日志
 
发表于 :2008-07-21 15:52
2008年深圳商业地产(商铺)趋势
 
2007年,深圳经济持续稳定了较快发展,到07年底,深圳GDP的增幅为14.5%,达到接近6800亿元水平,外贸进出口总额达到2500亿美元,连续两年保持全国第一的水平,其中出口总量连续15年保持全国第一。展望2008年,随着深圳进一步落实科学发展观,加大改革力度,加快结构调整,努力转变经济发展方式,全市经济仍将保持平稳增长。
深圳零售业在经济稳定高速发展及各方面的利好因素推动下持续增长,全年社会消费品零售总额将近2000亿元人民币。市场对商铺的需求持续上升,租赁市场全年稳定上涨,尤以大型购物中心的租金升幅较高,中高端租户普遍认为合适的商铺供不应求。
尽管在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下,今年深圳地产市场观望气氛浓厚,但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势.藉奥运年之利好因素,将对深圳的零售市场产生一定的刺激作用,各商圈租金回报持续走高,商业地产行情稳中看涨。
从商业物业的销售成交结构来看,小区商铺是商业物业成交的主流类型,这主要是因为作为住宅配套的小区商业数量较多,且多以销售为主。从写字楼商业裙楼来看,随着CBD商业区的发展与完善,片区商业物业的商业价值逐渐被投资者所青睐,今年上半年推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。而深圳成熟步行街等商业租赁需求旺盛,发展平稳,成交保持稳定。
从各写字楼商业群楼来看:据相关报告显示,今年上半年卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销,正说明深圳的商业地产刚性需求的旺盛。在后市政策面已趋稳定,经济向好的大环境下,深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展,刚性需求在观望之后将会陆续释放,随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资,深圳商业物业市场的成交将趋健康发展。银行、金融保险租户的增多将带动商铺租金的增幅强劲,市场回报率将进一步提高。
从步行街项目来看,东门商圈、华强北商圈表现平稳,因为是深圳最成熟的两大商圈,租赁需求保持旺盛,少有放盘,租金全年稳定,少有浮动。以深圳东门步行街商圈为例,对比香港旺角步行街商圈与深圳东门步行街商圈,二者拥有相近的人流状况,如东门某港式茶餐厅,香港旺角的餐饮铺位租金差不多是深圳东门相当地段餐饮铺位的2~4倍,而东门步行街茶餐厅的定价水平差不多是香港的6至8成,深圳餐饮业的工资水平仅为香港的1/6到1/8之间,原材料价格则是香港的一半左右。可想而知,商家在东门步行街租赁商铺的承受能力还远远没有到达商家受不了的程度,可见深圳如东门步行街这样的中心商圈升值空间非常广阔,预计在2008年租金回报将保持平稳升幅。
从小区底层商铺的经营来看,由于小区底商处于非中心商圈的地段,其商业辐射范围较小,服务范围多是于所在的小区及周边少量配套,除超市等主力店外,经营种类也多是小型百货、洗衣店、小餐饮与地产中介等服务小区的配套商业为主。而在2007年上半年及以前,深圳市住宅地产三级市场火爆,很多地产中介也顺势扩张,在各住宅小区大肆开铺。由于中介地铺的租金承受能力往往较高,在中介地铺的强劲带动下,2007年上半年小区商铺的整体租金水平也有很大幅度的上涨。不过随着国家对房地产调控的深入,深圳二手楼市从07年下半年开始走进平淡,一些曾经大肆扩张的中介公司的盈利水平无法承担现时小区商铺的租金水平,于是纷纷采取关铺的手段来缩减成本。地产中介的大遍退场使得目前深圳各大小区出现大量空铺,商铺租金上涨得到抑制,在常规小区配套行业租金承受能力不高的情况下,小区商业于2008年会面临一定的调整,预计在一定下调之后将逐渐走向平稳。
总的来说,08年度下半年深圳商铺市场供应平稳,而金融、餐饮、娱乐、酒店等各行业都在继续扩张,对于商铺的用家——商家而言,真正影响商铺租金的因素在于商家的经营状况与盈利水平,于深圳而言,内在需求的不断扩大,加上人均工资每年保持平稳上升,都是对商铺租金提升给予强大的支持.随着商铺投资者回归理性,未来深圳商铺市场将继续平稳发展。
 
 
06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(142) ┆ 评论 (0)
关闭
网址
发表于 :2008-07-14 11:59
奥运后北京住宅市场探讨
奥运后北京住宅市场探讨
进入2008年后,1-5月的新增供应及销售面积分别为503.8万平米和351.7万平米,供销比为1.43,呈现供过于求的态势。而回顾2004-2007年,历年的新增商品住宅期房供应面积分别是2862.85万、2205万、1705.9万、1329.4万平米,预售成交面积分别为2642.1万、2269.62万、1903.1万、1557.7万平米,供销比分别为1.080.970.900.85,可以看出自2005-2007年住宅市场的供应收缩,供不应求现象凸现。
 
1.销售状况涨幅呈现平稳回落
从销售状况来看,2002-2007年每年的销售面积分别为1604.4万、1688.2万、3653万、3366.7万、2205万、1731.5万平米,成交均价分别为4467528463766725818710225.6/平米;但是20081-5月的销售面积为266.3万平米,成交均价为11759/平米,总体呈现价升量跌的态势。
 
2.土地供应结构亦进行调整,侧重政策性用地的供给
从商品住宅土地供应状况来看,2005-2007年通过招拍挂方式出让住宅土地面积分别为585公顷、710.8公顷、883.39公顷,规划建筑面积分别为679万平米、784.8万平米、1137.53万平米。而20081-5月的则分别为549.5公顷和710.9万平米。进入2007年后,供地步伐有所加快,特别是侧重于加大政策性用地的供给。
 
从数据上看,北京市今年土地供应总量达6100公顷,其中住宅用地1700公顷,比去年增加100公顷。今年计划廉租住房及经济适用房用地400公顷,限价房用地300公顷。商品房用地计划则从去年的1200公顷减少到1000公顷。预计土地市场的供应数量及结构将仍然沿着加大政策性、小套型住房供应比例的宗旨进行调整。
 
3.宏观经济总体形势良好,居民主动需求增加
在宏观经济发展方面,北京市呈现快速良好运行的态势。2008年第一季度的GDP总值为2148.3亿元,GDP增速均以两位数的速度实现增长,2008年第一季度同比增长11.3%,虽然同比回落了0.6个百分点,但仍然属于快速的增长。
 
另一方面,近几年北京市居民人口增多,居民收入也随着经济的发展有所增加。2004-2007年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势,其中人均可支配收入分别为15637.8元、17653元、19978元、21989元,这些因素会大幅提高会激发较多的主动需求。
 
 
 4.城市化进程加快,进一步刺激房地产市场的多种需求
据统计2007年北京市城镇化率84.5%,比上年提高0.2个百分点。拆迁人口的拆迁需求促使对住宅的被动需求的形成。而北京独特的区位优势吸引外来需求。中央单位在京人员、外省人及每年大量高校留京毕业生等的购买力均对北京市住宅市场产生影响。北京市国际化、现代化进程加快,吸引着境外的需求进入北京的住宅市场。奥运提升北京城市价值,提高知名度,吸引更多境内外的投资需求。据戴德梁行统计,北京市的居住需求中主动需求略占52-56%,因拆迁等造成的被动需求略占9%-13%,外来需求则占31-35%。这些都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展
 
5.奥运后房地产市场仍然蕴含巨大需求,良性发展是总体趋势
总体来看,北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求,支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素,而是影响促进因素之一。因此,可以认为,奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展;物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注;北京整体住宅价格上升速度将放缓,高档住宅仍然乐观。
 
06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(161) ┆ 评论 (0)
关闭
网址
发表于 :2008-07-04 16:32
自用需求支撑市场低速运行 ——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视
自用需求支撑市场低速运行
——DTZ戴德梁行2008年上半年市场透视
 
经历了年初楼市的持续低迷后,房地产市场于4月以后逐渐出现回暖的迹象,开发商采取的一系列降价促销使得住宅新房交易量有所回升,住宅刚性需求开始缓慢释放,二手住宅成交量较年初出现明显的增加;写字楼租赁市场依然保持旺盛需求,租金继续稳步上升;商业市场总体保持平稳发展,投资环境的变化和供应不足令买卖成交量维持在较低水平;高新技术产业的快速发展继续担当工业市场需求增长的主要驱动力。
 
住宅价格调整吸引自住客,自住需求推动楼市低速运行

在经历了春节前后销售市场的冷清局面后,新房成交量在三月中旬开始出现递增,日均成交超过百套,但接下来的第二季度市场并未就此复苏,成交量依然上下波动。在整体市场观望氛围依旧的情况下,各楼盘的营销活动也层出不穷,最有效的莫过于价格的调整以及通过赠送面积的方式提高产品性价比,包括慢城、深业新岸线、鼎太风华、公园大地等在内的多个楼盘纷纷低价入市,或推出低价单位,均取得了较好的销售业绩。购房成本的降低在当前低迷的楼市环境下仍然吸引客户择机入市,自住需求的缓慢释放也令住宅市场开始呈现出回暖的迹象。
 


市场两极化明显,低价小户型和顶级豪宅成交活跃
上半年,深圳住宅市场出现了明显的“两头热”现象,中低价位的小户型物业以及顶级的高档物业成为了市场上成交最为活跃的部分。由于市场低迷,包括首次置业和改善性需求在内的自用需求成为住宅项目努力争取的主要客户,因此,适宜居家的中小户型住宅继续担当市场供应的主体;同时,此类普通住宅的客户往往对价格敏感度较大,在市场波动时期,开发商的种种促销和推出总价较低的物业吸引了他们重新回到市场。
不同于普通住宅,拥有稀缺环境、景观资源的高端豪宅在楼市波动时往往体现出较强的抗跌性和良好的长期升值潜力,使得这类产品仍然受到高端客户的追捧,成交活跃——如东部华侨城别墅项目华侨城天麓七区、波托菲诺纯水岸五期、卓越维港等项目均以较高的价格入市并取得很好的销售成绩。
 
福田中心区继续领跑写字楼市场,金融中心地位愈发突出

2008年上半年,甲级写字楼新增需求继续由金融、保险、科技及相关行业带动。虽然全球以及国内金融市场近期受到不稳定因素影响,但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长继续推动这些行业在深圳扩充其业务,从而为物业市场带来庞大需求。相比一季度,二季度的租赁市场较为活跃,成交量上升明显,福田中心区吸纳量达到89,874平方米,仍然是市场关注的焦点。继平安集团在4月入驻星河发展中心后,包括Investco、Target Store、恒生银行等多家跨国公司先后落户福田中心区;并且,目前仍有国内的金融企业在福田中心区寻找大面积的高品质物业,反映出该片区内强大的市场需求。土地市场的表现也反映出政府对于福田中心区发展金融业的支持和指导,2008年截止目前,8宗位于福田中心区的办公用地成功出让,其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得,预计未来建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位,并形成以金融业为主的格局。
与此同时,由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升,部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤,而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。并且,土地供应上的行业限制,也将指导福田中心区向金融中心的方向发展。
 
受租金增长的影响,科技物流企业向非核心区域分流
随着区域价值的不断提升,未来福田中心区的供应将以高品质物业为主,而逐渐提高的物业品质将继续推动福田中心区高端写字楼租金水平平稳上扬。一些对成本控制比较敏感的企业逐渐无法承受福田中心高昂的租金水平,被迫搬迁到非核心区域。虽然物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然旺盛,但这两类企业大多对租金价格相对敏感,同时由于对办公地点的形象要求相对较低,因此更倾向选择租金水平较低的片区。另一方面,结合上半年的买卖市场情况来看,大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出;此外,成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。
 
零售业发展持续向好,南山区商业发展迅速
由于深圳零售业市场继续其高速而稳定的发展,零售商保持了较快的扩张速度:全球第三大的零售商来自英国的乐购在深圳龙岗区开设了其深圳第一家分店,乐购龙城店位于东方明珠城的1至3层,总面积接近20,000平方米,至此全球前三强的零售商均已在深圳布点,反映出市场对深圳市未来的零售业市场的乐观预期;此外,沃尔玛已确定进驻位于宝安西乡的金港华庭,租赁面积达到18,000平方米。
自去年末以来,南山区商业发展迅速,大型商业项目陆续面市。4月16日,位于南山欧洲城的宜家家居正式开业,该店营业面积达到30,000平方米,是宜家家居在深圳的首家分店,同时也是华南区最大的分店。随着越来越多的集中式商业项目的入市,大大加快南山区的商业市场发展。继海岸城、保利文化广场开业后,南山商业文化中心核心区景观工程的建设将更好的营造该区域商业休闲氛围;位于华侨城片区的益田假日广场目前已经完成招商,可租赁面积已基本租完,预计将于下季度开业;除宜家以外,麦德龙、百安居、迪卡侬的分店也先后在欧洲城开业都将影响深圳的商业格局以及南山区本地的消费习惯。
 
高新技术产业引领工业市场,研发类办公物业需求突出
伴随着深圳市产业结构的调整升级,一定数量的企业外迁不可避免,08年以来少量低附加值企业和中小型制造企业的整体外迁并未给深圳工业市场带来大的冲击,高新技术产业的快速发展不仅弥补了低端制造业外迁的损失,更带动深圳工业乃至经济加速发展。正因如此,高新技术产业对物业市场的需求表现突出:一方面,来自此类企业的需求不断扩大,对于正处于筹建阶段的光明高新科技园区,目前已有超过60家的高新技术企业申请入驻;另一方面,在近期新增需求中,市场对研发类物业的需求也远远高于普通厂房。除多家大型IT、通讯企业不断扩张并积极寻找研发办公物业外,中小型科技类企业的良好发展势头也带动其对研发物业的需求增长,而此类需求面积多在1000平方米以内。在强大的需求推动下,目前科技园南区的最高租金已经达到120元/平方米/月。与之相比,普通工业厂房的需求则保持稳定,工业发展较为成熟的片区仍然是市场需求的热点。
06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(240) ┆ 评论 (18)
关闭
网址
发表于 :2008-06-02 15:36
社会精英的俱乐部时代已经来临

在未来,将会有越来越多的社会精英加入国际性顶级俱乐部,或者拓展人脉,或者获得机会,或者享受更加愉悦丰盛的人生,或者其他更多……

  俱乐部文化起源于英国

17世纪欧洲大陆和英国的绅士俱乐部源于英国上层社会的一种民间社交场所,它们往往都有着数百年的历史。这种场所的内部陈设十分考究,除古香古色的房间和美轮美奂的装饰,俱乐部内都还设有书房、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室。俱乐部定期组织社交活动外,还向会员提供餐饮、银行保险、联系和接洽等各项服务。以前,标准的英国绅士是不会随便下馆子、去银行的,他们总是在自己的俱乐部里完成这些事情。就连写信、写短笺他们也都尽量用所在俱乐部的纸张,因为这样才得体。在传统的英国俱乐部中,英国绅士良好的教养、优雅的传统及对生活的高雅品位都可以得到充分体现。可以说在英国社会,一个人拥有多少知名俱乐部的会员资格是此人社会地位高低的体现。
主流俱乐部的消费群是社会的精英
在中国,俱乐部在相当长的时间里被认为是夜总会、KTV、洗浴中心等娱乐场所,这在某种程度上限制了俱乐部在国内的发展。这归结于“俱乐部”的经营者把客户群放在了大众以及获利的角度,而国际主流的俱乐部则皆是为社会精英服务,并且这种发展已经逐步摆脱了以提供设施服务为主体的基本服务,提供全球俱乐部网络的共享服务、优越感服务,进而面向会员更大范围的需要:包括在不触犯法律、不违背科学规律的前提下的尽可能满足的会员需求服务。
俱乐部在中国
中国近现代最早俱乐部应该是香港的香港会(1846年)及香港马会(1884年)
中国大陆地区最早的顶级俱乐部当属北京的京城俱乐部(1994年),由中信集团和美国会所管理集团(clubcorp)合资建立,并且由后者实施管理至今,会员多为中外商界人士、使馆工作人员。到现在中国大陆的顶级俱乐部市场主要分布在北京和上海:
北京
京城俱乐部、长安俱乐部、美洲俱乐部、中国会、国际精英俱乐部、万达会等
上海
银行家俱乐部、星公馆、证券总会、鸿艺会、新天地壹号等
最顶级的俱乐部
1、 M1NT俱乐部(亿万富翁俱乐部)
2005年,阿利斯特·帕顿在英国伦敦开办了世界上首家亿万富翁俱乐部,引起较大反响,其成员除了44个亿万富翁外,还有英国威廉王子、英超球队切尔西俱乐部董事会主席巴克等人。
  帕顿指出,亿万富翁俱乐部经营成功的原因在于商业理念,大富翁们只有在为俱乐部发展大量投资后才可以成为会员,投资规模最低5万美元,最高50万美元,之后申请人要留下指纹,填写申请表,详细讲述自己的各种情况,最后由俱乐部管理者和其他所有人决定是否为某位大富翁发放会员卡。这个俱乐部不只是为富人,而是专为最富的人开办的,即使你手头有几十万美元的零花钱,也未必能登堂入室,而且还有其他各种条件。去年,伦敦总部曾拒绝了英格兰足球国家队队长贝克汉姆的入会申请,原因之一是他在西班牙皇家马德里俱乐部踢球,大部分时间不在英国国内。
  加入亿万富翁俱乐部后,会员们每年还要缴较高的会费,当然也会得到一定的回报。由于入会时进行了投资,自动成为股东,享受收入分红,俱乐部的收入还是相当丰厚的,要知道在这里一杯饮料平均价格就高达140美元。另外,会员还可享受各种优质服务,无论是内部设施、环境,还是安全保障,都注入了大量高科技元素。用老板帕顿的话说,这里有世界上最优秀的保安,能最好地保障俱乐部成员人身和财产安全。事实上,会员们最看重的还是成为亿万富翁俱乐部成员后跻身真正精英的独特感觉。接下来的两年,香港的M1NT于2006年开业,位于中环荷里活道,俱乐部分为两层,总面积约6000平方米,据说是英国总部的两倍;2007年的莫斯科M1NT开办的各项费用标准将与伦敦总部看齐甚至提高,因为莫斯科是一个迅速发展中的市场,如今在莫斯科生活着25个亿万美元富翁,在数量上仅次于纽约(40人),排名世界第二。
2、              Q.club(Quintessentiall 国际精英会)
Quintessentially国际精英会成立于2000年,由英国社交名流Aaron Simpson 和Ben Elliot创立。通过“会员制"形式提供给会员顶级奢华生活的管理及私人助理服务,创立至今已成为全球最专贵的生活时尚导航者。
国际精英会在全球各大城市都设有会员服务中心,可以提供无与伦比的全球社交及商业网络。这些城市包括:伦敦、纽约、迈阿密、洛杉矶、香港、上海、北京、曼谷、开普敦、约翰内斯堡、迪拜、贝鲁特、科威特、伊斯坦布尔、奥斯陆、赫尔辛基、哥本哈根、斯德哥尔摩、戛纳、都柏林和莫斯科……
国际精英会最骄傲的是------他比私人助理还要能处理一些棘手的问题。无论是预定一个私人岛屿的奢华假期,或在世界上最顶级的三星米其林餐厅用餐,还是安排庆祝周年纪念的私人派对,甚至帮助会员即时买到爱马仕的限量版产品……国际精英会都可为会员提供全年365天, 每天24小时的尊贵服务。
国际精英会能提供全球最新的奢华生活玩乐资讯和国际名流的特别活动。例如康城影展;伦敦时装周;奥斯卡、MTV的颁奖典礼或好莱坞明星派对;或是得到我们合作酒店的免费升级------纽约文华东方大酒店(Mandarin Oriental New York)、伦敦克拉瑞芝酒店(Claridges)、塞舌尔北岛酒店(North Island Seychelles) 、马拉喀什阿曼杰纳酒店(Amanjena Marrakech);成为世界顶尖俱乐部的贵宾;入座炙手可热的餐厅……
国际精英会当然也可以照顾会员每天所需,通过我们不同的项级合作伙伴,包括美容护理、个人形象设计、家务管理等。
国际精英会能在世界上任何地方任何角落处理任何要求,也许这就是为什么会有那么多名人信赖并依靠Q-Club。例如为一位会员从世界板球起源地“洛兹”(Lords) 板球场购得一块草皮将其运往该会员的家乡,并成功种植在他的前院中。
管理、服务和渠道网络将成为未来俱乐部竞争能力
越是社会上层的人追求就越感性。拥有一个充分优越感、简单高效的国际性服务网络功能、私人化个性化的国际化俱乐部管理公司以及物超所值的服务,持续超越会员不断增长的期望,就会拥有更多的会员,会籍价值就会不断保值和增值。
中国将是一个非常巨大的市场
据英国媒体报道,最新统计报告指出,世界上富豪所持有的财富在过去七年里得到快速增长,而中国富裕人数也增加7%以上。英国广播公司援引报告称,世界上富豪的总财富在2006年增加11.4%,达到37.2万亿美元。展开调查的 咨询公司美林和凯捷公司在报告中指出,全球拥有100万美元以上资产的人共有950万,而拥有3000万美元以上的超级富豪则接近10万。中国和俄罗斯是近年富豪人数增长最快的国家。中国正在稳健的步入世界强国之列,为中国的社会精英追求更高服务的俱乐部市场将是非常巨大的。

06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(400) ┆ 评论 (68)
关闭
网址
发表于 :2008-05-28 13:45
华南市场-----土地市场流标频现 地价渐趋理性
在房地产市场浓厚的观望情绪影响下,2007年下半年始,全国各地频频上演土地流标现象,“地王”不再现。2008年第一季度,从华南区各市土地供应量和成交量来看,开发商拿地变得谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性。
 
土地供应较为充足
2008年第一季度深圳共挂牌出让6宗土地,总宗地面积为40.71万平方米,但仅成功出让了3宗,交易面积为22.95万平方米;贵阳、重庆、成都分别成功出让4宗、21宗、12宗,成交总宗地面积分别为17.34万平方米、172.52万平方米、1084.72亩。
从土地供应计划来看,深圳、贵阳、成都、重庆华南区四城市未来两年用于住房建设的土地供应量比2007年均有一定增长,特别是保障性住房用地比例明显增加。可见,通过稳定的住房用地供应,这四城市房地产市场将更趋稳定。
 
成交价格趋于理性 多宗地块以底价成交
由于对市场的预期有所下降,开发商对房地产市场不再乐观,加上国家出台货币从紧政策的影响,2008年土地市场较为平稳,多个地块以起拍价成交,地价也正趋于理性。2008年第一季度成都市区共成交了12宗地块,有7宗用地均以底价成交。而重庆市共成交21宗地块,成交宗金额为37.66亿元,有14宗用地也是以底价成交。
从各地块的成交价格来看,这四个城市的地价出现走低,主要是因为07年下半年开始,观望气氛使得楼盘销售不景气,加大了开发商资金回笼的压力,开发商拿地热情变淡,拿地更趋谨慎。2007年7月重庆市拍卖的位于江北区黄金地段的三钢厂地块,以41.8亿元的价格成交,其楼面价达4000多元/平方米。而2008年1月23日拍卖的与三钢厂地块咫尺相隔的江北区观音桥组团H标准分区H06-7号宗地,楼面地价仅为1600元/平方米。
 
开发商拿地变谨慎
随着一线城市土地资源越来越稀缺,土地“招拍挂”竞争又激烈,国家宏观调控使得拿地门槛、成本越来越高,利润率较低,目前深圳市可供开发土地逐渐饱和,而开发商在离中心区域较偏远、配套未齐备的关外拿地,没有足够的资金实力以及品牌号召力的开发商不会轻易拿地。但在开发商能力范围内,关外热点片区,一些“限制”地块也开始受追捧。如深圳市2008年1月4日拍卖的宝安区龙华街道一地块,开发建设的限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内,竣工后最高销售价格限定在9840元/平方米。最后以2.39亿元成交,其楼面地价4501元/平方米。
在一线城市稀缺之下,二三线城市蕴含着巨大的发展潜力。重庆和成都于2007年6月成立新特区,在此推动下,品牌开发商拿地热情高涨,两城市土地价格上涨明显。但从2008年第一季度这两城市土地出让价格与成交价格对比来看,有些地块是以高于起拍价成交,如位于成都建设路片区,城东最成熟的区域,周围配套设施完善,生活又便捷,最终以高于底价130%成交,成交总价为7801.6万元,楼面价为4026元/平方米。目前已聚集了较多知名楼盘,如万科金域•蓝湾、龙湖•三千里等楼盘。但绝大部分都是以底价成交,开发商不再疯狂拿地。在去年开始的央行紧缩银根的背景下,考验着拿地开发商的资金运作能力,毕竟多数中小开发商的资金都不是很充裕;若是资金很充足的开发商,此时可用较低成本拿地,增加自身土地储备。也推动了房地产行业快速洗牌。
 
商住、居住用地占出让主体
    纵观华南区这四城市一季度土地出让中已成交的土地用途,深圳、贵阳和重庆均以商住、居住为主,合计分别为1宗、4宗和15宗,各占比例为33%、100%、71%。而成都此次出让的地块多数为工业、商业用地为主,但从3月下旬即将挂牌出让的地块可以了解,这个阶段住宅用地将成为成都市场主体。因此,无论是国家政策强调加大廉租房、经济适用房的建设,还是市场自身对住宅的需求,都促使了纯居住用地及商住用地的有效供给。
 
地块开发受限遭流标
从深圳市第一季度挂牌出让的6宗地块来看,成功出让了3宗,其中2宗工业用地以底价成交;1宗居住用地是1-2月以来唯一成功出让的一块居住用地,此地块位于宝安区龙华街道,最高售价限定为9840元/平方米,限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内,只有两人竞标,最终被深圳市长城投资控股股份公司以2.3886亿元的价格竞得,以此折算楼面地价为4501元/平方米,可看出开发商还有较好的盈利空间。
而位于深圳龙岗区宝荷路南侧的“限价房”居住用地,因为只有1个竞买人,未达到土地招标出让要求的竞买人至少两名的规定遭流标。1月10日出让的位于宝安编号分别为A001-0126和A207-0102的两宗居住用地,按现状捆绑出让,作为航空产业扶持配套用地,开发的住宅产品执行90/70政策,且最高销售价格为本宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%,售出的限价商品住房在取得房屋所有权属证书之日起10年内不得出售等一系列规定,开发商或者考虑到政府对这两块居住用地限制过多,在目前市场情况下,不会选择出手,导致流标。
 
06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(222) ┆ 评论 (0)
关闭
网址
发表于 :2008-05-20 14:22
DTZ戴德梁行抗震捐款超过90万
 
20085121428分,四川省温江西北55公里的汶川县发生8级特大地震,灾难洗劫,举国震动,全民悲恸。
 
DTZ戴德梁行北亚区香港总部随即号召员工爱心捐助,动员大中华区包括中国大陆、香港及台湾15家公司员工,共募集捐款总额达人民币321,948
 
在公司层面,DTZ北亚区公司在同事捐款的基础上,捐出相等的金额,令捐款总额达人民币643,896元。同时获 DTZ欧洲及中东公司捐出英镑20,000(约人民币272, 260),令捐款数字达人民币916千元,为受灾地方的赈济及重建尽一分绵力。
 
员工捐出的款项已交给中国及香港的红十字会,公司总部亦开始收集受灾同事的资料,以期从公司捐款中拨出部份协助家园的重建。
 
一点很小的善心,乘以13亿,都会变成爱的海洋;一个很大的困难,除以13亿,都会变得微不足道。
 
中国,加油!
06:53  ┆  dtzshenzhen┆ 阅读(229) ┆ 评论 (0)
关闭
网址
发表于 :2008-04-28 11:10
价格调整应对低迷市场,楼市渐显回暖迹象
价格调整应对低迷市场,楼市渐显回暖迹象
 ——DTZ戴德梁行2008年第一季度市场透视
  
在信贷紧缩政策的持续影响下,2008年第一季度深圳市房地产市场总体延续了去年底的低迷状态。进入三月后,为应对成交惨淡的局面,开发商不断加大推广力度并采取各种的促销活动或调整价格、或提高产品附加值;在此吸引下,自住型的买家更加积极的关注市场,持币待机并缓慢入市,也因如此,本季度末开盘的多个项目都取得了较好的销售成绩。住宅市场的波动对于非住宅物业的发展并未产生过大的影响:由于高端物业的集中入市,深圳甲级写字楼市场亦出现分化,租金及客户结构呈现出两级化发展的趋势;商铺市场和工业市场则继续保持稳定发展的状况。
 

写字楼租金水平出现分化,租户结构亦随之改变
福田中心区商务氛围日渐成熟,新推出的物业质素亦不断提高,而近期高端物业的相继推出更使得福田中心区写字楼的整体品质被进一步拉高,也因此进一步推高了深圳甲级写字楼市场的平均租金在本季度达到148元/平方米/月。
与此同时,物业品质的差距令甲级写字楼市场的租金水平也开始出现分化:一方面,随着嘉里建设广场和星河发展中心的入市,高端甲级物业品质的提高进一步推高其租金水平——即使部分单位租金已经超过200元/平方米/月,但这两个物业的出租率仍然十分的高;另一方面,普通的甲级写字楼受自身品质的制约及后续供应较大的影响,其租金呈现稳定上升的状态。
租赁客户方面,金融类企业在第一季度仍然十分活跃,很多的企业在本季度都积极地寻找可租赁的高端甲级写字楼,并且大部分倾向于选择福田中心区。物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然旺盛,但这两类企业大多对租金价格相对敏感,同时由于对办公地点的形象要求相对较低,因此更倾向选择租金水平较低的片区,如中心西区和科技园的中档办公物业。
由此可见,出于租金承受力和对办公地点的形象要求的不同,深圳写字楼租赁市场逐渐开始出现客户分化的现象,而这种趋势还将随着办公物业租金的分化而日趋明显。

 

福田中心区未来继续放量,西岸商务发展吸引关注
在成熟商务区土地资源稀缺性逐渐显现的情况下,开发企业多采取持有的策略对物业只租不售,而福田中心区及中心西区办公物业的大规模开发建设也将令办公租赁市场继续放量,荣超中心、港中旅大厦、时代科技大厦、卓越时代广场二期预计都将于年内入伙,福田中心区及中心西区在深圳写字楼市场的核心地位将因此更加稳固。销售市场方面,作为福田中心区难得的可供销售的甲级写字楼卓越时代广场二期预计将以较高的价格入市销售。
此外,宝安中心区也将成为2008年写字楼市场的一个新亮点。“双中心”规划的提出,令前期以住宅启动的宝安中心区的商务前景备受关注。随着荣超集团的海滨大厦的发售,宝安中心区的写字楼市场正式启动;年内,龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦也将先后入市,势必将促进和加快宝安中心区的商务办公市场的发展,广阔的发展空间和前景将吸引更多的关注。
&nb