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fenglinghuo于2008-01-29 16:37
股市与楼市的共振效应与中介后市观点
股市与楼市的共振效应与中介后市观点
——风林火

近日世联地产发表研究报告，论述股市与房地产市场之间的关系，提出结论：

一、股市在出现高速增长或快速下降的阶段内，与房地产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额增长率产生拉动或者抑制作用，其他阶段与房地产市场呈现一种跷跷板关系。

二、如果未来股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

三、如果未来股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大，而豪宅、写字楼市场受到的影响较小。

随着股票市场风险的增加，收益率不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

（省略论述部分）

未来房地产市场可能方向：

一、股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。

二、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。

众厦地产某高层在基本认同以上推论的同时，进一步提出以下观点：

一、假设政府不希望由于美国次贷引发的全球经济紧缩波及到中国，进而导致股市、楼市等投资市场硬着陆的话，那么中国A股市场及房地产市场的调控周期将因“次按”而有提前结束的可能，时间最迟不超过今年下半年。即短期内出台进一步收紧金融信贷的政策，以及打压一级市场交易价格的措施可能性在减少。

二、由于三级市场中介引发的“信任危机”，以及股市表现出来的高风险，市场上合理存在的自用性“刚性需求”，包括提升居住品质或投资自用兼用的购买力，将逐步转移到二级市场，即“一手房”的交易量将伴随股市平稳而放大。

三、前期在深圳尤其是关外市场上定价过高的普通住宅产品，由于缺乏豪宅具有的品质和资源稀缺性等保值因素，“滞销”可能性很大，降价或以“赠送”为名目的变相降价将成为普遍现象，否则，越到后期越被动。

四、房地产三级市场中介的“覆盖面广”这一竞争优势，由于品牌、成本因素及交易产品结构变化而逐步丧失。在二手房交易监管及行业规范、整合完善之前，新房销售代理机构将获得主要的交易量份额。

与此同时，世联、中原为代表的规范经营的中介机构，与开发商的竞合关系将发生新的变化。新的合作伙伴关系下，开发商将更重视和听取专业营销机构的市场观点和意见，并为专业化营销服务支付合理佣金，“利用信息不对称，哄抬价格”等不良行为将减少，新房定价将与市场理性接轨，消费者将由此受惠。

综上所述，股市的低位震荡与房地产市场的高位盘整时期，更符合市场由狂热走向理性的内在要求，利用此一契机，市场管理者、参与者共同完善交易规则，将为整个行业走向规范、健康发展之路奠定基础。
标签： 房地网
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