招商地产面临困局剖析

[事件回放]

招商地产第五届董事会于2008年6月2日召开会议，通过了以下议案:

一、同意公司通过中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行获得大股东招商局蛇口工业区有限公司提供的3亿元人民币两年期委托贷款，年利率为7.56%。

二、公司全资子公司深圳招商供电有限公司拟向ING Bank N.V. Shanghai Branch 申请3000万美元可循环借款额度，用于流动资金周转。该借款额度期限为两年，利率为LIBOR+2%。根据借款条件，公司将为该项借款提供担保。

截止本公告披露日，除子公司为商品房按揭提供阶段性担保外，本公司及控股子公司没有其他对外担保，本公司对控股子公司也未发生担保事项。

[事件说明]

招商地产的增发方案为2008年以来房地产上市公司当中规模最大的一次。此前招商地产A股仅为前期高位时的36%左右（在6月2日，招商地产2008年第一次临时股东大会通过的修改公司2008年度增发A股股票方案之“发行数量及规模”的特别议案以及关于前次募集资金使用情况说明的议案前，送股后的招商A股报价18.21元），但多家机构仍将招商地产评级定位“卖出”。

其中，高盛给出的目标价格为15.60元，且大多数市场人士对招商地产的增发方案获得证监会的批准并不看好（泛海建设的增发方案自去年6月呈报至今未被批复），认为招商的股票价格仍有下调的空间。

[多方融资]

在招商地产临时股东大会公告中称，获得大股东招商局蛇口工业区有限公司3亿元二年期委托贷款，贷款年利率为7.56%，须支付的利息约4,536万元。

此前，招商地产与1月17日与上海国际信托有限公司签署《上信国瑞?招商地产资产支持信托合同》，招商地产与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过人民币10亿元。

由此可见，招商一直在股市融资渠道之外，寻找多渠道融资途径。此前招商地产在其2007年年报中称：2008年公司将加大包括资金、土地资源获取力度，公司将根据政策和市场环境在资本市场、货币市场筹集资金支持公司发展。

[深入解读]招商资金面紧张或因销售失利

根据招商地产（000024）2008年一季度报表数据，公司主营业务收入2007、2006和2005年分别为：411164.47 ，280927.66和265947.57 (万元)；今年前三个月完成营业收入数为56294.77 （万元），同比增 47.10%，似乎不错，但由于房地产企业结算营业收入滞后因素，这个数字可能是去年地产高峰期时所产生。

如果结合净利润(万元): 3696.19，同比减-42.10% ；三项费用增长率(%) 70.41；资产负债率(%) 64.7989 ；存货增加率(%）100.49 ；不难理解一季度财务审计给出的“重警”评级（2004年前是无警，04年是轻警）。

因此，机构下调股价评级的原因，主要是存货和费用增加而结算利润收益的减少，导致财务状况不佳所引发。

这一切，或源于招商地产自06年开始全国范围内的大规模圈地，但开发销售速度与同期的万科和中海相比是逊色的（万科08年一季度主营收入(万元): 640043.58同比增 55.57% ；净利润(万元): 71813.33同比增 17.28% ）。以深圳为例，2007年仅在龙岗开发的“依山郡”因定价合理而销售尚好外，其余项目要么立项受阻，要么入市推迟+定价过高被冠以“捂盘”和“叫好不叫座”的评语。

究其根源，固步自封的观念，缺乏灵活的决策，对政策调控力度估计不足，市场走向研判失误，都导致产品规划设计和营销决策上的延误、失语，使招商地产错过了2007年难得的黄金销售期。

不过，由于招产地产背靠招商局强大的综合实力，在全国各地储备的优质低成本土地（多规划为当地高端豪宅产品）受政策性住房影响程度小。如能通过一系列有效融资、行政和营销措施，提高销售率和现金流，降低负债率和存货增长率，有望在未来扭转困局。

[建议措施]

1、推动海外上市，引入战略投资者，城市高端产品销售方向向境外倾斜；

2、扩大外聘董事比例，稀释大股东股权，提高决策透明度和自主权，减少行政干预和干扰。这方面应学习万科地产，尽快实施股权激励，真正实现职业经理人与企业效益挂钩；

3、加大产品研发力量，加强质控链条管理，营销成功的基础仍建立于产品打造和不断升级之上。

4、减少土地过度储备，以并购或股权互换为扩大企业资产的主要手段，节约不必要费用开支。

5、与专业机构（如政策研究和营销策划机构）增加合作，共同提升产品附加值（如精装修，更全面的服务以降低业主使用成本）；加快非豪宅项目的开发销售速度，精准定价，加快现金回流速度，渡过国内银根紧缩期的融资难关。

放下置疑，让他们做得更多

(2008/5/18 风林火)

四川遭遇建国以来最严重的地震灾难，一时间相关新闻和资讯覆盖了大陆所有媒体的版面，甚至于奥运火炬传递至何处都无人问津了。 苦难的祖国，近代以来灾祸连绵，外忧内患不断；这让多数国人对同胞今天所受的重大痛楚感同身受，恨不能以身相代。 于是，上周王石在博客中对“万科捐赠不过份”的最新回复，让百万网友大不满意，甚至有人开始提及王石或逾7000万的年薪。  很显然，王石最大的错误在于将个人捐献与企业行为混于一谈，可谓理性过了头就是幼稚。 的确，与上百家捐助款至千万元人民币的企业相比，上市房企目前做得不太令人满意。 但横向看，排除掉一些感性思维后，笔者更赞同国外对灾后处理的思路：即国家竭尽所能，企业力所能及，个人量力而行。 原因在于，企业和个人上缴给国家的税收本身，就涵括了国家为预防和救援重大自然灾害或人道灾难，所进行的应急储备和预算支出。 改革开放三十年，中国的国力已能抵御这场灾害，而不致伤及国民经济本身；而国民踊跃自发做出天文数字捐款的情景，与六十年代初“三年自然灾害”后饿蜉千里之时相比，也已恍若隔世。 因此，笔者赞成“各尽所长，力所能及”做奉献。 比如：5月18日至19日，星河·丹堤会所举办的“2008北京保利艺术品拍卖会深圳预展”，据消息，主办方在突遇四川震灾后，立即调整了内容和主题，多方联络海内外著名的书画艺术家，筹备在北京拍卖会上同期举办“慈善义拍”活动。 考虑到一幅名家书画竞拍价至少数十万元人民币，那么这一场拍卖会所得，同样将达到一个天文数字。 由此看出，这些捐献出自己珍贵作品的艺术家，还有筹办方北京保利集团和协办方深圳星河地产，已经在大众并不知情下，在力所能及的范围内，体现了他们的公民责任。 实际上，在许多不知情的网友把精力放在口诛笔伐的时候，深圳地产圈的职业经理人们与笔者一样在一场场活动中做着力所能及的捐助。 或许，不久之后，我们还会看到来自万科的工程师到广大灾区戡查房屋安全；看到中海的建筑公司以超低价承接政府安置房；看到来自星河、招商、金地、桃源居、华盛等捐款建设的医院和学校不断落成...... 或许，我们应该将眼光放得更长些，放下置疑，让事实说话，让他们能做得更多，更好！

王石道歉后，国人要团结

(2008/5/22 风林火)

昨天王石借凤凰台“金石财经”栏目，就自己5月16日在博客上的言论向国民表示歉意。一切事情的起因,皆因万科老总王石的这段话： “我认为：万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。” 这句话说的太不是时候，也太不是地方。于是乎，很快在网上就遭到了网友们的口诛笔伐，各类恶搞或声讨版本多达上万篇，甚至涉及到了人身侮辱。此后，万科的员工感到深受屈辱，很快作出反应： “我是一名万科员工，来这找个人，他严重侵害了我公司和领导的名誉” 这件事情发展成这样，我想谁也不想看到。这么多人对王石口诛笔伐，显然不是个案问题，我们绝不能低估大多数网友的智商。下面分层次替王石分析一下挨骂的原因：  首先，我们经常在屏幕上看到捐多捐少都是爱心，但定量的标准，在百姓心中有杆秤，那就是是否尽心尽力了。如果你尽心了，那么捐一块钱也是捐爱心，否则就是捐100万，人民也不会认可。因此人们普遍认为以王石的经济能力，肯定不算尽心尽力，但这只是王石挨骂的原因之一。  　　 其次，事情就怕横向比较，没有比较就看不出高低。王石和比他穷的人比，好像万科这200万现金已经不少了。但是，个人捐款多少都属于自愿奉献爱心行为，企业捐款多少就不是衡量爱心的尺度。为什么有些人，如天津和山东三家民营企业1亿元捐款得到赞扬最多？有些企业捐款也达上千万却得到一片骂声呢？并非网友用双重标准来看待，而是这次捐款与企业综合实力的比较有关，与其所尽社会责任的程度也有关。 虽然王石认为超过董事长授权捐助的额度要经过董事会和股东大会的批准，但他应该及时表明会尽力促成与万科社会地位和责任相符合奉献的实现，而不是为这二百万是否合适而辩解。毕竟你个人不能代表万科的董事会和股东，包括全体1万六千名员工表态。我想他应该说这二百万是个人捐献的，企业捐献的还在抓紧落实之中，肯定会与万科企业的形象相吻合，这样效果和影响就会完全不同了。 5月19日，万科通过电子邮件得到了董事会的授权批准，将在6月初通过临时股东大会投票决定捐赠1亿元作为灾后重建资金。但这1亿元如果是出自社会舆论的压力下，就很难再能买回对“万科”（或王石）的信任了。 事情发展至此，由王石的“让步”而告一段落，最终似乎是老百姓的舆论取得了胜利。但笔者认为： 无论老百姓是否会原谅王石，是否继续买万科的股票和房子，都不必讨论。最重要的是，不能让这件事，影响到其它准备追加捐献的企业和个人的心态。不要再去穷追猛打，在网上继续发表过激言论，就会陷入另一个怪圈。因为有许多我们不了解的慈善和义举，并非都能通过网络途径所能获知，比如诺基亚和马云、姚明等事件，都说明捐献是持续性的行动，绝非一蹴而就。 因此，无论是灾民、热心网友，包括“王石们”，有必要放下之前的成见，共同投入灾后重建的庞大社会工程之中。 笔者呼吁：只有国民团结，才能抚平地震灾难带来的严重心理创伤；只有团结国民，才是灾后最重要也是第一位的工作。

不让炒房,让我们在房价上偷步

    2008年初，笔者发贴认为今年必须保住本钱。迈入3月阳春偶一回顾，中国股市和楼市的连续下跌，无疑让许多人损头损脚，套在了半山腰上。那么他们有错吗？错又在哪里呢？以下试做分析：

    1月在海外，法国兴业银行交易员热罗姆·凯维埃尔，在欧股指期上的操作错误给造成了高达49亿欧元的损失，随后他在1月21日强行平仓止损的做法，把法国DAX指数打爆了将近7%。

    但是凯维埃尔绝对想不到的是，正是这一天的暴跌，导致美联储在纽交所开市前一小时降息0.5%，美国政府开始了减税方案和每月一次的再降息举措，如果损失仅限于此，美国经济的衰退危机或许就提前终结了。

  　但中国的一只蝴蝶同样在这一天冒出来了：中国平安(601318)当天宣布了1600亿的再融资计划，给去年10月见顶6124点，刚从4700一线回稳到上证指数5500点的大陆A股市场，带来了前所未有的巨大冲击。

    指数在短短两个交易日，就跌破了5100点的调整平台，五个交易日就跌到了标志牛熊分界钱的大盘年线4200点附近，直到2月4日证监会重新批出暂停半年之久的新基金，这轮暴跌才借机喘了口气。

    不过，与海外股市相比，大陆A股反复无常的政策市和消息市特征，在春节长假后体现得更明显。由于浦发银行的400亿再融资计划，以及招行、平安等股票“大非”受限流通股面临解禁，节后两个交易周，大盘再次被砸回4200点一线，2月25日证监会发言人公开强调要严审再融资申请，同时“两代会”召开在即，“股灾”才在2月底渐渐回稳。

    “121股灾”损失市值5万亿人民币，还有以深圳为代表等房产投机市场进入“严冬”，原因仅仅是美国“次贷”因素影响了央行，进而年底出台从紧的经济金融政策吗？

　   简单讲，市场上的钱多了，会导致通货膨胀，所以为了消除泡沫隐患，国家就采取手段措施，把市场上多发的钱收回去。但是，在此过程中，百姓手中的房产物业和股票证券等财产，很难获得保障，反过来说，将因此造成“财产性损失”。如果不加干预，其引发的全面抛售恐慌，后果将远超高层意料之外，甚于五年前的SARS风波。

     如何形容中国政府对07年股市和楼市大幅上涨所带来的担忧呢？去年热播的电视剧“新七仙女”（杨子、黄圣依主演）大结局前发生一幕：

     董永当了丞相给皇上献宝，七仙女拿出天庭宝物，可点石成金的“黄金箸”，结果被居心不良的奸人所盗，跑到大街上把包子、驴粪、青菜等等，统统变成了金子银锭。一时间，穷光蛋变成了大富翁，市场上的大米猪肉，布料珠宝即使一天里涨价几倍，仍然售卖一空。

    皇上让董永解决这个难题，七仙女只好四处大施法力，把“宝物”变出来的金银都变回了原样。那些一朝暴富的“富翁”们立刻变了“负翁”．不但无法挥金如土了，还要拿出以前积蓄的钱为“高消费”买单。

    这里不讨论奸人是否“难逃法网”（估计大结局肯定是四处搬兵求救才解决了问题），但上面的“故事”，难道不是我们国家正面临的一切吗？

    事实上，2006-2007年市场上一下子多了许多有钱人，中国财富五百强市值和胡润富人榜上的记录都象火箭一样窜升。酒楼和旅游网点人满为患，出国后的奢侈品消费，连台湾人看了都眼红。钱从哪里来呢？

    显然是从股市和楼市上来。在2005年初利用较低的银行贷款利率购入房产股票的人，成了这轮流动性牛市最大的获益者。股市上圈了大钱的央企百强，尤其是金融、地产、有色非有色金属、百货、公用等行业的利润增长率前所未有，股价翻了几十番的这些企业花起钱自然大方，购置办公楼、汽车，还有人工薪酬福利房，刺激了从钢材、水泥、煤炭到大米、猪肉、油料、白糖的价格暴涨。

    仅仅是原本被低估的原始生产资料的恢复性上涨，或许与百姓生活关系不大，但如果有人跟你说，米价可能涨到5块甚至10块钱一公斤；食用油要80元一桶；那么可想而知，其它生活必需品连带都涨起来了，你又不是那类“高薪”人群，生活质量可能一两年就退回到改革开放前，怕有的一家人都吃不起猪肉了。

    有三个现象要总结：一是资产价格膨胀和海外游资流入，市场上发行的钱多了；二是多出了的钱，但受政策控制，大多数央行储备着，不让贷出去，没有在增加产出和储备原料中体现。而民间渠道流进来和集资起来的钱，却冲击着楼价和股价，今年一遇海外利空诱因又杀跌出来，造成了市场的大起大落；三是国家这两年通过税收，包括地产、股票，以后的燃油和矿业等，还在继续回收现金，印花税一年收得比红利还多几百亿，财税摊到每个国人头上有几千元。但这些钱未来还是不准备用在国内，而是投到了美国和非洲，象国投对黑石的投资，工行对印尼、南非和澳门三家银行的收购，以及中信证券和贝尔斯登的相互参股等。

    未来面临：一是国内制造业上市公司远没有在近年的股价上涨中受益，他们的效益不支持再融资，大多数中下游制造业的利益增长率这两年没有得到明显提升，仅是从几毫钱增长到了几分钱，股价就翻了几倍，未来，它们在原材料上涨，贷款紧缩，投资不足的大环境下有可能被打回原形；二是金融机构的实物性和证券性资产抵押品，一但市场前景看淡，投资者退出，同样面临着贬值引发的帐面价值下跌风险，因“产”而富，因“产”而亡，也就是多米诺骨牌效应一但出现，无人可以从中受益。

    再回到引发市场财产性损失效应最明显的股市上，中国证监会发言人2月26日晚答记者问时，题目做到了再融资不应是“圈钱”行为上，媒体认为这是对牛市性质给予的充分肯定。但同时，金融市场流动性还会迫使央行不敢放松，一月份全国贷款记录创下历史新高，同月央行回笼的现金达到了五千亿元人民币，加上股市上蒸发的3-4万亿市值（股市上的下跌是实实在在的财产损失，如果不能回涨，钱的的确确就是被“注销”掉了），无论是企业还是百姓，手中的现金余粮都面临短缺情况。象北京钢材市场一天一个价，专家预计到二季度供应还跟不上的话，钢材全年涨幅将高达30%以上，家电企业如海尔也在酝酿着加价。

 　 毫无疑问，商品的涨价并不会因为中国资本市场和房地产市场的下跌而终止，未来面临的局面并不是许多人认为的全面上涨，而是一个“财产”贬值和“生活必耗品”升值的双重挤压，对于百姓和企业的影响，在海外一些不稳定因素下，有可能会进一步放大和变质。

    当此之时，政府对灾难的总结是简单的，雪灾的原因是供电设备建设标准过低，公路铁路建设数量偏少等；股灾的原因是再融资机制不健全，制度不完善，股改对大股东的约束力不够等。一方面说明政府看到了“一刀切”造成的时紧时松的市场局面，另一方面行政进一步干预市场的体制还难以改变。

    但市场已自发做出了调整，据中国海关总署16日发布数据显示，2008年1月份我国实现贸易顺差194.9亿美元，连续第三个月回落，也是2007年5月以来月度贸易顺差首次低于200亿美元。其中一般贸易的进口增速明显高于出口，进口456.5亿美元，增长42％，同比增速高于出口8.8个百分点，其占同期进口总值的比重也多年来首次超过50％。中国已经从输出钢材、煤炭、石油和小商品大国，向双向贸易更为均衡的趋势转变。

    我们知道，在没有完成真正意义上的流通市场机制前，政府、企业和消费者的不同利益取向甚至冲突都会客观影响价格走势，而市场化的再融资之所以会演化成“恶意圈钱”，局部性灾难演化成“物价上涨”，原因就在于此。这既需要消费者发出声音维护自己的利益，更需要管理层必要的行政直接干预。

　　那么，管理层又凭什么标准干预市场价格呢？凭得就是对幅度和性质的认定，合理范围内的还是不合理幅度的，必然的还是偶然的。不过，由于体制原因，定性和定量都需要时间下结论，所以过程必然是大起大落，损手损脚的。

　　其实，每一位投资者都明白“风险自担”的规律，在应对上还是看清政策取向的本质基本着眼于挤泡沫，即“收回变多了的金银”，防患于未然。但无论怎么强化风险意识，行为逻辑上还是基于供不应求的判断，寻求的是供需平衡以抑制价格过快上涨的结果。这种共识落实到政策层面已经经历了一年多的过程，“拐点”已然出现。

　　政策的拐点会成为市场的拐点吗？大浪之下还能“淘金”吗？楼价与股价能否重拾升途，一度被冰冻的投资者热情，会否随着春天的到来而回暖升温，笔者认为，还要继续观察“两会”后政策观点以5-10月间的行情走法为参考依据，以此拟定今年乃至未来几年的投资理财策略。

    或许：中国式投资的灵魂就在于，随政策而动，保住本钱第一；同时，眼光还要多向境外看。

    实际上，政府中部分有远见的高层已经发现美帝国的衰退所带来的机遇和挑战．温总理去年提出的让人民获得“财产性收入”，许多人认为是一句空话。但实际上目前国家庞大的外汇储备和国有股权，在股改后时代和人民币大幅升值期间，通过将“国有股权”转性为“民有股权”，让国民分享股权的同时不必担心占市场份额70%的国有股票套现而冲击市场，从而奠定中华民族百年富强的基业。

    但是必须看到，三十年改革开放早已养肥了一大批利益集团，他们把控着政府最关键的金融管理和财政机关核心位置和执行权力。多年来，令出多门，相互推诿，小集团利益制订的短视政策多不胜举。此弊端，令“增加财产性收入”这句话，包括正自上而下推行的政体改革和思想解放大局，基层执行中变得无比艰难。

    得陇望蜀，这一小撮“先富起来的人”，在利用手中计划、分配和制订金融政策的巨大权力，或是从中阻挠，或是利用消息谋取暴利。显然，中国封建文化根基牢固，上位者人性本源的贪欲不可能被什么“高薪养廉”驯服（澳门工部局高官受贿案即是一例）。要取代和触动即得利益阶层，从来都需要自下而上的革命和推动，利益和资源垄断的分配权也从不可能和平让出。

    内忧外患，境外无数基金和机构正同样虎视眈眈盯住前进中的中国，不断利用舆论工具，包括培养代言人等手段扇风点火，盼望脆弱的大陆资本市场大起大落，乘乱局进而瓜分国民辛苦储蓄的万亿金融财产。

    根本问题不解决，股民眼下所盼望的“降低印花税”和发基金等利好，好听些说是“放水养鱼”，难听讲也许就是“割肉补疮”。

    笔者认为，唯有将国家名下的所有“国有资产”，直接以证券化托管和可转债形式，如果其要在市场上流通，每年所得应尽数分送予每个中国公民或存入退休养老金体系使用。

    全民所有真正成为全民所享，这样一来国富真正用于养民，二则令少数贱卖国有资产而暴富者无机可乘，三是真正体现全民所有的立国之基，构筑国富民强之局，真正能做到国本民生无可动摇。

    如果，国有股权和国有土地的分享机制这一战略高点无法解决，则再过三十年，权还是不能真正为民所用，利还是不能真正为民所得，改革开放所积累的财富，仍然会被内外势力通过权钱交易而不断零敲碎刮，最终化为乌有（据资料九二年宏观调控的外逃狂潮后，国家外汇储备仅余不足二百亿美金）！

    两会之际，正在觉醒着的民主参政和议政势力，必须代表人民通过提案，将国有股权和国有土地的出让所得，牢牢绑定在“全民分享，全民分配”的社会主义体制和原则高度上，这场战略决战的成败，决定着每一个略有财产积蓄的国人未来命运！

    总之，那场以“支援国家建设”为名，把圈得的亿万民脂民膏，慢慢置入“老鼠仓”囊中，导致市场变“赌场”，五年时间里完全烂掉被迫“推倒重来”的“零和”悲剧，不应反复上演！我们不希望变多的金银会变回去，更不希望我们的子孙，永远反复品尝封建专制的苦果！（2008.3.2于深圳）

拐点-低价房消费-与港融合
(风林火)


在讨论深圳楼价的拐点之后，应该关注到低迷的成交量会持续到什么时候。那么一是深圳的自用型购买力的增长速度，二是关内的土地供应与经济房的实施效果，三是金融按谒政策的放宽时间，这三个要素是关键。

首先，深圳楼价的提前透支，恐怕与一路上涨的豪宅区物业价格关系罗大。近年来，从03年的香蜜湖到最新的填海区，甚至到大冷大热过的东海岸，连东方尊裕都可称为豪宅了.实际上，一是没有太多的本地购买豪宅需求（这一点深圳的确不如上海和北京）,二是开发商在品质和投入上大不如几年前，所以深圳的豪宅冷冻期可能会较长，从而使自用型购买力集中消化那些均价一万二左右的关内房和均价七千多的关外房（如春节期间成交量最好的前山雷圳0755等）。这样，上半年成交的商品房价格肯定会环比下滑，五一前后“价跌量增”，这一趋势将持续到关内外低价商品房基本消化完毕，届时到下半年市场上将是豪宅及伪豪宅的天下，成交单价又会呈现价涨量缩的局面。

其次，由于特区的特殊性，关内外一体化的要求，土地供应必须倾向关外。通过宝安和龙岗两大中心城的建设，促使移民半径向外围发展。因此，关内的高生活水准与关外的大开发，以及横向比较，目前全国的二、三线城市都在补涨，武汉、成都均价基本近万了，杭州更是一万五/平米以上才能买到城区房.在一个较长时间支持深圳楼价保持目前的水平。

最后，深圳去年政策面打压得早，见拐点也早，这与其金融信贷业务更为集中于民企有关。怕要等二、三年消化完现有关内存量可开发土地，整个行业触底后，成交量才能回复到07年的水准。

因此，资金缺口大的开发商会加速离开本地市场，除国企外又一支能提供较低价格商品房的供应方出局，反过来令未来深圳商品房价格水准继续“与港对接和融合”。当然，经济房满足自用需要，与全面通涨下的投资意识，国内外经济发展的形势，才是主导最终走向的根本。

值得一猜的是，2020年，深圳西部口岸新填海湾区豪宅交易价格，会不会继续超越对面的香港呢？

股市与楼市的共振效应与中介后市观点
——风林火

近日世联地产发表研究报告，论述股市与房地产市场之间的关系，提出结论：

一、股市在出现高速增长或快速下降的阶段内，与房地产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额增长率产生拉动或者抑制作用，其他阶段与房地产市场呈现一种跷跷板关系。

二、如果未来股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

三、如果未来股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大，而豪宅、写字楼市场受到的影响较小。

随着股票市场风险的增加，收益率不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

（省略论述部分）

未来房地产市场可能方向：

一、股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

二、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

众厦地产某高层在基本认同以上推论的同时，进一步提出以下观点：

一、假设政府不希望由于美国次贷引发的全球经济紧缩波及到中国，进而导致股市、楼市等投资市场硬着陆的话，那么中国A股市场及房地产市场的调控周期将因“次按”而有提前结束的可能，时间最迟不超过今年下半年。即短期内出台进一步收紧金融信贷的政策，以及打压一级市场交易价格的措施可能性在减少。

二、由于三级市场中介引发的“信任危机”，以及股市表现出来的高风险，市场上合理存在的自用性“刚性需求”，包括提升居住品质或投资自用兼用的购买力，将逐步转移到二级市场，即“一手房”的交易量将伴随股市平稳而放大。

三、前期在深圳尤其是关外市场上定价过高的普通住宅产品，由于缺乏豪宅具有的品质和资源稀缺性等保值因素，“滞销”可能性很大，降价或以“赠送”为名目的变相降价将成为普遍现象，否则，越到后期越被动。

四、房地产三级市场中介的“覆盖面广”这一竞争优势，由于品牌、成本因素及交易产品结构变化而逐步丧失。在二手房交易监管及行业规范、整合完善之前，新房销售代理机构将获得主要的交易量份额。

与此同时，世联、中原为代表的规范经营的中介机构，与开发商的竞合关系将发生新的变化。新的合作伙伴关系下，开发商将更重视和听取专业营销机构的市场观点和意见，并为专业化营销服务支付合理佣金，“利用信息不对称，哄抬价格”等不良行为将减少，新房定价将与市场理性接轨，消费者将由此受惠。

综上所述，股市的低位震荡与房地产市场的高位盘整时期，更符合市场由狂热走向理性的内在要求，利用此一契机，市场管理者、参与者共同完善交易规则，将为整个行业走向规范、健康发展之路奠定基础。