经过2007年房价和交易量的大幅上涨，2008年上半年的深圳楼市一直处于低迷期，主要表现在同比暴跌的交易量上。1-6约全市商品住宅销售面积154.25万平米，同比下降54.02％；销售套数17045套，同比下降48.82％。从新一轮地产调控的影响及市场反应情况来看，低潮期仍将持续。但是，个盘的销售已经出现明显的分化。在低迷的市场仍然有数个项目成功破冰，取得良好的销售成绩。

 

 

 

 

 

近日，“断供潮”、“千亿坏账”等捕风捉影的消息接踵而来，深圳楼市再次成为了全国上下关注的焦点。不少人甚至预言房地产市场的“熊市”已经来临，更指出这个“熊市”将持续好几年时间。那么，当前房地产市场的低迷真的是一次大“熊市”的开始吗？

如果比较一下历次的房地产波动，甚至国外房地产市场的一些“熊市”案例，我们不难发现，房地产市场的崩盘并不会单独出现，它的出现往往是伴随着一系列明显的经济动荡，如1997年的亚洲金融风暴和2007年的美国次贷危机。显然，房地产是一个受到经济周期影响十分明显的行业——正如在06-07年，房地产市场的高速运行和房价快速增长也不是独立事件，连续多年高速增长的GDP、巨额贸易顺差带来的流动性、稳定的经济基本面都为“牛市”打下了坚实的基础；而当前楼市的调整也正是伴随着整体经济由较快发展向平稳发展阶段的过渡和调整。

再回头看看引起这次所谓的“牛转熊”的主要原因是什么。06年以来，为了抑制过快上涨的房价，持续的政策从供应结构、土地、税收、金融等多方面进行楼市调控；至07年中，在多次调高存款准备金率以收缩信贷、加息、调高第二套住房首付比例等一系列金融调控的直接影响下，深圳房地产市场应声下滑；08年开始，持续了十年的“稳健”货币政策转为“从紧”，信贷和货币投放量减少以抑制过剩的流动性，楼市亦因受到信贷收紧的持续影响而继续表现低迷。当然，除了受到宏观调控的影响外，经历了过快增长的深圳楼市本身也有着理性调整的内在需要。而一系列的金融政策也不单指向房地产市场，其最终目的在于抑制通胀，稳定经济。也就是说，房地产市场目前的低迷状态一方面是自身调整的需求，而另一方面则是受到了防止整体国民经济过快增长的调控政策的波及。但请留意，这里说到的是防止“过快增长”，而不是避免增长更不是面对衰退，期望的状态是平稳增长。

在良好的经济基本面的前提下，信贷调控对房地产市场的波动产生直接影响，而决定货币政策走向的正是目前对我国经济困扰最深的“过热”和通胀问题。因此，可以说对未来房地产市场的走势判断，很大程度上需要视乎当前调控的效果，以及未来宏观经济调控的方向和策略。从上半年的经济数据可以看到，GDP的增速已明显放缓，第二季度为10.1%，比一季度回落0.5个百分点，调控效果明显；而在7月25日结束的中共中央政治局会议上，中央就当前的宏观经济形势释放出了新的信号：强调下半年“要把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置”。可以预计，08年的下半年政府的财政政策和货币政策将不会再是单纯地平抑通胀，而是要寻求控制通胀和保持经济增长之间的平衡。这或许意味着，从07年下半年开始的信贷收缩有望在局部领域出现一定的松动。

再者，目前的经济形势并没有出现大幅滑坡和动荡的危险，而且总体良好经济运行状况、人民币持续升值、正在加速的城市化进程、人口红利下强大的刚性需求等种种支撑房地产市场发展的利好因素仍然存在，房地产市场强大的刚性需求并未改变。当前深圳的房地产市场确实处在一个调整期，但是脱离宏观经济的基本面和种种支撑因素就判断这是一个长达数年的“熊市”的开始似乎有点言之尚早，深圳地产经过这轮调整将迎来稳定的发展。

国际物业顾问DTZ戴德梁行综述2008年上半年中国投资市场的表现，指这段期间内地房地产投资市场较预期表现理想，与去年同期比较，大额成交（单一金额逾1,000万美元的房地产投资交易）的宗数及金额均告上升；一线城市虽然仍属投资者的首选，但观乎北京丶上海等地的投资活动略减，可见不少投资者的目光已转向二线及接近三线的城市去，寻找新的投资机会。

 

DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「2008年首6个月，全国共录得318宗大额交易，宗数较去年同期上升77.7%；涉及总额则从去年同期的133.7亿美元升至249.3亿美元，按年升幅高达86.4%，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。」

 

陶先生指出，若以投资项目类别来看，最受投资者欢迎的首推混合式项目（包括酒店），其次是住宅，再者是写字楼及零售类物业。

 

在318宗投资项目中，254宗（80%）为土地交易，馀下64宗（20%）为整幢建成物业买卖。与2007年同期比较，土地交易宗数由148宗上升71.6%至254宗，而整幢建成物业交易的增长则更为明显，高达106.5%（由31宗升至64宗），反映整幢建成物业投资占整体房地产投资的份额，在今年有所增加。

 

陶先生称，投资土地和整幢建成物业的份额变化，反映了过去一年宏观调控措施对投资者，特别是境外资金投资者的影响。基於政策令银根缩紧，地主及开发商在借贷方面较前遇上更大阻力，这或导致他们需要更快出售手上的物业以增加现金流，卖方议价幅度扩大，具有实力丶银根充裕的买家则能把握这个机会，其议价能力相对增强，整幢建成物业的交易因而得到促进。

 

陶先生续称：「回看2007年上半年的整幢建成物业交易，境外资金参与的宗数占了71%，但今年同期64宗整幢建成物业交易中，境外资金的比率降至只占22%（14宗），反映出宏观调控令境外资金於中国市场进行交易时遇上更大的困难，因为交易的手续变得更繁复，审批时间亦较长；相对地，境内资金较少受到这类限制，在购买方面亦较容易。因此，今年上半年整幢建成物业的交易宗数以境内资金明显占多，占78%（50宗）。」土地买卖方面，今年仍以国内开发商及投资者为主，其成交数目自2007年上半年的131宗增至今年同期的250宗，按年上升90.8%；境外资金的成交宗数则大幅减少，自去年首6个月的17宗下跌至今年的4宗，按年下跌76.5%，反映出外资在参与土地投资买卖方面遇上更大阻力。

 

从境内资金的比重，可以看出投资者在项目选择方面的喜好。在总数318宗交易之中，占最多的是混合式项目（包括酒店）交易，共有134 宗，占总数的42%，而2007年同期该类交易则有126宗，按年增幅为6.3%。不过，陶先生指出本年首6个月住宅类买卖的交易增幅反而更为突出，在318宗交易之中，整幢建成物业及土地买卖中的住宅类交易共有106 宗，但在去年同期该类交易仅有16宗，按年增幅高达562.5%，可见在境内资金参与度较高的投资市场，住宅类房地产投资较切合主要投资者的需要。另一方面，写字楼及零售类房地产发展项目亦受到投资者青睐，两类物业在本年首6个月分别录得25宗及35宗买卖（包括整幢建成物业及土地买卖），按年升幅分别是47.1%及218.2%。

 

从地区的活跃度来看，一线城市如上海及北京仍然是主要的房地产投资市场。以成交宗数计，上海市场在2008年上半年尚算活跃，土地买卖自去年上半年的10宗升至今年同期的31宗，升幅达210%；但整幢建成物业买卖的表现稍逊於去年同期，自去年上半年的17宗跌至今年同期的8宗（跌52.9%）；北京的整幢建成物业买卖宗数与去年同期相若，而且全属写字楼买卖；土地买卖则有所增加，自去年上半年的21宗升至今年上半年的39宗（升85.7%）。陶先生说：「上海是中国内地的金融中心，北京的金融中心地位亦正在提升，两地无疑是最受投资者关注的城市，特别是在整幢建成物业买卖方面，因为在这些发展成熟的大城市，较容易觅得优质的落成项目，故受到境外资金所关注。」陶先生称，本年北京丶上海丶广州丶深圳四大城市的整幢建成物业及土地买卖中，以上海及北京的成绩较佳，两地在今年上半年的交易总数占内地整体的比率为26.7%，在房地产投资市场仍属主导；但与去年同期的31%比较，上海和北京的交易比率少了，反映出越来越多的投资者放眼於一些二线甚至三线城市，这些城市在今年上半年的整幢建成物业或土地买卖较去年同期增多，成绩令人注目，它们包括成都丶西安丶　武汉丶渖阳，还有天津。

 

今年以来，虽然受到中央政府整体宏观调控及相关政策的影响，但是天津房地产投资市场仍然呈现出稳步增长的良好态势，尤其是受到滨海新区、中新生态城等利好消息的促进，上半年来吸引内外资持续关注天津。

 

DTZ戴德梁行华北区投资部主管叶建成先生指出：「根据我们的统计，2008年首６个月，天津房地产投资包括土地及整幢建成物业的大额交易共有43宗，去年同期则有16宗，按年升幅为168.8%；涉及金额亦从去年上半年的6.32亿美元增至今年同期的32.48亿美元，按年增幅超过413%。这些数字显示了天津房地產投资市场在过去一年间活动量大增，市况活跃。」

在今年上半年的43宗大额交易中，土地交易占了39宗，而去年的16宗交易也全属土地交易（按年升143.8%）；整幢建成物业交易更从去年上半年的0宗增至今年同期的4宗。叶先生说：「去年的16宗土地交易全属於混合式项目开发，而今年的土地交易已延伸至住宅丶零售及工业类项目，可见在投资者眼中，天津物业市场发展正面，也变得多元化。」

 

土地市场受到追捧，亦反映出投资者在二丶三线城市投资策略上的调整。叶先生指相对于　　北京、上海等一线城市，天津目前符合买家要求的现有物业较少，所以投资者选择进入土地市场来直接或间接的参与开发。这也说明投资者对天津房地产市场的中长期走势还是比较看好。

 

叶先生续称，投资混合式项目土地（综合性商用土地）的比例呈上升态势，在39宗土地交易中占18宗（46%），按年增幅达12.5%。今年以来的住宅市场观望态势明显，但本年首6个月天津市场写字楼、商业及酒店的需求和租金均有稳定的增长，故投资者仍有充足的信心。

 

尽管受到国家严格控制外资政策的影响，但境外的投资者仍然希望能够到天津「掘金」。叶先生说：「例如中新生态城的开发，就吸引了大批新加坡开发商关注天津。同时，境外的机构投资者与当地或国内大型开发商合作，既能降低他们的投资风险，开发商也拓宽了融资渠道，创出了一个双赢的结果。」­

 

 

 

2007年，深圳经济持续稳定了较快发展，到07年底，深圳GDP的增幅为14.5%，达到接近6800亿元水平，外贸进出口总额达到2500亿美元，连续两年保持全国第一的水平，其中出口总量连续15年保持全国第一。展望2008年，随着深圳进一步落实科学发展观，加大改革力度，加快结构调整，努力转变经济发展方式，全市经济仍将保持平稳增长。

深圳零售业在经济稳定高速发展及各方面的利好因素推动下持续增长，全年社会消费品零售总额将近2000亿元人民币。市场对商铺的需求持续上升，租赁市场全年稳定上涨，尤以大型购物中心的租金升幅较高，中高端租户普遍认为合适的商铺供不应求。

尽管在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下，今年深圳地产市场观望气氛浓厚，但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势.藉奥运年之利好因素，将对深圳的零售市场产生一定的刺激作用，各商圈租金回报持续走高，商业地产行情稳中看涨。

从商业物业的销售成交结构来看，小区商铺是商业物业成交的主流类型，这主要是因为作为住宅配套的小区商业数量较多，且多以销售为主。从写字楼商业裙楼来看，随着CBD商业区的发展与完善，片区商业物业的商业价值逐渐被投资者所青睐，今年上半年推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。而深圳成熟步行街等商业租赁需求旺盛，发展平稳，成交保持稳定。

从各写字楼商业群楼来看：据相关报告显示，今年上半年卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销，正说明深圳的商业地产刚性需求的旺盛。在后市政策面已趋稳定，经济向好的大环境下，深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展，刚性需求在观望之后将会陆续释放，随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资，深圳商业物业市场的成交将趋健康发展。银行、金融保险租户的增多将带动商铺租金的增幅强劲，市场回报率将进一步提高。

从步行街项目来看，东门商圈、华强北商圈表现平稳，因为是深圳最成熟的两大商圈，租赁需求保持旺盛，少有放盘，租金全年稳定，少有浮动。以深圳东门步行街商圈为例，对比香港旺角步行街商圈与深圳东门步行街商圈，二者拥有相近的人流状况，如东门某港式茶餐厅，香港旺角的餐饮铺位租金差不多是深圳东门相当地段餐饮铺位的２～４倍，而东门步行街茶餐厅的定价水平差不多是香港的６至８成，深圳餐饮业的工资水平仅为香港的１／６到１／８之间，原材料价格则是香港的一半左右。可想而知，商家在东门步行街租赁商铺的承受能力还远远没有到达商家受不了的程度，可见深圳如东门步行街这样的中心商圈升值空间非常广阔，预计在２００８年租金回报将保持平稳升幅。

从小区底层商铺的经营来看，由于小区底商处于非中心商圈的地段，其商业辐射范围较小，服务范围多是于所在的小区及周边少量配套，除超市等主力店外，经营种类也多是小型百货、洗衣店、小餐饮与地产中介等服务小区的配套商业为主。而在２００７年上半年及以前，深圳市住宅地产三级市场火爆，很多地产中介也顺势扩张，在各住宅小区大肆开铺。由于中介地铺的租金承受能力往往较高，在中介地铺的强劲带动下，２００７年上半年小区商铺的整体租金水平也有很大幅度的上涨。不过随着国家对房地产调控的深入，深圳二手楼市从07年下半年开始走进平淡，一些曾经大肆扩张的中介公司的盈利水平无法承担现时小区商铺的租金水平，于是纷纷采取关铺的手段来缩减成本。地产中介的大遍退场使得目前深圳各大小区出现大量空铺，商铺租金上涨得到抑制，在常规小区配套行业租金承受能力不高的情况下，小区商业于２００８年会面临一定的调整，预计在一定下调之后将逐渐走向平稳。

总的来说，08年度下半年深圳商铺市场供应平稳，而金融、餐饮、娱乐、酒店等各行业都在继续扩张，对于商铺的用家——商家而言，真正影响商铺租金的因素在于商家的经营状况与盈利水平，于深圳而言,内在需求的不断扩大,加上人均工资每年保持平稳上升,都是对商铺租金提升给予强大的支持.随着商铺投资者回归理性,未来深圳商铺市场将继续平稳发展。