2007年楼市疯狂，冲击波自年初从北京、上海、深圳等大城市蔓延到珠海。于是乎，在众多
利好因素引导下，凭借着美丽海滨城市对其它内陆城市购房者的强大吸引力，珠海房价“水
涨船高”，拥有一套临海房产者的“帐面资产”大幅升值。

一、利好因素提升地段价值：

随着珠海市政府“135”计划一年来的推行，交通方面：市区道路如人民路、情侣路等不断
整修拓宽，南琴路工程、西部沿海高速公路、江珠高速公路珠海段、金海大桥、港珠澳大桥
都已提上日程。随着快速交通干道的畅顺，从珠海到中山、到广州、到深圳花费的时间越来
越短，作为珠三角后花园的“后发优势”价值得到提升。

更因日渐蓬勃发展的澳门博彩业和会展业，产生不断增加的服务行业人口及消费、居住需
求，而弹丸之地的澳门肯定将借力于近邻珠海作为产业后勤基地。由此，靠近澳门的各个主
要城区优质房产租售市场供需两旺，价格居高不下。

笔者7月到珠海后，统计6-11月的商品住宅预购均价，发现其呈现一个跳跃式上涨的趋势，
以香洲区为例，从6月份的6924元/平米飚至11月份10244元/平米，仅6个月就上涨了近49%，
这令人乍舌的速度是周边城市远远比不上的。受到香洲区海景房与别墅房的整体拉高，全市
商品住宅预购均价也在11月被拉至7496元/平米，远远高于斗门3278元/平米，金湾3756元/
平米（11月数据）。

如香洲区政府侧的亨泰山庄（别墅及联排多层），整体均价由6月份的13876元/平米上涨至
12月份的19566元/平米；九洲港旁的中天·维港（高层海景），由9月份放盘内部认购时的
12000元/平米，至年底开盘后均价上涨至18000元/平米；近郊的南屏华发世纪城，也由一期
时的6500元/平米上涨至11月份的12000元/平米；万科·金域蓝湾12月新推单位的均价也较
一期上涨3500元/平米；深圳绿景集团开发的海边别墅风传报价高达三、四万元/平米，令人
惊叹其胆量。

显然，特区内土地存量不足与开发商实力的提升，促使了稀缺景观资源型物业的供求失衡，
继而带动了相当多的各地炒家与本地炒家，共同推动了珠海2007年下半年的暴涨格局。

二、珠海西区迎头赶上：

珠海斗门、金湾两区占有七成以上的未开发土地和海岸线资源，最引以为豪的是环境保护方
面，拒绝了大型电化工产业的入驻，从而保存了大量可待开发的自然景观山海湖泊资源。

随着港中旅“海泉湾”二期工程、珠海航天产业园的投资建造，西部区域仅4000元/平米的
均价还处于外来购房者可接受的心理价位。如2007年斗门白藤路某楼盘由6月开盘时的3000
元/平米，至11月三期已提至4200元/平米，显示开发商对后市的看好。

“十二年免费义务教育”、“小病免费，中病统筹，大病救济”等国内领先的福利政策，兼
有内地还不具备的直接办理港澳通行证件的便利条件，使购房入户珠海的吸引力与日俱增。
随着城市环境“净化美化”工程，珠海的市容市貌有望与其它一线城市一样美丽，居住交通
也更加方便和舒适。

三、2008年珠海泡沫有望烫平：

2007年12月，作为珠三角主要的楼市投资者发源地的深圳出现“拐点”，在严禁控制房贷因
素下，投资者纷纷观望或套现离场。与此同时，珠海楼市也进入了观望期，其中城区供应量
最大也是新建商品住宅均价较低的前山片区，出现了起价五、六千/平米左右的新盘，给真
正的本地购房自用客以希望。

但是，虽然业内预计2008年整个珠海市新增商品房供应量高达400万平米，比前三年的总和
还多，在经济实力同样有了在幅提升的珠海和外围买家面前，整体新建商品住宅均价出现大幅回落的机会甚微。

比如在2007年10月份全市均价略有下降，但各区房价都在上涨，是因为房价较高的香洲区交
易面积所占比重下降（以往占了70%，10月份只占了56%）。2008年珠海的供应主导市场仍将
在特区以外的斗门和金湾两区，以上两区的商品房拍卖价格已经抬升至1400-1800元/平米，
预测面市商品价格全年将围绕5000元/平米震荡。

而在此影响下，主城区高价豪宅的成交量同步减少，将不会重演2007下半年短期飚升五成的
“盛况”，买家入市踊跃但同样更趋于理性。

总之，回顾暴涨半年来的珠海房地产，泡沫的因素更多集中于外部购买力与本地物业的价值
重估，只要资金与政策利好存在，众多地产商看好珠海，涌入珠海进行房产开发的势头不会
减弱。这个广东未来的“金三角”（港珠澳大桥）区域，房价会更理性地平稳上升。

淡市道三级市场何物最保值？

风林火：2008守住本钱 

如果对2007投资市场作一小结，那就是“欲让它灭亡，必先让它疯狂”；

如果对2008投资市场作一预测，那就是“欲望有多大，失望就有多大”。

迈入08，虽然股市短暂有了一个小阳春；但楼市低迷，尤其是作为楼市投资“出口”的三级市场中介，因不断发生的“资金链断裂”引发出一系列的关停事件，无疑为奥运之年的中国投资市场蒙上一层阴影。

2008年1月17日，A股连续三日下跌，几天内从接近5500点跌到5000点一线，继“530”之后似乎又一次的股灾重演，预示着今年金融投资市场风险大于收益的整体格局。

如果说2007年初看空投资市场是错的，那么目前看空的勇气，可能更多来源于政府意识形态的转变，即本轮打压全民炒楼、炒股的决心，决非投鼠忌器，而有竭泽而渔的痕迹。

政府的有形之手，无论是之前的加税（包括二手房转让和股票交易行为），还是收紧银根（历史上罕见的20次上调存款准备金率），到底是为了维护长期发展的稳定，还是为了保护“国家”各利益阶层的即得收益，值得思考。

因为无论是楼市还股市的崩盘，都会导致整个民族的精神和信心失位，受影响的当然不会是“庙堂之上”的一小撮人，而是百分之九十五以上的拥有有形资产的居民百姓。

中国经济的列车一直依靠“投资、出口与内需消费”拉动，由于收紧信贷和人民币升值影响，前两驾马车前进势头明显被压制，而“内需消费”除少数高端消费奢侈品外，无疑其增长不可能脱离居民财富的增长以及社会基本保障制度的完善，显然，我们已看出了改革三十年两者的缺位，直接造成了消费这个功能过于依靠投资性、财产性收入的弊端。

总之，笔者认为：2008年必须步步为营，守住本钱，克制欲望，坚守主业，这是对自家和家庭负责任的一种态度。

代理商：淡市中拿什么点石成金？

风林火   

         某次与一些业内人士交谈，谈及地产中介代理的未来发展方向，笔者强调了企业背景、
资本优势的重要性，但友人却认为目前从开发商到社会大众，对于中介代理的看法多呈负
面。如开发企业认为请中介价值不大，中介的策划没有甲方请的职业经理人能力强，资源都
靠开发商出钱打广告，如果产品好，请中介还不如自己卖；而社会大众又一致认为中介于买
卖两者间，增加了交易成本，对信息与交易透明度反而起到了阻碍作用，推高房价的背后中
介更是无法推卸其责，如此，中介代理的存在意义还有多少？

    ——行业走向垄断，主导权旁落甲方

    市场格局上，从1992年深圳土地拍卖市场化，半官半商的中介代理出现，到1999-2004
年市场竞争自由化，群雄并起；到如今世联、中原两大巨头分割深圳一半以上代理费份额，
众厦、德思勤、星彦、置业国际等二线代理公司在深代理项目都不超过10个，如同致、城市
策略、安嘉、黑马等公司甚至全线退出深圳市场，“两头在外”。

    竞争优势上，中介公司的规模与项目操作能力的关联度越发降低。人才难找（或另起门
户或进入甲方），利润降低（品牌运营成本及薪资行政成本上升，代理费率大降），优质项
目少（品牌房企以自销为主，外地也多是联合销售），等等因素，制约了代理型中介的规模
化、专业化发展。如中原依靠的二三级市场联动，实质上降低了项目策划的价值和地位；世
联的顾问服务，更适合于政府运营炒作土地，对于项目定位及客户资源的开发，万科、招
商、金地、中海都已经不需要借助于中介代理的作用。

    因此，除外地来深推销高端类产品，还需借助于象众厦、中原等或与媒体结盟，或有投
资客户库之外；邻近区域的开发商还是多以传统的报纸广告为主，即使效果不显著，也不肯
相信深圳代理中介的品牌和信誉。

    综上所述，中介代理专业不被尊重，推广营销效果要仰仗开发商是否“大方”，利润收
入还要看是否把开发商由大到小侍候“舒服”了，如果还得不到买房者的好评，真正是“两
头不讨好”。 

——淡市中拿什么点石成金？

    “金九银十”，深圳楼市不振，其中，有代理公司的项目不见得多么出彩；开发产自销
的也不见得乏人问律。广告投放量成为主要的营销手段，而现场活动重复、老套得如一个师
娘所教。

    “有教无类”，许多刚出校门不久的初哥到内地干上一年半载回来就能当“主策”；
“能者多劳”，早年业内有些知名度的策划手纷纷外出打天下，或为老板“开疆辟土”，或
自组公司拉关系接单。

    显然，与三年前比，过份火爆的楼市降低了中介公司的服务价值，同时也加速了行业竞
争与洗牌；开发商过份相信“职业经理人”的水平，迫使各中介低价接单，也令水准大降，
易于速成的“技术平台与方案模块数据库”取代了“市场调查与创意构局”。

    笔者认为，服务规模并不能代表服务质量；而实力型地产人的流失，也很难说服开发商
冷静判断市场，打提前量寻找“差异化营销”机会，“竭泽而渔”的罪过反套到代理商头
上；一手房的代理费率没有保障，甚至仅为二手房中介费的几分之一，降低成本转稼风险之
外，非行业三甲的中介老板有什么可能在培训与福利上增加投入,把人留住？

    故此，一味把解决楼盘难销问题推给代理商之余，不如理清各自职责,做好各自份内之
事。

    开发商管好自己的工程质量与品牌投入，让代理商在定价、促销方案与提升产品附加值
方面多提意见，拿出“计划利润”中的一小部分，满足消费客户的人格性心理需求，加大
“老带新”销售提成奖励，等等，这比只会投广告，请“专家”吹捧，“明星”大跑龙套，
更符合市场规律得多。（全文完）

发表于2007-10-13

——楼市清剿，豪宅“长征”

   深圳是近年来沿海经济发展、市政投资位居前列的龙头城市之一，其中一个明显的区域
经济发展策略是先西后东，自内而外，明显呈现出新领导班子“加快投资，力争与港融合”
的主基调。由政府规划于未来五年投入的千亿巨资可见，未来的深圳将是一个有突出代表性
的国际化大都会。其影响力泛于珠三角，房地产最优秀的产品与营销也必然出自于此。

   深圳楼价正在走一条“国际化”之路，目前一万五/平米房价大关“突破”确认，甚至西
部通道的开通，提前让深港房价无形中对接，造成相当大的自用性购房需求被高房价所冻
结，如何实现房地产“软着陆”，令“手中缺地”的同时又要加大市政投入的应届政府为之
进退两难。

   日前，来自中央的“定点打击”，“信贷清理”，使深圳“金九银十”一手房成交量迅
速萎缩，投资者多因“房贷首付提高”政策所困而临时缩手，但平价房无货，也令自用型买
家看得上却买不起。在政府“政策性”住房尚待明年入市之前，新房市场将面临相当长一段
“冬歇期”。

   无论如何，这几年的楼市热销，已经把相当多的地产商胃口抬高，无不以“豪宅”自
据。其中自然有真伪之分，在无法回避市场观望期之下，风险却一视同仁，并不会因你的产
品好，它的产品差而在销售率上有所偏向。但假使“真豪宅”也学“李鬼”价值回归，“有
买就送”，显然即对不起自己的老业主，又对不起日渐稀缺的地段与产品户型。

   以城市CEO官邸定位的“星河·丹堤”，品质超然，比肩中心区一线豪宅，前几期销售，
超过九成为深圳本土换房型老客户，环境、产品质量与户型未来难有超越产品，如今面对深
圳本土一片“谨慎观望”声，要实现平稳销售，策略上必须巧借外力。

   一是推广上走出去，加快在珠三角各主力城市的集中性推销和开发商品牌造势；让星河
各系列的优质产品，通过与全国性的报媒和网媒联合策划，“跳出项目论豪宅，走出深圳唱
品牌”，让开发理念与产品打造代替一味的自吹自擂，更突出开发团队而非项目本身，在产
品形象增值的同时为老业主实现资产溢价，以外带内，激活本土市场。

   二是销售上走出去，近两年来，深圳成为珠三角东莞、惠州等地主要的外销市场源头，
大量涌入的深圳投资者抬高了外地市场房价，造就了珠三角无数地产商惊人的财富。今天，
深圳“豪宅”同样要打破“本土销售”的定式，既然全国豪宅都杀来深圳抢客户，那么同
样，深圳豪宅“龙头”同样可以造船出海，走向内陆，走向海外。

   楼市迷雾，在中国经济向好的大前提下，最终必会为注重开发商品牌塑造，与精心构思
产品，实现舒适生活品质的真＂豪宅＂所冲破．

   当此之时，“豪宅不怕远征难”，＂墙内花开墙外香＂，借助深圳承办“大运会”之
机，创建全国环保城市等大环境利好，向海内外一展深圳这座国际化大都会、中国最具竞争
力和最宜创业之地新形象，与本地豪宅龙头品质价值与宜居特征将交相辉映，于无声处破解
营销迷局。

观望未必是最好选择
林晓华

金秋深圳，楼市萧条。尤记得去年此时，开盘即售完的楼盘不在少数，“高价捂盘”、“内部转卖”让“渠道人士”腰间鼓鼓，接手者也无比踊跃。现如今，手机上短信你方唱罢我登场，各销售中心人流量却稀疏一片。

一方面，“加息”、“物业税”等“调控利刃”压缩了未来楼价上涨空间，明年政策面的“变数”还不明朗，但这只是减少了“投机者”，对于“自用者”和“长期投资客”来说，其购买欲望并未打消；另一方面，深圳“政策性用房”雷声大，但落实到执行却困难重重。市场化条件下，“公屋”能否惠及到非国字号的大多数工薪族是一个未知数。

近来观察福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元/平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元/平米甚至1万元/平米，毫不出奇。

楼价不肯“大跌”的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有“透支”之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于“清仓套现”。在“投资（机）客”退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。

                                          “金九银十”也需未雨绸缪

2007年金秋之际，人民币对美元汇率已升破7.55大关；深圳二手楼市场在8月份“新版合同”政策执行后，反而创出2万元/平米以上的登记均价新高。在股市方面，上证股指8月底突破5200点大关，与2005年8月“下破千点”时比较已大涨五倍多。反观央行年初至今四度加息，两次提高银行准备金率，但市场波动并未就此减低； CPI指数七月份升幅高达5.6%；GDP增长率也高达11%以上。

“股市不会涨、房价会大跌”这个传播几年的“预言”，谁信了谁倒霉。去年还能买一斤猪肉的钞票，今天只能买回半斤。股市、楼市继续大涨，存款却面临“缩水”。此情此景。笔者不禁想为深圳刚刚成长出来的中产者们（家庭年收入十五至三十万之间）分析一下后市。

有能力作投资的中产者，往往此时的家庭开支，如医疗保健、子女教育、保险供款等投入与日俱增。而一但失业，与就业市场里的大批留学生、高校生工薪要求仅为“养活自己”相比，中产者要维持目前的生活品质，靠储蓄或保险基金的回报是不能保证的。还有其它问题不得不考虑：政府的“经济房”、“廉租房”政策，能保障你的下一代有房住吗？用“港股直通车”、“QDII”一类的理财工具到境外金融市场投资，能保证退休之前有一个稳定、安全的回报率吗？如果发生意外巨额支出，需要出售深圳房产，你还租得起适合家庭生活的品质居所吗？

如此看来，即使你是一个中产，且已在深圳购置有自住物业，还有几十万可供投资，要解决以上种种问题，或许还是一个“理财”投向选择的问题。

转战各地的“深圳炒房团”，实际就是一大批深圳中产者。他们多数人的目的和愿望，并非是要扰乱当地房价，直白讲就是做适度的投资导向与升值规划。以此而论，这更象是一项中产者为自己谋划的“蓝海”战略。企业可以到另一个细分领域，以回避本行业激烈的市场竞争；中产者同样可以到一些“市场估值”相对不高，“房价泡沫”相对较少的二、三线城市投资置业。

因此，在土地资源日渐稀缺的今天，京、沪、深等一线城市楼价高企不下，中产阶层完全有理由以“城市经济总量”、“居民收入”和“市政投资增长率”等指标为参考依据，到全国高速成长型城市，捕捉新的房产“二线蓝筹股”。

“金九银十”之际，深圳人笑傲江湖，转战珠江两岸、大江南北，笔者以为是回避市场预期风险，未雨绸缪的必然之举。

（作者系众厦地产总经理助理林晓华）

我已经在这儿安家了，欢迎你时常过来做客，大家多多交流哦。我会把一些新鲜有趣的东西记录下来一块与你分享。也希望你记住我的BLOG地址，你可以把她添加到你的收藏夹，也可以把她复制下来告诉你的朋友们。

　　 ：）