拐点-低价房消费-与港融合
(风林火)
在讨论深圳楼价的拐点之后，应该关注到低迷的成交量会持续到什么时候。那么一是深圳的自用型购买力的增长速度，二是关内的土地供应与经济房的实施效果，三是金融按谒政策的放宽时间，这三个要素是关键。
首先，深圳楼价的提前透支，恐怕与一路上涨的豪宅区物业价格关系罗大。近年来，从03年的香蜜湖到最新的填海区，甚至到大冷大热过的东海岸，连东方尊裕都可称为豪宅了.实际上，一是没有太多的本地购买豪宅需求（这一点深圳的确不如上海和北京）,二是开发商在品质和投入上大不如几年前，所以深圳的豪宅冷冻期可能会较长，从而使自用型购买力集中消化那些均价一万二左右的关内房和均价七千多的关外房（如春节期间成交量最好的前山雷圳0755等）。这样，上半年成交的商品房价格肯定会环比下滑，五一前后“价跌量增”，这一趋势将持续到关内外低价商品房基本消化完毕，届时到下半年市场上将是豪宅及伪豪宅的天下，成交单价又会呈现价涨量缩的局面。
其次，由于特区的特殊性，关内外一体化的要求，土地供应必须倾向关外。通过宝安和龙岗两大中心城的建设，促使移民半径向外围发展。因此，关内的高生活水准与关外的大开发，以及横向比较，目前全国的二、三线城市都在补涨，武汉、成都均价基本近万了，杭州更是一万五/平米以上才能买到城区房.在一个较长时间支持深圳楼价保持目前的水平。
最后，深圳去年政策面打压得早，见拐点也早，这与其金融信贷业务更为集中于民企有关。怕要等二、三年消化完现有关内存量可开发土地，整个行业触底后，成交量才能回复到07年的水准。
因此，资金缺口大的开发商会加速离开本地市场，除国企外又一支能提供较低价格商品房的供应方出局，反过来令未来深圳商品房价格水准继续“与港对接和融合”。当然，经济房满足自用需要，与全面通涨下的投资意识，国内外经济发展的形势，才是主导最终走向的根本。
值得一猜的是，2020年，深圳西部口岸新填海湾区豪宅交易价格，会不会继续超越对面的香港呢？
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