风林火的空间

融资受阻，招商被困

2008-06-04T03:51:43Z

招商地产面临困局剖析

[事件回放]

招商地产第五届董事会于2008年6月2日召开会议，通过了以下议案:

一、同意公司通过中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行获得大股东招商局蛇口工业区有限公司提供的3亿元人民币两年期委托贷款，年利率为7.56%。

二、公司全资子公司深圳招商供电有限公司拟向ING Bank N.V. Shanghai Branch 申请3000万美元可循环借款额度，用于流动资金周转。该借款额度期限为两年，利率为LIBOR+2%。根据借款条件，公司将为该项借款提供担保。

截止本公告披露日，除子公司为商品房按揭提供阶段性担保外，本公司及控股子公司没有其他对外担保，本公司对控股子公司也未发生担保事项。

[事件说明]

招商地产的增发方案为2008年以来房地产上市公司当中规模最大的一次。此前招商地产A股仅为前期高位时的36%左右（在6月2日，招商地产2008年第一次临时股东大会通过的修改公司2008年度增发A股股票方案之“发行数量及规模”的特别议案以及关于前次募集资金使用情况说明的议案前，送股后的招商A股报价18.21元），但多家机构仍将招商地产评级定位“卖出”。

其中，高盛给出的目标价格为15.60元，且大多数市场人士对招商地产的增发方案获得证监会的批准并不看好（泛海建设的增发方案自去年6月呈报至今未被批复），认为招商的股票价格仍有下调的空间。

[多方融资]

在招商地产临时股东大会公告中称，获得大股东招商局蛇口工业区有限公司3亿元二年期委托贷款，贷款年利率为7.56%，须支付的利息约4,536万元。

此前，招商地产与1月17日与上海国际信托有限公司签署《上信国瑞?招商地产资产支持信托合同》，招商地产与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过人民币10亿元。

由此可见，招商一直在股市融资渠道之外，寻找多渠道融资途径。此前招商地产在其2007年年报中称：2008年公司将加大包括资金、土地资源获取力度，公司将根据政策和市场环境在资本市场、货币市场筹集资金支持公司发展。

[深入解读]招商资金面紧张或因销售失利

根据招商地产（000024）2008年一季度报表数据，公司主营业务收入2007、2006和2005年分别为：411164.47 ，280927.66和265947.57 (万元)；今年前三个月完成营业收入数为56294.77 （万元），同比增 47.10%，似乎不错，但由于房地产企业结算营业收入滞后因素，这个数字可能是去年地产高峰期时所产生。

如果结合净利润(万元): 3696.19，同比减-42.10% ；三项费用增长率(%) 70.41；资产负债率(%) 64.7989 ；存货增加率(%）100.49 ；不难理解一季度财务审计给出的“重警”评级（2004年前是无警，04年是轻警）。

因此，机构下调股价评级的原因，主要是存货和费用增加而结算利润收益的减少，导致财务状况不佳所引发。

这一切，或源于招商地产自06年开始全国范围内的大规模圈地，但开发销售速度与同期的万科和中海相比是逊色的（万科08年一季度主营收入(万元): 640043.58同比增 55.57% ；净利润(万元): 71813.33同比增 17.28% ）。以深圳为例，2007年仅在龙岗开发的“依山郡”因定价合理而销售尚好外，其余项目要么立项受阻，要么入市推迟+定价过高被冠以“捂盘”和“叫好不叫座”的评语。

究其根源，固步自封的观念，缺乏灵活的决策，对政策调控力度估计不足，市场走向研判失误，都导致产品规划设计和营销决策上的延误、失语，使招商地产错过了2007年难得的黄金销售期。

不过，由于招产地产背靠招商局强大的综合实力，在全国各地储备的优质低成本土地（多规划为当地高端豪宅产品）受政策性住房影响程度小。如能通过一系列有效融资、行政和营销措施，提高销售率和现金流，降低负债率和存货增长率，有望在未来扭转困局。

[建议措施]

1、推动海外上市，引入战略投资者，城市高端产品销售方向向境外倾斜；

2、扩大外聘董事比例，稀释大股东股权，提高决策透明度和自主权，减少行政干预和干扰。这方面应学习万科地产，尽快实施股权激励，真正实现职业经理人与企业效益挂钩；

3、加大产品研发力量，加强质控链条管理，营销成功的基础仍建立于产品打造和不断升级之上。

4、减少土地过度储备，以并购或股权互换为扩大企业资产的主要手段，节约不必要费用开支。

5、与专业机构（如政策研究和营销策划机构）增加合作，共同提升产品附加值（如精装修，更全面的服务以降低业主使用成本）；加快非豪宅项目的开发销售速度，精准定价，加快现金回流速度，渡过国内银根紧缩期的融资难关。

放下置疑，让他们做得更多

2008-05-22T03:30:28Z

放下置疑，让他们做得更多

(2008/5/18 风林火)

四川遭遇建国以来最严重的地震灾难，一时间相关新闻和资讯覆盖了大陆所有媒体的版面，甚至于奥运火炬传递至何处都无人问津了。

苦难的祖国，近代以来灾祸连绵，外忧内患不断；这让多数国人对同胞今天所受的重大痛楚感同身受，恨不能以身相代。

于是，上周王石在博客中对“万科捐赠不过份”的最新回复，让百万网友大不满意，甚至有人开始提及王石或逾7000万的年薪。

很显然，王石最大的错误在于将个人捐献与企业行为混于一谈，可谓理性过了头就是幼稚。

的确，与上百家捐助款至千万元人民币的企业相比，上市房企目前做得不太令人满意。但横向看，排除掉一些感性思维后，笔者更赞同国外对灾后处理的思路：即国家竭尽所能，企业力所能及，个人量力而行。

原因在于，企业和个人上缴给国家的税收本身，就涵括了国家为预防和救援重大自然灾害或人道灾难，所进行的应急储备和预算支出。

改革开放三十年，中国的国力已能抵御这场灾害，而不致伤及国民经济本身；而国民踊跃自发做出天文数字捐款的情景，与六十年代初“三年自然灾害”后饿蜉千里之时相比，也已恍若隔世。

因此，笔者赞成“各尽所长，力所能及”做奉献。

比如：5月18日至19日，星河·丹堤会所举办的“2008北京保利艺术品拍卖会深圳预展”，据消息，主办方在突遇四川震灾后，立即调整了内容和主题，多方联络海内外著名的书画艺术家，筹备在北京拍卖会上同期举办“慈善义拍”活动。

考虑到一幅名家书画竞拍价至少数十万元人民币，那么这一场拍卖会所得，同样将达到一个天文数字。

由此看出，这些捐献出自己珍贵作品的艺术家，还有筹办方北京保利集团和协办方深圳星河地产，已经在大众并不知情下，在力所能及的范围内，体现了他们的公民责任。

实际上，在许多不知情的网友把精力放在口诛笔伐的时候，深圳地产圈的职业经理人们与笔者一样在一场场活动中做着力所能及的捐助。

或许，不久之后，我们还会看到来自万科的工程师到广大灾区戡查房屋安全；看到中海的建筑公司以超低价承接政府安置房；看到来自星河、招商、金地、桃源居、华盛等捐款建设的医院和学校不断落成......

或许，我们应该将眼光放得更长些，放下置疑，让事实说话，让他们能做得更多，更好！

王石道歉后，国人要团结

2008-05-22T03:23:46Z

王石道歉后，国人要团结

(2008/5/22 风林火)

昨天王石借凤凰台“金石财经”栏目，就自己5月16日在博客上的言论向国民表示歉意。一切事情的起因,皆因万科老总王石的这段话：

“我认为：万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。”

这句话说的太不是时候，也太不是地方。于是乎，很快在网上就遭到了网友们的口诛笔伐，各类恶搞或声讨版本多达上万篇，甚至涉及到了人身侮辱。此后，万科的员工感到深受屈辱，很快作出反应：

“我是一名万科员工，来这找个人，他严重侵害了我公司和领导的名誉”

这件事情发展成这样，我想谁也不想看到。这么多人对王石口诛笔伐，显然不是个案问题，我们绝不能低估大多数网友的智商。下面分层次替王石分析一下挨骂的原因：

首先，我们经常在屏幕上看到捐多捐少都是爱心，但定量的标准，在百姓心中有杆秤，那就是是否尽心尽力了。如果你尽心了，那么捐一块钱也是捐爱心，否则就是捐100万，人民也不会认可。因此人们普遍认为以王石的经济能力，肯定不算尽心尽力，但这只是王石挨骂的原因之一。
　　
其次，事情就怕横向比较，没有比较就看不出高低。王石和比他穷的人比，好像万科这200万现金已经不少了。但是，个人捐款多少都属于自愿奉献爱心行为，企业捐款多少就不是衡量爱心的尺度。为什么有些人，如天津和山东三家民营企业1亿元捐款得到赞扬最多？有些企业捐款也达上千万却得到一片骂声呢？并非网友用双重标准来看待，而是这次捐款与企业综合实力的比较有关，与其所尽社会责任的程度也有关。

虽然王石认为超过董事长授权捐助的额度要经过董事会和股东大会的批准，但他应该及时表明会尽力促成与万科社会地位和责任相符合奉献的实现，而不是为这二百万是否合适而辩解。毕竟你个人不能代表万科的董事会和股东，包括全体1万六千名员工表态。我想他应该说这二百万是个人捐献的，企业捐献的还在抓紧落实之中，肯定会与万科企业的形象相吻合，这样效果和影响就会完全不同了。

5月19日，万科通过电子邮件得到了董事会的授权批准，将在6月初通过临时股东大会投票决定捐赠1亿元作为灾后重建资金。但这1亿元如果是出自社会舆论的压力下，就很难再能买回对“万科”（或王石）的信任了。

事情发展至此，由王石的“让步”而告一段落，最终似乎是老百姓的舆论取得了胜利。但笔者认为：

无论老百姓是否会原谅王石，是否继续买万科的股票和房子，都不必讨论。最重要的是，不能让这件事，影响到其它准备追加捐献的企业和个人的心态。不要再去穷追猛打，在网上继续发表过激言论，就会陷入另一个怪圈。因为有许多我们不了解的慈善和义举，并非都能通过网络途径所能获知，比如诺基亚和马云、姚明等事件，都说明捐献是持续性的行动，绝非一蹴而就。

因此，无论是灾民、热心网友，包括“王石们”，有必要放下之前的成见，共同投入灾后重建的庞大社会工程之中。

笔者呼吁：只有国民团结，才能抚平地震灾难带来的严重心理创伤；只有团结国民，才是灾后最重要也是第一位的工作。

现在谈底部为时尚早

2008-04-16T08:05:04Z

今天看到德思勤信息研究中心发表观点“深楼市阶段性底部已出现”，其认为：深圳楼市开始回暖，半年的寒冬行将结束，阶段性的探底将使市场回归理性，价格降中趋稳，成交量与成交价格将呈“和谐”稳步上升。

原因有二：

一是“两会和谐，春暖花开”。理由是一方面从去年至今，物价飞涨，2月份的CPI指数已经高达8.7%。3月份的两会讨论更多的是物价与房价的问题。抛开“奥运年”的影响不说，构建和谐社会势必要实现物价与房价的软着陆。另外股市持续低迷，一蹶不振，造成大量资金从股市流出，急切寻求新的投资去向。将从根本上解决去年第四季度就算符合条件也贷不到房贷的问题。

另一方面，目前楼价的跳水行为，已经大量使得那些在高价位买进的购房者进入零资产或负资产的尴尬境地。当自己所购房的价值低于银行的放贷额，而房价的滞涨和利息的激增，将使得购房者不堪重负，而最终把风险交由金融市场承担。因此两会的成功召开，接下来万众关注的“奥运年”，将造就和谐的楼市发展环境，深圳楼市将在春暖花开的社会、政策、市场环境下逐渐休养生息，回暖复苏。

二是“破冰行动;探底成功”

楼市可以“一步到位”，直接探底，来吸引买家进场，恢复市场信心。地产老大万科率先“破冰”，降价30%挑战楼市底线，已获得良好的销售业绩。说明破冰价格已趋近目前的市场定位，接合人们的心理价位。广州富力、深圳金地、鸿荣源、泰华、东莞光大、丰泰城等各地主要品牌发展商降价幅度也在20-30%之间，直接挑动30%的底线，得到市场认同，销售率逐步上升。

由于降价30%将抵消第一套房的首付，降价40%将抵消第二套房的首付，超出此范围的房子已经进入零资产或负资产，其涉及到的不单只是房地产商的利润问题、资金链问题，更多的是金融市场的风险及社会的和谐稳定等一系列民生问题。那么按照最近几个月深圳一手楼房交易价格15000元/平方米（也有说12000元/平方米的）来说，降价30%已达到07年第一季度的价格，降价40%则回到06年中的水平。如果危及国家金融市场，楼市将自然形成“政策底”。

笔者认为：

德思勤上述观点基本上属于宏观面，市场已熟知的信息罗列，对研究深圳市场底部的关联度不大。讨论深圳楼市的底部何时形成，必须回到微观面，从几方面加以分析：

一是价量关系。

自2007年10月以后，市场表现为交易量大幅减少，住宅价格出现较大调整。

交易量方面：市国土部门公布的一季度房地产市场发展分析报告（以下简称报告）显示，今年一季度销售面积59．42万平方米，同比下降70．43％。其中，住宅销售面积51．94万平方米，同比下降70．68％；办公楼销售面积0．33万平方米，同比下降96．28％；商业用房销售面积6．61万平方米，同比下降43．31％。

二手房方面，报告中说，自2007年8月份以来，我市二手住房月度交易面积出现较大幅度下降。而2008年一季度，二手住宅交易面积60．82万平方米，同比下降68．73％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1．86：1降至1．17：1，二手住房市场仍处于观望期。

交易价格方面：报告称：1月、2月、3月我市住宅价格分别为每平米15080.25元、16314.58元、13618.42元，3月房价环比2月降幅达到了16.53%，全市大部分楼盘出现了不同程度的降价现象。

那么，价跌量缩的原因是什么呢？主要由于去年下半年楼价上涨过猛过快，商品房尤其是住宅空置率大增，而同期市场供应量增长较快。

供应方面：今年一季度，我市完成房地产开发投资87．96亿元，同比增加1．98％，其中完成商品住宅投资65．42亿元，同比增加10．64％。商品房施工面积为2421．45万平方米，同比增加2．61％；其中住宅施工面积1715．39万平方米，同比增加4．14％。商品房新开工面积250．56万平方米，同比增加22．74％；其中住宅新开工面积176．79万平方米，同比增加16．82％。

在此基础上，报告称，我市商品房一季度空置面积达147．72万平方米，同比增加5．62％；其中住宅空置面积66．37万平方米，同比增加67．47％。同时，一季度，全市新建商品房批准预售面积为105．53万平方米，同比上涨40．3％；其中住宅批准预售面积为84．28万平方米，同比上涨23．85％，商品住宅有效供应有较大增长。特区外商品住宅批准预售面积为75．12万平方米，占全市的89．13％，住宅供应仍以特区外为主。

通过以上数据分析，我们认为，今年一季度价格下跌的原因除去宏观面、政策面和社会舆论因素外，根本原因在于深圳房地产市场的基本面，即供需矛盾解除，目前供应远大于需求，与去年初的情况相比截然相反。

二是经济发展与人口结构。包括了深圳与港接轨和融合的总体构思，大运会、深圳港开发等对于关外建设的利多因素；同时，人口入户政策的放宽，对于800万常住人口中相当大一部分转为户籍人口，将起到增加住宅需求的重要作用。

三是土地因素。虽然一季度政府出让土地很不理想，大多数地块流拍，但也要看到这主要是地块本身的因素，优质土地尤其是关内住宅用地在深圳还是属于稀缺性资源。假设出让地块并没有政策性限制，所在区域成熟且面积较大，那么有实力的开发商肯定会加以追捧。象现在一季度出让地块的面积小，90/90的户型指标又限制了产品类型，对中小开发商而言风险大、利润低，自然不会去购入储备。

综上所述，我们认为：市场短期调整的形势严峻，但中长期看好的原因在于深圳特区自身的基本面良好，即然未到到顶点，底部自然就是中期底甚至短期底了。

但底部的真正到来，还必须根据市场供需的“量变”因素判断。即关键不在于价格能下跌到多少（以股市为例，“低价”下还有“底价”），而在于成交量的回暖。市场成交量回升到去年中旬水平，以及新开工面积出现大幅下降，是我们得出底部即将出现结论的较为明确的参考指标。

同理，市场供应量何时缩减在于开发商对于后市的悲观程度，空置率的消化则要考虑深圳城市发展和人口结构是否仍处于上升期。至于政策面这样的非市场因素，作用力在于助涨和助跌，但不能改变和扭转从量变到质变这个过程节点。

事实上，政策底，市场底，舆论底，对有真实需求的老百姓来讲意义不大。买得起就买,买不起永远都买不起。政策的事交给政府，开发销售的事交给市场，不偏听偏信，不投机炒房，买自己自用且承担得起的房子，才是真正客观的态度和理性的选择。

风林火：08楼市，底在何方？

2008-04-12T04:39:02Z

风林火：如何看08楼市底

08股市流行一个笑话：抄底发现底下还有底；原以为地狱只有十八层，今年由于大小非解禁和再融资结果又扩建了十八层。

关于股市的说法这里不会多谈，因为它归根结底是一个政策主导型的“圈钱赌市”，解决的根源在于完善市场机制和管理者真正树立“三公”原则。

本文想讨论的是：房地产市场有没有底部问题？与股市相比，楼市是否是一个政策市？去年四季度以来的调整，这个探底的过程还要有多久？对市场价格起作用的是市场规律还是政策？

笔者认为，探讨与解答以上问题的思路包括：

1、搞清房地产市场功能与投资属性；

2、搞清政策对房地产市场的作用与周期性波动关系；

3、搞清舆论导向对于置业者心态影响；

4、搞清经济发展趋势与城市化进程，对土地和房产价值的“溢价”效应。

等等，可能还有其它方面（也欢迎同业拍砖发议），但限于篇限不深谈了。

笔者看法：

1、从商品类型房产，包括商业、写字楼等物业的基本属性看，应该是投资属性大于自用属性。但由于我国房地产市场化发育时间不足，制度不完善不健全，各方参与者心态不健康不理性，外围因素诱导等，造成社会大众对于房地产的投资认识有所偏差，故此在一定基本因素积累到从量变到质变阶段，即基本满足人民自用需求后，由于投资需求集中性爆发而导致近年来的市场大幅波动。

要解决市场问题，如果回归到市场规律本质，那就是承认商品房作为理财投资品的功能，从制度上保护开发者和持有人的法定权益（包括农村集体性质的物权属性与可流通），从环节上避免多头管理和重复审批以减少参与成本，从流通上放弃干预和降低交易税费，从而保护广大城乡人民改善居住环境需求，以及减少市场流动性，扩大内需和财产性保值增值功能。

只有扩大市场可流通可交易的比重，才能作大“分母”，让虚高的市场交易价格降下来。在此之前，市场不言顶，也就不存在所谓见底。

2、政策对房地产市场的最大作用在于厘定其可流通性，通过上世纪末以商品房逐步取代政策房（福利房、微利房和廉租房），来刺激市场供需量的放大，达到以房地产为龙头带动城市化进程和产业链发展，扩大就业和内需的目的。

今天看，除了过低估计城市化进程对“进城”和“迁移”人口，对于一线重点城市商品房价格的巨大冲击作用外，其它对于经济的良性促进和改善中国产业结构目的基本在室。

那么，未来的政策是否改弦更张了呢？首先，中国的城市化进程远未结束，中国的人口就业和产业升级问题也远未结束，基于人民币升值预期导致的外资涌入，造成市场流动性过剩，包括居民投资渠道单一且金融市场风险加大等因素，政策并不致对房地产市场作出相反的压制态度。

我们要搞清，政策打击的是供不应求状况下的“投机炒房”和“屯地居奇”等扰乱市场行为，而非针对居民自用性购房或无风险意识下的投资性置业。

因此，当市场告别非理性的追涨杀跌，当供应量与满足城市中低阶层的基本居住保障机制完成，中国房地产价格长期沿稳步上升的态势不会改变。

3、如果说近两年房地产市场价格波动过大的始作俑者是开发商，那么舆论引导也起到了助涨助跌的作用。中国的舆论主要是传媒，尤其是政府背景下的主流传媒，其作用在于紧跟政策导向，在鼓励城市开发的时期，唱好经济发展与规划对区位价值的提升，引导投资买房；在限制地产投机的时期，则揭需价格“黑幕”和质量问题，放大市场风险意识，降低人们对价格上限空间的预期，从而抑制非自用性置业。

因此，判断舆论未来方向，也有助于我们分析楼市的短期底部，比如说当成交量萎缩到一定程度，当城市土地出让发生困难，当投资者出现“弃供”或“断供”风险，舆论风向必然扭转。但从中长期看，舆论因素还是围绕政策和市场基本因素起作用，并非主导因素。

4、什么是影响房地产市场价格的主导因素？可简单归纳为区域价值（功能规划、产业结构与市政配套等）、产品类型（景观、资源型豪宅或普通住宅类）、性价比（同区域或同类型产品的定价分析与开发商品牌服务意识对比）。

其中，最关键最核心的因素是区域价值。一个规划利好可以在短时期内推动区域三级市场交易价格的走高，从而吸引开发商和投资客的进入，带动新推出楼盘价格上扬；产业结构调整，如前海中心区、后海金融商务区、龙岗现代服务业中心等片区功能重新定位和产业引入，将改变原有居民人口结构和收入水平，增加人流、物流、资金流和信息流；市政配套的改善，如地铁轻轨、教育设施、公园场馆、交通路况等等，对于提升居民生活品质起到极大促进作用，从而带动区域物业价值重估。

一般开发商进行投资规划和评估土地价格，基本源于以上标准；投资者和自用性消费者，无论从直觉还是客观分析，也主要围绕以上几个方面。从短期看，限制价格“无限”上涨的因素，在于居民收入水平、城市密积度和国家经济景气程度等。相对应，产业升级、经济转型与市场景气与否，中小型企业的发展速度与城市居民工资水平的提高，对于城市土地和房产估值的作用也尤为明显。

举例说，初步判断深圳楼市的短期底部，可从交易活跃度分析，但根本上要观察未来五至十年，深圳城市发展投资、居民储蓄存款与收入增长幅度以及产业性调整对企业的影响与变化。

根据深圳市政府近期在“两会”上的表态，未来实施新一轮跨越式发展的新起点是转型提升产业“含金量”，令产业构成与经济全球化竞争形势紧密合拍，最终占据国际经济竞争制高点，以国际性大都市“比肩新加城”为目标，到2020年城市人口将达到1200万，整体综合实力得到极大发展。

此外，2008年深圳预算财政支出将达到572亿，其中对于民生如教育、医疗、廉租房的投入增长幅度最大，深圳作为全国“宜居城市”第一名绝非幸致，对于居民幸福指数提升将起到长期的良性作用。

而在“2008（第十届）中国风险投资论坛”上，据悉有来自全球的200多亿资本聚集深圳寻找投资良机。而即将推出的创业板和深圳中小板市场，对外来投资对接深圳中小型科技、服务和创新型企业尤为有利。加之深圳紧临世界金融中心之一的香港，作大高端金融服务业也将在未来推动深圳人口结构和素质水平的全面提升。

产业、经济、人口、投资四大利好要素作用下，深圳楼市短期探底，中长期冲顶的态势不会改变。

不让炒房,让我们在房价上偷步

2008-04-03T01:54:26Z

不让炒房,让我们在房价上偷步

据国土资源局公开网站信息,2008年4月1日,全市一手房成交94套；2日成交122套,至2日的加权一手房均价14087元/平米左右,较3月均价12463元/平米有一定回升.

虽然4月首周均价的明显上升,并一定不代表楼价探底成功,但从媒体近来的态度和开发商报价折扣减少来看,"恐慌性降价"风波已告一段落.

毕竟,每年的4-5月,楼市表现基本不会太差,所以4月1日近200套的一手房成交量,起码表明自去年10月起的高位回落,到达了第一个价格平衡点,而成交也将在未来二三个月里逐渐回稳.

从市场角度看,虽然笔者也赞同单价过高是制约深圳楼市发展的一大恶因,但如果从去年的"大起"一下子到"大落",怕会象股市一样,出现无法弥补的人民财产性损失.正如买股的不都是短线炒家一样,不要主观上认为买房的都是炒房的.房股都是财产配置的一个组成部分,并不是将钱都存银行或都花掉才是正当行为.

另外,从开发商角度,如果说调价幅度过大,超过一个适当的比例,就象水桶左右摇晃还可能回复原位,如果一下子推动力太大则倾倒无疑,降价这个销售手段用到尽是会起到反效果的.

既然不能明着降太多,那么超越实际的价格泡沫如果平复呢?

正如前几年流行的"偷面积",开发商在过去虚高的定价中已经开始"偷步"了.

象附赠装修,送家具装饰品代用券等等.

但从消费者角度,象送家具,送装修甚至送车是否完全让他们满意呢?笔者认为,由于未来面临银根紧缩,所以大家手中的储备现金肯定比例会加大,不会象前几年投资炒房全盘押上,所以,必须要从减少客户的现金支出,或者增加客户购买后的现金收入这两点来做文章.

实际上,还有更多的手段,即可让客户觉得物有所值,又可在一些科目上增加建筑或销售成本,抵消高额增值税的影响.

真正的好房产,好物业,必须较普通经济适用房有更多的附加值,包括了硬件和软件,比如园林和配套,比如服务与品质,同时也不例外在配套的车位和会所,以及商业街方面会遇到运作上的难题.所么,如果说把这部分在销售住宅时附送给业主又如何呢?

象:买房送小区车位收益权(一定比例),送会所收益权(消费券),送商业街铺位(可割零分赠).

由于销售金额是整体一个项目结算的,只要整体开发成本和销售收入间不会拉得过大,缴纳增值税不会超过开发商获得的利润,对供需双方都是好事.

2008两会：变多的金银还要变回去吗?

2008-03-02T08:52:31Z

    2008年初，笔者发贴认为今年必须保住本钱。迈入3月阳春偶一回顾，中国股市和楼市的连续下跌，无疑让许多人损头损脚，套在了半山腰上。那么他们有错吗？错又在哪里呢？以下试做分析：

    1月在海外，法国兴业银行交易员热罗姆·凯维埃尔，在欧股指期上的操作错误给造成了高达49亿欧元的损失，随后他在1月21日强行平仓止损的做法，把法国DAX指数打爆了将近7%。

    但是凯维埃尔绝对想不到的是，正是这一天的暴跌，导致美联储在纽交所开市前一小时降息0.5%，美国政府开始了减税方案和每月一次的再降息举措，如果损失仅限于此，美国经济的衰退危机或许就提前终结了。

  　但中国的一只蝴蝶同样在这一天冒出来了：中国平安(601318)当天宣布了1600亿的再融资计划，给去年10月见顶6124点，刚从4700一线回稳到上证指数5500点的大陆A股市场，带来了前所未有的巨大冲击。

    指数在短短两个交易日，就跌破了5100点的调整平台，五个交易日就跌到了标志牛熊分界钱的大盘年线4200点附近，直到2月4日证监会重新批出暂停半年之久的新基金，这轮暴跌才借机喘了口气。

    不过，与海外股市相比，大陆A股反复无常的政策市和消息市特征，在春节长假后体现得更明显。由于浦发银行的400亿再融资计划，以及招行、平安等股票“大非”受限流通股面临解禁，节后两个交易周，大盘再次被砸回4200点一线，2月25日证监会发言人公开强调要严审再融资申请，同时“两代会”召开在即，“股灾”才在2月底渐渐回稳。

    “121股灾”损失市值5万亿人民币，还有以深圳为代表等房产投机市场进入“严冬”，原因仅仅是美国“次贷”因素影响了央行，进而年底出台从紧的经济金融政策吗？

　   简单讲，市场上的钱多了，会导致通货膨胀，所以为了消除泡沫隐患，国家就采取手段措施，把市场上多发的钱收回去。但是，在此过程中，百姓手中的房产物业和股票证券等财产，很难获得保障，反过来说，将因此造成“财产性损失”。如果不加干预，其引发的全面抛售恐慌，后果将远超高层意料之外，甚于五年前的SARS风波。

     如何形容中国政府对07年股市和楼市大幅上涨所带来的担忧呢？去年热播的电视剧“新七仙女”（杨子、黄圣依主演）大结局前发生一幕：

     董永当了丞相给皇上献宝，七仙女拿出天庭宝物，可点石成金的“黄金箸”，结果被居心不良的奸人所盗，跑到大街上把包子、驴粪、青菜等等，统统变成了金子银锭。一时间，穷光蛋变成了大富翁，市场上的大米猪肉，布料珠宝即使一天里涨价几倍，仍然售卖一空。

    皇上让董永解决这个难题，七仙女只好四处大施法力，把“宝物”变出来的金银都变回了原样。那些一朝暴富的“富翁”们立刻变了“负翁”．不但无法挥金如土了，还要拿出以前积蓄的钱为“高消费”买单。

    这里不讨论奸人是否“难逃法网”（估计大结局肯定是四处搬兵求救才解决了问题），但上面的“故事”，难道不是我们国家正面临的一切吗？

    事实上，2006-2007年市场上一下子多了许多有钱人，中国财富五百强市值和胡润富人榜上的记录都象火箭一样窜升。酒楼和旅游网点人满为患，出国后的奢侈品消费，连台湾人看了都眼红。钱从哪里来呢？

    显然是从股市和楼市上来。在2005年初利用较低的银行贷款利率购入房产股票的人，成了这轮流动性牛市最大的获益者。股市上圈了大钱的央企百强，尤其是金融、地产、有色非有色金属、百货、公用等行业的利润增长率前所未有，股价翻了几十番的这些企业花起钱自然大方，购置办公楼、汽车，还有人工薪酬福利房，刺激了从钢材、水泥、煤炭到大米、猪肉、油料、白糖的价格暴涨。

    仅仅是原本被低估的原始生产资料的恢复性上涨，或许与百姓生活关系不大，但如果有人跟你说，米价可能涨到5块甚至10块钱一公斤；食用油要80元一桶；那么可想而知，其它生活必需品连带都涨起来了，你又不是那类“高薪”人群，生活质量可能一两年就退回到改革开放前，怕有的一家人都吃不起猪肉了。

    有三个现象要总结：一是资产价格膨胀和海外游资流入，市场上发行的钱多了；二是多出了的钱，但受政策控制，大多数央行储备着，不让贷出去，没有在增加产出和储备原料中体现。而民间渠道流进来和集资起来的钱，却冲击着楼价和股价，今年一遇海外利空诱因又杀跌出来，造成了市场的大起大落；三是国家这两年通过税收，包括地产、股票，以后的燃油和矿业等，还在继续回收现金，印花税一年收得比红利还多几百亿，财税摊到每个国人头上有几千元。但这些钱未来还是不准备用在国内，而是投到了美国和非洲，象国投对黑石的投资，工行对印尼、南非和澳门三家银行的收购，以及中信证券和贝尔斯登的相互参股等。

    未来面临：一是国内制造业上市公司远没有在近年的股价上涨中受益，他们的效益不支持再融资，大多数中下游制造业的利益增长率这两年没有得到明显提升，仅是从几毫钱增长到了几分钱，股价就翻了几倍，未来，它们在原材料上涨，贷款紧缩，投资不足的大环境下有可能被打回原形；二是金融机构的实物性和证券性资产抵押品，一但市场前景看淡，投资者退出，同样面临着贬值引发的帐面价值下跌风险，因“产”而富，因“产”而亡，也就是多米诺骨牌效应一但出现，无人可以从中受益。

    再回到引发市场财产性损失效应最明显的股市上，中国证监会发言人2月26日晚答记者问时，题目做到了再融资不应是“圈钱”行为上，媒体认为这是对牛市性质给予的充分肯定。但同时，金融市场流动性还会迫使央行不敢放松，一月份全国贷款记录创下历史新高，同月央行回笼的现金达到了五千亿元人民币，加上股市上蒸发的3-4万亿市值（股市上的下跌是实实在在的财产损失，如果不能回涨，钱的的确确就是被“注销”掉了），无论是企业还是百姓，手中的现金余粮都面临短缺情况。象北京钢材市场一天一个价，专家预计到二季度供应还跟不上的话，钢材全年涨幅将高达30%以上，家电企业如海尔也在酝酿着加价。

　毫无疑问，商品的涨价并不会因为中国资本市场和房地产市场的下跌而终止，未来面临的局面并不是许多人认为的全面上涨，而是一个“财产”贬值和“生活必耗品”升值的双重挤压，对于百姓和企业的影响，在海外一些不稳定因素下，有可能会进一步放大和变质。

    当此之时，政府对灾难的总结是简单的，雪灾的原因是供电设备建设标准过低，公路铁路建设数量偏少等；股灾的原因是再融资机制不健全，制度不完善，股改对大股东的约束力不够等。一方面说明政府看到了“一刀切”造成的时紧时松的市场局面，另一方面行政进一步干预市场的体制还难以改变。

    但市场已自发做出了调整，据中国海关总署16日发布数据显示，2008年1月份我国实现贸易顺差194.9亿美元，连续第三个月回落，也是2007年5月以来月度贸易顺差首次低于200亿美元。其中一般贸易的进口增速明显高于出口，进口456.5亿美元，增长42％，同比增速高于出口8.8个百分点，其占同期进口总值的比重也多年来首次超过50％。中国已经从输出钢材、煤炭、石油和小商品大国，向双向贸易更为均衡的趋势转变。

    我们知道，在没有完成真正意义上的流通市场机制前，政府、企业和消费者的不同利益取向甚至冲突都会客观影响价格走势，而市场化的再融资之所以会演化成“恶意圈钱”，局部性灾难演化成“物价上涨”，原因就在于此。这既需要消费者发出声音维护自己的利益，更需要管理层必要的行政直接干预。

　　那么，管理层又凭什么标准干预市场价格呢？凭得就是对幅度和性质的认定，合理范围内的还是不合理幅度的，必然的还是偶然的。不过，由于体制原因，定性和定量都需要时间下结论，所以过程必然是大起大落，损手损脚的。

　　其实，每一位投资者都明白“风险自担”的规律，在应对上还是看清政策取向的本质基本着眼于挤泡沫，即“收回变多了的金银”，防患于未然。但无论怎么强化风险意识，行为逻辑上还是基于供不应求的判断，寻求的是供需平衡以抑制价格过快上涨的结果。这种共识落实到政策层面已经经历了一年多的过程，“拐点”已然出现。

　　政策的拐点会成为市场的拐点吗？大浪之下还能“淘金”吗？楼价与股价能否重拾升途，一度被冰冻的投资者热情，会否随着春天的到来而回暖升温，笔者认为，还要继续观察“两会”后政策观点以5-10月间的行情走法为参考依据，以此拟定今年乃至未来几年的投资理财策略。

    或许：中国式投资的灵魂就在于，随政策而动，保住本钱第一；同时，眼光还要多向境外看。

    实际上，政府中部分有远见的高层已经发现美帝国的衰退所带来的机遇和挑战．温总理去年提出的让人民获得“财产性收入”，许多人认为是一句空话。但实际上目前国家庞大的外汇储备和国有股权，在股改后时代和人民币大幅升值期间，通过将“国有股权”转性为“民有股权”，让国民分享股权的同时不必担心占市场份额70%的国有股票套现而冲击市场，从而奠定中华民族百年富强的基业。

    但是必须看到，三十年改革开放早已养肥了一大批利益集团，他们把控着政府最关键的金融管理和财政机关核心位置和执行权力。多年来，令出多门，相互推诿，小集团利益制订的短视政策多不胜举。此弊端，令“增加财产性收入”这句话，包括正自上而下推行的政体改革和思想解放大局，基层执行中变得无比艰难。

    得陇望蜀，这一小撮“先富起来的人”，在利用手中计划、分配和制订金融政策的巨大权力，或是从中阻挠，或是利用消息谋取暴利。显然，中国封建文化根基牢固，上位者人性本源的贪欲不可能被什么“高薪养廉”驯服（澳门工部局高官受贿案即是一例）。要取代和触动即得利益阶层，从来都需要自下而上的革命和推动，利益和资源垄断的分配权也从不可能和平让出。

    内忧外患，境外无数基金和机构正同样虎视眈眈盯住前进中的中国，不断利用舆论工具，包括培养代言人等手段扇风点火，盼望脆弱的大陆资本市场大起大落，乘乱局进而瓜分国民辛苦储蓄的万亿金融财产。

    根本问题不解决，股民眼下所盼望的“降低印花税”和发基金等利好，好听些说是“放水养鱼”，难听讲也许就是“割肉补疮”。

    笔者认为，唯有将国家名下的所有“国有资产”，直接以证券化托管和可转债形式，如果其要在市场上流通，每年所得应尽数分送予每个中国公民或存入退休养老金体系使用。

    全民所有真正成为全民所享，这样一来国富真正用于养民，二则令少数贱卖国有资产而暴富者无机可乘，三是真正体现全民所有的立国之基，构筑国富民强之局，真正能做到国本民生无可动摇。

    如果，国有股权和国有土地的分享机制这一战略高点无法解决，则再过三十年，权还是不能真正为民所用，利还是不能真正为民所得，改革开放所积累的财富，仍然会被内外势力通过权钱交易而不断零敲碎刮，最终化为乌有（据资料九二年宏观调控的外逃狂潮后，国家外汇储备仅余不足二百亿美金）！

    两会之际，正在觉醒着的民主参政和议政势力，必须代表人民通过提案，将国有股权和国有土地的出让所得，牢牢绑定在“全民分享，全民分配”的社会主义体制和原则高度上，这场战略决战的成败，决定着每一个略有财产积蓄的国人未来命运！

    总之，那场以“支援国家建设”为名，把圈得的亿万民脂民膏，慢慢置入“老鼠仓”囊中，导致市场变“赌场”，五年时间里完全烂掉被迫“推倒重来”的“零和”悲剧，不应反复上演！我们不希望变多的金银会变回去，更不希望我们的子孙，永远反复品尝封建专制的苦果！（2008.3.2于深圳）

拐点-低价房消费-与港融合

2008-02-15T08:33:58Z

拐点-低价房消费-与港融合
(风林火)

在讨论深圳楼价的拐点之后，应该关注到低迷的成交量会持续到什么时候。那么一是深圳的自用型购买力的增长速度，二是关内的土地供应与经济房的实施效果，三是金融按谒政策的放宽时间，这三个要素是关键。

首先，深圳楼价的提前透支，恐怕与一路上涨的豪宅区物业价格关系罗大。近年来，从03年的香蜜湖到最新的填海区，甚至到大冷大热过的东海岸，连东方尊裕都可称为豪宅了.实际上，一是没有太多的本地购买豪宅需求（这一点深圳的确不如上海和北京）,二是开发商在品质和投入上大不如几年前，所以深圳的豪宅冷冻期可能会较长，从而使自用型购买力集中消化那些均价一万二左右的关内房和均价七千多的关外房（如春节期间成交量最好的前山雷圳0755等）。这样，上半年成交的商品房价格肯定会环比下滑，五一前后“价跌量增”，这一趋势将持续到关内外低价商品房基本消化完毕，届时到下半年市场上将是豪宅及伪豪宅的天下，成交单价又会呈现价涨量缩的局面。

其次，由于特区的特殊性，关内外一体化的要求，土地供应必须倾向关外。通过宝安和龙岗两大中心城的建设，促使移民半径向外围发展。因此，关内的高生活水准与关外的大开发，以及横向比较，目前全国的二、三线城市都在补涨，武汉、成都均价基本近万了，杭州更是一万五/平米以上才能买到城区房.在一个较长时间支持深圳楼价保持目前的水平。

最后，深圳去年政策面打压得早，见拐点也早，这与其金融信贷业务更为集中于民企有关。怕要等二、三年消化完现有关内存量可开发土地，整个行业触底后，成交量才能回复到07年的水准。

因此，资金缺口大的开发商会加速离开本地市场，除国企外又一支能提供较低价格商品房的供应方出局，反过来令未来深圳商品房价格水准继续“与港对接和融合”。当然，经济房满足自用需要，与全面通涨下的投资意识，国内外经济发展的形势，才是主导最终走向的根本。

值得一猜的是，2020年，深圳西部口岸新填海湾区豪宅交易价格，会不会继续超越对面的香港呢？

2008春难,仅仅是一个引子

2008-01-29T08:38:55Z

2008春难,仅仅是一个引子

笔者对任志强的博客最新文章“手忙脚乱的背后”观点深有同感的同时，结合节前天灾还是人祸造成“春运”变“春难”，有两个观点适用于楼市和股市：

一是不正常的生产资料价格天花板是造成供应不畅和信息不对称的源头；而过高的成本与进入门槛又是另一些生产资料形成高泡沫并导致利益集团诞生的源头。即所谓需求造成高价格和供应紧张并不一定在中国适用，如果适用那必定其中存在不正确不理性的因素作怪。这同时说明了市场机制与行政机制发生了冲突；

二是经济基础决定上层建筑的话，如果发生上述供求不合理，唯有改变上层建筑，否则，大治的前提必须是大乱，通过变乱来反动上层建筑的决策和改革原有体制。

目前，中国的市场经济正处于牛市，同时也正处新一轮变革的前夜，不主动变革就会导致更大的混乱和灾难。天灾仅仅是一个引子。

附:手忙脚乱的背后

任志强的博客2008-1-28

当人们遇到特殊事件而手足无措时，通常因为一是做事前的思考与准备；二是根本没弄清楚事件的原委和真相；三是自认为是的逻辑路径约束。

近期内连续遇到了几件事，让我颇有体会，也颇受教育。

国家舆论宣传的逻辑是（当然我也被宣传而欺骗），石油涨价到百元一桶，能用昂贵而且紧张，于是有了粮变油的工程。就是利用粮食生产的燃料以降低对石油的依赖和分摊石油能源的高成本。粮食用于工业替代让粮食的价格暴涨。所有人都认为粮食变“油”被烧掉了，可以用于吃的粮食就少了，粮食的涨价就是必然的了。用于生产燃料的粮食主要是玉米，玉米重点解决的是鸡、鸭、鱼、猪等的饲料问题。当然玉米少了以后饲料价格也会暴涨，鸡、鸭、鱼、蛋的价格随着饲料价格的变化自然也要暴涨，猪肉想当然的也会列在涨价之先。于是要增加粮食的产量政府就出台了优先保证耕地面积总量不得少于十八亿亩红线的政策，地少了房子自然就涨价了。为防止粮食被工业化变成燃料，于是国家发改委同时出台了各种限制性政策，停止了粮食燃料的各种工业工程上马，科研方面也不被批准，以此来调节石油上涨带来粮价上涨的一系列矛盾。

石油上涨真的与粮价上涨有关吗？煤改油是否就不涉及粮食的替代呢？其实，石油价格上涨与粮食价格上涨并非真正相关的必然关系，尤其是玉米在生产燃料的替代中不但不会将玉米完全燃烧了，反而会用副产品提供更多的粮食补给。

一位专门负责粮油贸易的官员纠正我与大多数人都有的错误看法。

当玉米提炼酒精燃料之后，余料可以生产出大量的高蛋白饲料。一般是将玉米直接粉碎生产各种饲料，尤其是做猪饲料主要添加料时。只会使猪长胖、长肥，同时还要用其他的饲料添加剂让猪身上的肥肉能量燃烧而变成瘦肉。而提纯酒精燃料之后的高蛋白饲料却可以让猪直接生长成瘦肉，而省去了猪肉增肥后再变瘦的过程。反而提高了饲料的效率，并且实质上并不造成粮食用量的减少，同时更不会造成饲料的涨价及循环影响鸡、鸭、蛋、肉的价格。

粮食价格的变化与石油涨价并非直接因果，玉米才提燃与粮食总量变化，尤其是饲料变成非直接因果。同样也不是因为石油价格而必然引发肉、蛋等价格的上升。因石油价格上涨而手忙脚乱的理由无非是被某些人拿来当罪源的借口，而非真实的理由。

粮食价格、肉蛋价格都只与政策造成的供求关系变化相关，而非因为石油涨价，尤其不是因为大量的玉米用于生产酒精燃料！

由此进一步推翻的则是粮食的产量与耕地的数量必然正相关。十八亿亩红线并非保障粮食价格稳定的必要条件，也不是保证产量的必要条件，而价格调节供求关系的作用则更加明显。限制了价格实际是限制了价格调节供求关系的作用与帮助，并将进一步恶化产量与供求关系。

为什么粮食价格会有缺口，或不够充足？道理很简单，种粮丰收不发财、种粮丰收不升官，这种奇怪的现象则反映出的是必然的经济规律。

中国的古语“谷贱伤农”，正反映出的是价格对市场供求关系的调节作用。当种粮的价格有了“天花板”时，农民种粮越是丰收则价格越低；少种粮时供求恶化却被却被“天花板”将价格按住，无法提高农民的实际收入，那么农民又为什么要多种粮食呢？丰收“谷会贱”，还不如少种而保值呢？

中国正处于“工业化”和“城市化”高速发展的进程之中，哪个省、市的官员会将重点放在农业上呢？农业与工业和城市化争土地，而工业与城市化的产值与土地利用效率肯定会远远高于农业。以GDP与财政收入为主要升官标准的考核机制则必然让官员们处于农业越减产升官越快、越大的轨道之中，这似乎也成了真理。于是农业减产的地方官员则都升了官，还是国家级的大官，那么又有什么能让农业大丰收成为动力呢？除了国家在坚持十八亿亩红线之外，剩下的各级政府则似乎都将这项禁令当成了障碍，在努力的用违规、违章、违法去占地、用地并创造非农收益。

地方政府不用担心投资过热、价格上涨和能源缺乏，因为他们可以向上伸手，没油要油、没粮要粮。而地区财政的增长、城市的面貌等却与官员的升值密切相关。体制造成的必然结果就是非市场价格的农业不增长。

粮食是如此、房子也是如此。当价格的升降与调节供求关系无关联时，价格就被扭曲了，因为供求关系独立于价格调节之外。价格上升的过程中并不能调节供给的增长就无法发挥价格的作用。

近期以宏观调控的名义出台了多项政策，许多人都大炒“拐点”的出现。且不论房地产的“拐点”是否真的出现，起码相当一部分因素在于怕改预期。也许“拐点”只是为满足农民的期待和政府的良好自我感觉的一种表态。是的，如果社会与开发商再不承认“拐点”已出现，必然招来更加严厉的不利于市场经济发展、不利于解决住房改善性需求的各种行政措施。

爬山累了，人们会在半路休息、吃饭、喝水、补充养分或恢复体能，然后继续攀登。如果人们生活的目标是登顶，那么绝大多数人都不会因惧怕山高而半路退回。大多数会努力、努力、再努力。尽管人们也许看不清云层上的路径，但不到长城非好汉的精神不但支撑着政策决定着的信念，也决定着投资者与消费者的信念。博弈就在这几种不同的位置与角度中打出不同的牌。

只有当信息完全对称，且能真正了解事件背后的原委时，人们才能做出正确的选择，才不会手忙脚乱，更不至于忙得四脚朝天了。

很遗憾的是，我们的媒体常常并不能为民众提供正确的信息或者是他们从来也就没准备向社会报道正确的信息，而只是在按某种意图向社会传播某种特定的观点，以至于常常让社会不得不手忙脚乱。

股市与楼市的共振效应与中介后市观点

2008-01-29T08:37:23Z

股市与楼市的共振效应与中介后市观点
——风林火

近日世联地产发表研究报告，论述股市与房地产市场之间的关系，提出结论：

一、股市在出现高速增长或快速下降的阶段内，与房地产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额增长率产生拉动或者抑制作用，其他阶段与房地产市场呈现一种跷跷板关系。

二、如果未来股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

三、如果未来股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大，而豪宅、写字楼市场受到的影响较小。

随着股票市场风险的增加，收益率不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

（省略论述部分）

未来房地产市场可能方向：

一、股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

二、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

众厦地产某高层在基本认同以上推论的同时，进一步提出以下观点：

一、假设政府不希望由于美国次贷引发的全球经济紧缩波及到中国，进而导致股市、楼市等投资市场硬着陆的话，那么中国A股市场及房地产市场的调控周期将因“次按”而有提前结束的可能，时间最迟不超过今年下半年。即短期内出台进一步收紧金融信贷的政策，以及打压一级市场交易价格的措施可能性在减少。

二、由于三级市场中介引发的“信任危机”，以及股市表现出来的高风险，市场上合理存在的自用性“刚性需求”，包括提升居住品质或投资自用兼用的购买力，将逐步转移到二级市场，即“一手房”的交易量将伴随股市平稳而放大。

三、前期在深圳尤其是关外市场上定价过高的普通住宅产品，由于缺乏豪宅具有的品质和资源稀缺性等保值因素，“滞销”可能性很大，降价或以“赠送”为名目的变相降价将成为普遍现象，否则，越到后期越被动。

四、房地产三级市场中介的“覆盖面广”这一竞争优势，由于品牌、成本因素及交易产品结构变化而逐步丧失。在二手房交易监管及行业规范、整合完善之前，新房销售代理机构将获得主要的交易量份额。

与此同时，世联、中原为代表的规范经营的中介机构，与开发商的竞合关系将发生新的变化。新的合作伙伴关系下，开发商将更重视和听取专业营销机构的市场观点和意见，并为专业化营销服务支付合理佣金，“利用信息不对称，哄抬价格”等不良行为将减少，新房定价将与市场理性接轨，消费者将由此受惠。

综上所述，股市的低位震荡与房地产市场的高位盘整时期，更符合市场由狂热走向理性的内在要求，利用此一契机，市场管理者、参与者共同完善交易规则，将为整个行业走向规范、健康发展之路奠定基础。

珠海楼市的泡沫与理性发展

2008-01-17T06:42:11Z

2007年楼市疯狂，冲击波自年初从北京、上海、深圳等大城市蔓延到珠海。于是乎，在众多
利好因素引导下，凭借着美丽海滨城市对其它内陆城市购房者的强大吸引力，珠海房价“水
涨船高”，拥有一套临海房产者的“帐面资产”大幅升值。

一、利好因素提升地段价值：

随着珠海市政府“135”计划一年来的推行，交通方面：市区道路如人民路、情侣路等不断
整修拓宽，南琴路工程、西部沿海高速公路、江珠高速公路珠海段、金海大桥、港珠澳大桥
都已提上日程。随着快速交通干道的畅顺，从珠海到中山、到广州、到深圳花费的时间越来
越短，作为珠三角后花园的“后发优势”价值得到提升。

更因日渐蓬勃发展的澳门博彩业和会展业，产生不断增加的服务行业人口及消费、居住需
求，而弹丸之地的澳门肯定将借力于近邻珠海作为产业后勤基地。由此，靠近澳门的各个主
要城区优质房产租售市场供需两旺，价格居高不下。

笔者7月到珠海后，统计6-11月的商品住宅预购均价，发现其呈现一个跳跃式上涨的趋势，
以香洲区为例，从6月份的6924元/平米飚至11月份10244元/平米，仅6个月就上涨了近49%，
这令人乍舌的速度是周边城市远远比不上的。受到香洲区海景房与别墅房的整体拉高，全市
商品住宅预购均价也在11月被拉至7496元/平米，远远高于斗门3278元/平米，金湾3756元/
平米（11月数据）。

如香洲区政府侧的亨泰山庄（别墅及联排多层），整体均价由6月份的13876元/平米上涨至
12月份的19566元/平米；九洲港旁的中天·维港（高层海景），由9月份放盘内部认购时的
12000元/平米，至年底开盘后均价上涨至18000元/平米；近郊的南屏华发世纪城，也由一期
时的6500元/平米上涨至11月份的12000元/平米；万科·金域蓝湾12月新推单位的均价也较
一期上涨3500元/平米；深圳绿景集团开发的海边别墅风传报价高达三、四万元/平米，令人
惊叹其胆量。

显然，特区内土地存量不足与开发商实力的提升，促使了稀缺景观资源型物业的供求失衡，
继而带动了相当多的各地炒家与本地炒家，共同推动了珠海2007年下半年的暴涨格局。

二、珠海西区迎头赶上：

珠海斗门、金湾两区占有七成以上的未开发土地和海岸线资源，最引以为豪的是环境保护方
面，拒绝了大型电化工产业的入驻，从而保存了大量可待开发的自然景观山海湖泊资源。

随着港中旅“海泉湾”二期工程、珠海航天产业园的投资建造，西部区域仅4000元/平米的
均价还处于外来购房者可接受的心理价位。如2007年斗门白藤路某楼盘由6月开盘时的3000
元/平米，至11月三期已提至4200元/平米，显示开发商对后市的看好。

“十二年免费义务教育”、“小病免费，中病统筹，大病救济”等国内领先的福利政策，兼
有内地还不具备的直接办理港澳通行证件的便利条件，使购房入户珠海的吸引力与日俱增。
随着城市环境“净化美化”工程，珠海的市容市貌有望与其它一线城市一样美丽，居住交通
也更加方便和舒适。

三、2008年珠海泡沫有望烫平：

2007年12月，作为珠三角主要的楼市投资者发源地的深圳出现“拐点”，在严禁控制房贷因
素下，投资者纷纷观望或套现离场。与此同时，珠海楼市也进入了观望期，其中城区供应量
最大也是新建商品住宅均价较低的前山片区，出现了起价五、六千/平米左右的新盘，给真
正的本地购房自用客以希望。

但是，虽然业内预计2008年整个珠海市新增商品房供应量高达400万平米，比前三年的总和
还多，在经济实力同样有了在幅提升的珠海和外围买家面前，整体新建商品住宅均价出现大幅回落的机会甚微。

比如在2007年10月份全市均价略有下降，但各区房价都在上涨，是因为房价较高的香洲区交
易面积所占比重下降（以往占了70%，10月份只占了56%）。2008年珠海的供应主导市场仍将
在特区以外的斗门和金湾两区，以上两区的商品房拍卖价格已经抬升至1400-1800元/平米，
预测面市商品价格全年将围绕5000元/平米震荡。

而在此影响下，主城区高价豪宅的成交量同步减少，将不会重演2007下半年短期飚升五成的
“盛况”，买家入市踊跃但同样更趋于理性。

总之，回顾暴涨半年来的珠海房地产，泡沫的因素更多集中于外部购买力与本地物业的价值
重估，只要资金与政策利好存在，众多地产商看好珠海，涌入珠海进行房产开发的势头不会
减弱。这个广东未来的“金三角”（港珠澳大桥）区域，房价会更理性地平稳上升。

淡市道三级市场何物最保值？

2008-01-17T06:39:29Z

淡市道三级市场何物最保值？

自06年中旬政策打压二手房投机交易至今，最终还是信贷政策起了最关键的作用。由于各银行于07年底收紧按谒，许多总价高的二手房放盘许久但因难操作按谒而有价无市。

08年三级市场预计商品房价格依然与新房市场同步，但个别关外地区以及品质较差的普通商品房报价会继续回落。但一些投资型的地产产品价格，走势将产生明显的分化。

投资型产品包括纯4A级写字楼、酒店式公寓、街铺及主题商城产权式铺位，包括一些顶级豪宅产品。由于其自身定位不同，以及受本区域产业调整、人口迁移、市场供需和管理服务等影响，而表现出迥异的价值发展特征。

像深圳这样正在高速发展的城市，酒店式公寓由于总价低、租赁收益增长稳定、受信贷调控影响小而方兴未艾，无论保值和过渡性居住，都成为有置业第三、第四居所能力的购买者关注的焦点。

一、口岸物业租金逆市上涨

2005年以来，全装修及带酒店式管理的口岸公寓开始在寸土寸金、人流物流兴旺的罗湖人民南和福田南兴起。阳光新干线、双城世纪、戴斯酒店；金地名津、华尔登府邸等房产大受追捧，在三级市场上的升值幅度也相当惊人。但由于市价上涨过快，此类酒店式公寓的投资回报率平均由开盘时的8-10%左右，下降到4-5%。

如罗湖区人民南的美园33平米1房1厅，目前售价55万，月收租3000元；置地逸轩单房租金1800元/月，小两房能租到2800元/月，总价也在50万左右。而与之相比，福田口岸物业的租金相差不大，但物业总价却整体高出5000元/平米，如07年12月刚刚开盘的罗湖口岸物业“尊寓”，带精装修（可折入首付）均价在16000元/平米；同期在售福田几个小户型公寓报价却都超过了25000元/平米.对比之下，投资回报率明显不如罗湖物业。这说明，投资型产品与资源景观性豪宅物业不同，其区域与租金关联度不大。

为什么两个口岸物业租金与售价呈反比？我们发现，只有商务往来频繁的都市繁华地段，尤其是娱乐、商业兼备的区域，租金价格较过境型地段，或住家型区域明显为高。无论深圳、上海、北京等城市，越是老城区，人口和商业越密集，越具备发展酒店式公寓的先天优势。

二、限外令对商用酒店式公寓影响不大

据了解，虽然深圳出台了“限外令”，但港籍人士依然是罗湖尊寓、首地戴斯等酒店式公寓的主力客户群。许多从未在深置业港人，受到受到人民币不断对港币升值的影响，加之两地往来愈加便捷；商务活动频繁，与租酒店相比，购买一套四五十万的公寓，无论保值投资还是自用，显然较购买大宅或者租房更划算。

总之，从房地产周期理论来看，即使发展到成熟期以至衰退期，与其他投资产品相比，酒店式公寓风险小，回报高，变现快。

对于酒店管理公司统一经营，统一装修，甚至统一包租的产品来讲，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭受零收益现象。

预测近两年，股市和楼市都面临高位整固，大城市里高档公寓的租金，因主城区新房供应量的急剧减少将保持坚挺局面。在有些普通物业租金跌幅达50%以上的时候，高档酒店式公寓因收租稳定，反而会有价格上涨的趋势，成为自用投资两相宜的最佳保值产品。

风林火：2008守住本钱

2008-01-17T06:37:52Z

风林火：2008守住本钱

如果对2007投资市场作一小结，那就是“欲让它灭亡，必先让它疯狂”；

如果对2008投资市场作一预测，那就是“欲望有多大，失望就有多大”。

迈入08，虽然股市短暂有了一个小阳春；但楼市低迷，尤其是作为楼市投资“出口”的三级市场中介，因不断发生的“资金链断裂”引发出一系列的关停事件，无疑为奥运之年的中国投资市场蒙上一层阴影。

2008年1月17日，A股连续三日下跌，几天内从接近5500点跌到5000点一线，继“530”之后似乎又一次的股灾重演，预示着今年金融投资市场风险大于收益的整体格局。

如果说2007年初看空投资市场是错的，那么目前看空的勇气，可能更多来源于政府意识形态的转变，即本轮打压全民炒楼、炒股的决心，决非投鼠忌器，而有竭泽而渔的痕迹。

政府的有形之手，无论是之前的加税（包括二手房转让和股票交易行为），还是收紧银根（历史上罕见的20次上调存款准备金率），到底是为了维护长期发展的稳定，还是为了保护“国家”各利益阶层的即得收益，值得思考。

因为无论是楼市还股市的崩盘，都会导致整个民族的精神和信心失位，受影响的当然不会是“庙堂之上”的一小撮人，而是百分之九十五以上的拥有有形资产的居民百姓。

中国经济的列车一直依靠“投资、出口与内需消费”拉动，由于收紧信贷和人民币升值影响，前两驾马车前进势头明显被压制，而“内需消费”除少数高端消费奢侈品外，无疑其增长不可能脱离居民财富的增长以及社会基本保障制度的完善，显然，我们已看出了改革三十年两者的缺位，直接造成了消费这个功能过于依靠投资性、财产性收入的弊端。

总之，笔者认为：2008年必须步步为营，守住本钱，克制欲望，坚守主业，这是对自家和家庭负责任的一种态度。

代理商：淡市中拿什么点石成金？

2007-10-27T10:04:46Z

代理商：淡市中拿什么点石成金？

风林火

         某次与一些业内人士交谈，谈及地产中介代理的未来发展方向，笔者强调了企业背景、
资本优势的重要性，但友人却认为目前从开发商到社会大众，对于中介代理的看法多呈负
面。如开发企业认为请中介价值不大，中介的策划没有甲方请的职业经理人能力强，资源都
靠开发商出钱打广告，如果产品好，请中介还不如自己卖；而社会大众又一致认为中介于买
卖两者间，增加了交易成本，对信息与交易透明度反而起到了阻碍作用，推高房价的背后中
介更是无法推卸其责，如此，中介代理的存在意义还有多少？

    ——行业走向垄断，主导权旁落甲方

    市场格局上，从1992年深圳土地拍卖市场化，半官半商的中介代理出现，到1999-2004
年市场竞争自由化，群雄并起；到如今世联、中原两大巨头分割深圳一半以上代理费份额，
众厦、德思勤、星彦、置业国际等二线代理公司在深代理项目都不超过10个，如同致、城市
策略、安嘉、黑马等公司甚至全线退出深圳市场，“两头在外”。

    竞争优势上，中介公司的规模与项目操作能力的关联度越发降低。人才难找（或另起门
户或进入甲方），利润降低（品牌运营成本及薪资行政成本上升，代理费率大降），优质项
目少（品牌房企以自销为主，外地也多是联合销售），等等因素，制约了代理型中介的规模
化、专业化发展。如中原依靠的二三级市场联动，实质上降低了项目策划的价值和地位；世
联的顾问服务，更适合于政府运营炒作土地，对于项目定位及客户资源的开发，万科、招
商、金地、中海都已经不需要借助于中介代理的作用。

    因此，除外地来深推销高端类产品，还需借助于象众厦、中原等或与媒体结盟，或有投
资客户库之外；邻近区域的开发商还是多以传统的报纸广告为主，即使效果不显著，也不肯
相信深圳代理中介的品牌和信誉。

    综上所述，中介代理专业不被尊重，推广营销效果要仰仗开发商是否“大方”，利润收
入还要看是否把开发商由大到小侍候“舒服”了，如果还得不到买房者的好评，真正是“两
头不讨好”。 

——淡市中拿什么点石成金？

    “金九银十”，深圳楼市不振，其中，有代理公司的项目不见得多么出彩；开发产自销
的也不见得乏人问律。广告投放量成为主要的营销手段，而现场活动重复、老套得如一个师
娘所教。

    “有教无类”，许多刚出校门不久的初哥到内地干上一年半载回来就能当“主策”；
“能者多劳”，早年业内有些知名度的策划手纷纷外出打天下，或为老板“开疆辟土”，或
自组公司拉关系接单。

    显然，与三年前比，过份火爆的楼市降低了中介公司的服务价值，同时也加速了行业竞
争与洗牌；开发商过份相信“职业经理人”的水平，迫使各中介低价接单，也令水准大降，
易于速成的“技术平台与方案模块数据库”取代了“市场调查与创意构局”。

    笔者认为，服务规模并不能代表服务质量；而实力型地产人的流失，也很难说服开发商
冷静判断市场，打提前量寻找“差异化营销”机会，“竭泽而渔”的罪过反套到代理商头
上；一手房的代理费率没有保障，甚至仅为二手房中介费的几分之一，降低成本转稼风险之
外，非行业三甲的中介老板有什么可能在培训与福利上增加投入,把人留住？

    故此，一味把解决楼盘难销问题推给代理商之余，不如理清各自职责,做好各自份内之
事。

    开发商管好自己的工程质量与品牌投入，让代理商在定价、促销方案与提升产品附加值
方面多提意见，拿出“计划利润”中的一小部分，满足消费客户的人格性心理需求，加大
“老带新”销售提成奖励，等等，这比只会投广告，请“专家”吹捧，“明星”大跑龙套，
更符合市场规律得多。（全文完）

营销人语：楼市清剿，豪宅“长征”

2007-10-27T10:03:03Z

发表于2007-10-13

——楼市清剿，豪宅“长征”

   深圳是近年来沿海经济发展、市政投资位居前列的龙头城市之一，其中一个明显的区域
经济发展策略是先西后东，自内而外，明显呈现出新领导班子“加快投资，力争与港融合”
的主基调。由政府规划于未来五年投入的千亿巨资可见，未来的深圳将是一个有突出代表性
的国际化大都会。其影响力泛于珠三角，房地产最优秀的产品与营销也必然出自于此。

   深圳楼价正在走一条“国际化”之路，目前一万五/平米房价大关“突破”确认，甚至西
部通道的开通，提前让深港房价无形中对接，造成相当大的自用性购房需求被高房价所冻
结，如何实现房地产“软着陆”，令“手中缺地”的同时又要加大市政投入的应届政府为之
进退两难。

   日前，来自中央的“定点打击”，“信贷清理”，使深圳“金九银十”一手房成交量迅
速萎缩，投资者多因“房贷首付提高”政策所困而临时缩手，但平价房无货，也令自用型买
家看得上却买不起。在政府“政策性”住房尚待明年入市之前，新房市场将面临相当长一段
“冬歇期”。

   无论如何，这几年的楼市热销，已经把相当多的地产商胃口抬高，无不以“豪宅”自
据。其中自然有真伪之分，在无法回避市场观望期之下，风险却一视同仁，并不会因你的产
品好，它的产品差而在销售率上有所偏向。但假使“真豪宅”也学“李鬼”价值回归，“有
买就送”，显然即对不起自己的老业主，又对不起日渐稀缺的地段与产品户型。

   以城市CEO官邸定位的“星河·丹堤”，品质超然，比肩中心区一线豪宅，前几期销售，
超过九成为深圳本土换房型老客户，环境、产品质量与户型未来难有超越产品，如今面对深
圳本土一片“谨慎观望”声，要实现平稳销售，策略上必须巧借外力。

   一是推广上走出去，加快在珠三角各主力城市的集中性推销和开发商品牌造势；让星河
各系列的优质产品，通过与全国性的报媒和网媒联合策划，“跳出项目论豪宅，走出深圳唱
品牌”，让开发理念与产品打造代替一味的自吹自擂，更突出开发团队而非项目本身，在产
品形象增值的同时为老业主实现资产溢价，以外带内，激活本土市场。

   二是销售上走出去，近两年来，深圳成为珠三角东莞、惠州等地主要的外销市场源头，
大量涌入的深圳投资者抬高了外地市场房价，造就了珠三角无数地产商惊人的财富。今天，
深圳“豪宅”同样要打破“本土销售”的定式，既然全国豪宅都杀来深圳抢客户，那么同
样，深圳豪宅“龙头”同样可以造船出海，走向内陆，走向海外。

   楼市迷雾，在中国经济向好的大前提下，最终必会为注重开发商品牌塑造，与精心构思
产品，实现舒适生活品质的真＂豪宅＂所冲破．

   当此之时，“豪宅不怕远征难”，＂墙内花开墙外香＂，借助深圳承办“大运会”之
机，创建全国环保城市等大环境利好，向海内外一展深圳这座国际化大都会、中国最具竞争
力和最宜创业之地新形象，与本地豪宅龙头品质价值与宜居特征将交相辉映，于无声处破解
营销迷局。

观望未必是最好选择

2007-10-25T02:27:16Z

观望未必是最好选择
林晓华

金秋深圳，楼市萧条。尤记得去年此时，开盘即售完的楼盘不在少数，“高价捂盘”、“内部转卖”让“渠道人士”腰间鼓鼓，接手者也无比踊跃。现如今，手机上短信你方唱罢我登场，各销售中心人流量却稀疏一片。

一方面，“加息”、“物业税”等“调控利刃”压缩了未来楼价上涨空间，明年政策面的“变数”还不明朗，但这只是减少了“投机者”，对于“自用者”和“长期投资客”来说，其购买欲望并未打消；另一方面，深圳“政策性用房”雷声大，但落实到执行却困难重重。市场化条件下，“公屋”能否惠及到非国字号的大多数工薪族是一个未知数。

近来观察福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元/平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元/平米甚至1万元/平米，毫不出奇。

楼价不肯“大跌”的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有“透支”之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于“清仓套现”。在“投资（机）客”退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。

业内人士认为，象南山填海区、香蜜湖东区、东部海岸、西乡和龙岗中心区等未来主要推盘区域，新盘价格还会保持在目前水平上，这对二手房价格肯定起到支撑作用。对于一直“观望待购”的普通市民来说，观望未必是最好的选择。

笔者建议，在目前投资客减少，价格较为平稳的市场氛围下，自用型消费者应在罗湖怡景、莲塘；福田新洲、益田；南山西丽、侨城西这几个片区，寻找一些2000年左右入伙，单价在1万-1万3千元/平米，建筑面积在60-80平米中小户型物业，一是总价低，负担少，相当于把租房钱用于供楼；二来即使房价未来真的下跌，小面积物业市值损失不至于“伤筋动骨”。
（作者系众厦地产总经理助理）

“金九银十”也需未雨绸缪

2007-09-06T02:06:58Z

“金九银十”也需未雨绸缪

2007年金秋之际，人民币对美元汇率已升破7.55大关；深圳二手楼市场在8月份“新版合同”政策执行后，反而创出2万元/平米以上的登记均价新高。在股市方面，上证股指8月底突破5200点大关，与2005年8月“下破千点”时比较已大涨五倍多。反观央行年初至今四度加息，两次提高银行准备金率，但市场波动并未就此减低； CPI指数七月份升幅高达5.6%；GDP增长率也高达11%以上。

“股市不会涨、房价会大跌”这个传播几年的“预言”，谁信了谁倒霉。去年还能买一斤猪肉的钞票，今天只能买回半斤。股市、楼市继续大涨，存款却面临“缩水”。此情此景。笔者不禁想为深圳刚刚成长出来的中产者们（家庭年收入十五至三十万之间）分析一下后市。

有能力作投资的中产者，往往此时的家庭开支，如医疗保健、子女教育、保险供款等投入与日俱增。而一但失业，与就业市场里的大批留学生、高校生工薪要求仅为“养活自己”相比，中产者要维持目前的生活品质，靠储蓄或保险基金的回报是不能保证的。还有其它问题不得不考虑：政府的“经济房”、“廉租房”政策，能保障你的下一代有房住吗？用“港股直通车”、“QDII”一类的理财工具到境外金融市场投资，能保证退休之前有一个稳定、安全的回报率吗？如果发生意外巨额支出，需要出售深圳房产，你还租得起适合家庭生活的品质居所吗？

如此看来，即使你是一个中产，且已在深圳购置有自住物业，还有几十万可供投资，要解决以上种种问题，或许还是一个“理财”投向选择的问题。

转战各地的“深圳炒房团”，实际就是一大批深圳中产者。他们多数人的目的和愿望，并非是要扰乱当地房价，直白讲就是做适度的投资导向与升值规划。以此而论，这更象是一项中产者为自己谋划的“蓝海”战略。企业可以到另一个细分领域，以回避本行业激烈的市场竞争；中产者同样可以到一些“市场估值”相对不高，“房价泡沫”相对较少的二、三线城市投资置业。

因此，在土地资源日渐稀缺的今天，京、沪、深等一线城市楼价高企不下，中产阶层完全有理由以“城市经济总量”、“居民收入”和“市政投资增长率”等指标为参考依据，到全国高速成长型城市，捕捉新的房产“二线蓝筹股”。

“金九银十”之际，深圳人笑傲江湖，转战珠江两岸、大江南北，笔者以为是回避市场预期风险，未雨绸缪的必然之举。

（作者系众厦地产总经理助理林晓华）