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fenglinghuo于2008-01-17 14:39
淡市道三级市场何物最保值？

淡市道三级市场何物最保值？

    自06年中旬政策打压二手房投机交易至今，最终还是信贷政策起了最关键的作用。由于各银行于07年底收紧按谒，许多总价高的二手房放盘许久但因难操作按谒而有价无市。

    08年三级市场预计商品房价格依然与新房市场同步，但个别关外地区以及品质较差的普通商品房报价会继续回落。但一些投资型的地产产品价格，走势将产生明显的分化。

    投资型产品包括纯4A级写字楼、酒店式公寓、街铺及主题商城产权式铺位，包括一些顶级豪宅产品。由于其自身定位不同，以及受本区域产业调整、人口迁移、市场供需和管理服务等影响，而表现出迥异的价值发展特征。

    像深圳这样正在高速发展的城市，酒店式公寓由于总价低、租赁收益增长稳定、受信贷调控影响小而方兴未艾，无论保值和过渡性居住，都成为有置业第三、第四居所能力的购买者关注的焦点。 
     
    一、口岸物业租金逆市上涨 

    2005年以来，全装修及带酒店式管理的口岸公寓开始在寸土寸金、人流物流兴旺的罗湖人民南和福田南兴起。阳光新干线、双城世纪、戴斯酒店；金地名津、华尔登府邸等房产大受追捧，在三级市场上的升值幅度也相当惊人。但由于市价上涨过快，此类酒店式公寓的投资回报率平均由开盘时的8-10%左右，下降到4-5%。 

    如罗湖区人民南的美园33平米1房1厅，目前售价55万，月收租3000元；置地逸轩单房租金1800元/月，小两房能租到2800元/月，总价也在50万左右。而与之相比，福田口岸物业的租金相差不大，但物业总价却整体高出5000元/平米，如07年12月刚刚开盘的罗湖口岸物业“尊寓”，带精装修（可折入首付）均价在16000元/平米；同期在售福田几个小户型公寓报价却都超过了25000元/平米.对比之下，投资回报率明显不如罗湖物业。这说明，投资型产品与资源景观性豪宅物业不同，其区域与租金关联度不大。
     
    为什么两个口岸物业租金与售价呈反比？我们发现，只有商务往来频繁的都市繁华地段，尤其是娱乐、商业兼备的区域，租金价格较过境型地段，或住家型区域明显为高。无论深圳、上海、北京等城市，越是老城区，人口和商业越密集，越具备发展酒店式公寓的先天优势。

    二、限外令对商用酒店式公寓影响不大

    据了解，虽然深圳出台了“限外令”，但港籍人士依然是罗湖尊寓、首地戴斯等酒店式公寓的主力客户群。许多从未在深置业港人，受到受到人民币不断对港币升值的影响，加之两地往来愈加便捷；商务活动频繁，与租酒店相比，购买一套四五十万的公寓，无论保值投资还是自用，显然较购买大宅或者租房更划算。

    总之，从房地产周期理论来看，即使发展到成熟期以至衰退期，与其他投资产品相比，酒店式公寓风险小，回报高，变现快。

    对于酒店管理公司统一经营，统一装修，甚至统一包租的产品来讲，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭受零收益现象。

    预测近两年，股市和楼市都面临高位整固，大城市里高档公寓的租金，因主城区新房供应量的急剧减少将保持坚挺局面。在有些普通物业租金跌幅达50%以上的时候，高档酒店式公寓因收租稳定，反而会有价格上涨的趋势，成为自用投资两相宜的最佳保值产品。
标签： 房地网
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