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自用需求支撑市场低速运行
——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视
经历了年初楼市的持续低迷后，房地产市场于4月以后逐渐出现回暖的迹象，开发商采取的一系列降价促销使得住宅新房交易量有所回升，住宅刚性需求开始缓慢释放，二手住宅成交量较年初出现明显的增加；写字楼租赁市场依然保持旺盛需求，租金继续稳步上升；商业市场总体保持平稳发展，投资环境的变化和供应不足令买卖成交量维持在较低水平；高新技术产业的快速发展继续担当工业市场需求增长的主要驱动力。
住宅价格调整吸引自住客，自住需求推动楼市低速运行
在经历了春节前后销售市场的冷清局面后，新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套，但接下来的第二季度市场并未就此复苏，成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下，各楼盘的营销活动也层出不穷，最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比，包括慢城、深业新岸线、鼎太风华、公园大地等在内的多个楼盘纷纷低价入市，或推出低价单位，均取得了较好的销售业绩。购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市，自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。
市场两极化明显，低价小户型和顶级豪宅成交活跃
上半年，深圳住宅市场出现了明显的“两头热”现象，中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷，包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目努力争取的主要客户，因此，适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体；同时，此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大，在市场波动时期，开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。
不同于普通住宅，拥有稀缺环境、景观资源的高端豪宅在楼市波动时往往体现出较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，使得这类产品仍然受到高端客户的追捧，成交活跃——如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、波托菲诺纯水岸五期、卓越维港等项目均以较高的价格入市并取得很好的销售成绩。
福田中心区继续领跑写字楼市场，金融中心地位愈发突出
2008年上半年，甲级写字楼新增需求继续由金融、保险、科技及相关行业带动。虽然全球以及国内金融市场近期受到不稳定因素影响，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长继续推动这些行业在深圳扩充其业务，从而为物业市场带来庞大需求。相比一季度，二季度的租赁市场较为活跃，成交量上升明显，福田中心区吸纳量达到89,874平方米，仍然是市场关注的焦点。继平安集团在4月入驻星河发展中心后，包括Investco、Target Store、恒生银行等多家跨国公司先后落户福田中心区；并且，目前仍有国内的金融企业在福田中心区寻找大面积的高品质物业，反映出该片区内强大的市场需求。土地市场的表现也反映出政府对于福田中心区发展金融业的支持和指导，2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计未来建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局。
与此同时，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。并且，土地供应上的行业限制，也将指导福田中心区向金融中心的方向发展。
受租金增长的影响，科技物流企业向非核心区域分流
随着区域价值的不断提升，未来福田中心区的供应将以高品质物业为主，而逐渐提高的物业品质将继续推动福田中心区高端写字楼租金水平平稳上扬。一些对成本控制比较敏感的企业逐渐无法承受福田中心高昂的租金水平，被迫搬迁到非核心区域。虽然物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然旺盛，但这两类企业大多对租金价格相对敏感，同时由于对办公地点的形象要求相对较低，因此更倾向选择租金水平较低的片区。另一方面，结合上半年的买卖市场情况来看，大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出；此外，成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。
零售业发展持续向好，南山区商业发展迅速
由于深圳零售业市场继续其高速而稳定的发展，零售商保持了较快的扩张速度：全球第三大的零售商来自英国的乐购在深圳龙岗区开设了其深圳第一家分店，乐购龙城店位于东方明珠城的1至3层，总面积接近20,000平方米，至此全球前三强的零售商均已在深圳布点，反映出市场对深圳市未来的零售业市场的乐观预期；此外，沃尔玛已确定进驻位于宝安西乡的金港华庭，租赁面积达到18,000平方米。
自去年末以来，南山区商业发展迅速，大型商业项目陆续面市。4月16日，位于南山欧洲城的宜家家居正式开业，该店营业面积达到30,000平方米，是宜家家居在深圳的首家分店，同时也是华南区最大的分店。随着越来越多的集中式商业项目的入市，大大加快南山区的商业市场发展。继海岸城、保利文化广场开业后，南山商业文化中心核心区景观工程的建设将更好的营造该区域商业休闲氛围；位于华侨城片区的益田假日广场目前已经完成招商，可租赁面积已基本租完，预计将于下季度开业；除宜家以外，麦德龙、百安居、迪卡侬的分店也先后在欧洲城开业都将影响深圳的商业格局以及南山区本地的消费习惯。
高新技术产业引领工业市场，研发类办公物业需求突出
伴随着深圳市产业结构的调整升级，一定数量的企业外迁不可避免，08年以来少量低附加值企业和中小型制造企业的整体外迁并未给深圳工业市场带来大的冲击，高新技术产业的快速发展不仅弥补了低端制造业外迁的损失，更带动深圳工业乃至经济加速发展。正因如此，高新技术产业对物业市场的需求表现突出：一方面，来自此类企业的需求不断扩大，对于正处于筹建阶段的光明高新科技园区，目前已有超过60家的高新技术企业申请入驻；另一方面，在近期新增需求中，市场对研发类物业的需求也远远高于普通厂房。除多家大型IT、通讯企业不断扩张并积极寻找研发办公物业外，中小型科技类企业的良好发展势头也带动其对研发物业的需求增长，而此类需求面积多在1000平方米以内。在强大的需求推动下，目前科技园南区的最高租金已经达到120元/平方米/月。与之相比，普通工业厂房的需求则保持稳定，工业发展较为成熟的片区仍然是市场需求的热点。
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