| 按时间 ┆ 按回复 ┆ 按查看 升 降 |
2010年上半年国内一线城市楼市低迷，象深圳成交面积萎缩超过六成，而去年上市的世联地产继收购山东一经纪代理公司后，7月30日公告称以2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司100%的股权，此外有消息称，世联地产也在加速华北业务拓展，和内蒙古包头市凯旋地产达成合作意向。
单从公告披露信息来看，此次收购的经天纬地兴业地产经纪有限公司主营业务为房地产营销代理和策划顾问，2009年营业收入为2854万元，同比增长率为22%；公告又指出，经天纬地全部业务合同的委托代理面积不少于400万平方米、委托代理佣金收入不少于2.2亿元，预计在今后3到5年内逐步实现。
根据笔者多年从事策划代理业务经验，此次收购虽然有助长扩大世联在湖北地州县市的客户网络基础，但从业务定位和实际收益分析，或许并不是一桩划算的买卖。
首先，中小型代理公司的利润率取决于其长期开发商客户的实力，佣金回收效率以及成本控制水平，一般经营情况下，收入净利润比值可能仅有3-5%。因此，无论是在香港上市的美联或是美国上市的合富，基本很难成为蓝乔筹股，常年在面值上下徘徊。从世联地产公告信息可知，经天纬地每年营业收入仅为2854万元，在09年大好的市场环境下，增长率仅为二成，而待收的帐面收入却超过2亿元，说明其回收佣金能力水平差，获利能力也不强，预计今年销售业绩难以超过去年，此项投资的回报率不容乐观。
其次，世联在中小板上市能取得高比例溢价，其原因在于世联已形成品牌影响力的顾问业务，面对国企、上市房企收入部分的利润率很高。但近期连续收购的异地公司基本以传统的现场代理销售为主营，只能增加营业收入但不能增强顾问业务的人才和客户资源。因为异地中小房企对于顾问业务的需求很弱，代理销售量迅速扩张，可能带来人力成本、管理成本、广告成本的提高，而回收帐款速率面临下滑风险。
在下半年市场仍不明朗之时，世联坚持并购传统的代理销售业务，而对于拥有更好业务发展前景的商业咨询、旅游地产顾问等业务的投资明显不足。要实现全国代理销售份额扩张的布局，世联将直接面对中原、合富、易居等同类型上市公司的挑战。正如世联地产相关人士表示，未来扩张目标非常多，但是否成功进行还很难说，还要视乎该些项目是否符合世联发展的需求。
与世联上市的“事大”主义相比，深圳本地策划代理公司正走向另外一条道路。由于融资渠道和人力资源成本的“双限”，加上深圳本地代理业务已经被中原和世联垄断，象众厦、同致、置业国际和至祥等成立十年以上的老牌代理公司纷纷选择了在细分行业或某一重点区域的业务扩张。象众厦在郑州为中心拓张“黄三角”市场，开辟在旅游度假地产和投资型物业为代表的细分市场；至祥在云南昆明的区域垄断；同致在评估和专业市场方向的发展等。
笔者认为，无论是做大，还是做专，都需要在原有企业文化基础上，实现更高的管理艺术，建立有效的内部激励机制以保留核心业务骨干。在高速扩张的背后，世联及其它同时创建的深圳代理公司一样，要面对一系列发展模式上的挑战，即在传统现场销售业务利润率越来越低情况下，持续找到最大化发挥内部人员协同和品牌经验整合的业务资源，这才是其扩张模式能否延续的重要关键因素。
未来，随着竞争的加剧以及市场整体稳定，开发商拥有更多选择权。或许，占有市场份额更大对世联来说并不是一件好事，因为它将不可避免面对无法维持利润高增长而带来的估值压力。
——深圳众厦地产总经理助理林晓华
|
|
| 标签:房地网 |
日本首相菅直人近日率18名内阁成员公布了各自的的个人财产状况，菅直人成为日本自1984年实施内阁成员财产申报制度以来的“最穷首相”。其个人资产只有2240万日元，约合170万人民币，这点财产在日本仅仅相当于贫下中农水平，在房价昂贵的东京甚至连一套普通公寓都买不到。
菅直人内阁中最穷的当属防卫大臣北泽俊美，他的家庭财产只有不到50万人民币，套用一句流行语，“拿着这点钱都不好意思出门和人打招呼”。
日本内阁首位华裔大臣、行政刷新担当相莲舫虽然在镜头前神采奕奕，一身标志性的白色立领套装显得很有派头，其实也是穷得“叮当响”。她的资产仅包括价值378万日元(约合29.5万元人民币)的个人养老金保险和一家上市公司的300股股票。现在位于东京目黑区的住宅都是向自己曾担任过董事的公司租借的。
笔者分析，史上最“穷”的日本首相的诞生，其原因或许不能简单用“清廉”来解释。从投资角度说，工资仅能用于支付日常生活开支，能用少量节余作活期储蓄就不错了。家庭财富的积累主要源于财产继承、经营产业、股票和不动产投资，再有就是运气成份的中彩票或企业股权激励了。
日本经历了“失去的二十年”，多数国民的资产由于本国货币零利率而长期贬值，不动产乏人投资问津，难以获得财产性收益，因此，作为学识渊博、信息灵通的专职从政人士，即不敢买房，又不敢炒股，除工资外自然难于让财产合法地获得大幅增值。
反观中国，正处于历史上最大规模的固定资产投资建设，2008年底以财政和金融体系投入流动性至今可统计发钞数万亿，房地产相关的信贷资金数千亿。此外，虽然今年股市连创新低，但从创业板为代表的高市盈率股票发行和股指期货中，仍然产生了数百位“亿万富豪”。
由此，我们可以看出，一个国家的经济政策和货币投放对于国民财富积累的形式、类型和过程产生莫大的影响。传统的发达国家在经济高速腾飞中通过本币和不动产稳定升值，藏富于民；而以集权为特征的中国，则不断通过政策调控制造股市和不动产的大起大落，直接导致国民财富积累的“过山车”式的不确定性，同时，仅有少数提前获取政策风向标，受益于某种政策倾向的企业和个人能迅速暴富。
不断开放中的中国，即将迈入明通胀，实通缩的“高消费”时代。类似黄金、豪宅、名车等少数人才能消费的奢侈品价格不断攀升；医疗食品教育价格由于成本倒逼因素也稳步上涨，绝大多数国民的现金积蓄，如果不花费在消费上，就很可能被反复上涨的房价和震荡下跌的股市所吞噬。
如果说国内经济政策延续这种化公为私的属性，官员财产公布措施真正能够落实的话，最穷的总理、省委书记，决非日本政界所独有，而很可能在中国产生世界纪录。
|
|
| 标签:房地网 |
2010年6月1日《第一财经日报》头条：“物业税隐退，国务院确认房产税改革。”报道中对物业税从一个新的税种，转换为房产税，形成与消费类税种的过程进了分析。
报道提及上海试行方案，以家庭人均70平米以上房产，才要缴纳房产税，覆盖面较窄，因此或许征收将采取个人自行申报，税务机关随机抽检的方法。从税额看是评估值的千分之8，目前二手房评估报告基本按较为保守的估价，仅为去年传言的最高可征到房产估值的8%的十分一不到，远低于西方国家的物业类税率。因此，房产税这个税种的推出，实际上表明并未把房产价值中最大的一块，即其下依附的土地，纳入征税范围里面。
笔者认为，与土地紧密相关的“物业税”，与我国国情（土地所有性质）有很大的背离，法理上也没有征税依据。但为打击投机，相关部门避难求易，从对土地及其所附带的物业全面征税，转为仅对超过某一标准的住宅征税，提高其持有成本房产，和上海目前对新购汽车另征一定数额的“上牌费”措施相类似。
如果“房产税”措施确如媒体报道，则其冲击，并不会象之前猜测全民全额征收“物业税”那么剧烈，也不会过份加重投资者的负担。因此，应将其视为对商品房和股票市场的利好。
但这是否暗示了以一次性缴纳土地出让金方式，作为土地开发权代价的“招拍挂”制度，短期内还无法废除，则商品房的开发成本依然会随地价成本而波动，则商品房价格要大幅下跌的前提，在于土地出让价格的下跌。
|
|
| 标签:房地网 |
新国十条出台后的一个月，深圳新开十余新盘定价已较“新政”出台前预期下调1-2成，但现售楼盘一直坚挺不降价。据5月29日《南方都市报》报道，本土知名开发商“佳兆业”率先对旗下金翠园、茗萃园及上品雅园三个楼盘进行限期让利促销，成为深圳第一批降价的在售楼盘。现场获知此次促销以推出20-60套不等的单位，8折左右优惠价发售，其中以罗湖翠竹片区的金翠园和布吉片区的上品雅园成交较多，较为偏远的平湖街道办“大观邸”也卖掉了7-8套。
对于此次佳兆业降价促销，深圳众厦地产董事长兼总经理郭澍楠表示，此举在事实上打破了此前买卖双方的观望和僵持局面，销售业绩也探明了价格阶段性底部，将会引起其他开发商效仿。
笔者认为：相对于2007年“927”新政三个多月后，才由万科地产带头“降价促销”，深圳本地开发商应对政策调控策略更加及时主动。随着六、七月份有近两万套新盘供应上市，多数在售楼盘跟随佳兆业降价促销的可能性加大。因此，在本地强劲购房力及“防通胀”预期需求下，市场成交有望于七月份走出目前低谷。
但从价格上看，再度大幅上涨的可能性不大，原因在于央行年初以来，持续收回市场流动性，主力投机及投资资金开始转向周期性商品市场及股指期货等市场。加上一线城市房价已经透支未来发展利好，也超过了大多数刚性需求所能承受上限，只要政府在经济适用房及普通住宅等供应环节能够跟上，则投资泡沫将进一步消减，房价有望保持目前稳定格局。
|
|
| 标签:房地网 |
6月2日一则传言引发“降价门”风波。有媒体援引未具名人士称，万科近期对苏州、广州楼盘进行价格调整，并准备本月开始下调住宅项目价格。万科董秘谭华杰向媒体回应：“这名消息人士不了解万科，根本就是无稽之谈”。
笔者在接受媒体就此问题采访时认为：
其一，面对国家此轮重压调控，降价是趋势。同上一轮一样，万科肯定会降价，但并不是现在。因为五月份新房销售量较四月环比下跌得很厉害，对一线品牌开发商来讲，上半年完不成销售计划，顶多就是少赚一点。如果降价促销的话，即牺牲利润，对股东和老客户心理也有负面影响。
其二，万科不大可能进行大范围降价，还有一个原因是今年万科有配股计划。由于市场前景不乐观，许多房地产公司股价跌破了配股意向价。如果万科此时降价，配股基本告吹。
第三，目前市场具有很强不确定性，如果四季度前，万科能完成此轮配股计划，有足够的“过冬”储备应对，并以增加开工面积和全面促销补充利润损失，则年底降价可能性极大。届时将引发全行业性的整体降价，并预示着此轮调整期的基本结束。
因此，在年底行业性降价潮来临前，普通置业者应谨慎观望，切勿盲目抄底，以防抄在半山腰上。
|
|
| 标签:房地网 |
近年有一个奇特的现象，就是政府需要什么，经济学者就会迎和什么。比如06年房价开始双位数上涨，拆迁改造、收储卖地大行其道，但土地供给的连年增加并没有抑制房价，反而出现了世界独有的“地王”现象。
08年又是为了抑制通货膨胀，央行专家鼓吹以加息增税打击泡沫，于是半年内加了五次息，直到出口停滞，失业率激增，银行面临断供潮，外贸出口负增长，才在08年10月份全面转向。
2010年初的“两会”，房价再次成为热门话题；两会后，包括财政部在内的各级金融管理部门，个别地方政府，纷纷开始营造征收“房产税”的有利舆论环境。
如经济专家樊刚就认为：持有房产没有成本的话，很多人就会使用它进行投机。他还列举了伦敦最高房产税可收到17%的例子。
但笔者置疑，伦敦房产税再高，但伦敦的房价真就便宜得人人买得起了么？还有，我们要认真思考，中国的税费最大部分到底用到了哪里？是社会公益？还是补贴行政开支？房产税收上去，你相信各地政府会用在补贴国民福利，或建居屋，或补贴给中低收入阶层么？
这是否是在“地王”现象大幅度减少背景下，御用学者们为地方政府设计了又一条“堤外损失堤内补”的谋财之道呢？
历史经验告诉我们，任何一项税费都不能起到使市场更加均衡，更加平稳的作用。
市场经济和计划经济的区别，不在于收税或增加成本，而是通过市场价格信号，一方面降低生产成本，另一方面有效配置各方资源，让资金投向利润率高的行业，最终通过成本减少，供应量的增加，来实现平抑价格，扩大消费，满足需求的功能。
笔者认为:今天中国税负位列世界第一，国民福利和社会性公益开支比例，尤其是行政和生产效率都长期处于落后状况，专家们不讨论解决这些矛盾问题的办法，却大谈什么加税费来降房价，让人人买得起房，能糊弄多少网民呢？不如直接一句，加税是为了劫富济官，更为妥切。
|
|
| 标签:房地网 |
自414国务院常务会议就房地产调控定调，发布“新国十条”之后，各地陆续出台地方细则，包括了青岛、北京、天津、广州、深圳、武汉等地，而公认的国内房价最高城市——上海却迟迟未见细则出台，说明其出台政策将十分特殊和复杂。
有消息称，上海已就地方细则进行了数次专家研讨和政府内部讨论会，各区区长及房地局相关领导参加，方案初步拟定于5月底前出台。不出意外的话，上海的实施细则，将在全国率先提出房产特别征税办法。江湖传闻：上海拟对家庭为单位进行商品房限购，即同一家庭只可新购两套（含）商品住房；不能再购第三套商品住房；已有三套以上房产将加征房产税（注：仅为传闻，未得到相关方面公布证实前妄且听之）。
上海新政动向正在开发商之间流传，部分房企高层接到短信提醒：快速消化存量房源。业内人士认为，目前高房价已成为政治问题，在收入再分配这一大背景下，政府决策层正被民意推向“杀鸡取卵”这条路上。
上海细则迟于京、深出台，如果背后原因真的是在酝酿对保有住房环节征税的话，对持有二套房以外的经营性物业将会产生巨大冲击，效果不亚于股市里的提高“印花税”，大量流动性资金将撤离楼市和股市这些传统投资渠道，转向新兴产业股权投资和不再可生资源市场，也包括低风险的债市。
|
|
| 标签:房地网 |
|
|
| 标签:房地网 |
经济基础决定上层建筑。这是资本主义。
上层建筑决定经济基础。这是封建主义。
有中国特色的社会主义，就是政治封建化，经济资本化。
所以，没有任何教科书和套路可依，摸着（或者说是挨着）石头过河（或者说是下海）就是了。
所以，任志强说的，中国房价不能总是和日本、欧美相提并论或对比，是对的。
至于中国的政经走势和房价问题，要记住总理说的话，是“非常复杂”的。他老人家都说很复杂，那么个专家学者官员开发商记者主编说得自然也基本是靠猜。
而笔者一个月写过贴子，谈房价，看过了自己的钱袋子再说（大前天胡一虎也说了同样的话）。
忽高忽低的一次次“过山车”行情后，按劳分配原则下的各取所需分享保障住房与商品住宅，或可被多数人认为是“公平”吧。
|
|
| 标签:房地网 |
日志分类