2007年楼市疯狂，冲击波自年初从北京、上海、深圳等大城市蔓延到珠海。于是乎，在众多
利好因素引导下，凭借着美丽海滨城市对其它内陆城市购房者的强大吸引力，珠海房价“水
涨船高”，拥有一套临海房产者的“帐面资产”大幅升值。

一、利好因素提升地段价值：

随着珠海市政府“135”计划一年来的推行，交通方面：市区道路如人民路、情侣路等不断
整修拓宽，南琴路工程、西部沿海高速公路、江珠高速公路珠海段、金海大桥、港珠澳大桥
都已提上日程。随着快速交通干道的畅顺，从珠海到中山、到广州、到深圳花费的时间越来
越短，作为珠三角后花园的“后发优势”价值得到提升。

更因日渐蓬勃发展的澳门博彩业和会展业，产生不断增加的服务行业人口及消费、居住需
求，而弹丸之地的澳门肯定将借力于近邻珠海作为产业后勤基地。由此，靠近澳门的各个主
要城区优质房产租售市场供需两旺，价格居高不下。

笔者7月到珠海后，统计6-11月的商品住宅预购均价，发现其呈现一个跳跃式上涨的趋势，
以香洲区为例，从6月份的6924元/平米飚至11月份10244元/平米，仅6个月就上涨了近49%，
这令人乍舌的速度是周边城市远远比不上的。受到香洲区海景房与别墅房的整体拉高，全市
商品住宅预购均价也在11月被拉至7496元/平米，远远高于斗门3278元/平米，金湾3756元/
平米（11月数据）。

如香洲区政府侧的亨泰山庄（别墅及联排多层），整体均价由6月份的13876元/平米上涨至
12月份的19566元/平米；九洲港旁的中天·维港（高层海景），由9月份放盘内部认购时的
12000元/平米，至年底开盘后均价上涨至18000元/平米；近郊的南屏华发世纪城，也由一期
时的6500元/平米上涨至11月份的12000元/平米；万科·金域蓝湾12月新推单位的均价也较
一期上涨3500元/平米；深圳绿景集团开发的海边别墅风传报价高达三、四万元/平米，令人
惊叹其胆量。

显然，特区内土地存量不足与开发商实力的提升，促使了稀缺景观资源型物业的供求失衡，
继而带动了相当多的各地炒家与本地炒家，共同推动了珠海2007年下半年的暴涨格局。

二、珠海西区迎头赶上：

珠海斗门、金湾两区占有七成以上的未开发土地和海岸线资源，最引以为豪的是环境保护方
面，拒绝了大型电化工产业的入驻，从而保存了大量可待开发的自然景观山海湖泊资源。

随着港中旅“海泉湾”二期工程、珠海航天产业园的投资建造，西部区域仅4000元/平米的
均价还处于外来购房者可接受的心理价位。如2007年斗门白藤路某楼盘由6月开盘时的3000
元/平米，至11月三期已提至4200元/平米，显示开发商对后市的看好。

“十二年免费义务教育”、“小病免费，中病统筹，大病救济”等国内领先的福利政策，兼
有内地还不具备的直接办理港澳通行证件的便利条件，使购房入户珠海的吸引力与日俱增。
随着城市环境“净化美化”工程，珠海的市容市貌有望与其它一线城市一样美丽，居住交通
也更加方便和舒适。

三、2008年珠海泡沫有望烫平：

2007年12月，作为珠三角主要的楼市投资者发源地的深圳出现“拐点”，在严禁控制房贷因
素下，投资者纷纷观望或套现离场。与此同时，珠海楼市也进入了观望期，其中城区供应量
最大也是新建商品住宅均价较低的前山片区，出现了起价五、六千/平米左右的新盘，给真
正的本地购房自用客以希望。

但是，虽然业内预计2008年整个珠海市新增商品房供应量高达400万平米，比前三年的总和
还多，在经济实力同样有了在幅提升的珠海和外围买家面前，整体新建商品住宅均价出现大幅回落的机会甚微。

比如在2007年10月份全市均价略有下降，但各区房价都在上涨，是因为房价较高的香洲区交
易面积所占比重下降（以往占了70%，10月份只占了56%）。2008年珠海的供应主导市场仍将
在特区以外的斗门和金湾两区，以上两区的商品房拍卖价格已经抬升至1400-1800元/平米，
预测面市商品价格全年将围绕5000元/平米震荡。

而在此影响下，主城区高价豪宅的成交量同步减少，将不会重演2007下半年短期飚升五成的
“盛况”，买家入市踊跃但同样更趋于理性。

总之，回顾暴涨半年来的珠海房地产，泡沫的因素更多集中于外部购买力与本地物业的价值
重估，只要资金与政策利好存在，众多地产商看好珠海，涌入珠海进行房产开发的势头不会
减弱。这个广东未来的“金三角”（港珠澳大桥）区域，房价会更理性地平稳上升。