蓄底、回暖、希望

文/冯志红

15天成交2977套，11月15日一天成交467套创今年以来新高，诧异、惊喜、久违了的热销场景再次出现于深圳楼市。这给沉闷的地产市场迎来了难得的一次高潮，再次点燃了地产行业的激情，楼市的机遇也呈现眼前。 

经过一年多地产熊市的煎熬，楼价大幅跳水，楼市蓄底过程已经形成。最近媒体渲染万科项目停工亏本卖楼，说明了许多项目当前已降无可降接近成本底线，特别是深圳关外项目降价幅度更大，西乡、龙岗部分楼盘降价幅度已经超过50％，性价比十分突出从而吸引大批买家出手。我国经过30年高速发展，随着社会的不断进步，人们的收入不断增加，购买力已经大幅提升，深圳楼价不可能再回到过去五六千一平米的年代，通过则算一下房价收入比便知很多项目已经回归真实价值，市场已呈现蓄稳底部的基本特点。所谓物之尽至必将反弹，楼市底部企稳同时为楼市回暖提供坚实的基础。 

冬天过后是春天，触底反弹楼市回暖是必然趋势。楼市和股市一样成交量看一切，要使市场回暖人气、成交量必须得到保证。从上周总体成交情况来看，一二手房成交量均呈上升走势，有大幅回升。根据市国土房产局公布的数据，自11月份以来：１至１５日，我市一手房共成交２９７７套，与此前一个月的成交总量相当；日均成交量１９８套，创今年以来新高。其中，有４天的成交套数超过２００套。１５天内全市新房成交面积达２７９９７６平方米，成交量明显放大，楼市信心增强，购买潜力逐渐释放，楼市回暖信号已出现。 

成交量的增加，畅销场景的出现，信心与希望再次回归深圳楼市。受到国际经济环境转差的影响，我国经济已提前终止过热之势并出现衰退迹象，逼使政府提前出台促进经济增长措施。银根松动、降息、动用40000亿加强投资等手段对房地产行业来说都具利好性。另外，房地产行业对国民经济的影响越来越大，为了防止房地产业冲击到国民经济的增长，从中央到地方都纷纷出台地产救市措施。广东省建设厅也出台新政分别调整第二套住房标准、缩短住房转让免征营业税年限、提高住房公积金缴存比例和贷款额度、延长贷款年限、开展向低收入住房困难职工家庭提供贴息贷款的试点工作等，促进住房消费。这些救市政策的出台无疑给寒冬中的深圳楼市注射了一支“强心针”，使地产业提前重获信心和希望。 

为保证楼市健康稳定发展，建议政府出台更多的扶持政策，比如放宽二套房贷的限制促进楼市投资消费，增加人们的财产性收入，从而拉动经济增长。

深圳豪宅呈现多极发展新格局

最近深圳楼市天气有回暖止稳迹象，成交量持续回升。数据显示5月份新商品房住宅销售面积为38.48万平方米，还比增加了15.31％，一改过往成交量下跌的态势。尤其是大户豪宅、别墅成交活跃，价量回升。据了解下半年将集中推出多个大型豪宅项目，例如，卓越维港名苑、熙龙湾四期、中粮澜山、万科棠樾一期悦水庄别墅等高级豪宅都在近期推出，受此影响，笔者认为6月份开始深圳平均房价将会止跌回稳。主要原因是豪宅的高售价将带动整体楼价上扬。随着豪宅的畅销与升温，深圳豪宅的市场发展呈现出新的格局，除了香密湖、华侨城、深圳湾、蛇口等传统的豪宅板块外，宝安新中心区、龙华、盐田等关外板块也成了目前豪宅市场上的新热点，各自展现出独有的魅力。

一、 紧邻CBD中心和土地资源稀缺使香密湖豪宅依然具有强大吸引力

紧邻现代化国际大都市的行政、文化和商务中心使香密湖片区尊贵自现，位置的优越性无容置疑，大批豪宅分布于此，过去一直是深圳富人的聚居地，从过去的东海花园、熙园、水谢花都到现在的香密湖一号都是深圳有名的高级豪宅。香密湖一号可以说是目前该片区的经典之作，也是关内少有的超级豪宅，项目占地面积9万多平方米，开发的户型有大面积的多层，高层、联排别墅、独栋别墅等。香密湖一号坐拥城市中心的香蜜湖自然生态资源，户型设计全面领先，集合了高科技人性化智能系统、顶级物业管家以及多项尊贵权益，惟一的香密湖惟一的城市地王真正成就“一个城市的珍藏”。随着可开发的建设用地越来越来少，香密湖片区的物业更显得物以稀为贵，豪宅依然是市场上的抢手货，在市场上具有巨大的吸引力。

二、 人文景观资源为华侨城板块增添魅力

华侨城一直以来都被称做人文景观建设的成功典范。进入华侨城首先感觉是绿树鲜花尽收眼底，在闹市中找到了一片宁静，经过多年的建设华侨城片区被许多人认为是特区内最适宜居住的地方。它的人文景观优势为该板块住宅增色不少，提升了该片区豪宅物业的综合素质。目前该片区的主要楼盘有首地容御和波托菲诺四期五期等物业。首地容御花园位于华侨城香山西街，建筑面积约20万平方米，主力双拼户型，每套面积170多平方米，该项目设计规划十分超前，绿化园林景观与华侨城的人文景观融为一体非常写意，是一个理想的居所物业。另外，华侨城地产开发的波托菲诺同样是侨城板块楼盘中的典型，近期推出的纯水岸四、五期豪宅别墅户户赠送特大花园，优美的湖景，绿景使其增添姿彩，近期出更现了销售小高潮，5月份成交10亿，五期销售率100％，由此可以看出华侨城板块豪宅的市场魅力。

三、 文化内涵彰显蛇口豪宅更高的附加值

随着西部通道的开通，南山蛇口片区的项目也成了深圳房地产市场的热点区域。蛇口作为中国改革开放的最早实验田，早期的蛇口主要以工业区为主，后来深圳实行新政工业项目尽力往关外转移，渐渐地蛇口的功能也发生了转变，经过近几年的大力开发建设该区域的物业素质也得到了迅速的提升。尤其是许多大型豪宅项目在设计规划方面精益求精并赋予更高的文化内涵，彰显出该板块物业具有较高的附加值。半岛城邦，兰溪谷，卓越维港等项目更显现出丰富的文化内涵。尤其兰溪谷二期依山而建，充分利用了自然的山景特色营造出回归自然的美妙意境，体现出兰溪谷豪宅的个性魅力。卓越维港的联排别墅展现出以人为本的设计理念，五重庭院、阳光地下室、超大天台观景花园，私家电梯等个性设计表现出专属成功人士的理想居所，尽显雍荣华贵的特性。高附加值且独具文化个性内涵的蛇口豪宅是深圳豪宅市场中的一面旗帜.

四、 不可复制的红树林景观是深圳湾板块的亮点

深圳湾片区是近几年深圳豪宅市场迅猛发展的最主要区域。拥有不可复制的红树林，沙河高尔乎、世界之窗、民族文化村等景观，同时可以远眺深圳湾的一线海景，交通方便，片区功能规划超前等这些都体现了深圳湾板块豪宅具有得天独厚的位置优越性。中信红树湾、御景东方东堤园、百仕达红树西岸等楼盘的畅销说明了该板块物业广受消费者欢迎。在众多优势当中，其中红树林景观无疑是深圳湾豪宅的最大亮点。在设计上大部分项目尽力利用红树林景观稀缺资源，如中信红树湾原创性地探索属于中国的湾区物业模式，最大化向自然退让，向人性退让，以板式结构为主，创新斜列式布局为每户争取到最大视野。园林设计上，10万平米现代岭南风情园林与独特的外围景观形成了自然与生活的一种和谐。另外，300平方米的大户，100平方米的豪华客厅，180度的无敌红树景观演绎了东堤园的豪宅风范与气度，充分将树景，海景发挥到了极致。

五、 深圳次中心区的定位造就豪宅新热点

宝安新中心区的功能定位为深圳市西部的城市次中心，也是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心，是宝安面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区。深圳次中心区的规划特点是一个濒海带状公园和一个都市绿环，两条轴线即中央绿轴和发展主轴，三个圈层（核心区、混合区、居住区），四个商业中心。地铁1号线会通过宝安新中心区，并在区内设置了三个站点。在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心。由此原因片区的高素质楼盘如雨后春笋拔地而起，熙龙湾，幸福海岸，凯旋城，深业新岸线等一批项目已经是深圳地产市场中的一道亮丽风景。鸿荣源地产开发的熙龙湾以4房、5房等大户豪宅为主是纯大户豪宅生活区，直立于深圳宝安中心区的核心地段，直面后海湾一线海景与甲岸路而邻，南边就是宝安中心区未来美丽的港湾，包括了游艇俱乐部、音乐厅、大型生态滨海公园等众多文化休闲项目；北边紧邻宝安中心区最大的商业街，属于西部滨海港湾生活区的中心地带，加上便利的交通和完善的配套，为本项目成为西海岸高尚住宅小区的开发奠定了雄厚的基础。幸福海岸凡尔赛宫坐拥次中心区中轴景观，全社区园林一览无遗，皇宫式的设计风格具有皇家风范的气概。深圳次中心区的定位和政府的大力支持使宝安新中心区的豪宅成为目前市场上的新宠儿。

六、 中心区后花园使龙华板块的豪宅成为新贵

七、 山海相融缔造盐田 “蓝色豪宅” 的独特魅力

深圳东部旅游的大力发展造就东部滨海新城的崛起，也带动了盐田房地产市场的升温。过去由于交通问题阻碍了盐田房地产市场的发展，现在政府投资５０多亿元建设的深盐交通大动脉无疑加快了盐田区域地产市场的发展速度。一个个演绎着蓝色经典的山海大宅很快地进入了买家的视野，万科东海岸、东部华侨城天簏、篮郡、联泰梅沙湾等高素质项目提升了蓝色豪宅板块的市场竞争力。如东部华侨城天簏由四十多栋豪宅组成，依托主题生态公园形成了山、湖、海三重景观的独特优势，无疑是度假式居家的理想居所。位于盐田GBD海景二路的蓝郡更可以令你享受270度的海景湾景。青山绿海，海天一色的蓝色风采使深圳人在这里真正找到了海的感觉，蓝色的海居梦想将在这里成为现实，伴随着第二通道的即将完工以及东部片区城市功能配套的日益完善，盐田板块的蓝色豪宅更加诱发出迷人的独特魅力。

 特约撰稿 冯志红

2008-6-25

大户型的价值解读

过去几年，随着楼市升温，楼价大幅飙升，大户型的住宅大受欢迎。投资客、炒家专门购入大户豪宅等待升值。许多人认为，这几年深圳房价飙升的主要原因是大户豪宅成了楼市提价“发动机”。在市场的发展规律中，往往20％的少数主力消费者能左右80％的普通消费行为，所以大户豪宅 “发动机”的论调不无道理。由于大户豪宅过度炒作导致整体楼价非理性上涨，逼使政府出手调控楼市,让房地产市场回归理性。自07年底以来，深圳房价逐步回落,首当其冲影响最大的是短期炒家。特别是小部分大户豪宅的投机客出现恐慌性抛盘，致使部分投资人士深度套牢，损失惨重。一时间大户型住宅成了烫手山芋。大户住宅是否还存在购买价值竟成了近期许多购房人士的疑问？

 地段令大户型住宅具有得天独厚的优势

对于房地产投资，首先考虑的是位置。在过去、现在、未来这都是楼市消费的不变定律。地段是体现物业价值的重要因素之一。绝大部分的大户型项目往往占据着一个城市的重要区位，使得项目本身就具备了先天的升值因素。就深圳而言，近几年开发的大户型都扎堆于最热点地段。比如，福田的香密湖片区，南山的红树林片区，后海、蛇口，宝安新中心区等区域都在集中力量开发大户型。香密湖一号、中信红树湾、百仕达红树西岸、半岛城邦、熙龙湾无疑是它们当中的佼佼者。无可辩驳这些区域当属深圳地产市场中的地王之王。在宏观调控政策出台之前，大户豪宅是开发商优先考虑开发的户型。就是现在，90/70政策（每个项目开发中90平米以下的户型须占70％以上的比例）实施以后，位于上好区位的开发项目出现了“创新”的“双拼”户型，指的是销售时为两套90平米以下的小单位，居住时可以装修成一套大户型豪宅。“双拼”户型的出现说明了只要是好的地段，在楼市回归理性期大户型住宅还是具有一定的市场空间。过去，热点区域的开发项目，户型面积都在144平米以上，一般单位的单套面积在200平方米左右，而且部分项目推出更大面积的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、独栋别墅等。购买一套这样的单位少则几百万，甚至过千万，此非一般人所能接受。然而，就是这些好几百万一套的大户型住宅在托人、找关系、排队都不一定能买成。可想而知它们的销售势头多么迅猛！再说红树林片区，可以说它的优势具有不可复制的唯一性。拥有海景概念、红树林景观、交通方便、片区功能规划超前等优势，这样好的地段在深圳不可能找到第二个，拥有该片区的物业不用担心它的投资价值和升值潜力。由于大部分大户型住宅具有得天独厚的地段优越性，从而彰显出其物业价值具有无比的想象空间。

项目规模和优美环境提升大户型住宅的核心价值

主流的大户豪宅一般具有地段优、景观好、规模大、环境优美等特性。景观环境也是提升大户型住宅价值的潜在因素。环境一般包括社区内的人文景观和户外的自然环境。依山傍水，山水相连，天人合一的境界是人类对回归自然的永恒追求，更是现代都市人梦寐以求的理想生活。主流的大户型社区一般规模比较大，占地面积十几万、甚至几十万平方米以上，通常分多期开发。为了留住买家和吸引社会上的成功人士在此安家，开发商会努力营造出高级享受式的居家氛围。在早期的规划设计中，这类项目就具有较超前的设计理念。由于项目规模庞大，即便没有良好的自然环境，开发商亦不惜重本营造优美的人文景观，造假山、造水景，甚至为了需要开挖人工湖，建造高尔乎球场设置各种高级景观设施。因此，相对中小户的普通项目而言，它们具有更高的建筑品质，拥有更适宜居家的优美环境。深圳关内外均有不少此类项目。兰溪谷、万科东海岸，万科·第五园，东部华侨城天麓，中海半山溪谷、中粮澜山等楼盘便此类项目的典型。它们的大户型单位十分畅销，吸引了大批投资客和炒家。

合理的功能布局和高利润使部分人士对大户型情有独钟

专业设计人士提示说，大户型住宅的特点，最重要的是有非常细腻的功能性和舒适度，更好地保障了居住者有完整的生活和使用空间。毋庸讳言，与中小户型相比，大户型在许多方面都具有不可比拟的优势。在空间划分上，大户型功能分区的设计显然更为合理；在户型结构方面，全跃、复式的出现一改住宅结构的单调，为人们提供了更为便捷和舒适的居住方式。大多数事业上非常成功的人士，选择大户型是为了享受更好的生活，对于他们来说，衣帽间、储物间、阳光房、观景露台等各种功能区一个也不能少。小户型住宅在这方面不能比喻。可以说，大面积户型可以使人们的居家生活迈向一个新的境界，较中小户型住宅更加体验出物有所值。在同一社区的规划布局中，朝向好、景观优、通风性能良好的位置主要布置大面积的户型，相反，朝向差、景观差的区位则设计为中小面积单位，这是一般建筑设计师的设计原则。大户型的目标客户大多是二次或多次置业的高端群体，品位高、要求高，更重要的是经济收入也高。只要经济允许，大户型适宜居住是毋庸置疑，毕竟“宜居”反映得更多的是一种项目综合居住素质。另外，较有实力的投资客和大型炒家看重大户型单位的高投资回报。一套180平米和一套90平米的单位同样升值50％，购入大户型的炒家比购入小户型单位的炒家所赚取的利润高两倍，而且同一项目中大户单位优势尽显更具保值功能。所以高端消费者和大型炒家往往对于大户型情有独钟。

90/70政策令大户型越来越吃香

06年国家出台的宏观调控文件指明：“自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”而在深圳政府发布的《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出：“90平以下住房面积占70%以上是指单个项目”。这便是房地产界人士泛指的【90/70】调控政策。许多地产界专业人士认为【90/70】这一宏观调控政策的实施，有可能导致大量90平方米的中小户型扎堆最后出现供大于求的局面，使得大户型住宅、别墅等豪宅有可能成为市场上的“稀缺资源”。 目前国家政策规定不准批建别墅用地，此必然致使高端豪宅更加紧缺。虽然市场上出现“双拼”房，但数量不多。另外，“双拼”房存在一定的缺陷性。在销售上，第二套房有政策限制，特别是按揭客户影响更大，来自“央行、银监会的[2007]359号的联合通知”指出：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”， 所以买“双拼”房就要缴交不同的贷款利率。在功能布局方面“双拼”房也存在一定的缺点，高端客户更希望购买直接定位型的大户豪宅。因此，可以肯定在不久的将来大户型的物业将呈现物以稀为贵的特点，以后大户型会越来越吃香。

 “远见”也是对于购房者购买智慧的基本要求。不同人士具有不同的眼光和判断力。对于购买大户型住宅的短期投机炒家，在楼价回落期间，套牢抛售确实是苦不堪言，但有实力的投资家则另当别论。我们应当眼光放远，长远来看大户型更具升值潜力，更适宜作长线投资，只要楼市回暖大户型物业的种种优势将令其加速升值。

秋交会：深圳楼市的一次假摔

丽城地产副总经理：冯志红

深圳楼市自去年八月份达到顶峰后，市场便由牛转熊，楼价、成交量一路下滑，地产熊市之势其路慢慢不知何时是尽头，好不容易等来了金九银十和一年一度的秋交会，许多地产界的业内人士更预测深圳楼市会借秋交会契机火红一把，楼盘将现跳楼价放血促销，已经观望等待了一年多的客户将遇到难得入市机会，可购房者的愿望与现实却相差一线，笔者在秋交会第二天到了现场参观，感觉热闹非凡人山人海，可是看客一大堆，落子下定的买家却寥寥无几，购房者仍陷于深度观望当中。从交易会的统计数据及现场的观察结果来看，交易会其间深圳一手房仅成交５４３套，日均成交７７套，比平常销量还要少，放血销售、火红一把的场面并未出现，深圳楼市仍在寒冬中煎熬。

没出现火红的场面，其中原因楼价降幅未达预期，整体价格水平还是偏高，大部分开发商不舍放弃高额利润的诱惑。虽然个别项目打出低价促销牌，也仅限于关外，绝大部分开发商羞答答的作出零星优惠，送送小礼品、推出少许特价房，这都是老一套的营销手段，充其量是深圳楼市的一次“假摔”而已。这次“假摔”虽吸引住了不少客户眼球，但是只赢得人气而没赚到财气。特别是关内楼盘售价多数在每平方米15000元以上，许多项目整体单价维持在20000元每平方米左右和购楼者心目中的价位存在一定的差距。笔者在秋交会现场访问了多个看房客，他们说先了解一下暂时不买，价格这么高估计还会降。

另外，受到经济大环境变差的影响，很多人认为目前不是买房好时机。当前，全球经济正处于水深火热之中，美国的金融海啸使得日本欧洲等多个重大经济体承受了极大的创伤。这段时间全球股市一路领跌哀鸿遍野，说明了世界经济正在衰退之中。此环境必将影响到国内经济形势，而且，中国股市从6000多点跌到1800点左右不知多少人的财富就此人间蒸发，加上国内的宏观调控使得经商、投资的赚钱效应不佳。所以，现在的人都认为抓住现金最保险购楼意愿更深受打击。

更重要的是目前市场信心尚未得到恢复，根据购房俱乐部对未来一年内买房可能性调查的显示，有50.5％的受访者“很有可能”在未来的一年内买房，有21％的受访者表示“不太确定”，也就是说有超过7成的受访者处于摇摆状态，局势的不明朗，对市场没有信心导致他们有不同程度的观望情绪。这次地产熊市的形成究其原因是 “地产泡沫” 引爆的结果。“地产泡沫”使楼价背离房地产的投资价值，一旦破灭楼价便一路下滑深深打击了投资者的信心。这波熊市行情如果政府不出面救市许多人预计调整期至少需两年。要想走出这波熊市行情，必须让楼价下调到位能充分反映其真实价值，同时要令到消费者对自己和市场充满信心，才可能使楼市回暖。正如温家宝总理所说信心尤为重要，这时候信心比黄金和货币还要贵重。

地产熊市更显代理行业的重要性

冯志红 

过去几年深圳楼市“牛气冲天”地产开发一浪高过一浪，楼盘价格疯狂飙升，地产行业的赚钱效应得到前所未有的表演，炒房，买房具有挡不住的魔力，“疯狂抢购”成了地产市场的时尚词藻，开发商捂盘惜售卖出房子反而后悔。为了买到一套房子人们走后门、托关系不惜打得头破血流，一时间，房地产迈入了非理性时代的卖方市场。可惜好景不长随着一声令下国家出台宏观政策，银行压缩银根，依是风向急转地产由“牛”转“熊”，此时出手快的便抢到最后的几杯残羹冷汁，出手慢者更是“万般滋味在心头”慢慢走向“负资产”逐渐走进“断供”行列，未买楼的人士暗中偷笑，市场观望气氛浓厚，成交量一落千丈，许多小型开发商面临资金短缺又没有更好的应对方法，不得与让利促销致使楼价一降再降，到目前为止还没见底的迹象。其实，这都是疯狂野的祸，牛市当中许多没经验的开发商忘记了地产开发的专业性和风险性，忘记了地产代理行业专业价值所在，等到地产熊市来临手足无措才想到地产代理专业服务的重要性。

   在地产行业中，相对开发商而言代理行业的市场洞察力更加敏锐，市场触觉发达，由于它直接面对消费者，往往能首先捕捉到市场的风险，从而作出相应的策略调整使开发项目风险降到最低或提早逃过市场风险。而且，研究地产市场是代理行业的一个重要职能，充分了解市场是从事地产代理行业的前提和基础，所以地产代理行业对地产市场的研究会更加全面而深入，更具有专业性。精明而有经验的开发商在投资开发房地产的时候，不惜重本聘请这类公司对市场和项目进行研究，作出详细的市场调研方案并以此作为市场判断和项目定位的有力参考。所谓旁观者清当局者迷，代理公司行业作为另外一方的旁观者比开发商更易清醒地认识到开发房地产的风险所在，从而更容易找出解决之道，这便是地产代理的重要价值之一，在市场低迷时期尤为突出。

    另外，地产代理行业的服务体系更加前面，针对性更强，这类型公司都拥有市场调查、前期策划、项目定位到后期的项目营销、售后服务等一整套的完备服务体系，这更好地保障了房地产投资项目的安全性。完备的服务体系让每个环节紧紧相扣，那个环节出现问题就很容易发觉，同时相对应的部门对问题进行分析研究提出针对性的解决方案，防患于未然。房地产代理行业作为第三产业的重要组成部分在国外已经发展相当成熟，无论企业或个人在投资房地产的时候都会聘请代理公司或房地产专业人士为所投资的物业进行可行性研究，以此参考作出精明的抉择。在地产熊市时期、市道低迷的时候进行房地产开发投资更需慎言而行。拥有灵通消息来言能力、敏锐洞察力、完备服务体系和超强风险意识等专业价值的代理行业在地产熊市时期更加体现其重要性，也许是地产熊市中为房地产投资打开成功大门的一把钥匙。