先生称，本年北京丶上海丶广州丶深圳四大城市的整幢建成物业及土地买卖中，以上海及北京的成绩较佳，两地在今年上半年的交易总数占内地整体的比率为26.7%，在房地产投资市场仍属主导；但与去年同期的31%比较，上海和北京的交易比率少了，反映出越来越多的投资者放眼於一些二线甚至三线城市，这些城市在今年上半年的整幢建成物业或土地买卖较去年同期增多，成绩令人注目，它们包括成都丶西安丶　武汉丶渖阳，还有天津。

今年以来，虽然受到中央政府整体宏观调控及相关政策的影响，但是天津房地产投资市场仍然呈现出稳步增长的良好态势，尤其是受到滨海新区、中新生态城等利好消息的促进，上半年来吸引内外资持续关注天津。

DTZ戴德梁行华北区投资部主管叶建成先生指出：「根据我们的统计，2008年首６个月，天津房地产投资包括土地及整幢建成物业的大额交易共有43宗，去年同期则有16宗，按年升幅为168.8%；涉及金额亦从去年上半年的6.32亿美元增至今年同期的32.48亿美元，按年增幅超过413%。这些数字显示了天津房地產投资市场在过去一年间活动量大增，市况活跃。」

在今年上半年的43宗大额交易中，土地交易占了39宗，而去年的16宗交易也全属土地交易（按年升143.8%）；整幢建成物业交易更从去年上半年的0宗增至今年同期的4宗。叶先生说：「去年的16宗土地交易全属於混合式项目开发，而今年的土地交易已延伸至住宅丶零售及工业类项目，可见在投资者眼中，天津物业市场发展正面，也变得多元化。」

土地市场受到追捧，亦反映出投资者在二丶三线城市投资策略上的调整。叶先生指相对于　　北京、上海等一线城市，天津目前符合买家要求的现有物业较少，所以投资者选择进入土地市场来直接或间接的参与开发。这也说明投资者对天津房地产市场的中长期走势还是比较看好。

叶先生续称，投资混合式项目土地（综合性商用土地）的比例呈上升态势，在39宗土地交易中占18宗（46%），按年增幅达12.5%。今年以来的住宅市场观望态势明显，但本年首6个月天津市场写字楼、商业及酒店的需求和租金均有稳定的增长，故投资者仍有充足的信心。

尽管受到国家严格控制外资政策的影响，但境外的投资者仍然希望能够到天津「掘金」。叶先生说：「例如中新生态城的开发，就吸引了大批新加坡开发商关注天津。同时，境外的机构投资者与当地或国内大型开发商合作，既能降低他们的投资风险，开发商也拓宽了融资渠道，创出了一个双赢的结果。」

2008年深圳商业地产（商铺）趋势

2008-07-21T07:52:37Z

2007年，深圳经济持续稳定了较快发展，到07年底，深圳GDP的增幅为14.5%，达到接近6800亿元水平，外贸进出口总额达到2500亿美元，连续两年保持全国第一的水平，其中出口总量连续15年保持全国第一。展望2008年，随着深圳进一步落实科学发展观，加大改革力度，加快结构调整，努力转变经济发展方式，全市经济仍将保持平稳增长。

深圳零售业在经济稳定高速发展及各方面的利好因素推动下持续增长，全年社会消费品零售总额将近2000亿元人民币。市场对商铺的需求持续上升，租赁市场全年稳定上涨，尤以大型购物中心的租金升幅较高，中高端租户普遍认为合适的商铺供不应求。

尽管在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下，今年深圳地产市场观望气氛浓厚，但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势.藉奥运年之利好因素，将对深圳的零售市场产生一定的刺激作用，各商圈租金回报持续走高，商业地产行情稳中看涨。

从商业物业的销售成交结构来看，小区商铺是商业物业成交的主流类型，这主要是因为作为住宅配套的小区商业数量较多，且多以销售为主。从写字楼商业裙楼来看，随着CBD商业区的发展与完善，片区商业物业的商业价值逐渐被投资者所青睐，今年上半年推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。而深圳成熟步行街等商业租赁需求旺盛，发展平稳，成交保持稳定。

从各写字楼商业群楼来看：据相关报告显示，今年上半年卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销，正说明深圳的商业地产刚性需求的旺盛。在后市政策面已趋稳定，经济向好的大环境下，深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展，刚性需求在观望之后将会陆续释放，随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资，深圳商业物业市场的成交将趋健康发展。银行、金融保险租户的增多将带动商铺租金的增幅强劲，市场回报率将进一步提高。

从步行街项目来看，东门商圈、华强北商圈表现平稳，因为是深圳最成熟的两大商圈，租赁需求保持旺盛，少有放盘，租金全年稳定，少有浮动。以深圳东门步行街商圈为例，对比香港旺角步行街商圈与深圳东门步行街商圈，二者拥有相近的人流状况，如东门某港式茶餐厅，香港旺角的餐饮铺位租金差不多是深圳东门相当地段餐饮铺位的２～４倍，而东门步行街茶餐厅的定价水平差不多是香港的６至８成，深圳餐饮业的工资水平仅为香港的１／６到１／８之间，原材料价格则是香港的一半左右。可想而知，商家在东门步行街租赁商铺的承受能力还远远没有到达商家受不了的程度，可见深圳如东门步行街这样的中心商圈升值空间非常广阔，预计在２００８年租金回报将保持平稳升幅。

从小区底层商铺的经营来看，由于小区底商处于非中心商圈的地段，其商业辐射范围较小，服务范围多是于所在的小区及周边少量配套，除超市等主力店外，经营种类也多是小型百货、洗衣店、小餐饮与地产中介等服务小区的配套商业为主。而在２００７年上半年及以前，深圳市住宅地产三级市场火爆，很多地产中介也顺势扩张，在各住宅小区大肆开铺。由于中介地铺的租金承受能力往往较高，在中介地铺的强劲带动下，２００７年上半年小区商铺的整体租金水平也有很大幅度的上涨。不过随着国家对房地产调控的深入，深圳二手楼市从07年下半年开始走进平淡，一些曾经大肆扩张的中介公司的盈利水平无法承担现时小区商铺的租金水平，于是纷纷采取关铺的手段来缩减成本。地产中介的大遍退场使得目前深圳各大小区出现大量空铺，商铺租金上涨得到抑制，在常规小区配套行业租金承受能力不高的情况下，小区商业于２００８年会面临一定的调整，预计在一定下调之后将逐渐走向平稳。

总的来说，08年度下半年深圳商铺市场供应平稳，而金融、餐饮、娱乐、酒店等各行业都在继续扩张，对于商铺的用家——商家而言，真正影响商铺租金的因素在于商家的经营状况与盈利水平，于深圳而言,内在需求的不断扩大,加上人均工资每年保持平稳上升,都是对商铺租金提升给予强大的支持.随着商铺投资者回归理性,未来深圳商铺市场将继续平稳发展。

2008年下半年深圳写字楼市场预测

2008-07-18T09:25:54Z

2008年上半年，在楼市波动的大环境下，深圳写字楼市场却继续保持总体上升的势头，强大的市场需求在不断消化空置的存量面积及新增办公供应的同时，也支撑了租金的持续上涨，市场随之呈现一系列变化发展的趋势。预计进入下半年，写字楼市场在供需作用以及楼市整体氛围的影响下，将呈现出以下趋势：

高品质物业陆续投放市场，刺激租金平稳上扬。

虽然全球以及国内金融市场受到的不稳定因素的影响短期内难以消除，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长将继续推动金融、物流、高新技术等企业在深圳扩充其业务，并为物业市场带来强大需求。而办公市场长远的可见供应量亦可谓庞大，但由于包括中航广场、平安IFC、华尔街项目在内的大体量供应都将在2010年后集中入市，预计2009年年中以前深圳甲级写字楼将会保持平稳而持续的供应，荣超中心、卓越时代广场二期、港中旅大厦有望于年底前后陆续入市。在强劲需求的支撑下，高品质物业的供应将刺激租金水平继续平稳上扬，与此同时，由于物业质素存在的差异，租金水平分化的趋势也将更加明显：一如上半年嘉里建设广场、星河发展中心租金的不断上扬，下半年核心区域的高端物业租金还将继续领跑市场，预计业主将继续提升租金试探客户的承受上限，租金水平也将进一步突破；另一方面，普通的甲级写字楼受自身品质的制约及后续供应较大的影响，其租金上升的空间有限，预计年内将保持平缓上升的状态。

客户行业分化显著，福田中心区逐步形成以金融业为主的格局。

自2006年来，伴随着国内金融市场的不断开放、金融行业的快速发展，金融类企业加快在中国扩张的步伐，其在高端写字楼租赁市场的表现也日趋活跃。出于对区位、物业素质的高要求，以及企业自身较强的承租能力，不断完善的福田中心区成为大型金融机构进驻深圳的重要选择。与此同时，政府的合理规划和引导也将大大促进福田中心区金融业的快速壮大——2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局，进而保障物业建设的品质。

另一方面，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。预计，随着下半年租金水平的进一步上扬，科技、物流等非金融类企业被分流的趋势还将更加明显。

较少供应及对投资行为的抑制限制了买卖成交，自用客户成为支撑市场的主体。

写字楼销售市场较少的新增供应和较高的价格，以及政策对投资行为的抑制尤其是对外资投资房地产的限制，将大幅提升办公物业的投资成本，预计投资者购买写字楼物业的行为将有所减少；而自用客户的刚性需求受市场及政策的影响相对较小，将逐渐成为支撑市场的主体。结合上半年的市场情况来看，大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出；此外，成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。

二季度北京写字楼市场分析--租赁活动持续强劲，CBD夺桂冠

2008-07-16T03:12:33Z

全球经济放缓对中国经济的影响成为了在过去的六个月里备受人们议论的话题。绝大多数的业内人士认为，近年中国经济的高速增长主要由国内需求和固定资产投资所带动，欧美国家在2008年可能遭遇的经济困境将不会对中国的经济发展构成任何重大影响。事实上，2008年中国经济面临的主要挑战来自国内的高通胀率。由于强劲的国民综合需求，和包括食品、石油、钢铁在内的多种大综商品的国际价格不断攀升，CPI指数被推升至8.5%（四月）。为了减低通胀压力，中央政府决定将银行法定存款准备金率上调至17.5%，而利率的上调却止步于2008年初。进一步紧缩的货币政策虽然有可能会限制中国的短期发展，然而却为经济更长远、健康、持续的发展提供了保障。

2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。现时对甲级写字楼的强烈需求，主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。同时，奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定致使计划在八月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序，这也进一步激增了第二季度的租赁活动。

第二季度的总吸纳量达329,968平米。由于需求高，市场平均空置率持续下降至9.24%。自第一季度以来， CBD和东二环的交易活动显著增加，吸纳量分别达到117,042平米和54,066平米。第二季度吸纳量的高增也可以归因于这个季度新开盘的几个项目喜人的预租表现。

尽管有大量新增供应于2008年推出市场，甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势，这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调，而新投入项目的平均租金都有所增加。市场目前平均租金为人民币232元每月每平米。

市场上甲级写字楼的整层销售仍然平淡，原因是绝大多数新开发物业的业主选择只租赁而不售卖的业务。而且，早先整层销售的项目的业主已经开始出租尚未售出的部分。基于过去的一个季度里北京市场上可购买的写字楼区域的缺乏，平均报价上升至人民币25,500元每平米。

2008第二季度发生了三笔大交易，这三个项目都由国内公司获得并且自用。中国太平洋保险在金融街购置了丰盛中心，光华银行购置了F3大厦。海南航空在燕莎购置了圣元中心自用。由于北京市场较少有离岸交易结构的物业，海外投资者的购买也相应稀少。最近交易项目的资本价值有上涨趋势，从人民币24,000元每平米升至27,000元每平米。

2008年第二季度有六个新项目进入北京甲级写字楼市场，包括有位于CBD的北京银泰中心，金地中心A座，泰康国际，和华贸中心三号楼，而东二环和三里屯也分别有新近推出的第五广场和泰盛中心。这些项目的总面积共计420,257平米，使北京写字楼市场总存量达到599万平米。

2008年后半年预计有427,172平米的新增供应投入北京租赁市场，其中63%集中在CBD区域。我们预期这些优质的新增供应将会加剧业主之间的租赁竞争，同时也为将来的市场调节起到催化剂作用。

依据下半年进入市场的供给量之大，相对较旧的项目的业主可能会以延长租客免租金期等方式下调相关物业的实际租金。然而，这种调整的幅度相当有限，它取决于新近投入的项目和旧项目的平均租金的价格差别，当甲级市场趋向显现一种更为明显的两极分化时，那些相对较旧的项目的平均租金将很有可能会维持目前的水平。

奥运后北京住宅市场探讨

2008-07-14T03:59:59Z

奥运后北京住宅市场探讨

进入2008年后，1-5月的新增供应及销售面积分别为503.8万平米和351.7万平米，供销比为1.43，呈现供过于求的态势。而回顾2004-2007年，历年的新增商品住宅期房供应面积分别是2862.85万、2205万、1705.9万、1329.4万平米，预售成交面积分别为2642.1万、2269.62万、1903.1万、1557.7万平米，供销比分别为1.08、0.97、0.90、0.85，可以看出自2005-2007年住宅市场的供应收缩，供不应求现象凸现。

1.销售状况涨幅呈现平稳回落

从销售状况来看，2002-2007年每年的销售面积分别为1604.4万、1688.2万、3653万、3366.7万、2205万、1731.5万平米，成交均价分别为4467、5284、6376、6725、8187、10225.6元/平米；但是2008年1-5月的销售面积为266.3万平米，成交均价为11759元/平米，总体呈现价升量跌的态势。

2.土地供应结构亦进行调整，侧重政策性用地的供给

从商品住宅土地供应状况来看，2005-2007年通过招拍挂方式出让住宅土地面积分别为585公顷、710.8公顷、883.39公顷，规划建筑面积分别为679万平米、784.8万平米、1137.53万平米。而2008年1-5月的则分别为549.5公顷和710.9万平米。进入2007年后，供地步伐有所加快，特别是侧重于加大政策性用地的供给。

从数据上看，北京市今年土地供应总量达6100公顷，其中住宅用地1700公顷，比去年增加100公顷。今年计划廉租住房及经济适用房用地400公顷，限价房用地300公顷。商品房用地计划则从去年的1200公顷减少到1000公顷。预计土地市场的供应数量及结构将仍然沿着加大政策性、小套型住房供应比例的宗旨进行调整。

3.宏观经济总体形势良好，居民主动需求增加

在宏观经济发展方面，北京市呈现快速良好运行的态势。2008年第一季度的GDP总值为2148.3亿元，GDP增速均以两位数的速度实现增长，2008年第一季度同比增长11.3%，虽然同比回落了0.6个百分点，但仍然属于快速的增长。

另一方面，近几年北京市居民人口增多，居民收入也随着经济的发展有所增加。2004-2007年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势，其中人均可支配收入分别为15637.8元、17653元、19978元、21989元，这些因素会大幅提高会激发较多的主动需求。

4.城市化进程加快，进一步刺激房地产市场的多种需求

据统计2007年北京市城镇化率84.5%，比上年提高0.2个百分点。拆迁人口的拆迁需求促使对住宅的被动需求的形成。而北京独特的区位优势吸引外来需求。中央单位在京人员、外省人及每年大量高校留京毕业生等的购买力均对北京市住宅市场产生影响。北京市国际化、现代化进程加快，吸引着境外的需求进入北京的住宅市场。奥运提升北京城市价值，提高知名度，吸引更多境内外的投资需求。据戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占52-56%，因拆迁等造成的被动需求略占9%-13%，外来需求则占31-35%。这些都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展

5.奥运后房地产市场仍然蕴含巨大需求，良性发展是总体趋势

总体来看，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。因此，可以认为，奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。

楼市：短期调整不可避免，长期向好并未改变

2008-07-11T05:53:07Z

国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在长期负利率约束下，寻求货币存款保值增值的投资需求释放使得楼市成为对冲通货膨胀的最主要投资渠道。政府对于楼市的一系列紧缩性调控政策旨在进一步规范房地产行业中各市场主体行为，市场短期的调整不可避免，但行业长期向好的主体因素未发生改变。DTZ戴德梁行综合住宅服务主管蒋尚礼先生分析指出：

1、楼市短期调整不可避免，行业并未进入下行通道

2007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远远低于2007年同期12%的水平。未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。根据2008年上半年政府对于楼市的调控政策可以看出，政府在未来1-2年内应当以细化前期政策为主，进一步通过规范政府、银行、开发商及购房者多方位市场主体的行为来达到调控的目的。行业整体并未进入衰退的下行通道，而是对于规范化调控的短期反映。自1998年市场化改革以来，商品住宅市场实现了跨越式的发展，快速发展中所遗留下来的问题需要通过规范化调整来解决，理性回调有利于实现行业资源的优化配置。以目前中国楼市6.98倍的房价收入比（合理区间3-6倍）及41%的可支付比例（合理范围不超过30%）两项指标来衡量，未来房价增速有进一步放缓的需要。因此，短期的调整是必要的，也是商品住宅市场可以健康稳定发展的必然选择。

2、资金链趋紧有利于行业集中度的提高

DTZ戴德梁行研究表明，货币供应量过大是导致高通胀的结果性诱导因素。但由于紧缩性货币政策存在滞后性，在货币供应增速没有出现明显趋势性放缓的情况下，2008年整体通胀压力非常严峻。预计政府未来仍将采取更为强烈的紧缩性调控政策。2008年上半年央行已5次上调存款准备金率至17.5%的历史最高水平，共冻结资金12000亿元。在中美利差的约束下，2008年下半年政府仍将继续采取提高存款准备金率从而控制银行系统信贷规模的间接调控手段。预计2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达到24000亿元，相当于2007年房地产业向银行系统贷款总额11800亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元，较2007年减少约3000亿元，同比下降四成。银行系统对于房地产企业的信贷紧缩将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，将会促进整体行业向更为健康的方向发展。

3、土地存量市场的集中放量，有利于楼市未来长期向好

1998-2007年土地市场购置总面积高达28亿平方米，但已完成开发的土地面积仅为17亿平方米，尚未开发的土地规模占到全部出让土地总量的40%。土地市场囤积现象较为严重。2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费。同年六月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3 年。政府对于土地市场一系列调控政策的细化将会促使开发商减少土地购置速度，加大土地开发的力度。存量土地的消化将有利于增加市场供给，减缓由于土地供不应求所带来的土地成本逐渐攀高，从而进一步缓解成本推动型房价上涨。

4、房价增速趋势放缓，居民购房能力增强

自2003年以来，房价增幅明显快于人民收入水平的增速，2007年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化，分别达到历史最高水平，全国范围内整体房价增幅有进一步放缓的需求。DTZ戴德梁行预计，随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施，未来人民收入水平将保持15%-20%的高速增长，因此，在整体房价增速将显着放缓的情况下，明显的下跌现象将不会出现。预计2010-2011年间房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。

5、市场企稳，投资需求必将重新释放

根据中国市场历史发展轨迹可以看出，负利率约束下，居民为了避免银行存款的大幅缩水，必将寻求保值增值的投资渠道，从而导致银行存款增速的显着下降。但2007年进入负利率时代以来，受到国家宏观调控及股市接连下挫的影响，2007年4季度至今储蓄存款增速却不降反升，增速水平从2007年10月的3.7%迅速上升至2008年5月的13.6%，资金回笼现象明显，市场观望气氛浓重。预计未来1-2年内仍将受制于负利率的约束，储蓄存款增速不降反升的状态不能长期维持，截至2008年5月，银行系统中具有较强流动性的活期存款总额高达7万亿左右，预计市场企稳后，楼市将会重新吸引资金的大规模进入。

6、2008-2020商品住宅市场将继续呈现供不应求的局面

1998-2007年全国范围内商品住宅供应面积29.5亿平方米，而同时间商品住宅总需求量达到30.5亿平方米。自市场化改革以来，商品住宅市场整体处于供不应求的状态。2025年中国城市化率将突破63%的水平，2008-2025年间城市化进程将不断加快，预计新增城镇住房需求140亿平方米，在坚守18亿亩耕地红线的情况下，未来商品住宅市场将长期保持供不应求的局面。受益于中国经济的快速发展，2015-2025年将迎来中产阶级时代，预计新增1.5亿户中产阶级家庭，其中孕育着巨大的以提升生活品质为目的换房需求。因此，从长期来看，商品住宅市场整体向好的主体因素并未改变，短期的规范化调整将为未来市场健康发展作好铺垫。

土地市场持续调整地价回归理性——华南区第二季度土地市场分析

2008-07-10T07:32:05Z

土地市场持续调整地价回归理性

——华南区第二季度土地市场分析

受房地产市场继续调整影响，2008年第二季度华南区土地市场延续了第一季度的调整态势，开发商进入观望状态，拿地更加谨慎，土地市场流标现象仍然频现，土地价格回归理性。

土地供应充足居住用地为供应主体

截至6月30日为止，深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，总宗地面积为172.26万平方米，但成功出让了24宗，交易宗地面积为118.95万平方米，环比一季度上升了187.93％；贵阳、重庆、成都分别成功出让6宗、20宗、29宗，成交面积分别为11.10万平方米、58.47万平方米、136.00万平方米。

从四城市各类土地供应宗数来看，深圳、贵阳、重庆、成都居住用地供应分别为17宗、4宗、11宗、2宗，分别占各城市总供应宗数的49％、57％、55％、6.25％，居住用地基本上仍为土地供应主体，并且深圳、贵阳第二季度土地供应比第一季度都有一定增长，特别是保障性住房用地比例有明显增加。深圳二季度共出让3宗政策性住房用地和1宗社会福利用地；贵阳也在制订2008年建设用地供应计划时，优先安排解决城市低收入家庭住房困难的用地。可见，住宅用地特别是保障性住房用地供应的增长，将会逐步缓解居民住房问题，摒去房价泡沫；而成都、重庆地区由于受5月地震影响，推地计划放缓，特别是成都主城区在地震后没有推出住宅土地。

成交价格理性回归流拍蔓延二线城市

随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，第二季度房地产市场延续了第一季度的调整态势，房价继续调整和回落。房地产市场的持续低迷势必波及土地市场交易。

与07年开发商疯狂拿地，地王频出的局面相比，今年土地市场交易更加理性，土地价格回归土地价值。截至6月30日，成都、重庆第二季度分别成交了29宗和20宗地块，成都有21宗地均以底价成交，重庆有17宗地均以底价成交。而4月29日成交的成都天府广场新声剧场商业地块单价为2600万/亩，成交总价为1.6亿元，楼面地价为3000元/平方米，截至目前为止，是成都主城区今年成交单价最高的一宗地。原因是该地块位于成都CBD的核心区域，紧邻甲级写字楼城市之心，且周围聚集了仁和春天等高档百货以及锦江宾馆、索菲特万达等五星级酒店。

从各地块出让情况来看，第二季度成都共有4宗地块流拍，为商业用地或工业用地，贵州有1宗住宅地块流拍，说明流拍已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。今年上半年深圳共有10宗住宅地块流拍，北京、上海等其他一线城市土地市场流拍现象也频频出现，这引起了部分二线城市房地产市场的波动，特别是对2007年房地产投资过热的地区影响较大。

开发商进入观望状态拿地更谨慎

5月深圳、成都、重庆和贵阳的房交会并没有逆转低迷的楼市，市场延续了第一季度的冷淡，开发商对于楼市的走势越来越不明朗，预期值降低，加之银行对开产商贷款额度、还款时间、资金监控等方面更加严格，开发商的资金链变得越发紧张，即使在目前土地价格下降的情况下也不敢轻易拿地。如4月8日，深圳5块居住用地进行公开拍卖，结果只有一块以底价成交，其余4幅均以流拍收场。4月11日，深圳土地交易中心挂牌出让3宗居住地块，除了一幅以楼面地价1149元/平方米成交外，另外两宗未寻到买家。

与此同时，一些实力雄厚的品牌开发商将当前的调整时期当作一次洗牌的机会，地价不高，品牌开发商可乘机拿下一些条件好的地块。当一线城市土地资源稀缺情况下，二、三线城市仍然蕴含着巨大的发展潜力。今年伊始，万科、中海、金地等品牌开发商并没有停止在其他二线城市拿地，但拿地价格已明显有下调。以万科为例，今年在成都、东莞、武汉等城市拿的地，楼面地价多数在3000元/平方米以下。5月中国城市土地展上，重庆主城区升值潜力较大的地块深受深港开发商的青睐，并专程前往重庆考查地块。可见，与2007年开发商各地盲目造“地王”的境况不同，今年开发商拿地更趋于理性。房地产市场的深度调整，或许正给了实力强劲的品牌开发商们一次难得机遇，加速房地产市场洗牌。

资金短缺是流拍主因

深圳第二季度共挂牌交易34宗土地，成功出让了24宗，流拍10宗；流拍的10宗地块中有7宗为居住用地，这些居住用地自身都有种种限制条件，如4月11日挂牌交易的位于龙岗编号为G14210-0182、G14207-0185地块，出让条件为套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积所占比重必须达到开发建设总住宅面积的90％以上。然而，2007年3月底，金地在龙华拿下深圳首次“商品房＋政策性住房用地”捆绑出让的两幅地块，扣除经济适用房及其他配套用房面积，可售面积的楼面价分别达到了7124元/平方米和6718元/平方米，创下区域地价新高。可见，限制条件并不是开发商不愿拿地的最主要原因，开发商资金短缺才是地块频流的主要原因，加上上半年房价向下走趋势，促使开发商拿地更谨慎。

4月8日，位于深圳宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建面逾24万平方米的地块，编号G02113-0023，楼面地价2836元/平方米，仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元，振业拿下该地块不仅可以和前面的地块一起合成一个54万平方米的大盘，还可以平衡总体楼面地价；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。毫无疑问，开发商都希望能在土地价格正处于低位时拿地，但在目前市场情况下并不是每个开发商都具备这个经济实力，多数开发商都会考虑到综合投资效益之后再做决定。

土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题，即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉；而第二季度楼市出现久违的高成交量给开发商带来了销售资金回款，有利于缓解开发商的资金困局与观望心理，这将会对后期土地市场产生一定影响，但市场转热的判断尚需市场价格回升来确认。

自用需求支撑市场低速运行 ——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视

2008-07-04T08:32:11Z

自用需求支撑市场低速运行

——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视

经历了年初楼市的持续低迷后，房地产市场于4月以后逐渐出现回暖的迹象，开发商采取的一系列降价促销使得住宅新房交易量有所回升，住宅刚性需求开始缓慢释放，二手住宅成交量较年初出现明显的增加；写字楼租赁市场依然保持旺盛需求，租金继续稳步上升；商业市场总体保持平稳发展，投资环境的变化和供应不足令买卖成交量维持在较低水平；高新技术产业的快速发展继续担当工业市场需求增长的主要驱动力。

住宅价格调整吸引自住客，自住需求推动楼市低速运行

在经历了春节前后销售市场的冷清局面后，新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套，但接下来的第二季度市场并未就此复苏，成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下，各楼盘的营销活动也层出不穷，最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比，包括慢城、深业新岸线、鼎太风华、公园大地等在内的多个楼盘纷纷低价入市，或推出低价单位，均取得了较好的销售业绩。购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市，自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。

市场两极化明显，低价小户型和顶级豪宅成交活跃

上半年，深圳住宅市场出现了明显的“两头热”现象，中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷，包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目努力争取的主要客户，因此，适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体；同时，此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大，在市场波动时期，开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。

不同于普通住宅，拥有稀缺环境、景观资源的高端豪宅在楼市波动时往往体现出较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，使得这类产品仍然受到高端客户的追捧，成交活跃——如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、波托菲诺纯水岸五期、卓越维港等项目均以较高的价格入市并取得很好的销售成绩。

福田中心区继续领跑写字楼市场，金融中心地位愈发突出

2008年上半年，甲级写字楼新增需求继续由金融、保险、科技及相关行业带动。虽然全球以及国内金融市场近期受到不稳定因素影响，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长继续推动这些行业在深圳扩充其业务，从而为物业市场带来庞大需求。相比一季度，二季度的租赁市场较为活跃，成交量上升明显，福田中心区吸纳量达到89,874平方米，仍然是市场关注的焦点。继平安集团在4月入驻星河发展中心后，包括Investco、Target Store、恒生银行等多家跨国公司先后落户福田中心区；并且，目前仍有国内的金融企业在福田中心区寻找大面积的高品质物业，反映出该片区内强大的市场需求。土地市场的表现也反映出政府对于福田中心区发展金融业的支持和指导，2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计未来建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局。

与此同时，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。并且，土地供应上的行业限制，也将指导福田中心区向金融中心的方向发展。

受租金增长的影响，科技物流企业向非核心区域分流

随着区域价值的不断提升，未来福田中心区的供应将以高品质物业为主，而逐渐提高的物业品质将继续推动福田中心区高端写字楼租金水平平稳上扬。一些对成本控制比较敏感的企业逐渐无法承受福田中心高昂的租金水平，被迫搬迁到非核心区域。虽然物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然旺盛，但这两类企业大多对租金价格相对敏感，同时由于对办公地点的形象要求相对较低，因此更倾向选择租金水平较低的片区。另一方面，结合上半年的买卖市场情况来看，大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出；此外，成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。

零售业发展持续向好，南山区商业发展迅速

由于深圳零售业市场继续其高速而稳定的发展，零售商保持了较快的扩张速度：全球第三大的零售商来自英国的乐购在深圳龙岗区开设了其深圳第一家分店，乐购龙城店位于东方明珠城的1至3层，总面积接近20,000平方米，至此全球前三强的零售商均已在深圳布点，反映出市场对深圳市未来的零售业市场的乐观预期；此外，沃尔玛已确定进驻位于宝安西乡的金港华庭，租赁面积达到18,000平方米。

自去年末以来，南山区商业发展迅速，大型商业项目陆续面市。4月16日，位于南山欧洲城的宜家家居正式开业，该店营业面积达到30,000平方米，是宜家家居在深圳的首家分店，同时也是华南区最大的分店。随着越来越多的集中式商业项目的入市，大大加快南山区的商业市场发展。继海岸城、保利文化广场开业后，南山商业文化中心核心区景观工程的建设将更好的营造该区域商业休闲氛围；位于华侨城片区的益田假日广场目前已经完成招商，可租赁面积已基本租完，预计将于下季度开业；除宜家以外，麦德龙、百安居、迪卡侬的分店也先后在欧洲城开业都将影响深圳的商业格局以及南山区本地的消费习惯。

高新技术产业引领工业市场，研发类办公物业需求突出

伴随着深圳市产业结构的调整升级，一定数量的企业外迁不可避免，08年以来少量低附加值企业和中小型制造企业的整体外迁并未给深圳工业市场带来大的冲击，高新技术产业的快速发展不仅弥补了低端制造业外迁的损失，更带动深圳工业乃至经济加速发展。正因如此，高新技术产业对物业市场的需求表现突出：一方面，来自此类企业的需求不断扩大，对于正处于筹建阶段的光明高新科技园区，目前已有超过60家的高新技术企业申请入驻；另一方面，在近期新增需求中，市场对研发类物业的需求也远远高于普通厂房。除多家大型IT、通讯企业不断扩张并积极寻找研发办公物业外，中小型科技类企业的良好发展势头也带动其对研发物业的需求增长，而此类需求面积多在1000平方米以内。在强大的需求推动下，目前科技园南区的最高租金已经达到120元/平方米/月。与之相比，普通工业厂房的需求则保持稳定，工业发展较为成熟的片区仍然是市场需求的热点。

市场面临阶段性调整刚性需求开始缓慢释放

2008-06-06T01:58:40Z

价格调整吸引置业需求缓慢释放

在经历了春节前后销售市场的冷清局面后，新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套，但接下来的第二季度市场并未就此复苏，成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下，各楼盘的营销活动也层出不穷，最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比：慢城两栋特价单位相继推出，一个月内销售率达到九成以上；以较低价格入市的深业新岸线推出的948套住宅在开盘当日销售过半；前海的鼎太风华、龙岗中心城的公园大地相继推出的低价单位也取得了良好的销售业绩……购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市，自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。

面对低迷的市场，除通过格价调整吸引置业者外，努力争取包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目的主要目标，正因如此，适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体；并且受90/70政策影响的项目陆续进入市场，更促使中小套型普通商品住宅在总供应中的比重增加。

成熟社区受青睐，自住客户占主力

部分区域依赖其成熟的配套依然受到自住客的青睐，特区内的成熟社区继续吸引消费者关注，近期特区内二手市场的活跃表现也正反映出消费者对生活配套和居住氛围的关注。自4月下旬以后二手住宅日均成交套数基本在200套以上，尤以特区内的成熟社区成交最为活跃。除此之外，特区外的配套设施建设也很好的提升了周边楼盘价值——位于宝安区的书苑雅阁凭借其教育配套优势，开盘当日成交约五成。

从需求结构来看，在中低价位、中小户型的普通住房逐渐放量的同时，购房者对住房需求也渐趋于理性和实用化，中小户型住宅在新房总成交单位中所占的比重有所提升。

依托稀缺资源，高端市场依然坚挺

进入2008年，高档住宅市场总体表现相对平淡,总体住宅市场的不稳定也一定程度影响了高档住宅客户的购买决策。但不同于普通的高档物业，拥有稀缺景观资源的高端产品凭借其巨大的升值潜力仍被长期看好而受到实力买家的青睐——东部华侨城别墅项目华侨城天麓开盘第二天，销售率达80％；波托菲诺纯水岸五期联排别墅也在推出一周内售罄；后续还将陆续推出的卓越·维港和浪琴半岛还未发售便已经吸引广泛关注。

年内住宅供应较多，楼市仍将保持低速运行

随着下半年诸多新盘的推出，住宅市场还将面临激烈的竞争，近年来以供应小规模项目为主的罗湖区也将于年内推出华润幸福里、百事达乐湖、兰亭国际等较大规模的住宅项目。

结合市场近期的表现，尽管刚性需求的缓慢释放使市场呈现出回暖的迹象，但总体市场浓厚的观望氛围短时间难以改善，预计下季度市场仍将处于调整阶段并总体保持低速运行的状态，开发企业和消费者的博弈也将导致价格在一定区间内上下波动，成交量将出现波动性的缓慢回升。

戴德梁行与茂业国际签署战略合作协议

2008-06-05T03:37:38Z

2008年6月3日下午在世界金融中心茂业集团总部戴德梁行与茂业国际正式签署战略合作协议。戴德梁行华南区董事总经理兼深圳公司总经理程家龙先生及茂业集团董事长黄茂如先生出席了此次签约仪式。

茂业集团曾与戴德梁行深圳公司在估价及投资方面有过较为长期稳定的合作，此次茂业国际于2008年5月在香港成功上市后，将加速在国内的扩张速度，其发展目标是在全国所有一、二线城市的中心区位形成独具特色和独具规模的“地产+百货”发展模式。在高速发展的过程中，茂业集团非常看重戴德梁行的品牌价值、国际化管理、专业服务团队以及在中国大陆强大的信息平台及客户资源。

签约后双方合作领域将更加广泛，包括房地产的投资、估价、商业、写字楼、物业管理等。戴德梁行将用其专业服务进一步提升茂业整体品牌价值。