7月3日下午，深圳市光明高尔夫球会会所，“光明新区房地产发展论坛”以官方推介形式高调进行土地拍卖前“吹风”。当天，几十家深圳主流地产负责人悉数到场，高层满座，但唯独不见万科、招商、华侨城地产人士。

毕竟这是在深圳遭遇楼市深度调整、土地频遭流拍之际，光明新区土地向房地产商举行了一次规格极高的土地路演，会上不乏精彩观点与释放市场走向温和的预期。

本人也有幸参加了论坛。从多家言论中可听出，光明新区首推的两小块优质地皮，纯属试探性质，但房地产商们买不买单？对于一些手上持有太多的土地储备的地产商来说，光明新区优质地块的推出可谓姗姗来迟。未来光明房地产开发前景如何，业内见仁见智。

 商品房开发之外：光明新区的历史责任

“作为全市最年轻的城区，光明新区的定位就是要建设绿色新城、创业新城、和谐新城，使之成为深圳贯彻落实科学发展观的典范新区。”

“要以光明新区的建设为突破口，按照达到甚至高于特区内现有水平的标准，深入规划、重点投入。”

“光明新区的建设的成败，事关深圳总体建设的成败，事关深圳新时期能否再创辉煌、叫板国际一流城市。”“瞄准一流、放眼全球，立足高品质环境、高科技项目、高档次设施、高素质人口、高水平服务“五高”的发展目标，打造国际一流的城区。”

“光明新区是深圳未来生态环境最好、居住环境最佳的地区，是深圳房地产最具发展潜力、前景最为广阔的地区。”

“在土出让的底价方面要有合理的定价，不能太高，也不能太低。最终目的就是如何提高我们的土地效益。”

不妨从会上多家观点，可看出未来的光明新区定位可谓之高有点出乎笔者意料。因为，象这样距离深圳市中心区仅25分钟车程的地方，笔者一直认为光明是深圳人的人居后花园，到达市区内其他地区通达性较高，如果集中精力大力发展保障性住房，整体设计、分阶段开发经济适用房（只可买进，不可上市流通）、廉租房（只租不售），可大大解决深圳低收入家庭的住房问题，又可对商品住宅市场有牵制作用，可发挥防止房价非理性暴涨“平衡器”之功效。如果此方案可落实，深圳则无须花太多精力在龙岗、坪山、沙井等不适合深圳工薪阶层居住的地区兴建保障性住房、“双限房”。

       向北：深圳保障性住房最佳“福地”

事实上，深圳一直缺乏一个纯居住市镇，象香港沙田、将军澳、上水等新市镇，而这些远离繁华市中心新市镇恰恰是城市中低收入阶层住房问题理想的区域，它们通过发达的轻轨交通来实现与市区的联系。

光明，无疑具备这样的先天优势。

一、土地储备充足。“特区没有地了，不得不往关外走。这里有一个很重要的策略。特区外靠近地铁、交通方便地方建设住房，把这个优惠条件先给了低收入群体。这是特区内没有地的情况下的一个策略。剩下的问题是什么呢？就是加快建设地铁线的问题。在沿线这些地方应该重点搞一些政策性住房。这几年可能不方便，但是过了2、3年后，特别是5年后就很方便了。” 会上，深圳市房地产研究中心副主任王锋表示。

二、具有很好的交通规划条件，拆迁成本低。深圳特区在今天面临“三个难于为继”的尴尬，造成关外改造城市化升级成本极高。难怪有人说“地铁3号线是大运会给逼出来的。”高昂的拆迁成本使开往龙岗中心城的地铁3号线延迟了几年，而旁边的广州的郊区规划建设效率则要高效地多，南沙轻轨都已经通车，而通往龙华的轻轨还只停留在图纸上。虽然光明新城近期已启动广深港客运专线光明站、中央公园、光明东南片区旧城改造、招商局光明科技企业加速器四大工程，笔者仍然希望轨道交通能够成为市区通往光明的主要途径。

三、光明不需要以开发商品房为主。光明是距离特区最适合建设保障性住房的新城。正如有识之士所呼吁的：“在政府强调保障性住房和经济适用房的背景下，在深圳安托山政府住宅用地将尽的情况下，光明新区一定会承担着很重的保障性住房用地使命。”而相关人士担心的解决保障性住房与光明新区负载的高端制造业、研发基地这一产业目标有互相冲突之嫌，与之相反，笔者认为光明保障性住房区的建设将更好地解决区域内科技员工低成本住房需求，吸引他们留下来安家创业的决心。

预想未来有不断保障性住房投放的光明新区，远远胜过调控楼市政策“拳脚交加”并用之效，供应上平衡了，乃深圳人之福、市场之福。