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姓名:戴德梁行
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回复: 市场面临阶段性调整 ...
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戴德梁行 06-06 17:16
回复: 市场面临阶段性调整 ...
戴博主好,我是海岸地产的企业内刊<海岸>的主编王文,目前我们正在编辑第十五期内容,很想征用您的这篇博文.妥否,希望得到您的回复. 我的联系电话:86069028 13713692498 多谢,...
编辑部 06-06 11:09
 
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发表于 :2008-07-04 16:32
自用需求支撑市场低速运行 ——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视
自用需求支撑市场低速运行
——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视
 
经历了年初楼市的持续低迷后,房地产市场于4月以后逐渐出现回暖的迹象,开发商采取的一系列降价促销使得住宅新房交易量有所回升,住宅刚性需求开始缓慢释放,二手住宅成交量较年初出现明显的增加;写字楼租赁市场依然保持旺盛需求,租金继续稳步上升;商业市场总体保持平稳发展,投资环境的变化和供应不足令买卖成交量维持在较低水平;高新技术产业的快速发展继续担当工业市场需求增长的主要驱动力。
 
住宅价格调整吸引自住客,自住需求推动楼市低速运行

在经历了春节前后销售市场的冷清局面后,新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套,但接下来的第二季度市场并未就此复苏,成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下,各楼盘的营销活动也层出不穷,最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比,包括慢城、深业新岸线、鼎太风华、公园大地等在内的多个楼盘纷纷低价入市,或推出低价单位,均取得了较好的销售业绩。购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市,自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。
 


市场两极化明显,低价小户型和顶级豪宅成交活跃
上半年,深圳住宅市场出现了明显的“两头热”现象,中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷,包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目努力争取的主要客户,因此,适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体;同时,此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大,在市场波动时期,开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。
不同于普通住宅,拥有稀缺环境、景观资源的高端豪宅在楼市波动时往往体现出较强的抗跌性和良好的长期升值潜力,使得这类产品仍然受到高端客户的追捧,成交活跃——如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、波托菲诺纯水岸五期、卓越维港等项目均以较高的价格入市并取得很好的销售成绩。
 
福田中心区继续领跑写字楼市场,金融中心地位愈发突出

2008年上半年,甲级写字楼新增需求继续由金融、保险、科技及相关行业带动。虽然全球以及国内金融市场近期受到不稳定因素影响,但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长继续推动这些行业在深圳扩充其业务,从而为物业市场带来庞大需求。相比一季度,二季度的租赁市场较为活跃,成交量上升明显,福田中心区吸纳量达到89,874平方米,仍然是市场关注的焦点。继平安集团在4月入驻星河发展中心后,包括Investco、Target Store、恒生银行等多家跨国公司先后落户福田中心区;并且,目前仍有国内的金融企业在福田中心区寻找大面积的高品质物业,反映出该片区内强大的市场需求。土地市场的表现也反映出政府对于福田中心区发展金融业的支持和指导,2008年截止目前,8宗位于福田中心区的办公用地成功出让,其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得,预计未来建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位,并形成以金融业为主的格局。
与此同时,由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升,部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤,而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。并且,土地供应上的行业限制,也将指导福田中心区向金融中心的方向发展。
 
受租金增长的影响,科技物流企业向非核心区域分流
随着区域价值的不断提升,未来福田中心区的供应将以高品质物业为主,而逐渐提高的物业品质将继续推动福田中心区高端写字楼租金水平平稳上扬。一些对成本控制比较敏感的企业逐渐无法承受福田中心高昂的租金水平,被迫搬迁到非核心区域。虽然物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然旺盛,但这两类企业大多对租金价格相对敏感,同时由于对办公地点的形象要求相对较低,因此更倾向选择租金水平较低的片区。另一方面,结合上半年的买卖市场情况来看,大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出;此外,成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。
 
零售业发展持续向好,南山区商业发展迅速
由于深圳零售业市场继续其高速而稳定的发展,零售商保持了较快的扩张速度:全球第三大的零售商来自英国的乐购在深圳龙岗区开设了其深圳第一家分店,乐购龙城店位于东方明珠城的1至3层,总面积接近20,000平方米,至此全球前三强的零售商均已在深圳布点,反映出市场对深圳市未来的零售业市场的乐观预期;此外,沃尔玛已确定进驻位于宝安西乡的金港华庭,租赁面积达到18,000平方米。
自去年末以来,南山区商业发展迅速,大型商业项目陆续面市。4月16日,位于南山欧洲城的宜家家居正式开业,该店营业面积达到30,000平方米,是宜家家居在深圳的首家分店,同时也是华南区最大的分店。随着越来越多的集中式商业项目的入市,大大加快南山区的商业市场发展。继海岸城、保利文化广场开业后,南山商业文化中心核心区景观工程的建设将更好的营造该区域商业休闲氛围;位于华侨城片区的益田假日广场目前已经完成招商,可租赁面积已基本租完,预计将于下季度开业;除宜家以外,麦德龙、百安居、迪卡侬的分店也先后在欧洲城开业都将影响深圳的商业格局以及南山区本地的消费习惯。
 
高新技术产业引领工业市场,研发类办公物业需求突出
伴随着深圳市产业结构的调整升级,一定数量的企业外迁不可避免,08年以来少量低附加值企业和中小型制造企业的整体外迁并未给深圳工业市场带来大的冲击,高新技术产业的快速发展不仅弥补了低端制造业外迁的损失,更带动深圳工业乃至经济加速发展。正因如此,高新技术产业对物业市场的需求表现突出:一方面,来自此类企业的需求不断扩大,对于正处于筹建阶段的光明高新科技园区,目前已有超过60家的高新技术企业申请入驻;另一方面,在近期新增需求中,市场对研发类物业的需求也远远高于普通厂房。除多家大型IT、通讯企业不断扩张并积极寻找研发办公物业外,中小型科技类企业的良好发展势头也带动其对研发物业的需求增长,而此类需求面积多在1000平方米以内。在强大的需求推动下,目前科技园南区的最高租金已经达到120元/平方米/月。与之相比,普通工业厂房的需求则保持稳定,工业发展较为成熟的片区仍然是市场需求的热点。
dtzshenzhen┆ 阅读(44) ┆ 评论 (0)
发表于 :2008-06-06 09:58
市场面临阶段性调整 刚性需求开始缓慢释放
价格调整吸引置业需求缓慢释放
在经历了春节前后销售市场的冷清局面后,新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套,但接下来的第二季度市场并未就此复苏,成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下,各楼盘的营销活动也层出不穷,最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比:慢城两栋特价单位相继推出,一个月内销售率达到九成以上;以较低价格入市的深业新岸线推出的948套住宅在开盘当日销售过半;前海的鼎太风华、龙岗中心城的公园大地相继推出的低价单位也取得了良好的销售业绩……购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市,自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。
面对低迷的市场,除通过格价调整吸引置业者外,努力争取包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目的主要目标,正因如此,适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体;并且受90/70政策影响的项目陆续进入市场,更促使中小套型普通商品住宅在总供应中的比重增加。
 
成熟社区受青睐,自住客户占主力
部分区域依赖其成熟的配套依然受到自住客的青睐,特区内的成熟社区继续吸引消费者关注,近期特区内二手市场的活跃表现也正反映出消费者对生活配套和居住氛围的关注。自4月下旬以后二手住宅日均成交套数基本在200套以上,尤以特区内的成熟社区成交最为活跃。除此之外,特区外的配套设施建设也很好的提升了周边楼盘价值——位于宝安区的书苑雅阁凭借其教育配套优势,开盘当日成交约五成。
从需求结构来看,在中低价位、中小户型的普通住房逐渐放量的同时,购房者对住房需求也渐趋于理性和实用化,中小户型住宅在新房总成交单位中所占的比重有所提升。
 
依托稀缺资源,高端市场依然坚挺
进入2008年,高档住宅市场总体表现相对平淡,总体住宅市场的不稳定也一定程度影响了高档住宅客户的购买决策。但不同于普通的高档物业,拥有稀缺景观资源的高端产品凭借其巨大的升值潜力仍被长期看好而受到实力买家的青睐——东部华侨城别墅项目华侨城天麓开盘第二天,销售率达80%;波托菲诺纯水岸五期联排别墅也在推出一周内售罄;后续还将陆续推出的卓越·维港和浪琴半岛还未发售便已经吸引广泛关注。
 
年内住宅供应较多,楼市仍将保持低速运行
随着下半年诸多新盘的推出,住宅市场还将面临激烈的竞争,近年来以供应小规模项目为主的罗湖区也将于年内推出华润幸福里、百事达乐湖、兰亭国际等较大规模的住宅项目。
结合市场近期的表现,尽管刚性需求的缓慢释放使市场呈现出回暖的迹象,但总体市场浓厚的观望氛围短时间难以改善,预计下季度市场仍将处于调整阶段并总体保持低速运行的状态,开发企业和消费者的博弈也将导致价格在一定区间内上下波动,成交量将出现波动性的缓慢回升。
 
dtzshenzhen┆ 阅读(301) ┆ 评论 (6)
发表于 :2008-06-05 11:37
戴德梁行与茂业国际签署战略合作协议
 
200863日下午在世界金融中心茂业集团总部戴德梁行与茂业国际正式签署战略合作协议。戴德梁行华南区董事总经理兼深圳公司总经理程家龙先生及茂业集团董事长黄茂如先生出席了此次签约仪式。
茂业集团曾与戴德梁行深圳公司在估价及投资方面有过较为长期稳定的合作,此次茂业国际于20085月在香港成功上市后,将加速在国内的扩张速度,其发展目标是在全国所有一、二线城市的中心区位形成独具特色和独具规模的地产+百货发展模式。在高速发展的过程中,茂业集团非常看重戴德梁行的品牌价值、国际化管理、专业服务团队以及在中国大陆强大的信息平台及客户资源。
签约后双方合作领域将更加广泛,包括房地产的投资、估价、商业、写字楼、物业管理等。戴德梁行将用其专业服务进一步提升茂业整体品牌价值。
 
 
 
dtzshenzhen┆ 阅读(118) ┆ 评论 (3)
发表于 :2008-06-02 15:36
社会精英的俱乐部时代已经来临

在未来,将会有越来越多的社会精英加入国际性顶级俱乐部,或者拓展人脉,或者获得机会,或者享受更加愉悦丰盛的人生,或者其他更多……

  俱乐部文化起源于英国

17世纪欧洲大陆和英国的绅士俱乐部源于英国上层社会的一种民间社交场所,它们往往都有着数百年的历史。这种场所的内部陈设十分考究,除古香古色的房间和美轮美奂的装饰,俱乐部内都还设有书房、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室。俱乐部定期组织社交活动外,还向会员提供餐饮、银行保险、联系和接洽等各项服务。以前,标准的英国绅士是不会随便下馆子、去银行的,他们总是在自己的俱乐部里完成这些事情。就连写信、写短笺他们也都尽量用所在俱乐部的纸张,因为这样才得体。在传统的英国俱乐部中,英国绅士良好的教养、优雅的传统及对生活的高雅品位都可以得到充分体现。可以说在英国社会,一个人拥有多少知名俱乐部的会员资格是此人社会地位高低的体现。
主流俱乐部的消费群是社会的精英
在中国,俱乐部在相当长的时间里被认为是夜总会、KTV、洗浴中心等娱乐场所,这在某种程度上限制了俱乐部在国内的发展。这归结于“俱乐部”的经营者把客户群放在了大众以及获利的角度,而国际主流的俱乐部则皆是为社会精英服务,并且这种发展已经逐步摆脱了以提供设施服务为主体的基本服务,提供全球俱乐部网络的共享服务、优越感服务,进而面向会员更大范围的需要:包括在不触犯法律、不违背科学规律的前提下的尽可能满足的会员需求服务。
俱乐部在中国
中国近现代最早俱乐部应该是香港的香港会(1846年)及香港马会(1884年)
中国大陆地区最早的顶级俱乐部当属北京的京城俱乐部(1994年),由中信集团和美国会所管理集团(clubcorp)合资建立,并且由后者实施管理至今,会员多为中外商界人士、使馆工作人员。到现在中国大陆的顶级俱乐部市场主要分布在北京和上海:
北京
京城俱乐部、长安俱乐部、美洲俱乐部、中国会、国际精英俱乐部、万达会等
上海
银行家俱乐部、星公馆、证券总会、鸿艺会、新天地壹号等
最顶级的俱乐部
1、 M1NT俱乐部(亿万富翁俱乐部)
2005年,阿利斯特·帕顿在英国伦敦开办了世界上首家亿万富翁俱乐部,引起较大反响,其成员除了44个亿万富翁外,还有英国威廉王子、英超球队切尔西俱乐部董事会主席巴克等人。
  帕顿指出,亿万富翁俱乐部经营成功的原因在于商业理念,大富翁们只有在为俱乐部发展大量投资后才可以成为会员,投资规模最低5万美元,最高50万美元,之后申请人要留下指纹,填写申请表,详细讲述自己的各种情况,最后由俱乐部管理者和其他所有人决定是否为某位大富翁发放会员卡。这个俱乐部不只是为富人,而是专为最富的人开办的,即使你手头有几十万美元的零花钱,也未必能登堂入室,而且还有其他各种条件。去年,伦敦总部曾拒绝了英格兰足球国家队队长贝克汉姆的入会申请,原因之一是他在西班牙皇家马德里俱乐部踢球,大部分时间不在英国国内。
  加入亿万富翁俱乐部后,会员们每年还要缴较高的会费,当然也会得到一定的回报。由于入会时进行了投资,自动成为股东,享受收入分红,俱乐部的收入还是相当丰厚的,要知道在这里一杯饮料平均价格就高达140美元。另外,会员还可享受各种优质服务,无论是内部设施、环境,还是安全保障,都注入了大量高科技元素。用老板帕顿的话说,这里有世界上最优秀的保安,能最好地保障俱乐部成员人身和财产安全。事实上,会员们最看重的还是成为亿万富翁俱乐部成员后跻身真正精英的独特感觉。接下来的两年,香港的M1NT于2006年开业,位于中环荷里活道,俱乐部分为两层,总面积约6000平方米,据说是英国总部的两倍;2007年的莫斯科M1NT开办的各项费用标准将与伦敦总部看齐甚至提高,因为莫斯科是一个迅速发展中的市场,如今在莫斯科生活着25个亿万美元富翁,在数量上仅次于纽约(40人),排名世界第二。
2、              Q.club(Quintessentiall 国际精英会)
Quintessentially国际精英会成立于2000年,由英国社交名流Aaron Simpson 和Ben Elliot创立。通过“会员制"形式提供给会员顶级奢华生活的管理及私人助理服务,创立至今已成为全球最专贵的生活时尚导航者。
国际精英会在全球各大城市都设有会员服务中心,可以提供无与伦比的全球社交及商业网络。这些城市包括:伦敦、纽约、迈阿密、洛杉矶、香港、上海、北京、曼谷、开普敦、约翰内斯堡、迪拜、贝鲁特、科威特、伊斯坦布尔、奥斯陆、赫尔辛基、哥本哈根、斯德哥尔摩、戛纳、都柏林和莫斯科……
国际精英会最骄傲的是------他比私人助理还要能处理一些棘手的问题。无论是预定一个私人岛屿的奢华假期,或在世界上最顶级的三星米其林餐厅用餐,还是安排庆祝周年纪念的私人派对,甚至帮助会员即时买到爱马仕的限量版产品……国际精英会都可为会员提供全年365天, 每天24小时的尊贵服务。
国际精英会能提供全球最新的奢华生活玩乐资讯和国际名流的特别活动。例如康城影展;伦敦时装周;奥斯卡、MTV的颁奖典礼或好莱坞明星派对;或是得到我们合作酒店的免费升级------纽约文华东方大酒店(Mandarin Oriental New York)、伦敦克拉瑞芝酒店(Claridges)、塞舌尔北岛酒店(North Island Seychelles) 、马拉喀什阿曼杰纳酒店(Amanjena Marrakech);成为世界顶尖俱乐部的贵宾;入座炙手可热的餐厅……
国际精英会当然也可以照顾会员每天所需,通过我们不同的项级合作伙伴,包括美容护理、个人形象设计、家务管理等。
国际精英会能在世界上任何地方任何角落处理任何要求,也许这就是为什么会有那么多名人信赖并依靠Q-Club。例如为一位会员从世界板球起源地“洛兹”(Lords) 板球场购得一块草皮将其运往该会员的家乡,并成功种植在他的前院中。
管理、服务和渠道网络将成为未来俱乐部竞争能力
越是社会上层的人追求就越感性。拥有一个充分优越感、简单高效的国际性服务网络功能、私人化个性化的国际化俱乐部管理公司以及物超所值的服务,持续超越会员不断增长的期望,就会拥有更多的会员,会籍价值就会不断保值和增值。
中国将是一个非常巨大的市场
据英国媒体报道,最新统计报告指出,世界上富豪所持有的财富在过去七年里得到快速增长,而中国富裕人数也增加7%以上。英国广播公司援引报告称,世界上富豪的总财富在2006年增加11.4%,达到37.2万亿美元。展开调查的 咨询公司美林和凯捷公司在报告中指出,全球拥有100万美元以上资产的人共有950万,而拥有3000万美元以上的超级富豪则接近10万。中国和俄罗斯是近年富豪人数增长最快的国家。中国正在稳健的步入世界强国之列,为中国的社会精英追求更高服务的俱乐部市场将是非常巨大的。

dtzshenzhen┆ 阅读(117) ┆ 评论 (3)
发表于 :2008-05-29 14:08
西安高新区带动房地产发展
 
谈到西安楼市,西安高新技术产业开发区(高新区)是当中的焦点。这个总规划面积达98平方公里的园区,经过十多年来的开发,现已完成逾五分之一的开发建设,并成为西安经济最发达的地区。高新区的房地产业发展亦因而受惠,外来房产大鳄与西安本土房地产发展商以该区作为主战场,激烈竞争也将提升物业质素。
 
作为西安的CBD核心区,高新区一直是西安写字楼的密集区域。随着商务气氛渐趋成熟,区内工作人口增加,加上近年来第二次创业的倡导,令区内住宅物业市场进入了激烈的竞争期。去年8月和记黄埔逸翠园开盘,加剧了区内高端住宅的竞争,也刺激了买家的置业欲望,高新区的成交量遂出现较大增长,相较于其它区域提前进入销售旺季。同年12月的房价「一价清」──房屋的建安成本一笔过计入房屋价格的定价政策,亦令区内楼价明显攀升并在随后一段时期内保持平稳增长。截至2008年2月,西安市高新区住宅商品房总体实际成交均价为每平方米人民币3,824元。
 
从西高新住宅购买情况来看,本区域内依然是90平米以上的中大户型为主,除了因为高新区本身住宅产品结构以这类户型为主外,买家多是在高新区工作的高收入企业家及白领阶层,他们对于楼价的承受力较强,并会选择面积较大的住宅。
 
展望08年第二季西安楼市发展,不免要考虑到四川地震对当地房地产市场带来的冲击。西安市群众生产及生活秩序,以至于全市供水供电、通讯、基建及房屋等都出现了一定损害,消费者现都关心地震的事,对市场成交短期或有影响,而楼房质素相信会成为买家的新关注。
dtzshenzhen┆ 阅读(100) ┆ 评论 (0)
发表于 :2008-05-28 13:45
华南市场-----土地市场流标频现 地价渐趋理性
在房地产市场浓厚的观望情绪影响下,2007年下半年始,全国各地频频上演土地流标现象,“地王”不再现。2008年第一季度,从华南区各市土地供应量和成交量来看,开发商拿地变得谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性。
 
土地供应较为充足
2008年第一季度深圳共挂牌出让6宗土地,总宗地面积为40.71万平方米,但仅成功出让了3宗,交易面积为22.95万平方米;贵阳、重庆、成都分别成功出让4宗、21宗、12宗,成交总宗地面积分别为17.34万平方米、172.52万平方米、1084.72亩。
从土地供应计划来看,深圳、贵阳、成都、重庆华南区四城市未来两年用于住房建设的土地供应量比2007年均有一定增长,特别是保障性住房用地比例明显增加。可见,通过稳定的住房用地供应,这四城市房地产市场将更趋稳定。
 
成交价格趋于理性 多宗地块以底价成交
由于对市场的预期有所下降,开发商对房地产市场不再乐观,加上国家出台货币从紧政策的影响,2008年土地市场较为平稳,多个地块以起拍价成交,地价也正趋于理性。2008年第一季度成都市区共成交了12宗地块,有7宗用地均以底价成交。而重庆市共成交21宗地块,成交宗金额为37.66亿元,有14宗用地也是以底价成交。
从各地块的成交价格来看,这四个城市的地价出现走低,主要是因为07年下半年开始,观望气氛使得楼盘销售不景气,加大了开发商资金回笼的压力,开发商拿地热情变淡,拿地更趋谨慎。2007年7月重庆市拍卖的位于江北区黄金地段的三钢厂地块,以41.8亿元的价格成交,其楼面价达4000多元/平方米。而2008年1月23日拍卖的与三钢厂地块咫尺相隔的江北区观音桥组团H标准分区H06-7号宗地,楼面地价仅为1600元/平方米。
 
开发商拿地变谨慎
随着一线城市土地资源越来越稀缺,土地“招拍挂”竞争又激烈,国家宏观调控使得拿地门槛、成本越来越高,利润率较低,目前深圳市可供开发土地逐渐饱和,而开发商在离中心区域较偏远、配套未齐备的关外拿地,没有足够的资金实力以及品牌号召力的开发商不会轻易拿地。但在开发商能力范围内,关外热点片区,一些“限制”地块也开始受追捧。如深圳市2008年1月4日拍卖的宝安区龙华街道一地块,开发建设的限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内,竣工后最高销售价格限定在9840元/平方米。最后以2.39亿元成交,其楼面地价4501元/平方米。
在一线城市稀缺之下,二三线城市蕴含着巨大的发展潜力。重庆和成都于2007年6月成立新特区,在此推动下,品牌开发商拿地热情高涨,两城市土地价格上涨明显。但从2008年第一季度这两城市土地出让价格与成交价格对比来看,有些地块是以高于起拍价成交,如位于成都建设路片区,城东最成熟的区域,周围配套设施完善,生活又便捷,最终以高于底价130%成交,成交总价为7801.6万元,楼面价为4026元/平方米。目前已聚集了较多知名楼盘,如万科金域•蓝湾、龙湖•三千里等楼盘。但绝大部分都是以底价成交,开发商不再疯狂拿地。在去年开始的央行紧缩银根的背景下,考验着拿地开发商的资金运作能力,毕竟多数中小开发商的资金都不是很充裕;若是资金很充足的开发商,此时可用较低成本拿地,增加自身土地储备。也推动了房地产行业快速洗牌。
 
商住、居住用地占出让主体
    纵观华南区这四城市一季度土地出让中已成交的土地用途,深圳、贵阳和重庆均以商住、居住为主,合计分别为1宗、4宗和15宗,各占比例为33%、100%、71%。而成都此次出让的地块多数为工业、商业用地为主,但从3月下旬即将挂牌出让的地块可以了解,这个阶段住宅用地将成为成都市场主体。因此,无论是国家政策强调加大廉租房、经济适用房的建设,还是市场自身对住宅的需求,都促使了纯居住用地及商住用地的有效供给。
 
地块开发受限遭流标
从深圳市第一季度挂牌出让的6宗地块来看,成功出让了3宗,其中2宗工业用地以底价成交;1宗居住用地是1-2月以来唯一成功出让的一块居住用地,此地块位于宝安区龙华街道,最高售价限定为9840元/平方米,限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内,只有两人竞标,最终被深圳市长城投资控股股份公司以2.3886亿元的价格竞得,以此折算楼面地价为4501元/平方米,可看出开发商还有较好的盈利空间。
而位于深圳龙岗区宝荷路南侧的“限价房”居住用地,因为只有1个竞买人,未达到土地招标出让要求的竞买人至少两名的规定遭流标。1月10日出让的位于宝安编号分别为A001-0126和A207-0102的两宗居住用地,按现状捆绑出让,作为航空产业扶持配套用地,开发的住宅产品执行90/70政策,且最高销售价格为本宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%,售出的限价商品住房在取得房屋所有权属证书之日起10年内不得出售等一系列规定,开发商或者考虑到政府对这两块居住用地限制过多,在目前市场情况下,不会选择出手,导致流标。
 
dtzshenzhen┆ 阅读(90) ┆ 评论 (0)
发表于 :2008-05-26 16:31
西安楼市----整体成交持续缩减,价格小幅上扬
                                                                   ——西安楼市第一季度市场分析
 
本季度由于经历了农历新年,因此西安市2008年第一季度住宅销售陷入低迷。销售量逐月递减,市场观望气氛非常浓厚。部分开发商也根据市场的反映调整销售计划,推迟了楼盘的开盘时间。但是进入到2月下旬,市场交易量有小幅回升。相信随着天气的回暖,众多开发商应该会在春季有所行动。因此,市场的活跃也为时不远。
 
Ø        成交量持续下降
根据西安市房屋管理中心的数据统计,2007年12月到2008年2月市住宅销售面积为1727166平方米,环比去年9-11月下降了37.51%。受农历新年及天气影响,本季度住宅成交量出现较大幅度下降。2007年12月住宅成交面积715167平方米,到2008年1月销售量急剧下降到489748平方米。特别是进入2月以来,月成交面积仅为234946平方米,这一数据与去年同比下降了27.65%。三个月成交总套数仅为2426套,日均成交套数不足85套。其原因一方面是因为2007年下半年住宅市场的火爆销售透支了一部分购买能力,另一方面也是因为部分消费者期待新年后春季房展会的新楼盘而推迟购房计划。
 
 
Ø            成交价格小幅调整后依然上扬
虽然本季度住宅销售面积持续下跌,但是从成交均价来看,住宅的销售价格在经过12月份一个小幅下跌后,进入到2008年后依然持续上扬。1月及2月的环比增长幅度分别达到2.04%及5.51%。住宅销售均价在2008年2月达到4326元/平米。从区域上看,城内区由于住宅产品的相对较少而地理位置比较优越,因此依然占据西安市住宅市场的最高成交均价,达到5614元/平米。而随后是周边配套比较完善的城南区,本季度销售均价也达到4750.67元/平米。
Ø            面积区分依然以中大户型为主
本季度西安市共成交住宅17505套,其中户型面积在90平米-110平米区间的共成交4216套,占到了交易总套数的24.08%,位列各面积区间榜首。其次70平米-90平米面积的住宅也占到总体成交套数的20.75%。但总体来看,面积在90平米以上的中大户型依然在整体住宅的销售上占有主导地位。但是从西安市政府近日公布的2008年西安市住宅供应计划中显示,本年度西安市开工住宅项目中90平米以下中小户型将占本年开工总面积的70%。因此可以预见产品的丰富必然在未来刺激中小户型住宅市场的活跃。
 
总体而言,本季度西安住宅市场由于传统销售淡季而表现总体疲软。但是二月底市政府公布了西安市2008年将共安排151个住宅建设项目,确保开工900万平米的住宅建设面积的消息,这些市场消息必会刺激整体市场的活跃。预期进入3月后会有多个楼盘入市同时刺激西安住宅市场进入又一个上升时期。
                                
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发表于 :2008-05-22 09:57
经济增长放缓及宏调政策无碍内地资金流入物业市场
 
                                                                                                     2008-02-26
国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析,指在二零零七年中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下,房地产市场出现了强劲但不稳定的增长。去年有更多境内资金流进物业市场,大部分是投资在住宅项目方面。中央政府采用立体式的调控政策,令住宅市场在去年第四季开始出现放缓的迹象,广州、深圳等大城市的成交量及房价都向下走,但二零零七整年来说国内大部分城市升幅仍然较大。银行的负利率预料亦有助维持投资者对房地产市场的兴趣,而在住宅市场方面,成都、天津及沈阳料将成为二零零八年的新焦点。
 
DTZ戴德梁行回顾并展望中国大陆物业市场的发展,分析过去一年大陆主要城市之住宅、写字楼、商铺、工业/物流、酒店式公寓、混合式项目(包括酒店)等各范畴的市场表现。中国大陆经济拥有巨大潜力,仍属全球的投资热点,二零零七年其国民生产总值增长为11.4%,达人民币247亿元,创下连续五年均有10%以上增长的佳绩。不过展望二零零八年的国民生产总值的增幅将会回落,甚至低至9.5%。DTZ戴德梁行中国大陆行政总裁张国正说:「中国大陆的经济增长,预计可能基于二零零八年全球经济出现放缓的忧虑而受到影响。」
 
通胀会是另一重要因素。二零零七年年底通胀率较一年前同期上升了为4.8%,而二零零八年一月的通胀率就已录得7.1%,为过去11个月来的新高。张国正说:「为免经济过热,中央政府在二零零八年或要加强其宏观调控政策,包括加息及收紧借贷以控制价格。」中央政府的调控措施,从二零零七年二月引入的土地增值税,以至上月实施的征收土地闲置费等,加上去年中央政府推出更多廉租房及限价房,以纾缓中低收入人群的住屋需求,这些政策及通胀料将继续对内地经