在酝酿８年之后，２０１０年新年伊始，《关于促进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》宣布将海南建成“国际旅游岛”，“零关税、免签证、放航权”等重大改革措施将加速海南向世界开放。

  作为国家的一项重大战略部署，海南国际旅游岛规划赋予六大战略定位：我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地；国家热带现代化农业基地。

  在国际上与这一定位类似的岛屿还有夏威夷、冲绳岛、济州岛、巴厘岛等。由于海南岛的纬度与夏威夷接近，有着同样迷人的沙滩与阳光，若干年后，海南岛有望成为下一个夏威夷，这给了海南由一个变末梢为枢纽、变边缘为中心的难得机遇。

  消息一经公布，无论是潜伏已久的，还是瞬间涌入的，全球资本、国家资本、民间资本……一个半月时间，海南三亚、海口、兴隆等地数千公里海岸线上，数百个高端豪宅项目在售商品房竟被全部消化。别墅、高层等商品房价格一天一个价，几乎都被炒高二至三倍。如果说，过去的海南地产，还可以用旅游地产来定义，并与国内其它旅游城市，如大连、昆明和成都等，处在同一价格水平，那么从２０１０年开始，海南房价正在颠覆所有已知的定价规则、因素和尺度。

  海南房价未来的空间还有多少？众所周知，海南目前面临的硬软件设施落后、就业人口素质等问题，仅靠几百家开发商的投入，是无法在几年内从根本上扭转的。

  除非在管理机制和架构上有重大突破，才能适应超常规发展下的经济基础需要。否则，今天的“海南地产热”不过又是一场“击鼓传花”罢了。

２００９年，外有世界性的金融危机，对内面临出口、投资、消费等诸多瓶颈问题，是新世纪以来中国经济最为困难的一年。岁末的中央经济工作会议更是牵动众多行业的心思。之前坊间就流传着打压房地产的信息，更在会议开幕前的４号，股市出乎意料地拉了条大分叉，加剧了业界对此次工作会议的诸多揣测。

  对于房地产市场而言，没有利空就是利好。２０１０年的楼市将面临一个高位止稳，挑战中见机会的局面。宏观经济上，２０１０年仍坚持“双宽松”的财政政策和货币政策，这既是由国内外的宏观经济环境所决定，也是由２０１０年作为“十一五”规划最后一年的特殊年份所决定的。

  会议在定调房地产业明年发展的方向中，明确提出“增加普通商品住房供给”，要严厉打击囤地捂房的现象，努力调节房地产供应结构，这也是今年工作会议“调结构”的主导思想；强调“要鼓励居民自住和改善型购房的需求”，这将增强市场的购买和投资信心，２００９年全国各大城市的房地产呈现量价齐升的局面，价格涨幅已超越历史水平，并影响了众多二线城市，政府虽非如业界会前揣测般打压房价，但对于“二套房贷”的控制问题势必越趋越严。在“稳增长”的指导思想下，鼓励消费性购房需求，控制投资性需求，抑制投机性需求，推动房地产市场稳健发展；会议同时明确“加强廉租住房等保障性住房建设”，并致力于大规模的保障房建设，在未来的规划中实现“居者有其所”，而非传统的“居者有其屋”。

  对于之前大多城市已被叫停的“购房入户”政策，首次在中央层面上得到认可。会议明确提出“积极稳妥推进城镇化”，把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，同时放宽中小城市和城镇户籍。在“农民工”到“城镇居民”的转变中势必为二三线城市的房地产业带来良好的发展前景。

  虽然此次会议，中央对房地产行业的发展指明了方向，但业界不可忽视的是整体国内外的宏观经济仍存在众多危机，２００９年的房价高涨、投资过热、供需矛盾凸显、供应结构失衡等等问题，仍对房地产的发展提出了诸多阻滞。而且中央经济工作会议还强调“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。较之市场机制之手，政策调控的重拳更是伺机而动。所以在把握２０１０年房地产发展方向时，势必要紧握政策脉搏，共同迎接机会与挑战并存的２０１０年

国内目前的房地产开发是借鉴香港模式。房价基数越大，后期连续上涨惯性也越大。笔者认为，楼市这样的快速上涨，有三个主要因素：

  一、开发模式。目前的“招拍挂”拿地模式，容易引导开发商哄抬地价，以提高其邻近地块开发楼盘的价格上涨预期，从而提高利润率。如果处在流动性过剩时期，企业融资便利，实力相当的地产大鳄拿地更是不计成本。一但流动性收紧，或销售率下跌，房企又会将土地囤积起来，并维持城市核心地段的房价，耐心等待下一轮的泡沫牟利。

  二、房产的使用权可转移，造成其市场化定价的属性。城市化进程发展到一定阶段，在土地稀缺预期下，容易造成对城市中心地段和资源型物业囤积性或哄抢式购买。一般只要房价不出现较为明显下跌趋势，一线城市投资性购房比例都会占到３０％甚至更高。水涨船高，比价效应也抬升了其周边邻近区域和城市的房产价格水平，使中低收入家庭购房成本不断抬高。

  三、房价越高，占城市购房量主体的自用型买家，向银行按揭杠杆比例和房贷金额也越高。一方面，我国房价越高，银行信贷风险也越大；另一方面，由于我国信贷市场只面向本国居民，又没有对境外发行房贷次级债分散风险，因此从某种意义上说，只有维持目前的房价，银行房贷资产才能保持安全。

  具体到深圳，按目前各方面情况发展看，一方面深圳新增人口和财富积累的速度，五到十年内都会快过香港。当深圳城市化率达到６５％以上，８５％的城市居民将拥有自己的固定房产，他们都不希望手中物业贬值，低价抛售房产的可能性几乎为零；另一方面，深圳房价基数已经站上２万元／平方米，一些豪宅别墅的价格也接近香港，加上和美元挂钩的港币，长期对人民币贬值，即使深圳房价上涨速度没有今年这么恐怖，每年只上涨５％－１０％，５年后超越香港也是大概率事件。

不让炒房,让我们在房价上偷步

    2008年初，笔者发贴认为今年必须保住本钱。迈入3月阳春偶一回顾，中国股市和楼市的连续下跌，无疑让许多人损头损脚，套在了半山腰上。那么他们有错吗？错又在哪里呢？以下试做分析：

    1月在海外，法国兴业银行交易员热罗姆·凯维埃尔，在欧股指期上的操作错误给造成了高达49亿欧元的损失，随后他在1月21日强行平仓止损的做法，把法国DAX指数打爆了将近7%。

    但是凯维埃尔绝对想不到的是，正是这一天的暴跌，导致美联储在纽交所开市前一小时降息0.5%，美国政府开始了减税方案和每月一次的再降息举措，如果损失仅限于此，美国经济的衰退危机或许就提前终结了。

  　但中国的一只蝴蝶同样在这一天冒出来了：中国平安(601318)当天宣布了1600亿的再融资计划，给去年10月见顶6124点，刚从4700一线回稳到上证指数5500点的大陆A股市场，带来了前所未有的巨大冲击。

    指数在短短两个交易日，就跌破了5100点的调整平台，五个交易日就跌到了标志牛熊分界钱的大盘年线4200点附近，直到2月4日证监会重新批出暂停半年之久的新基金，这轮暴跌才借机喘了口气。

    不过，与海外股市相比，大陆A股反复无常的政策市和消息市特征，在春节长假后体现得更明显。由于浦发银行的400亿再融资计划，以及招行、平安等股票“大非”受限流通股面临解禁，节后两个交易周，大盘再次被砸回4200点一线，2月25日证监会发言人公开强调要严审再融资申请，同时“两代会”召开在即，“股灾”才在2月底渐渐回稳。

    “121股灾”损失市值5万亿人民币，还有以深圳为代表等房产投机市场进入“严冬”，原因仅仅是美国“次贷”因素影响了央行，进而年底出台从紧的经济金融政策吗？

　   简单讲，市场上的钱多了，会导致通货膨胀，所以为了消除泡沫隐患，国家就采取手段措施，把市场上多发的钱收回去。但是，在此过程中，百姓手中的房产物业和股票证券等财产，很难获得保障，反过来说，将因此造成“财产性损失”。如果不加干预，其引发的全面抛售恐慌，后果将远超高层意料之外，甚于五年前的SARS风波。

     如何形容中国政府对07年股市和楼市大幅上涨所带来的担忧呢？去年热播的电视剧“新七仙女”（杨子、黄圣依主演）大结局前发生一幕：

     董永当了丞相给皇上献宝，七仙女拿出天庭宝物，可点石成金的“黄金箸”，结果被居心不良的奸人所盗，跑到大街上把包子、驴粪、青菜等等，统统变成了金子银锭。一时间，穷光蛋变成了大富翁，市场上的大米猪肉，布料珠宝即使一天里涨价几倍，仍然售卖一空。

    皇上让董永解决这个难题，七仙女只好四处大施法力，把“宝物”变出来的金银都变回了原样。那些一朝暴富的“富翁”们立刻变了“负翁”．不但无法挥金如土了，还要拿出以前积蓄的钱为“高消费”买单。

    这里不讨论奸人是否“难逃法网”（估计大结局肯定是四处搬兵求救才解决了问题），但上面的“故事”，难道不是我们国家正面临的一切吗？

    事实上，2006-2007年市场上一下子多了许多有钱人，中国财富五百强市值和胡润富人榜上的记录都象火箭一样窜升。酒楼和旅游网点人满为患，出国后的奢侈品消费，连台湾人看了都眼红。钱从哪里来呢？

    显然是从股市和楼市上来。在2005年初利用较低的银行贷款利率购入房产股票的人，成了这轮流动性牛市最大的获益者。股市上圈了大钱的央企百强，尤其是金融、地产、有色非有色金属、百货、公用等行业的利润增长率前所未有，股价翻了几十番的这些企业花起钱自然大方，购置办公楼、汽车，还有人工薪酬福利房，刺激了从钢材、水泥、煤炭到大米、猪肉、油料、白糖的价格暴涨。

    仅仅是原本被低估的原始生产资料的恢复性上涨，或许与百姓生活关系不大，但如果有人跟你说，米价可能涨到5块甚至10块钱一公斤；食用油要80元一桶；那么可想而知，其它生活必需品连带都涨起来了，你又不是那类“高薪”人群，生活质量可能一两年就退回到改革开放前，怕有的一家人都吃不起猪肉了。

    有三个现象要总结：一是资产价格膨胀和海外游资流入，市场上发行的钱多了；二是多出了的钱，但受政策控制，大多数央行储备着，不让贷出去，没有在增加产出和储备原料中体现。而民间渠道流进来和集资起来的钱，却冲击着楼价和股价，今年一遇海外利空诱因又杀跌出来，造成了市场的大起大落；三是国家这两年通过税收，包括地产、股票，以后的燃油和矿业等，还在继续回收现金，印花税一年收得比红利还多几百亿，财税摊到每个国人头上有几千元。但这些钱未来还是不准备用在国内，而是投到了美国和非洲，象国投对黑石的投资，工行对印尼、南非和澳门三家银行的收购，以及中信证券和贝尔斯登的相互参股等。

    未来面临：一是国内制造业上市公司远没有在近年的股价上涨中受益，他们的效益不支持再融资，大多数中下游制造业的利益增长率这两年没有得到明显提升，仅是从几毫钱增长到了几分钱，股价就翻了几倍，未来，它们在原材料上涨，贷款紧缩，投资不足的大环境下有可能被打回原形；二是金融机构的实物性和证券性资产抵押品，一但市场前景看淡，投资者退出，同样面临着贬值引发的帐面价值下跌风险，因“产”而富，因“产”而亡，也就是多米诺骨牌效应一但出现，无人可以从中受益。

    再回到引发市场财产性损失效应最明显的股市上，中国证监会发言人2月26日晚答记者问时，题目做到了再融资不应是“圈钱”行为上，媒体认为这是对牛市性质给予的充分肯定。但同时，金融市场流动性还会迫使央行不敢放松，一月份全国贷款记录创下历史新高，同月央行回笼的现金达到了五千亿元人民币，加上股市上蒸发的3-4万亿市值（股市上的下跌是实实在在的财产损失，如果不能回涨，钱的的确确就是被“注销”掉了），无论是企业还是百姓，手中的现金余粮都面临短缺情况。象北京钢材市场一天一个价，专家预计到二季度供应还跟不上的话，钢材全年涨幅将高达30%以上，家电企业如海尔也在酝酿着加价。

 　 毫无疑问，商品的涨价并不会因为中国资本市场和房地产市场的下跌而终止，未来面临的局面并不是许多人认为的全面上涨，而是一个“财产”贬值和“生活必耗品”升值的双重挤压，对于百姓和企业的影响，在海外一些不稳定因素下，有可能会进一步放大和变质。

    当此之时，政府对灾难的总结是简单的，雪灾的原因是供电设备建设标准过低，公路铁路建设数量偏少等；股灾的原因是再融资机制不健全，制度不完善，股改对大股东的约束力不够等。一方面说明政府看到了“一刀切”造成的时紧时松的市场局面，另一方面行政进一步干预市场的体制还难以改变。

    但市场已自发做出了调整，据中国海关总署16日发布数据显示，2008年1月份我国实现贸易顺差194.9亿美元，连续第三个月回落，也是2007年5月以来月度贸易顺差首次低于200亿美元。其中一般贸易的进口增速明显高于出口，进口456.5亿美元，增长42％，同比增速高于出口8.8个百分点，其占同期进口总值的比重也多年来首次超过50％。中国已经从输出钢材、煤炭、石油和小商品大国，向双向贸易更为均衡的趋势转变。

    我们知道，在没有完成真正意义上的流通市场机制前，政府、企业和消费者的不同利益取向甚至冲突都会客观影响价格走势，而市场化的再融资之所以会演化成“恶意圈钱”，局部性灾难演化成“物价上涨”，原因就在于此。这既需要消费者发出声音维护自己的利益，更需要管理层必要的行政直接干预。

　　那么，管理层又凭什么标准干预市场价格呢？凭得就是对幅度和性质的认定，合理范围内的还是不合理幅度的，必然的还是偶然的。不过，由于体制原因，定性和定量都需要时间下结论，所以过程必然是大起大落，损手损脚的。

　　其实，每一位投资者都明白“风险自担”的规律，在应对上还是看清政策取向的本质基本着眼于挤泡沫，即“收回变多了的金银”，防患于未然。但无论怎么强化风险意识，行为逻辑上还是基于供不应求的判断，寻求的是供需平衡以抑制价格过快上涨的结果。这种共识落实到政策层面已经经历了一年多的过程，“拐点”已然出现。

　　政策的拐点会成为市场的拐点吗？大浪之下还能“淘金”吗？楼价与股价能否重拾升途，一度被冰冻的投资者热情，会否随着春天的到来而回暖升温，笔者认为，还要继续观察“两会”后政策观点以5-10月间的行情走法为参考依据，以此拟定今年乃至未来几年的投资理财策略。

    或许：中国式投资的灵魂就在于，随政策而动，保住本钱第一；同时，眼光还要多向境外看。

    实际上，政府中部分有远见的高层已经发现美帝国的衰退所带来的机遇和挑战．温总理去年提出的让人民获得“财产性收入”，许多人认为是一句空话。但实际上目前国家庞大的外汇储备和国有股权，在股改后时代和人民币大幅升值期间，通过将“国有股权”转性为“民有股权”，让国民分享股权的同时不必担心占市场份额70%的国有股票套现而冲击市场，从而奠定中华民族百年富强的基业。

    但是必须看到，三十年改革开放早已养肥了一大批利益集团，他们把控着政府最关键的金融管理和财政机关核心位置和执行权力。多年来，令出多门，相互推诿，小集团利益制订的短视政策多不胜举。此弊端，令“增加财产性收入”这句话，包括正自上而下推行的政体改革和思想解放大局，基层执行中变得无比艰难。

    得陇望蜀，这一小撮“先富起来的人”，在利用手中计划、分配和制订金融政策的巨大权力，或是从中阻挠，或是利用消息谋取暴利。显然，中国封建文化根基牢固，上位者人性本源的贪欲不可能被什么“高薪养廉”驯服（澳门工部局高官受贿案即是一例）。要取代和触动即得利益阶层，从来都需要自下而上的革命和推动，利益和资源垄断的分配权也从不可能和平让出。

    内忧外患，境外无数基金和机构正同样虎视眈眈盯住前进中的中国，不断利用舆论工具，包括培养代言人等手段扇风点火，盼望脆弱的大陆资本市场大起大落，乘乱局进而瓜分国民辛苦储蓄的万亿金融财产。

    根本问题不解决，股民眼下所盼望的“降低印花税”和发基金等利好，好听些说是“放水养鱼”，难听讲也许就是“割肉补疮”。

    笔者认为，唯有将国家名下的所有“国有资产”，直接以证券化托管和可转债形式，如果其要在市场上流通，每年所得应尽数分送予每个中国公民或存入退休养老金体系使用。

    全民所有真正成为全民所享，这样一来国富真正用于养民，二则令少数贱卖国有资产而暴富者无机可乘，三是真正体现全民所有的立国之基，构筑国富民强之局，真正能做到国本民生无可动摇。

    如果，国有股权和国有土地的分享机制这一战略高点无法解决，则再过三十年，权还是不能真正为民所用，利还是不能真正为民所得，改革开放所积累的财富，仍然会被内外势力通过权钱交易而不断零敲碎刮，最终化为乌有（据资料九二年宏观调控的外逃狂潮后，国家外汇储备仅余不足二百亿美金）！

    两会之际，正在觉醒着的民主参政和议政势力，必须代表人民通过提案，将国有股权和国有土地的出让所得，牢牢绑定在“全民分享，全民分配”的社会主义体制和原则高度上，这场战略决战的成败，决定着每一个略有财产积蓄的国人未来命运！

    总之，那场以“支援国家建设”为名，把圈得的亿万民脂民膏，慢慢置入“老鼠仓”囊中，导致市场变“赌场”，五年时间里完全烂掉被迫“推倒重来”的“零和”悲剧，不应反复上演！我们不希望变多的金银会变回去，更不希望我们的子孙，永远反复品尝封建专制的苦果！（2008.3.2于深圳）

拐点-低价房消费-与港融合
(风林火)


在讨论深圳楼价的拐点之后，应该关注到低迷的成交量会持续到什么时候。那么一是深圳的自用型购买力的增长速度，二是关内的土地供应与经济房的实施效果，三是金融按谒政策的放宽时间，这三个要素是关键。

首先，深圳楼价的提前透支，恐怕与一路上涨的豪宅区物业价格关系罗大。近年来，从03年的香蜜湖到最新的填海区，甚至到大冷大热过的东海岸，连东方尊裕都可称为豪宅了.实际上，一是没有太多的本地购买豪宅需求（这一点深圳的确不如上海和北京）,二是开发商在品质和投入上大不如几年前，所以深圳的豪宅冷冻期可能会较长，从而使自用型购买力集中消化那些均价一万二左右的关内房和均价七千多的关外房（如春节期间成交量最好的前山雷圳0755等）。这样，上半年成交的商品房价格肯定会环比下滑，五一前后“价跌量增”，这一趋势将持续到关内外低价商品房基本消化完毕，届时到下半年市场上将是豪宅及伪豪宅的天下，成交单价又会呈现价涨量缩的局面。

其次，由于特区的特殊性，关内外一体化的要求，土地供应必须倾向关外。通过宝安和龙岗两大中心城的建设，促使移民半径向外围发展。因此，关内的高生活水准与关外的大开发，以及横向比较，目前全国的二、三线城市都在补涨，武汉、成都均价基本近万了，杭州更是一万五/平米以上才能买到城区房.在一个较长时间支持深圳楼价保持目前的水平。

最后，深圳去年政策面打压得早，见拐点也早，这与其金融信贷业务更为集中于民企有关。怕要等二、三年消化完现有关内存量可开发土地，整个行业触底后，成交量才能回复到07年的水准。

因此，资金缺口大的开发商会加速离开本地市场，除国企外又一支能提供较低价格商品房的供应方出局，反过来令未来深圳商品房价格水准继续“与港对接和融合”。当然，经济房满足自用需要，与全面通涨下的投资意识，国内外经济发展的形势，才是主导最终走向的根本。

值得一猜的是，2020年，深圳西部口岸新填海湾区豪宅交易价格，会不会继续超越对面的香港呢？