符毅 · 娱乐地产评论

巴菲特抄底中国豪宅大猜想

fuyi — Sun, 26 Oct 2008 12:57:18 GMT

在别人恐惧的时候，巴菲特又出手了！在全球金融市场风声鹤唳、众多优质资产遭遇恐慌性抛售之际，股神沃伦·巴菲特却在世界范围内展开抄底行动。

近来，北京、深圳等地豪宅市场相继出现触底反弹、逆势飘红的迹象，我们不妨做一个略带幽默色彩的轻松推测，素以“贪婪”著称的巴菲特是否会抄底中国豪宅？或者，如果巴菲特抄底中国豪宅，哪里的豪宅会进入他的清单？

“在别人贪婪的时候我们恐惧，在别人恐惧的时候我们贪婪。”这句巴菲特名言是对其目前抄底的最好诠释。巴菲特抄底中国豪宅，是我们无伤大雅的猜想，但巴菲特屡创神话的投资策略，却是每一位有意购买或投资中国豪宅的人士都可以借鉴的经验。

最近，华尔街危机波及全球金融市场，众多优质资产遭遇疯狂抛售、股价暴跌、公司破产、被迫并购等“恐慌时刻”，沃伦·巴菲特却利用伯克希尔·哈撒韦公司的充足资本进行世界范围内的抄底。继５０亿美元投资高盛后，巴菲特又相继宣布收购了国内最大的充电电池制造商比亚迪、美国通用电气，而其持有大量股份的富国银行更是宣布将以总价１５１亿美元的价格收购美联银行。

为什么在金融危机期间巴菲特要进行大规模的投资呢？巴菲特在１０月１日在接受媒体采访时表示：“现在的股价显得十分合理。当其他人都感到害怕的时候，投资机会就已经到来。”

目前国内楼市呈现结构性分化局面，普通商品住宅一再降价却成交清淡，而真正拥有稀缺资源的豪宅产品需求旺盛，众多具有长远眼光的客户纷纷出手，豪宅市场呈现触底反弹、逆势飘红的迹象。继投资中石油和比亚迪后，巴菲特是否会盯上中国豪宅？我们不妨猜想，如果巴菲特抄底中国豪宅，他又会遵循怎样的抄底原则？

纵观巴菲特数十年的投资路，我们可以从中窥见一套完整的投资策略。

超级明星原则

巴菲特的第一个投资原则是“超级明星原则”，即寻找超级明星企业。无论是可口可乐、华盛顿邮报公司，还是吉列、美国运通，它们都是所在行业毋庸置疑的明星企业，它们为巴菲特带来了高达２７０亿美元的巨额利润。环顾国内豪宅市场，如果巴菲特出手，有哪些堪称超级明星的豪宅会进入他的视野呢？

让我们把目光投向北京、上海、深圳等屡屡出现超级豪宅的城市，北京盘古大观、上海紫园、深圳观澜湖高尔夫大宅分别是这三座城市的旗舰豪宅。盘古大观在北京奥运会期间风光无限，雄伟的建筑造型、毗邻鸟巢的绝佳位置、比尔·盖兹一亿租房的“绯闻”、美国前国务卿基辛格的到访，让盘古大观一跃成为京城知名度极高的豪宅。

２００２年上海紫园１号以１．３亿元的“中国第一豪宅天价”，震惊了整个地产界，上海紫园自此成为上海首屈一指的旗帜豪宅，其业主据说大部分是福布斯“百富榜”的上榜企业家。

深圳观澜湖高尔夫大宅则是中国最具代表性的超级豪宅之一。２００６年８月，凤凰卫视以１．０９８亿置入一栋高尔夫大宅。目前以高尔夫大宅为代表的观澜湖国际别墅区，已经聚集了１８００多位中、美、英、德、法等国的财智人士。

稀缺优势原则

从投资可口可乐和比亚迪可以看出，巴菲特对具有稀缺竞争优势的企业尤为青睐。可口可乐凭借独特的配方，历经几十年发展成为具有行业相对垄断地位的企业。比亚迪则凭借全球领先的电池技术，在未来电动环保汽车产业化和创新传统能源方面具有独特的竞争优势。电池技术是撬动电动环保汽车和传统能源两大产业的核心，一旦在电池技术方面获得重大突破，将为传统汽车和能源产业带来翻天覆地的变化。巴菲特投资比亚迪，正是看中其电池技术在未来的变革中可能发挥领导作用。

今年在北京奥运会期间屡屡进入全球视野的盘古大观，就是一个具有稀缺竞争优势的的复合型豪宅物业。作为距离北京奥运会主体育场最近的复合型建筑物业，盘古大观以５Ａ级写字楼、国际公寓、星级酒店以及商业街组成的超大建筑体量，为其公寓物业带来持续的“眼球效应”和稳定的国际高端客源，充分发挥奥运会带来的赛事经济效应。而深圳观澜湖别墅物业，依托世界第一大球会观澜湖，同样具有难以复制的竞争优势。１６年来，随着泰格·伍兹中国挑战赛、高尔夫世界杯、朝王杯、友好杯、ＡＰＧＣ锦标赛和杰克·尼克劳斯青少年锦标赛等逾百次国际大赛和国际巨星到访活动的举办，观澜湖已成为国内首屈一指的国际顶级赛事举办地，并逐渐发展成世界一流的综合体育休闲产业群，观澜湖别墅物业成为产业价值链上的重要一环和优先收益者。

持续原则

巴菲特曾说：“我最喜欢持有一只股票的时间是：永远。”巴菲特持有美国运通１５年，持有可口可乐更已经长达２１年。巴菲特之所以长期持有股票，源自所投资的公司具有可持续发展的前景，所持有的股票具备持续的升值预期。别墅物业作为具备升值潜力的投资品种，其是否存在可持续发展的价值空间一直受到投资人士关注。

１１月２７日，北京奥运会后中国最备受全球关注的体育赛事——欧米茄观澜湖高尔夫世界杯将继去年成功举办后在观澜湖重燃战火。欧米茄观澜湖高尔夫世界杯汇聚全球２８个国家和地区的５６位高坛巨星参赛，赛事通过国际卫星１４０多个国家的电视台进行直播。观澜湖连续１２年（２００７－２０１８）举办这项在全球政商界拥有极大影响力的赛事，同时还获得了随后１２届高尔夫世界杯的优先续约权，观澜湖别墅物业置身于高尔夫世界杯“赛事经济效应”的辐射区，其价值有望在长达１／４个世纪里得到持续的释放和攀升。

安全边际原则

巴菲特认为，买企业的价格要低于其内在价值，内在价值就是企业未来价值折现到现在应有的价格，购买企业的最大价格一般不能超过其内在价值的７５％，这样你就有２５％的安全空间或者安全限度。

以巴菲特投资可口可乐为例。巴菲特长年跟踪可口可乐，他认为其股票价格一直在价值以上，所以一直没有买入。直到１９８９年可口可乐推出一个新型可乐遭遇失败，使它的股价受到很大的打击，这时候巴菲特认为其价格已经低于内在价值的７５％，果断买入１２亿美元，持有８％的股份。现在这部分股票价值１２２多亿美元。

投资或购买豪宅物业同样也应该遵循这个原则。近期在淡市中有出色表现的豪宅楼盘，其销售喜人的原因可以归纳为两类：一、价格降到购房者心理承受范围之内。如万科各地的别墅豪宅大幅降价创造淡市热销。二、未来发展空间得到认可。据国外权威杂志研究，国外高尔夫别墅售价一般比普通别墅高出３至４倍，美国奥古斯塔、圆石滩等经常举办大满贯等顶级高尔夫赛事的著名球场，其别墅售价一直高达同类别墅的１０至１５倍。观澜湖连续１２年举办可与大满贯赛媲美的高尔夫世界杯，将为其物业带来持续的发展空间，而目前的别墅物业仍处于价格低位。近来不少客户纷纷落定，证明观澜湖别墅物业的价值得到了众多独具慧眼的人士的认可。

2008：万科不是活雷锋！

fuyi — Tue, 16 Sep 2008 05:03:25 GMT

万科“泥沙俱下”

周五晚与万科人士一起聚餐，谈起关于万科系列风波，相关人士颇显无奈。

当晚，从万科城传来又有业主维权“闹事”，令相关人士脸露惊讶，继而愤怒。“现在有些业主维权已经危害到我们正常经营销售了，有的业主将小区门口、售楼处堵住，不让人进去，也不让里面的人出来。” 万科人士透露。更可怕的是，松山湖事件后，准备在全国各地万科总部、销售中心、各小区“维权”、“退房”似呈山雨欲来之势。万科退房潮正在深圳、杭州、上海、武汉、重庆等城市迅速蔓延，许多买到跌跌不休的楼盘的业主纷纷成为到类似万科“退房团”的一员。“都是降价惹的祸，中国的业主心理太脆弱了，因房价下降而要求开发商补偿的事情在国外发达地区日本、美国、香港遭遇经济不景时也未有出现。”一位业内人士表示。

从之前的“学习万科好榜样”到“带头降价”，万科在2008年究竟面临着多达的经营危机而促使其冒着得罪购房业主掀起一波又一波的降价行动呢？

与此之前，春华四季园、正中风临域、诺德国际住区、碧水龙庭、雷圳0755等楼盘，只要有楼盘降价，早期购买降价楼盘的业主均会组织起来索要补差价或推房。从楼市宏观面来看，万科等中国地产商与全球同此凉热。

银根紧缩、股市大跌，现在剩下的是自住者的刚性需求。现在的高房价难以获得支撑，经历长达10年辉煌的中国房地产市场面临转折关口，所以期待万科在逆市中坚守价格是不现实的。在2008年，集中在万科一家身上的“泥沙俱下”的负面影响开始显现，从董事长、品牌、业主忠诚度、楼盘业主关系等，万科的一举一动备受关注。

开发商不是活雷锋，但新盘宜科学定价、一步到位

“万科不是活雷锋，任何企业都有权利根据自身情况制定销售策略，至于之前的万科超过15%的利润不做是站在中长期行业经营阶段来看的，并不代表万科在这两年好光景不为股东创造暴利。”一位业内人士分析。在第五园旁有项目的一家开发商对于“开发商暴利说”十分不认可，他认为：一个投资上亿的项目一般都是在两三年内甚至七八年开发时间，加上近年来基础建材上涨幅度已经超过房价增长幅度、税赋繁多，平均摊到每年的利润率其实并不高。

而如今，开发商“薄利多销”举动并不得到业主们领情。杭州万科总部被砸事件反映出了开发商和消费者怎样的心态？万科的大幅降价行动是否会引发更多的开发商跟风？今后开发商与已购房业主之间的暴力冲突会不会越来越多？

潘石屹认为：从画面上来看，被砸现场破坏得不是很严重，但也可以从这些老业主愤怒的表情中看出来他们的情绪很激动。从法律上讲，打砸办公室是违法行为。购房后买卖双方都要认真地履行合同，否则，如果房价下跌了，就可以退房；股票下跌了，就可以退股票，这样的话，市场经济所有的秩序就全被打乱了。

但是，一位购买万科第五园遭遇降价的负资产业主愤愤不平。“开发商卖的是尚未交付使用的期房，产权并未确定，在此期间的降价行为买家自然不干，自某些行业是应该补偿差价以示交易公平；如果是已经交货了不存在此类问题。”

潘石屹说，这是关乎老业主心理如何平衡的问题，这种事不光今天发生过，当年香港的大开发商李嘉诚也遇到过，他的房子降价了，他就拿出支票来，送给每一个老客户，补上他们降价的差额。虽然这种做法有悖于契约和法律的精神，但是，老购房人的心理得到了安慰。在房地产市场中，如果开发商的楼房销售结束了，没有了一手房的销售，而只是在二手房市场上房子降价了，业主心理的难受程度可能会小一些。万科是一家成熟的房地产公司，万科会处理好这类事件。

按照契约精神，房价下跌并不能成为业主退房的理由；但开发商不宣而降，对于短期内房屋大幅贬值的业主来说，心理上还是很难接受的。如何平衡开发商的市场行为与业主的利益又不影响自身新盘销售进度是每个准备价格销售或在定价时必须研究的课题。

开发商任意定价，管理层不能无所作为

深圳梁赤律师认为：房产下跌，是市场经济的结果，在开发商没有违反合同约定条款的情况下，业主单以开发商出售的房产价格前后不一，要求补偿价差，实际上是单方变更合同条款的行为，业主要求开发商补偿，希望将市场风险转嫁给开发商，于情于理于法均不符。他指出：在市场经济的环境下，任何领域任何商品的交易行为均有市场风险存在，如汽车买卖，股票交易等，如果商品出现价格下跌，消费者都可以要求卖方补偿，将风险转嫁，那么，社会的经济秩序将出现极大混乱。在合同履行过程中，只有开发商违反合同约定，业主方可提出维权要求。

如何处理此类因房价下降而“过度”维权的案件，更多的开发商处理方式大多是息事宁人的方式，或者是因为心虚怕引起更大范围的不稳定事件，政府监管层面对此也是“不作为”、“不轻易表态”形式。社会人士已经呼吁监管层面主动介入，长期下去，房地产市场秩序只会越来不稳定。

“要避免给市民有政府与开发商穿一条裤子的错觉，楼市中一些极端事件将冲击社会和谐。” 相关人士认为，如何对房价浮动问题进行干预，这对于监管水平是一大考验。

房价将面临新的拐点：不降价的拐点？

“市场在疯狂时期作出的约束政策，将极其可能在10月份以后特别是2009年上半年开始逐步推出，房地产就因此可能实现恢复正常状态运行，包括金融条件、交易条件等的恢复。”一位业内人士对于近期国务院房地产课题调研组到深圳调研房地产市场时表示。

在此之前，至少已有长沙、成都、北京、厦门、河南、西安市政府等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策，其中降低公积金贷款首付比例、减免相关税费等措施基本相似。可以看出，在这些地区，原先收紧的政策开始有所放松，购房门槛有了一定程度下降，甚至有的还采取了一些鼓励措施。而最新一次谈到房地产时，深圳市长许宗衡明确表示：“在房地产出现困难的时候，如何支持他们稳定地发展，确保房地产市场健康和顺利，政府也负有不可推卸的责任。”

这是否预示着中国楼市进入了政策拐点时期？ “就算是出台一些政策救市措施，也不是让楼价上涨的政策，应该是一些减税等刺激消费等内需拉动的政策。” 一位市场观察人士对此并不乐观，他认为中国部分城市的楼市调整需要至少两三年时间来消化泡沫。不过政策面频吹暖风，至少可以说明自2004年年底以来的房地产逐步紧缩调控，将进入主将恢复正常运行条件的阶段。

写到这里，欣闻央行四年来首次降息，不知道“猪坚强”们是否等来了解放军？

深楼市：天下没有不散的宴席

fuyi — Wed, 10 Sep 2008 06:34:04 GMT

奥运已经正离我们远去伦敦的路上，潮水终于退去，使我们有机会看到真正裸泳的人。

好不容易熬到“金九银十”，在美国政府出手收购“两房”之际，一篇洋洋洒洒的《万科松山湖会议发言纪要》在国内网上疯传，市场俨然有着“山雨欲来风满楼”的乌云遮盖，令期待年底回暖与图谋“抄底”的人再次觉得前景渺茫。

一地鸡毛

越来越多的人已经感觉到“冬天”的降临。有人指出：房价的下跌根本原因不是政府调控，也不是刚需减少，而是房子失去了投资价值。当盛宴变成“剩宴”的时候，只能是盘倾碗覆，一片狼藉。

而深圳楼市的居住价值越来越多的人扪心自问：这是我们生活中必须要为之付出一辈子辛劳的安乐窝吗？

从谁都知道房子要涨价，炒房客蜂拥而入，开发商“惜售捂盘，雇人排队，分期开发，疯狂拿地”，可怜的“刚需”人群，在这股洪流的胁裹之下，不得不忐忑不安又兴奋而激动的成为“房奴”，为自己家的房子升值而高兴，但却又感觉好像和自己没什么关系。

观望、抛售情绪浓厚，不是没钱买，怕买楼被套，怕受伤，这乃当今深圳楼市一大景象。

准备过冬

学者认为：在三十年的中国变革历程中，宏观调控（在1992年之前称为“治理整顿”）是一个定期出现的名词。自1978年开始改革以来，1981年就发生了经济动荡和政策紧缩，其后，每隔四到五年就会呈现类似的“过冬景象”，这些年份分别是：1984年、1989年、1993年、1998年、2004年——其间，惟一的一次输入式行业危机是2000年的互联网泡沫破灭，不过，它对整体宏观经济的影响不大——按此规律，2008年的“冬天”似乎是如期而止。对这一周期规律的警觉与漠视，是企业成败的关键所在。
所有的宏观调控都是因为经济的超速成长所导致的。在一个狂热成长的年份之后，接踵而至的就是一个骤然降温的严酷“冬天”，紧缩政策的出台往往是“紧刹车”式的，其间几乎没有任何过渡。这使得那些激进发展的企业因为缺乏风险防范而导致窒息式的崩塌。在这次宏观调控中，陷入困境的主要是两类企业：一类是在前两年投入大量资金用于技术改造和规模扩张，一类是贸然进入了房地产等“暴利行业”，冬天骤至，顿时爆发资金危机。

市场不必跟着万科走

昨天与一家老牌资质开发商老总餐聚，席间他对当前楼市感叹许多。“在这轮调整中，深圳下跌最早，跌得最深，必然也在未来起来最早。”但现在二线城市的调整浪也刚刚展开，站起来的时间可能要大大推迟。

“部分媒体惟恐天下不乱，开发商与媒体不是水火不相容的关系，开发商倒了，对媒体行业也没有好处。报道出发点能否客观些，楼市兴衰媒体也有一定责任。前段时间传出部分开发商密谋开会团结一致放出风声：如果媒体不调整”唱空“基调”的话，开发商也将被迫联合起来自卫。” 《万科松山湖会议发言纪要》的降价预言使万科十分尴尬，又使部分媒体“空军”力量注入新鲜血液。

现在看来，所谓《万科松山湖会议发言纪要》真假难辩，万科楼盘除了只会降价之外难道就毫无其他妙方了吗？

“今年以来，万科对这波楼市调整的品牌影响力甚大，但万科在全国的市场占有率才不过5%，在许多城市拿到的都是边缘化的地块，主流城区的定价权并不在万科手里，在深圳、上海、广州、北京、天津均是如此，为什么万科一降价全国就跟“疯”？这与中国房地产行业发展的不平衡不无关系。”

在东莞，万科进入这座城市才不过四年，但是东莞地产的主流定价权已经被万科牢牢掌握。接二连三的降价潮已经将这座城市的投资客与自住客推向了风口浪尖，本土开发商很受伤。但诸如光大、新世纪、富盈等掌握本土优质地块的开发商对万科这个“外来和尚”是又恨又无奈。

“万科在东莞并没有降价清理门户的资格。相对于本土巨头而言，万科的拿地成本比几乎是零地价成本的本土企业毫无优势，就算降价也是本土企业先降。所以万科降价出货难免过于主观臆断，并有可能误伤到自己。”一位东莞本土地产商告诉笔者。拿松山湖为例，光大锦绣山河项目几千亩开发面积都没有急于出货，面对对手万科的频频发难，光大戏言“所开发项目根本不在一个水平上，不与之玩了”，并称旗下楼盘退出3月以来在东莞兴起的价格战游戏。

当股市、楼市失去投资价值的时候，当市场剩下刚性需求的时候，可怜的刚需有能支撑多久呢？当去年在淘金楼市中冒起来的成千上万的百万富翁、千万富翁有的已经成为“负翁”时，这场“千金散去”的数字游戏胜过哈佛教科书将令那些没有经历过90年代泡沫地产的人们记忆犹新。现在看来，推倒重来也许是最好的“救市”方法。

“活着真好。”这位开发商老总庆幸自己楼盘去年没有全国圈地，他认为深圳的开发商应珍惜活着的机会，开发出好产品献给这座充满活力的城市。

“冬天过去，必有春天”，经过冬天的人会更成熟起来，潮来潮去，天下没有不散的宴席，塞翁失马，焉知祸福？宴席散去，后会有期，祈祷深圳楼市一路走好。

符 毅 · 娱乐地产评论

巴菲特抄底中国豪宅大猜想

2008：万科不是活雷锋！

深楼市：天下没有不散的宴席

符毅 · 娱乐地产评论