不让炒房,让我们在房价上偷步
据国土资源局公开网站信息,2008年4月1日,全市一手房成交94套；2日成交122套,至2日的加权一手房均价14087元/平米左右,较3月均价12463元/平米有一定回升.
虽然4月首周均价的明显上升,并一定不代表楼价探底成功,但从媒体近来的态度和开发商报价折扣减少来看,"恐慌性降价"风波已告一段落.
毕竟,每年的4-5月,楼市表现基本不会太差,所以4月1日近200套的一手房成交量,起码表明自去年10月起的高位回落,到达了第一个价格平衡点,而成交也将在未来二三个月里逐渐回稳.
从市场角度看,虽然笔者也赞同单价过高是制约深圳楼市发展的一大恶因,但如果从去年的"大起"一下子到"大落",怕会象股市一样,出现无法弥补的人民财产性损失.正如买股的不都是短线炒家一样,不要主观上认为买房的都是炒房的.房股都是财产配置的一个组成部分,并不是将钱都存银行或都花掉才是正当行为.
另外,从开发商角度,如果说调价幅度过大,超过一个适当的比例,就象水桶左右摇晃还可能回复原位,如果一下子推动力太大则倾倒无疑,降价这个销售手段用到尽是会起到反效果的.
既然不能明着降太多,那么超越实际的价格泡沫如果平复呢?
正如前几年流行的"偷面积",开发商在过去虚高的定价中已经开始"偷步"了.
象附赠装修,送家具装饰品代用券等等.
但从消费者角度,象送家具,送装修甚至送车是否完全让他们满意呢?笔者认为,由于未来面临银根紧缩,所以大家手中的储备现金肯定比例会加大,不会象前几年投资炒房全盘押上,所以,必须要从减少客户的现金支出,或者增加客户购买后的现金收入这两点来做文章.
实际上,还有更多的手段,即可让客户觉得物有所值,又可在一些科目上增加建筑或销售成本,抵消高额增值税的影响.
真正的好房产,好物业,必须较普通经济适用房有更多的附加值,包括了硬件和软件,比如园林和配套,比如服务与品质,同时也不例外在配套的车位和会所,以及商业街方面会遇到运作上的难题.所么,如果说把这部分在销售住宅时附送给业主又如何呢?
象:买房送小区车位收益权(一定比例),送会所收益权(消费券),送商业街铺位(可割零分赠).
由于销售金额是整体一个项目结算的,只要整体开发成本和销售收入间不会拉得过大,缴纳增值税不会超过开发商获得的利润,对供需双方都是好事.
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