今天看到德思勤信息研究中心发表观点“深楼市阶段性底部已出现”，其认为：深圳楼市开始回暖，半年的寒冬行将结束，阶段性的探底将使市场回归理性，价格降中趋稳，成交量与成交价格将呈“和谐”稳步上升。

原因有二：

一是“两会和谐，春暖花开”。理由是一方面从去年至今，物价飞涨，2月份的CPI指数已经高达8.7%。3月份的两会讨论更多的是物价与房价的问题。抛开“奥运年”的影响不说，构建和谐社会势必要实现物价与房价的软着陆。另外股市持续低迷，一蹶不振，造成大量资金从股市流出，急切寻求新的投资去向。将从根本上解决去年第四季度就算符合条件也贷不到房贷的问题。

另一方面，目前楼价的跳水行为，已经大量使得那些在高价位买进的购房者进入零资产或负资产的尴尬境地。当自己所购房的价值低于银行的放贷额，而房价的滞涨和利息的激增，将使得购房者不堪重负，而最终把风险交由金融市场承担。因此两会的成功召开，接下来万众关注的“奥运年”，将造就和谐的楼市发展环境，深圳楼市将在春暖花开的社会、政策、市场环境下逐渐休养生息，回暖复苏。

二是“破冰行动;探底成功”

楼市可以“一步到位”，直接探底，来吸引买家进场，恢复市场信心。地产老大万科率先“破冰”，降价30%挑战楼市底线，已获得良好的销售业绩。说明破冰价格已趋近目前的市场定位，接合人们的心理价位。广州富力、深圳金地、鸿荣源、泰华、东莞光大、丰泰城等各地主要品牌发展商降价幅度也在20-30%之间，直接挑动30%的底线，得到市场认同，销售率逐步上升。

由于降价30%将抵消第一套房的首付，降价40%将抵消第二套房的首付，超出此范围的房子已经进入零资产或负资产，其涉及到的不单只是房地产商的利润问题、资金链问题，更多的是金融市场的风险及社会的和谐稳定等一系列民生问题。那么按照最近几个月深圳一手楼房交易价格15000元/平方米（也有说12000元/平方米的）来说，降价30%已达到07年第一季度的价格，降价40%则回到06年中的水平。如果危及国家金融市场，楼市将自然形成“政策底”。

笔者认为：

德思勤上述观点基本上属于宏观面，市场已熟知的信息罗列，对研究深圳市场底部的关联度不大。讨论深圳楼市的底部何时形成，必须回到微观面，从几方面加以分析：

一是价量关系。

自2007年10月以后，市场表现为交易量大幅减少，住宅价格出现较大调整。

交易量方面：市国土部门公布的一季度房地产市场发展分析报告（以下简称报告）显示，今年一季度销售面积59．42万平方米，同比下降70．43％。其中，住宅销售面积51．94万平方米，同比下降70．68％；办公楼销售面积0．33万平方米，同比下降96．28％；商业用房销售面积6．61万平方米，同比下降43．31％。 

二手房方面，报告中说，自2007年8月份以来，我市二手住房月度交易面积出现较大幅度下降。而2008年一季度，二手住宅交易面积60．82万平方米，同比下降68．73％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1．86：1降至1．17：1，二手住房市场仍处于观望期。

交易价格方面：报告称：1月、2月、3月我市住宅价格分别为每平米15080.25元、16314.58元、13618.42元，3月房价环比2月降幅达到了16.53%，全市大部分楼盘出现了不同程度的降价现象。

那么，价跌量缩的原因是什么呢？主要由于去年下半年楼价上涨过猛过快，商品房尤其是住宅空置率大增，而同期市场供应量增长较快。

供应方面：今年一季度，我市完成房地产开发投资87．96亿元，同比增加1．98％，其中完成商品住宅投资65．42亿元，同比增加10．64％。商品房施工面积为2421．45万平方米，同比增加2．61％；其中住宅施工面积1715．39万平方米，同比增加4．14％。商品房新开工面积250．56万平方米，同比增加22．74％；其中住宅新开工面积176．79万平方米，同比增加16．82％。 

在此基础上，报告称，我市商品房一季度空置面积达147．72万平方米，同比增加5．62％；其中住宅空置面积66．37万平方米，同比增加67．47％。同时，一季度，全市新建商品房批准预售面积为105．53万平方米，同比上涨40．3％；其中住宅批准预售面积为84．28万平方米，同比上涨23．85％，商品住宅有效供应有较大增长。特区外商品住宅批准预售面积为75．12万平方米，占全市的89．13％，住宅供应仍以特区外为主。

通过以上数据分析，我们认为，今年一季度价格下跌的原因除去宏观面、政策面和社会舆论因素外，根本原因在于深圳房地产市场的基本面，即供需矛盾解除，目前供应远大于需求，与去年初的情况相比截然相反。

二是经济发展与人口结构。包括了深圳与港接轨和融合的总体构思，大运会、深圳港开发等对于关外建设的利多因素；同时，人口入户政策的放宽，对于800万常住人口中相当大一部分转为户籍人口，将起到增加住宅需求的重要作用。

三是土地因素。虽然一季度政府出让土地很不理想，大多数地块流拍，但也要看到这主要是地块本身的因素，优质土地尤其是关内住宅用地在深圳还是属于稀缺性资源。假设出让地块并没有政策性限制，所在区域成熟且面积较大，那么有实力的开发商肯定会加以追捧。象现在一季度出让地块的面积小，90/90的户型指标又限制了产品类型，对中小开发商而言风险大、利润低，自然不会去购入储备。

综上所述，我们认为：市场短期调整的形势严峻，但中长期看好的原因在于深圳特区自身的基本面良好，即然未到到顶点，底部自然就是中期底甚至短期底了。

但底部的真正到来，还必须根据市场供需的“量变”因素判断。即关键不在于价格能下跌到多少（以股市为例，“低价”下还有“底价”），而在于成交量的回暖。市场成交量回升到去年中旬水平，以及新开工面积出现大幅下降，是我们得出底部即将出现结论的较为明确的参考指标。

同理，市场供应量何时缩减在于开发商对于后市的悲观程度，空置率的消化则要考虑深圳城市发展和人口结构是否仍处于上升期。至于政策面这样的非市场因素，作用力在于助涨和助跌，但不能改变和扭转从量变到质变这个过程节点。

事实上，政策底，市场底，舆论底，对有真实需求的老百姓来讲意义不大。买得起就买,买不起永远都买不起。政策的事交给政府，开发销售的事交给市场，不偏听偏信，不投机炒房，买自己自用且承担得起的房子，才是真正客观的态度和理性的选择。