云比山高

当地产遭遇民生

2008-03-14T01:15:24Z

由两会代表审议的《政府工作报告》关于住房和房地产问题有了更为明确的表述。有关内容强调了两手抓，一个是抓住房改革，一个是抓市场建设；同时，突出了两个理念，一个是民生情怀，一个是市场精神。

不过，显而易见的是，当地产遭遇民生，民生至上。

推动消费模式转型，抑制住房的过度消费。从中国国情出发，节能和省地将成为未来房地产开发的基本前提。通过政策引导，扩大中小户型的供给，９０／７０政策显然将要得到进一步的强化。从置业者角度来看，国家依然坚持不鼓励大户型、豪宅、别墅的发展，同时对提前性置业亦会保持警惕。

强调政府和市场分工，实现居住各得其所。《政府工作报告》再次重申了政府在住房保障问题上的责任。经济适用住房、廉租房的建设将进一步加快速度和扩大规模，但遗憾的是没有把中间收入人群列入保障制度性安排中，而只是强调了增加中低价位、中小套型普通商品房住房供应，显然，中低价位的保证是没有保证方的，看来只得交由市场解决。政府层面希望看到的效果还是：上帝的归上帝，撒旦的归撒旦。

加大监管力度，持续宏观调控。政府在规范和维护房地产市场秩序上将是长期的使命。在目前房价还没有表现出明确的、持续的稳定性的时候，宏观调控将不会松懈。土地源头的管理、信贷的调剂、税收的杠杆将是政府手中持有的底牌，随时可以根据情况出手。显然，在不扩大参与市场边界的前提下如何调控房地产市场，政府已经较前几年更为成熟。但紧缩的土地政策与高速发展的城市化和扩大住房供应量的要求似乎还存在一定的矛盾，在土地供应结构中，仍然没能明确政策性住房的优势比例要求，在体制安排上没有明确消除地方政府经营土地动机的方案。

不过，值得高兴的是，住房和城乡建设部的组建似乎已经发出了一个明确的信号，住房问题作为政府重要的民生目标将面临更多体制性的支持。

（作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）

细数深圳地产“七宗罪”

2007-12-28T02:54:55Z

细数深圳地产“七宗罪”

当前，深圳房价出现了近三年来初步稳定的局面，开发商与置业者的博弈关系重新回位。市场格局走向看似明朗，但变数尚存。总结2007年房地产市场的教训，特别是反思市场各方的在房价异动时期的行为，对2008年的房地产发展，或者为更长远计，都显得至关重要。

银行执行调控迟缓，房价稳定太晚。宏观调控以来，银行在作为商业组织追逐利益最大化与作为社会组织如何体现社会责任上没有摆正关系。尽管后来推出的银根紧缩政策事实上带来了让投机者离市和需求力适度下降而初步稳定市场的效果，但这个本来可以提前到来的结果晚来了至少一年，置业者为此支付了接近一倍的房价成本。

开发商暴利心态毕现，房企品牌集体沦丧。宏观调控客观上产生了更大范围的公众对房地产投资价值的普遍性认知，房地产企业充分“把握”时机，通过技巧性营销和制造信息不对称，使得房地产产品几乎成为“全民性”投资品。同时，与公众对未来房价上涨的非理性预期相呼应，市场格局呈现一边倒情势，开发商单边定价时代到来，房价开始脱离成本轨道，一路向高处狂奔。由一些精英型房企在相当长一段时间通过专业主义、公众关怀和社会责任所建立的行业价值宣告瓦解。

市场把脉模糊，调控平衡点失准。房地产是一个政策市，但政策的不系统和不及时，表现出有关监管部门对房地产市场缺乏专业的把控，而使得行政行为对市场的参与总是迟缓和被动。如对供需关系的平衡不够，如对市场投机管控不足，如在源头调控上用力不够。

非理性置业行为普遍，消费者市场博弈失势。在一个充满变数的市场面前，非组织化的置业者个体的独立意识消失，表现出群体的非理性，积极性的声音和建设性的意见被淹没和掩盖。投机者空前规模化登场，普通置业者的抢购式置业和提前置业使之事实上成为高房价的接盘人。

三级市场管理失控，中介行业出现信任危机。三级市场所表现出的二手楼交易量大大超过一手楼交易量的状况被当作了深圳房地产市场开始进入存量市场主导的阶段，短期换手率过高的危险事实被虚假的繁荣所掩盖。多数中介企业借势越位，脱离行业本位，成为有组织的炒房人，甚至成为无约束的公众借款人。打击力强的政策出台后，以“中天置业”为代表的少数中介企业资金链断裂，关门倒闭，中介行业灰色模式曝光，开始整体呈现信任危机。

概念消费过度，房价提前透支。深港一体化、珠三角同城化，甚至两小时生活圈在趋势合理的状况下，可实现的时间表却被置业者严重忽略，高房价开始表现出明显的概念消费行为，透支特征突出。

（作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）

深圳如何在产业转移中提高城市价值？

2007-11-26T01:40:41Z

　　最近深圳市主要领导和有关部门多次以“消长平衡”的观点回应正在甚嚣尘上的“深企外迁”舆论风波。所谓消长平衡，其实简单地理解就是此消彼长，有出有进。显然，这一本身体现了重大城市战略、也不难理解的解释并没有被习惯了感性认知的公众所完全接受。因此，对不同阶层、不同理解力的、不同利益诉求的人还需要做进一步的解读，特别是在深圳如何做到消长平衡、能否做到消长平衡的问题上有待进行更深一步的公众沟通。

事实上，做到“消长平衡”对深圳而言是一个可为、必为但要速为的战略。“谋大扶小做高”是深圳制造“消长平衡”、规避产业转移和企业外迁风险的必由之路。

“谋大”就是一心一意壮大支柱产业。在少数企业外迁的同时，高科技、金融、物流、文化等被确定的深圳支柱产业也在得到快速的发展。2006年，四大产业已经创造了深圳GDP的54.4%。这一数据表明，支柱产业事实上已经构成了城市经济的支撑能力。在四大支柱产业中，高科技产业经过先行一步和长时间的发展在深圳已经拥有了很好的产业集群和资源配置环境；物流业有着全球第四的海港优势、全国第四的空港资源和中国最大陆路口岸地位做支撑；值得注意的是金融作为一种经济增长中的促进因素，它更多的作用是体现在对产业发展的支持上，而不是也很难以直接产值创造的能力体现在GDP中，并且深圳本身面临着广州作为珠江三角洲中心城市的金融地位的强大竞争，深圳急需在香港与祖国大陆可能的金融合作上找到自己的位置和作用点。文化产业是否能支柱化，对深圳则更具挑战性。显然，中国文化创意产业新一波的发展点、增长点不在深圳，这既与深圳作出发展文化产业的战略规划决策太晚有一定关系，也与深圳缺乏的文化产业发展的资源基础有关。规模化的文化产业创造者、多元化的文化产业市场主体、丰富的公共思想和文化平台的短缺在一定程度上制约着深圳的文化产业发展。在某种程度上，文化产业的发展相比其它产业而言更考验城市智商和城市管理者的改革开放能力和水平。发展文化产业仅有当年深圳在一穷二白的条件下发展高科技产业的雄心壮志是不行的，那时侯深圳毕竟拥有全国其它地区不能比拟的市场体制、产业转化和新型价值观优势。当前，深圳应该要注重文化产业的源头创新问题，要特别警惕和防止在文化产业发展上出现“三来一补”和“加工型”企业；

“扶小”就是精心扶持成长性强的中小企业。对深圳来说，眼睛不能只盯着大的，热情不能只付诸强的。在深圳已有支柱产业的今天，由政绩意识主导下的政府部门如何能把“扶小”作为一种重要的行政导向？在第一次创业期，深圳被誉为中小企业天堂，但现在的深圳显然在商务成本上已经不具优势，在获得政府服务上，也不能和昔日同日而语。深圳的中小企业应该也需要接受和面对这样的事实。但越是在一个由大公司主导话语权的时代，深圳越应该对中小企业要施以普惠性的政策和环境，事实上，深圳比谁都要明白华为、中兴、万科、腾讯都不是一天练成的。与北京、上海相比，深圳经济更具有草根性特征。值得重视的是新型商业模式的发生中心正在偏离深圳，大量的带有未来性和强增长性的“商业种子”正在北京和上海滋生。这是激荡的商业思想、充满激情的创业者（包括中小企业，特别是小企业）、活跃的资本在一个地区集群和共同作用的结果。大企业因为自身的稳定性和强大的生存能力需要的更多是一个高城市价值和良好的市场环境，而小企业不同的是需要具体的支持。比如融资便利度、产业园区的进驻、政府办事的开放性和效率性、获得政府资源直接支持等等，从这个角度讲深圳应该建立全面的中小企业战略支持系统，相关政府部门应该突出“中小企业局”的属性。

“做高”就是不断提升深圳的城市平台价值。深圳要想在产业转型中维持主体经济成分，甚至提升城市经济质量，就必须更快建设强大的城市服务能力和辐射能力，做高深圳的城市价值。要让无论是扩张性外迁的企业，还是成本压力下被动外迁的企业都能把深圳视为总部（事实上有一定比例的外迁企业仍然把管理中心、营销中心、结算中心留在深圳）。要加速推进深港合作，充分利用香港地位和资源提高深圳的国际化能力，要强力建设总部经济支持资源，在人力资源结构、高端服务业水平等方面要尽快改变现在与上海、北京、广州之间存在的比较价值差。要改变现在在一定程度上存在的只注重总部经济的主体市场目标，而忽视总部经济支持资源建设的现状。要大力建设和提供世界都会文化，使深圳成为全球文明、商业思想、资讯相互激荡的地区。

只有真正做到“谋大扶小做高”，深圳才能做到“该走的走，该留的留”，才能实现“消长平衡”！

"中天事件",全行业都要反思!

2007-11-22T04:03:11Z

“中天事件”作为一个失败的商业案例正被置于一股公共评论潮中，纵观所有舆论，主要的关注点还是在中天企业和具体责任人本身，相关监管部门、金融机构甚至一些中介企业都在和“中天”撇清关系，有的甚至积极参与声讨。显然，要想切割具体责任容易，可是作为一个行业特征的危机，要想切断关联是完全不可能的。因为罗马不是一天建成的，也不是一个人建成的。从这个意义上讲，目前各方对“中天事件”的反思还远远不够。“中天事件”的边界效应必须放大，这才能产生我们通常所希望获得的“坏事变好事”的效果。

中介行业的商业模式需要反思。在一个非理性市场的条件下，在房地产市场虚假繁荣的推动下，中介行业的商业模式在最近两年走向异化。挪用客户资金、吃差价、炒房。。。。。。中介行业早已脱离了自己的行业本位。作为一个信息提供商和交易促进的第三方，中介商开始成为了市场主体。“赚快钱”和“赚黑钱”的寻利动机使之角色模糊化的同时，也制造了市场混乱。中天事件的发生应该让中介行业回归市场本位。当然从商业模式创新的空间上讲，规模化的中介行业可以向上下游延伸，特别是在信息收集方式、信息提供方式、交易方式上如何使用现代信息工具，摆脱劳动密集性和手工作坊式的传统方式，避免中间人的主观参与机会。网络的运用本身应该可以解决这个问题。政府也应该为可能产生的类似变革交易提供强大的公共平台支持。

中介行业的类金融发展问题需要警惕。现有的中介行业，甚至新近出现的房屋理财公司，在商业模式的演变过程中，有类金融机构式发展的倾向。当一个中介行业有可能规模化的吸纳公众资金或者资产并能拥有一定处置周期的时候，政府行业管理部门和金融监管部门应该予以警惕，并要及时给予管理、标准和方式上的指引。事实上，一些中介企业已经“变种”为公众资金周转性企业和资产性处理公司了。

中介行业的监管问题需要加强和创新。毫无疑问，在过去的两年里，相当多的中介企业事实上成为了推升深圳房价的一支非理性力量。“中天”作为一个企业的行为在行业有一定的普遍性，这并不是什么秘密。过去行业的快速扩张显然是一个健康的市场和规范的商业模式所不能承受的。从市场总量上讲，整体行业交易额所能产生的佣金是根本抵消不了一个行业的基本支出的。行业企业在竞争中的很多市场行为事实上给置业者带来了较为普遍的困扰。可是整个行业却一直在被放任的发展。没有明确的监管部门，没有具体的监管行为不能不说是其中一个很重要的企业外责任。显然，监管相关部门对新兴市场缺乏及时的管理反应。

中天企业是个案，但“中天事件”却不是个案，该案例的曝光，事实上已经带来了阶段性的行业危机。中介行业应该以此作为契机，重新建设行业价值，回归本位。无论是政府有关监管部门的补位也好，还是行业本身在业务模式的创新也好，最紧要和最基本的必须得到保证，一个是交易评估的公共化和标准化，一个是置业者的资金安全。

制造独特解释打造营销高度

2007-10-15T08:13:12Z

——2007中国广告节企划金奖受奖感言(高海燕)

前注:2006深圳十大生活方式征选活动最近和中央电视台"赢在中国"节目被授予中国广告节的中国媒体企划金奖.

首先,我谨代表2006深圳生活方式运动的组织机构和所有获奖单位衷心感谢国家工商总局、中国广告协会和中国广告节组委会能颁发给我们这样一个特别的殊荣。同时作为2006深圳生活方式运动总策略,我个人还要特别感谢深圳特区报，正是主流媒体的话语影响力才能把我们关于城市发展的一些思考放大为一个能够对公众产生一定文化影响，能够对城市产生一定文化贡献、对市民产生一定文化福利意义的公共文化运动，当然，还因为有了深圳市第三方营销传播机构这样敬业和专业的执行和承办单位，还能使它同时不失为一个成功的商业活动。当然在这里还要免不了要感谢积极参与这项活动的近100个有高度、有眼光的商业品牌客户,因为我们在理念上的高度结合,尽管目的各异,但可喜的是,我们都基本实现了自己最初的愿望!

这个荣誉让我们找到了一个新的路径和方式。其实这个路径我们一直在寻找和建设，那就是让公共思想、公共文化和媒体、商业组织，还有公众如何产生一个最完美的结合，而将公共文化和商业品牌的影响和利益都能最大化。

这个荣誉其实还让我们看到了营销的高度。在一个信息过剩的时代，营销或者广告传播怎样制造和利用有效信息？特别是在深圳这样的商务城市，中产阶层以上的主流人群普遍注重控制时间成本的情况下，如何将营销的目的在他们身上高效率的实现？

我们深知，在今天的社会生态条件下，任何有公众意图的行为和目的如果不和商业进行一定形式的结合，是很难真正公众化的。传统意义上的那种小圈子式样的文化交流、精英化的文化探讨在深圳或者今天中国的大多数城市是不合适宜的,至少是很难产生大范围的公众影响的。因此，我们不得不总是在努力寻找商业和文化的平衡点。显然，我并不认为“2006深圳生活方式运动”是最完美的，并且我个人对它存在的很多缺憾至今仍然心存芥蒂，但好在，它作为一种尝试，已经开始了并能获得了一定的肯定，这对于深圳这样的文化短缺的城市，在这个只有“快速结算文化”的城市，我们希望这些方式能成为一种既可以生存发展，又能形成一种推动城市认知的力量。

我们这几年一直在努力进行城市营销，就是不断发现和推广城市价值、寻找和打造城市魅力和城市人文的兴奋点，我们同时也一直在试图进行公共营销、集群营销、整体价值营销的思考和实践，我们希望在一个人们普遍生活在解释中和追求解释的年代，人们普遍消费意义和追求意义的年代，如何制造更有公众意义的解释？如何和商业组织和媒体一起去制造和引导建立更多的公众共识？这些超出产品本身的文化应该是我们认为的营销高度。我想我们每一个营销主导者同时也作为消费者都应该知道,仅仅是那些商业的解释和产品信息的传达是很容易让人疲劳的，甚至反感.只有思想和文化才可以不断制造新的空间、高度和兴奋点。

很遗憾，近几年，深圳的营销策划水平从总体上在全国的一线城市中，特别与北京、上海、广州相比有些落后了。有影响力的、有营销魅力、有文化意义的营销越来越稀缺。尽管在深圳的少数精英企业有很具高度和智慧的营销研发能力和行为，但是相当多的企业还在运用“特区时代”打“深圳牌”时的那些营销手法和习惯；相当多企业和产品的营销行为，在营销上还没有展开"后特区时代"的“自我救赎”；相当多的企业的营销根本不懂得如何使用文化和解释的力量；相当多的企业还主要停留在“简单结算”的水平，就是一分钱就要看到一分钱的产品介绍，一块钱就要看到一块钱的广告版面和时段。其实在我们精打细算的时候，也许我们早已经忘记了营销的本质是什么？那就是被接受，能影响。这不能不说是一种遗憾，尽管它本质上仍然是深圳这座城市文化力缺失的一种商业结果。我想我们应该睁大眼睛看今天的世界，“特区”已经不是以前的“特区”，消费者智慧早已经不是以前的消费者智慧了，他们对生活的理解，对消费的要求也许早已经比我们更加深刻。

我们今年还将开展“2007深圳生活方式推广月”，我们把今年的主题确定为：生活方式成就生活高度。我们希望还能提供更多关于深圳这座城市生活意义的解释。我们还有更多的城市文化和观念运动在计划和安排之中。希望这些都能成为主流品牌和精英型企业的营销载体(当然我们也并不会因为你们的参与而放弃和改变我们本来的目的和意义,我相信有眼光的你们也希望我们坚守这一点)。

商业需要营销、生活需要解释，城市需要运动！

谢谢大家！

2007-10-12

“房交会”该变了

2007-10-12T03:13:53Z

“房交会”该变了

今年的深圳“秋交会”出现了一个令人惊讶的反差，就是参展开发商和参展面积创下新高，而交易量却创了新低。纵观各类大小展会，确实鲜有如此这样受到市场环境左右的。

这让我们看到了“房交会”的局限性。

“房交会”诞生于深圳房地产营销的发端时期，在一个市场信息不充分、营销手段不断创新和生成、消费者本身在成长的时期，这种赶集式的“房交会”客观上提供了一种集群营销的环境和平台。

如今由这些因素和条件所形成的“房交会”的市场基础正在面临瓦解。如随着地产网络工具的普及，消费者可以在平常就能高效率形成楼盘信息的最全面化掌握；近几年楼市的“疯狂”，也让大多数开发商紧缩营销成本；深圳置业者已经成长为“买房专家”，对产品有自己独立而成熟的判断；置业者开始出现分化，对投资者来说，看楼是一个“职业”，不需要选择展会看楼，对普通置业者来说，展会上的非即时开盘项目和非近期开盘项目都很难吸引到目标置业者……

显然，展会过去所形成的项目与置业者高度集群的性价比正在降低，这是“房交会”今天应该面对的事实。看来，“房交会”必须寻求新的空间和新引力点。

比如，在深圳面临供应萎缩的大趋势下，将“房交会”直接改名为“珠三角房地产交易会”，在价值上可以体现对更大地理空间的整合效率；比如弱化“房交会”的“赶集模式”，将其中的住宅展示和交易功能常态化，开辟一个常年的“集贸市场式”的空间，用来服务于珠三角的项目……

但是，无论采取哪一种形式，要明白，对展会而言，展是形式，活动是魂，交易与对接是本。

“房交会”应该要“变”了。

房价是房价，竞争力是竞争力

2007-08-30T03:50:31Z

城市竞争力作为一个专业概念有一个系统的指标。它包含区位、功能、环境、人才、产业、资本、知识、政府服务、文化、企业集群等等诸多要素。显然，房价并不属于城市竞争力的一部份。

在一个正常的市场，房价是由供需关系决定的，并不直接由城市竞争力决定，但是高竞争力的城市通常有着优势产业资源和比例较大的经济人口，二者所决定的城市高消费能力和高生活质量的群体要求自然会演变成房地产购买的推动力。

从这个意义上讲，房价与城市竞争力并不存在必然的因果关系。在某种程度上讲，房价是城市的综合竞争力的一种反应，就像工资、收入水平，就业率、商业交易机会等也是城市竞争力的一种反应一样。

目前有关高房价与城市竞争力的关系上存在诸多悖论需要澄清。

如以高房价提升城市竞争力。这是一些意见人士的妄意揣测，一是城市竞争力是由产业价值、营商环境、机会供给能力、城市服务能力来决定，而不是靠高房价来提升的。二是目前应该没有城市政府会弱智到以提升房价来提高城市竞争力的。政府出让土地，还是要看开发商能接受什么样的价格，开发商卖房子也要看消费者能够接受的价格。再说，在市场经济时代，单纯地靠政府力量去提高房价是不可能的。

如高房价削弱城市竞争力。从世界范围内来看，目前，还没有哪一座城市是因为高房价而削弱了城市竞争力的，纽约、东京、香港都是房价高企的地区，但是他们的城市竞争力并没有受到本质的影响。关键是看在世界和某一个区域范围内，一座城市能发挥什么作用和能提供什么价值，这才是它的竞争力。一座城市房价能够形成，还是因为有人群的接受度。同时，残酷的现实也决定了会有相当多的人没有能力接受。但是一部分人不能接受并不能构成城市竞争力被削弱的理由，相反，应该是需要这些人群如何现实而理性地判断你选择一座城市的理由或者是时候对一座城市机会价值和性价比进行综合考量了。

如高房价就会产生经济泡沫和空置率。这句话本身是不科学的，并不是高房价就是经济泡沫。高房价形成的理由才是判断是否有经济泡沫和是否可能产生空置率的依据。比如没有合理的城市价值作为基础，没有良好的宏观经济环境作为支撑，没有具有支付能力的消费者等等，不管是否是高房价，房地产都有可能形成泡沫。反之，则不然。

总之，房价与城市竞争力之间关系并不直接，但是值得城市政府警惕的应该是高房价下的民生问题如何维护，特别是低收入人群的居住权利怎样保证？高房价与城市产业转型之间的关系如何良性互动？比如高房价在抬升企业商务成本和移民居住成本而对部分产业形成“挤出效应”，是否有适应性的产业及时替补？

（作者系深圳社会科学院城市营运研究中心主任）

嗨！亲爱的朋友们，欢迎您光临我的空间

2007-08-30T03:48:04Z

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当地产遭遇民生

细数深圳地产“七宗罪”

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制造独特解释 打造营销高度

“房交会”该变了

房价是房价，竞争力是竞争力

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